中国不動産市場の地域二極化・在庫積み上がりと住宅着工低迷

「一方、中国経済においては、自動車、IT関連等の輸出企業が好調を維持しているものの、不動産関連企業は厳しい状況が続いております。また、若年失業率は20%を超える状況が続き、消費の低迷も長期化しております。」

「中国経済は厳しい状況が継続しております。上場企業5,400社の2025年12月期純利益は3年連続で減少し、最終赤字企業比率も約27％に達するなど、事業環境は総じて厳しさを増しております。特に不動産業界におきましては、108社中59社が最終赤字を計上するなど、政府による支援策が講じられているものの、その効果は限定的であり、依然として厳しい状況が続いております。」

「一方、中国においては、景気は冷え込んだ状況が続いております。特に不動産市場の低迷は、消費意欲が減退する逆資産効果が拡がり、若者が就職難に陥るなど、依然として厳しい状況が続いております。」

「中国におきましては、中国政府による各種政策が打ち出され、中古住宅市場では都市部で回復の兆しも見受けられるようになりましたが、不動産市場の低迷は暫くの間続くものと思われます。」「当社グループにおいても得意先のデベロッパー等の物件について竣工まで至らず、工事が進捗していない物件が増えております。」

「過去の不動産開発業者に対する総量規制は全面撤廃され、また、都市部での購入制限も大幅緩和、住宅ローン金利や頭金比率の引き下げ、都市部の住宅購入者への都市戸籍の付与等の政策が進められ、地域によっては、回復の兆しも見受けられるようになりました。」

「当第３四半期連結累計期間（１月～９月）は、年初に「ゼロコロナ政策」の完全解除に伴い、景気回復への期待と不動産市況の改善を考えておりましたが、「ゼロコロナ政策」と過去の「不動産開発業者に対する資金調達総量規制（３つのレッドライン）」の影響力が大きく、依然として厳しい状況下に置かれております。しかしながら、各都市において不動産市況の回復対策として、住宅購入時の頭金比率や住宅ローン金利の引き下げ、そして２軒目住宅購入の制限策撤廃など、８月末から９月初旬にかけて導入され、今後の市況について継続して注視しております。」

「過去の中国政府による「不動産開発業者に対する資金調達総量規制（３つのレッドライン）」や「ゼロコロナ政策」が終了し、景気回復への期待と不動産市況の改善を考えておりましたが、２つの政策の影響力が大きく、依然として厳しい状況下に置かれています。」

「一方、中国においては、約３年続いた新型コロナウイルス感染拡大を徹底的に封じ込める「ゼロコロナ」政策が終了し、これを契機に景気回復を期待すると共に不動産市況も改善するものと考えていましたが、長期に及んだゼロコロナ政策の副作用は企業業績を直撃し、さらに雇用環境は悪化し、若年労働者（16歳～24歳）の失業率は20.8％と過去最高を記録しました。」

「下期（７月～12月）では、上期における長期間のロックダウンの後も散発的に感染者が発生した地域については、厳格な防疫措置が継続され、長引いたゼロコロナ政策の影響で、景気は低迷し、経済成長率は政府目標の5.5％前後を大きく下回る３％程度の結果となる経済状況でありました。」

「一方、中国の当第３四半期（１月～９月）は、春節による長期休暇や中国各地での長期のロックダウン（2022年３月下旬～６月上旬）以後もゼロコロナ政策は継続され、人流・物流ともに停滞し、工場の稼働に大きく影響を受け続けました。また、工場の稼働停止や物流の寸断の状況の中で、苦戦を強いられました。」

「６月以降においても中国各地で新型コロナウイルス感染が頻発し、中国不動産業界上位100社の販売した分譲物件販売の総成約高は前年同期比43％減の状況でありました。」

「国家統計局発表のデータを見ると、2022年１月～３月の住宅の売上累計は、前年同期比で東部地域では27.2％下落し、東北地域では33.9％下落しており、大手不動産開発業者も総じて同じ程度の売上下落と報じられております。」

「政府が不動産バブル抑制を目的に金融規制を強めたため、大手不動産開発業者の債務危機が表面化し、深刻な状態に陥る業者も出ております。」

「反面、都市部ではマンション価格高騰を招き、昨年８月に発表され、今年１月施行の不動産開発業者に対する資金調達総量規制（３つのレッドライン）をクリアできない大手業者の与信問題が住宅業界に暗い影を落とすようになりました。しかし、当社グループは、豊富な受注残と十分な与信管理により、事業リスクは発生しておりません。」

「一方、中国においては、当第１四半期（１月～３月期）は、不動産投資に関して貸出総量規制や、一部の主要都市で投機的な購入を取り締まる措置が強化されたほか、長期の春節休暇により需要は低迷しました。また、金融当局から昨年8月に出されたデベロッパー（不動産開発業者）に対する債務制限策（3つのレッドライン）もあり、デベロッパーは住宅用の土地購入に関して厳格化を求められていました。しかしながら、このような状況下においても、デベロッパーからの引合いは多く、中国の住宅需要は堅調に推移すると考えております。」

「特に当期は、政府の不動産デベロッパーに対する過剰債務の抑制と財務の健全化を目的とした規制が強まる中、当社は、翌期に向けて、優良な財務体質の企業を中心に営業活動を積極的に行いました。」

「同感染症封じ込めに、一定の成果を出した中国の6月の主要70都市の新築住宅価格は、前月比0.6％上昇し、前月の伸びから加速した結果となり、同感染症危機からの景気回復を背景に住宅需要は改善しており、今後も堅調に推移するものと考えております。」

「営業面においても、各省からの移動制限と、各建設現場は、そこで働く職人が戻らず、また、建設資材や部品が到着しないなど、工事の再開が遅れるところが頻発致しました。しかしながら、このような状況化下においても、デベロッパー（不動産開発業者）からの発注は多く、中国の住宅需要は堅調に推移すると考えております。」

「また中国戸籍制度の変更により、格差是正と都市戸籍を持つことによる疾病や老後の補助及び生活補償が受けられるという制度移行のため、地方都市ではかなりの住宅建設が進められております。」

「中国においては、政府は「不動産は住むものであって投機の対象ではない」との位置づけを堅持し、マンションの売買を制限し、住宅ローンの審査を厳格にするなど、不動産市場への監督・規制の強化が継続しており、不動産価格の上昇は周期的に一服する傾向にあります。一方で中国政府は、戸籍制度改革の一環として、地方都市を対象に戸籍取得制限を撤廃し農村からの出稼ぎ労働者の都市定住を促すなど都市化政策を継続して促進しております。」

「一方、中国においては、米国との貿易戦争が長期化し、中国の輸出メーカーの不振が続く中、中国不動産市況においても主要都市で鈍化する傾向にあります。」

「一方、中国においては、米国との貿易戦争が長期化し、中国の輸出メーカーの不振が続いておりますが、中国不動産市況については米中貿易摩擦による変化は主要都市では見られず、また減税や社会保険料引き下げなどの景気刺激策により、影響は限定的で、中国経済は輸出主導型から内需主導型へ転換しているものと思われます。政府の住宅販売価格規制が継続しておりますが、戸籍制限撤廃による都市化促進、地方政府の人材誘致政策に伴う住宅需要の増加や中古住宅市場の活性化、企業による住宅購入の増加等により住宅価格は上昇致しました。」

「中国においては、政府の住宅販売価格規制が継続しておりますが、バラック地区の再開発、地方政府の人材誘致政策に伴う住宅需要の増加や中古住宅市場の活性化、企業による住宅購入の増加等により住宅価格は上昇致しました。」

「一方、中国においては、政府の販売価格規制が続く北京や上海等の一線都市では売買が鈍化しつつあるものの、内陸部や中小都市においては人材誘致政策等を背景に住宅市場の拡大は継続し、住宅在庫の調整も徐々に進んでおり、全体として住宅価格は上昇傾向にあります。」

「一方、中国においては、政府の住宅購入制限等厳しい売買規制が続く北京や上海等の一線都市では売買が鈍化しつつあるものの、地方においては各都市の人材誘致政策等を背景に武漢や成都等の二線都市の住宅市場の拡大は継続し、地方の中小都市では住宅在庫の調整が徐々に進んでおり、全体として主要都市の住宅価格は上昇傾向にあります。」

「一方、中国においては、政府の金融政策引締めや住宅購入制限の結果、北京や上海等一線都市では売買が鈍化しつつあるものの、都市部の人口増を背景に住宅市場の拡大は継続し、地方の中小都市では住宅在庫の調整が徐々に進んでおります。」

「一方、中国においては、不動産バブルを警戒する政府の金融引締め政策や住宅購入制限の結果、北京や上海等一線都市では売買が鈍化しつつあるものの、実需を背景とした不動産の在庫調整は地方都市を中心に徐々に進んでおり、中国全体での住宅販売は前年度を上回る形で推移致しました。」

「一方、中国においては、不動産バブルを警戒する政府の金融政策引締めや住宅購入制限の結果、北京や上海等一線都市では売買が鈍化しつつあるものの、実需を背景とした不動産の在庫調整は地方都市を中心に徐々に進んでおり、中国全体での住宅販売は前年度を上回る形で推移致しました。」

「一方、中国においては、政府の金融政策引締めや住宅購入制限の結果、不動産の価格水準は依然として高いものの投機目的で過熱したバブルの圧力は弱まる傾向にあり、実需を背景とした不動産の在庫調整は徐々に進んでおります。」

「このため、現地の大手有力デベロッパーは年度目標を早期に達成し、販売を翌期以降へ先送りする動きが見られました。当社においても、本来第３四半期（中国は７月、８月、９月）は繁忙期であるにもかかわらず、同期間の前年度の売上額約3,400百万円に対し、当年度は約2,400百万円（約30％減）と減少し次年度以降への持ち越しとなりました。」

「一方、中国においては、北京、上海、広州等、一級都市の住宅価格が高騰し、なお今年に入り毎月２％前後上昇するなど、大手有力デベロッパーは今年度の売上、利益が、年度目標を達成したため、翌期に販売を延ばすことで、内装工事の延期が相次ぎ、本来第３四半期（中国は７月、８月、９月）は繁忙期であるにも拘らず、同期間の前年度の売上額約3,400百万円に対し、当年度は約2,400百万円（約30％減）と減少し（前年度、当年度共に１元16円で換算した場合）、次年度以降への持ち越しの動きが見られました。」

「一方、中国の住宅動向は、大都市と地方で大きな格差があり、北京市、上海市、深圳市等一級都市は、住宅販売戸数、価格共に活況を呈しているものの、二級都市及び東北地方は依然として在庫が積み上がる状況が続いております。特に、住宅価格が毎月上昇を続けている地域では、販売ノルマを達成した各デベロッパーは売り惜しみのため内装工事を行わず、販売時期を次年度に持ち越す動きが出ております。」

「一方、中国市場では、北京、上海、深セン等、大都市においては、住宅価格は上昇し、住宅在庫が解消する一方で、地方の中小都市では以前として在庫が積み上がる状況となっており、二極化が進行しております。当社グループのシェアが高く、重工業が主要産業の東北部については、景気回復の見直しにも力強さを欠き、在庫の消化も鈍く、新規住宅着工は進んでおりません。中国の不動産事情は、その動きも地域（省）ごとに異なっており、目まぐるしく変化しております。」