施工物件の不備・建築基準法違反疑いによる補修費・信用低下

「軽微な不備は国交省からのご指示もあり、各特定行政庁と協議を行いました。界壁がないというような大きな欠損があるというものではなく、隙間なので、入居者様のご都合も優先しながら行うように」

「なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。」

「当社施工物件の改修につきましては、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。」

「今後予測される改修戸数は、2024年４月末時点で約16,400戸を見込んでおります。2024年末までの明らかな不備解消に向けて、入居中の部屋や他社が管理している物件に対する交渉を粘り強く進めるとともに、難航する場合には中立な第三者の意見を参考に調停を含めた対応も検討することにより、改修スピードの向上に努めてまいります。」

「なお、現時点で認識している全ての重要な不備を引当対象としており、今後、追加の引当が必要となる重要な不備はないものと考えております。」

「施工不備問題により低下した信頼と部屋利用数の回復を図るため社長自ら取引先企業を訪問するトップ営業、仲介業者との関係強化、エリアの特性に応じた販売戦略の展開等により、安定した入居率の確保を図っております。」

「入居率については、施工不備問題の影響は解消傾向にあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化し入居需要が抑制されたこと等により、当第１四半期連結会計期間末の入居率は80.91％（前年同四半期末比＋1.48ポイント）、期中平均入居率は80.63％（前年同四半期比＋0.39ポイント）となりました。」

「補修工事を確実に遂行するには、入居率の改善による経営の安定化を図ることが不可欠であるため、今後は、明らかな不備が判明している物件のうち、新規入居者募集を保留中の空室住戸を優先して2021年６月末までに6,000戸程度の補修工事を進め、2021年７月以降は入居者様の退去に合わせて明らかな不備が判明している住戸約21,000戸の補修工事を行うとともに、未調査の住戸約126,000戸の調査を進め、明らかな不備が判明次第、補修工事を行うことにより2024年末までに明らかな不備の解消を目指すことを2020年12月25日に公表いたしました。」

「これらの不備が確認された物件は、国土交通省告示または国土交通大臣認定に定める仕様に適合しない仕様となっているため、国土交通省に報告を行うとともに、法定仕様に適合させるための補修工事を実施していく旨を2019年２月７日に公表いたしました。」

「補修工事の進捗は遅延しており、明らかな不備が確認された優先補修対象物件7,638棟に対し、着工済棟数は6,367棟、うち工事完了棟数は999棟に留まっております（2020年５月31日時点）。」

「これらの事象により、当社施工物件の不備に係る補修工事費用及び付帯費用（他社管理物件の空室補償費用、入居者様の住替費用、外部調査費用）の発生に備えるため、補修方法や補修単価、入居者様の住替えの必要性やその方法など、不備内容により異なる条件に応じて、その金額を合理的に見積り、当四半期連結会計期間末において、補修工事関連損失引当金を計上しております。ただし、補修工事は進行中であることから、今後、補修工事関連損失引当金算定に係る前提条件に変更が生じた場合には、追加で発生する補修工事費用及び付帯費用等の金額が既引当額を超過する可能性があります。」

「全棟調査の状況及び今後の改修工事の方針につきましては、2019年10月28日時点で調査進捗率は98.2％であり、13,252棟で施工不備が確認されていること、優先調査対象物件である「ネイルシリーズ」「６シリーズ」の明らかな不備については2020年６月末、それ以外の商品シリーズの明らかな不備については同年12月末までの改修工事完了を目指すこと、これらのほかに確認されている軽微な不備については、2020年６月末を目処に改めて改修計画を報告する旨を2019年10月31日に公表いたしました。」

「当社グループは、当社施工物件で判明した界壁の施工不備、界壁内部充填材の相違、外壁構成における大臣認定との不適合、天井部施工不備及び耐火建築物の界壁における大臣認定との不適合（以下、各施工不備を総称して「界壁等の施工不備」といいます。）の影響により、前連結会計年度において、親会社株主に帰属する当期純損失及びマイナスの営業キャッシュフローを計上したこと、前連結会計年度末における連結純資産の金額が一定水準を下回り、当社の子会社である㈱レオパレス・パワーが当社を保証人として金融機関との間で締結している借入契約に付されている財務制限条項に抵触したことから、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在しております。」

「その後、全棟調査の過程で平成30年11月下旬において、平成８年から平成13年にかけて施工した集合住宅３商品「ゴールドレジデンス、ニューゴールドレジデンス、ヴィラアルタ」の一部において、界壁及び外壁の施工部材として設計図書で記載されたグラスウールではなく、発泡ウレタンが施工されているものがあること、また、「ゴールドレジデンス」の一部において、居室の床を構成する天井部の施工仕上げに不備があることが新たに確認されました。」

「親会社株主に帰属する四半期純損益は、界壁施工不備に係る補修工事費用の損失負担見込額等71億45百万円を特別損失に計上したことなどにより、58億19百万円の損失（前年同四半期は親会社株主に帰属する四半期純利益94億88百万円）となりました。」

「親会社株主に帰属する四半期純損益は、上記の界壁施工不備に係る補修工事費用等の損失負担見込額50億円を特別損失に計上したことなどにより、9億57百万円の損失（前年同四半期は親会社株主に帰属する四半期純利益55億59百万円）となりました。 したがって、第２四半期連結会計期間以降の調査進捗状況によっては、追加で引当金を計上すること等により、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性があります。」

「また、平成30年５月29日に公表のとおり、すべてのレオパレスシリーズの調査を開始した過程において、当社が平成８年から平成21年にかけて施工した物件の一部に建築基準法に違反の疑いのある物件が平成30年5月下旬に発見されたため、引き続き全棟調査を進め、補修工事を実施いたします。これらに関連して、補修工事費用等の発生や、信用低下に伴う建物建築請負工事の受注減少などにより、当社グループの連結業績に影響を及ぼす可能性があります。」