# テナント入居継続・物件老朽化・自然災害リスク｜武蔵野興業（9635）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「当社の収益の大きな柱である不動産賃貸部門は、各賃貸物件の借主様が安定的継続的に入居していただけることが収益力持続の前提となっておりますが、その前提条件が困難な状況となった場合、収益力の継続にリスクが生じるおそれがあります。」 — テナントの継続入居を収益力の前提とし、瑕疵・老朽化・地震等による損害可能性も示している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 顕在化 「賃貸部門におきましては、自由が丘ミュービルにおいてテナントの入替に係る一時的な賃貸収入の減少や設備の老朽化による修繕工事等の営業費用の増加があり、また、不動産管理業務に係る収入も一時的に減少したため、営業成績は前年同期を下回りました。」 — テナント入替による一時的な賃貸収入減少と、設備老朽化に伴う修繕費増加が実際に発生した。 (https://komori.app/company/9635/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 顕在化 「賃貸部門におきましては、管理ビルの耐震工事に起因する不動産管理業務に係る収入の減少はあったものの、主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化はなく、営業成績は堅調に推移いたしました。」 — 耐震工事に起因する不動産管理収入の減少が発生した一方、主要テナントビルの賃貸状況は大きく変化していない。 (https://komori.app/company/9635/filing/2016-q2)
- FY2017-Q3 顕在化 「賃貸部門におきましては、管理ビルの耐震工事に起因する不動産管理業務に係る収入の減少はあったものの、主要テナントビルの稼働状況は引き続き安定しており、営業成績は堅調に推移いたしました。」 — 耐震工事に起因する不動産管理収入の減少が継続して発生した一方、主要テナントビルの稼働状況は安定していると説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2016-q3)
- FY2017 顕在化 「主要テナントビルである「大宮ビル」「自由が丘ビル」におきましては稼働状況は安定しておりますが、「自由が丘ビル」において実施した外壁等に係る修繕工事の影響等で、前年同期に比べ賃貸部門の収益は減少いたしました。」 — 主要テナントの稼働は安定している一方、自由が丘ビルの修繕工事により賃貸部門の収益減少が実際に発生した。 (https://komori.app/company/9635/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 対処 「賃貸部門におきましては、テナントビルの入居・管理状況も概ね安定的に推移し、営業成績は前年同期を上回りました。」 — テナントビルの入居・管理状況が概ね安定し、賃貸部門の営業成績も前年同期を上回ったため、前期に記載された収益減少の影響は今四半期には現れていない。 (https://komori.app/company/9635/filing/2017-q1)
- FY2018-Q2 再掲 「賃貸部門におきましては、不動産管理業務および主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化はなく、営業成績は堅調に推移いたしました。」 — 不動産管理業務と主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化なく、安定的に推移していると説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2017-q2)
- FY2018-Q3 再掲 「賃貸部門におきましては、不動産管理業務および主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化はなく、営業成績は堅調に推移いたしました。」 — 不動産管理業務と主要テナントビルの賃貸状況に大きな変化はなく、営業成績は堅調と説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2017-q3)
- FY2018 再掲 「主要テナントビルである「大宮ビル」「自由が丘ビル」の稼働状況は安定しており、」 — 主要テナントビルの稼働安定を再確認している。武蔵野ビルも耐震工事後に通期稼働可能となったと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 再掲 「当社の賃貸物件・投資物件はいずれも首都圏の利便性の高い場所に所在し、安定した顧客の確保が出来ていることが収益の維持につながっているものと認識・分析しております。」 — 首都圏の賃貸物件・投資物件について、安定した顧客の確保が収益維持につながっているとの認識を継続している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 再掲 「当社の賃貸物件・投資物件はいずれも首都圏の利便性の高い場所に所在し、顧客の確保においても安定性を維持出来ていることが堅調な営業成績につながっているものと認識・分析しております。」 — 首都圏の物件立地と顧客確保の安定性を背景に、賃貸・投資物件の収益基盤が安定しているとの認識を継続している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 再掲 「賃貸部門におきましては、不動産管理業務および主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化はなく、営業成績は堅調に推移いたしました。」 — 不動産管理業務と主要テナントビルの賃貸状況に大きな変化はなく、安定的に推移していると説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2018-q3)
- FY2020-Q1 悪化 「一方で建物の老朽化による大規模修繕や更新工事に係る修繕費や減価償却費の発生が、今後、当社の財務面に影響を与える懸念があります。」 — 従来のテナント継続・物件老朽化に関するリスク認識に加え、大規模修繕・更新工事に伴う修繕費や減価償却費が財務面に影響する懸念を明示している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 顕在化 「賃貸部門におきましては、不動産管理業務および主要テナントビルの賃貸状況は大きな変化はなかったものの、主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費の増加があり、営業成績は前年同期を下回りました。」 — 主要テナントビルの設備更新に伴う減価償却費の増加が実際に発生し、賃貸部門の営業成績は前年同期を下回った。 (https://komori.app/company/9635/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 顕在化 「賃貸部門におきましては、不動産管理業務および主要テナントビルの賃貸状況に大きな変化はなかったものの、主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費の増加があり、営業成績は前年同期を下回りました。」 — 主要テナントビルの設備更新に伴う減価償却費の増加が当四半期にも発生し、賃貸部門の営業成績は前年同期を下回った。 (https://komori.app/company/9635/filing/2019-q3)
- FY2020 悪化 「不動産事業につきましては、主要な賃貸物件は首都圏の利便性の高い場所に所在しており、比較的安定した顧客の確保を維持しておりますが、一方で建物の老朽化も進んでおり、今後は設備の維持に係るコストも懸念されます。加えて、新型コロナウイルス感染症の拡大がテナントビル経営に及ぼす影響、入居テナントの経営状態に与える影響を的確に把握し、以前にも増して関連業者や顧客との関係性に気を配り、入居テナントの退出や賃料の減少等のリスクに備える必要があるものと考えております。」 — 安定した顧客確保を認識する一方、建物老朽化による維持コストに加え、新型コロナウイルス感染症によるテナント退出・賃料減少リスクを新たに明示している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 悪化 「不動産事業におきましては不動産賃貸事業が主軸でありますが、今後は、主要テナントビルの老朽化等による大規模修繕・減価償却費の増加もより顕著になってくることに加え、新型コロナウィルス感染症拡大がテナントビル経営に及ぼす影響、殊に入居テナントの経営状態を的確に把握し、その動向に細心の注意を払いながら、安定的な賃貸収入を確保していく必要があると認識しております。」 — 従来の老朽化・修繕費リスクに加え、感染症によるテナント経営状態への影響を明示しており、テナント退出や賃料減少につながるリスクへの警戒を強めている。一方、当四半期の賃貸収益は前年同期並みと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 再掲 「不動産事業部門におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による入居テナントの経営環境への影響に注意を払いながら営業活動を行ってまいりましたが、ほぼ前年同期並みの営業成績となりました。」 — テナントの経営環境への影響を引き続き懸念している一方、不動産事業の営業成績はほぼ前年同期並みと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 再掲 「賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症の拡大が入居テナントの経営環境に影響を与えることで、主要テナントビルの収益基盤の維持が懸念されるものの、当第３四半期連結累計期間におきましても、前年同期並みの収益を確保することが出来ました。」 — 感染症によるテナント経営環境への影響と収益基盤維持への懸念は継続しているが、不動産賃貸収益は前年同期並みを確保したと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2020-q3)
- FY2021 悪化 「新型コロナウイルス感染症の拡大によるテナントビルの空室率の増加も顕著となっているため、同感染症がテナントビル経営に及ぼす影響や入居テナントの経営状態に与える影響を的確に把握し、以前にも増して関連業者や顧客との関係性に気を配り、入居テナントの退出や賃料の減少等のリスクに備える」 — 従来の老朽化・修繕費リスクに加え、感染症による空室率増加が顕著になったとの認識を示し、テナント退出・賃料減少への警戒を強めている。ただし当期の不動産事業は概ね前年度並みの営業成績を確保した。 (https://komori.app/company/9635/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 再掲 「賃貸部門におきましては、継続する新型コロナウイルス感染症拡大による経営環境の変化により、入居テナントの財政状態等への影響が引き続き懸念されましたが、当四半期におきましては、前年同期並みの収益を確保することが出来ました。」 — 感染症による入居テナントの財政状態への影響は引き続き懸念されるが、賃貸部門は前年同期並みの収益を確保したと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 再掲 「賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による経営環境の変化により、入居テナントの動向が引き続き懸念されているものの、当第２四半期連結累計期間におきましても、前年同期並みの収益を確保することが出来ました。」 — 感染症によるテナント動向への懸念は継続しているが、不動産賃貸収益は前年同期並みを確保したと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 再掲 「賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症拡大による経営環境の変化が依然として継続していることにより、入居テナントの財政状態等への影響が懸念されましたが、当第３四半期連結累計期間におきましても、前年同期並みの収益を確保することが出来ました。」 — 感染症によるテナントの財政状態への影響は引き続き懸念されているが、賃貸収益は前年同期並みを確保したと説明している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2021-q3)
- FY2022 その他 「当社グループは、映画事業、不動産事業、自動車教習事業、商事事業等の事業を営んでおり、地震・台風等の自然災害や火災、事故等が発生した場合には、各設備の損害や人的被害、事業活動継続への影響を通じ、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。」 — 従来の不動産物件に関する自然災害リスクから、映画・不動産・教習・商事を含むグループ全体の自然災害、火災、事故リスクとして整理範囲を広げ、防火防災訓練等の管理体制にも言及している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 顕在化 「賃貸部門におきましては、飲食テナントの顧客の戻りが予想よりも弱く、また新型コロナウイルス感染症拡大の影響が依然として続くなか、テナント収入の減少もあり、当四半期におきましては前年同期を若干下回る収益となりました。」 — 感染症の継続と飲食テナントの顧客回復の弱さにより、テナント収入の減少と賃貸部門収益の前年同期割れが実際に発生した。 (https://komori.app/company/9635/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 顕在化 「賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症の影響が依然として続くなか、テナント収入の減少により、当第２四半期連結累計期間におきましては前年同期を下回る収益となりました。」 — テナント収入の減少が実際に発生し、不動産事業の売上高は前年同期比4.6％減、セグメント利益は前年同期比6.1％減となった。 (https://komori.app/company/9635/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 顕在化 「賃貸部門におきましては、依然として新型コロナウイルス感染症拡大の影響が続くなか、テナント収入の減少や、主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費の増加などにより、当第３四半期連結累計期間における営業成績は前年同期を下回りました。その結果、部門全体の売上高は４億１千５百万円（前年同期比3.5％減）、セグメント利益は２億４千万円（前年同期比5.3％減）となりました。」 — 感染症の影響によるテナント収入の減少と設備更新に伴う減価償却費の増加が実際に発生し、不動産事業の売上高は前年同期比3.5％減、セグメント利益は5.3％減となった。 (https://komori.app/company/9635/filing/2022-q3)
- FY2023 顕在化 「不動産賃貸事業におきましては、依然として新型コロナウイルス感染症拡大の影響が続くなか、テナント収入の減少や、主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費の増加などにより、当連結会計年度における営業成績は前期を下回りました。」 — テナント収入の減少と設備更新に伴う減価償却費増加が通期でも発生し、不動産事業の売上高は前期比0.7％減、営業利益は4.6％減となった。 (https://komori.app/company/9635/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 対処 「不動産賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症が感染症法上の分類において５類に移行したことで、各テナントの利用客も増加傾向となる中、テナント収入も回復の動きが見られました。主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費は、工事内容を精査し段階を踏んで行うことにより、工事自体は減少しました。」 — テナント利用客の増加傾向とテナント収入の回復が見られ、設備更新工事を段階的に実施することで工事自体も減少した。感染症によるテナント収入減少・設備更新負担の影響は当四半期に一部緩和している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 対処 「不動産賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症が感染症法上の分類において５類に移行したことで、各テナントの利用客も増加傾向となる中、テナント収入も回復の動きが見られました。主要テナントビルの設備の更新等に係る減価償却費は、工事内容を精査し段階を踏んで行うことにより、工事自体は減少しました。」 — テナント利用客の増加傾向とテナント収入の回復が見られ、設備更新工事を段階的に実施することで工事自体も減少した。感染症や老朽化に伴う収益影響は当四半期に一部緩和している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 対処 「不動産賃貸部門におきましては、新型コロナウイルス感染症の５類移行後、各テナントの利用客も増加傾向となる中、テナント収入も回復の動きが見られました。主要テナントビルの設備更新等、維持管理費用の継続的な発生はあるものの、不動産賃貸部門全体としては堅調に推移しました。」 — 感染症の5類移行後、テナント利用客の増加傾向とテナント収入の回復が見られた。設備更新等の維持管理費用は継続しているが、賃貸部門は堅調に推移した。 (https://komori.app/company/9635/filing/2023-q3)
- FY2024 対処 「不動産賃貸部門におきましては、各テナントの利用客も増加傾向中となり、テナント収入は増加の動きが見られました。主要テナントビルの設備更新等、維持管理費用の継続的な発生はあるものの、不動産賃貸部門全体としては堅調に推移しました。」 — テナント利用客の増加傾向とテナント収入の回復が見られ、不動産賃貸部門は堅調に推移した。一方、設備更新等の維持管理費用は継続して発生している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 再掲 「不動産賃貸部門におきましては、テナント収入は引き続き安定的に推移し、主要テナントビルの設備更新等、維持管理費用の継続的な発生はあるものの、不動産賃貸部門全体としては堅調に推移しました。」 — テナント収入の安定と賃貸部門の堅調な推移を記載している一方、設備更新等の維持管理費用は継続して発生している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2024-h1)
- FY2025 その他 「また、設備の老朽化等に起因する維持管理費用の増加や新たな設備投資が財務面に与える影響、地震等の自然災害による損害の発生や予期せぬ事故・賃貸物件の契約不適合による信用力の低下等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。」 — 従来のテナント退出、賃料減少、老朽化、自然災害等のリスクに加え、賃貸物件の契約不適合による信用力低下をリスクとして明示している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2024-fy)
- FY2026 再掲 「不動産賃貸事業においては、入居テナントの退去による賃料の減少により、当社の事業に影響を及ぼす可能性があります。また、設備の老朽化等に起因する維持管理費用の増加や新たな設備投資が財務面に与える影響、地震等の自然災害による損害の発生や予期せぬ事故・賃貸物件の契約不適合による信用力の低下等により、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。」 — テナント退去・賃料減少、老朽化・設備投資、自然災害、契約不適合等の不動産賃貸リスクを継続して開示している。 (https://komori.app/company/9635/filing/2025-fy)