中古不動産価格の調整による利益率維持困難
FY2016-Q3に初出。13回の記載のうち5回が「顕在化」で、最初の「顕在化」はFY2019-Q2。直近の記載は2026-08-07。
ムゲンエステートがこのテーマで「悪化」側に入ったのは2017年。同じテーマの他社の中央値（2023年）より6年早い。
テーマ全体が最も大きく悪化側へ動いたのは2020年。70社中30社が悪化側に。
直近の記載が「顕在化」なのは、ほかに2社。
- 2026-08-07顕在化決算説明資料
「収益性の高い大型物件の販売件数減少により粗利率は3.9pt低下」
大型・高収益物件の販売減少に伴う利益率維持の困難さが、粗利率の低下として実際に発生した。 - FY2025対処有価証券報告書
「なお、売上総利益率は、1.6ポイント上昇して28.3％（前連結会計年度は26.6％）となりました。」
売上総利益率は前期の26.6％から28.3％へ1.6ポイント上昇し、利益率は改善した。 - FY2024対処有価証券報告書
「なお、売上総利益率は、4.5ポイント上昇して26.6％（前連結会計年度は22.1％）となりました。」
売上総利益率が22.1％から26.6％へ4.5ポイント上昇し、利益率維持の困難さが示されていた過年度から改善した。 - FY2024-H1対処有価証券報告書
「その結果、売上総利益率は期初計画を上回る水準で推移し、売上高及び販売件数においても前年同期を上回る結果となりました。」
売上総利益率が期初計画を上回る水準で推移しており、利益率維持の難しさが示されていた過年度から、当中間連結会計期間では改善を示す記載となっている。 - FY2024-Q1顕在化有価証券報告書
「居住用不動産は、売上高・販売件数ともに前年同期を上回る水準で着地しておりますが、売上総利益については建築コストの上昇を背景に仕入価格の上昇が続き、売上総利益率が低下したことから、前年同期比で減少しております。」
建築コストを背景とする仕入価格上昇により売上総利益率が低下し、利益率維持の困難さが当四半期の実績として表れた。 - FY2023顕在化有価証券報告書
「なお、売上総利益率は、0.7ポイント低下して22.1％（前連結会計年度は22.9％）となりました。」
前期に22.9％まで改善していた売上総利益率が22.1％へ低下し、利益率維持の難しさが実績として再び表れた。 - FY2022対処有価証券報告書
「また、売上総利益は前連結会計年度と比較して13億62百万円増加の71億50百万円（同23.5％増）となりました。なお、売上総利益率は、5.8ポイント上昇して22.9％（前連結会計年度は17.0％）と上昇しました。」
収益性重視の販売活動により、売上総利益率が前期17.0％から22.9％へ上昇し、利益率維持の困難さが表れていた過年度から改善した。 - FY2020対処有価証券報告書
「なお、売上高売上総利益率は0.5ポイント上昇して16.8％（前連結会計年度は16.3％）となりました。これは、不動産売買事業における主力価格帯である１億円から３億円の物件販売で比較的高い利益が獲得できたことと、工事原価を含めた売上原価の削減に努めた結果、売上原価率が0.5ポイント低下して83.2％（前連結会計年度83.7％）になったことが主な要因であります。」
前年に在庫入替等で低下していた売上総利益率が16.3％から16.8％へ上昇し、主力価格帯の販売と工事原価を含む原価削減による利益率改善が示されている。 - FY2019顕在化有価証券報告書
「なお、売上高売上総利益率は2.0ポイント低下して16.3％（前連結会計年度は18.3％）となりました。これは、在庫の入れ替えを実施したことによるものであります。」
在庫入替により売上高売上総利益率が18.3％から16.3％へ低下し、利益率維持の困難さが当期実績として表れている。 - FY2019-Q2顕在化有価証券報告書
「不動産売買事業において、在庫入替のため販売価格の見直しを実施したことにより、売上総利益率は前年同期の19.3％から17.1％となりました。」
在庫入替に伴う販売価格の見直しにより、売上総利益率が19.3％から17.1％へ低下し、利益率維持の困難さが実績として表れている。 - FY2017再定義有価証券報告書
「不動産市場の二極化が顕著になりつつある中、利益率の確保に向け、より厳選した物件の仕入を行うことが不可欠であると考えております。」
中古不動産価格の調整そのものよりも、用途・地域による市場の二極化と、それに対応する厳選仕入れによる利益率確保へとリスク・対応の説明が組み替えられている。 - FY2016悪化有価証券報告書
「中古不動産価格が調整局面に入る中、期初想定した以上に利益率確保が難しい状況が続いております。」
中古不動産価格の調整に伴う利益率確保の困難さが、期初想定以上の状況として明示され、従来の懸念から悪化している。 - FY2016-Q3初出有価証券報告書
「期初の想定通り、中古不動産価格が調整局面に入る中、これまでの利益率水準を維持していくことが難しい局面を迎えております。」
中古不動産価格が調整局面に入り、従来の利益率水準を維持することが難しい局面にあると初めて明示している。利益率の具体的な数値は示されていない。