東京都心部の中古マンション市場で価格調整が加速―成約価格から見える実需の限界と投機相場の終焉

本調査は2022年1月から2026年9月までを対象期間として、首都圏の中古分譲マンションを82,740件分析した。売出価格の値下げ率が上昇しており、売主は市場反応を見ながら価格を調整するケースが増えている。なお、値下げはあくまで売出価格の動向であり、最終成約価格そのものの動きを直接示すものではない点に留意が必要だ。

都心5区（千代田・港・中央・新宿・渋谷）は、平均成約価格が2026年1月をピークに横ばいへ移行した。直近は1億1,500万円前後で落ち着きつつ、投機需要の後退と実需層の購買力の限界が価格形成に影響している可能性が示唆されている。

18区と呼ばれる都心5区以外の23区では、平均成約価格が2026年3月をピークに上昇が一服し、現在は約6,200万円で横ばいの水準が続く。市場構造は実需を中心に形成されており、価格上昇の波及はあるものの、都心5区とは異なる要因が影響しているとされる。

金利上昇後も一部の高額物件で価格上昇が見られた背景には投機需要があったと分析されるが、投機目的の需要が後退する中で実需の購買力が現実的な制約に直面している。今後は在庫数や販売日数、値下げ率など流動性指標との組み合わせで市場を評価する必要がある。