# 所有不動産の価格・賃料変動｜ＫＰＰグループホールディングス（9274）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「不動産市況に変動が生じ、所有する不動産価格や賃貸料が低下した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。」「当連結会計年度期末における総資産に対する賃貸不動産の比率は8.6％であります。」 — 不動産賃貸を収益基盤の安定化策とする一方、総資産の8.6％を占める賃貸不動産の市況リスクを開示している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2015-fy)
- FY2019 対処 「当連結会計年度末における総資産に対する賃貸不動産の比率は8.3％であります。」 — 賃貸不動産比率は前期の8.6％から8.3％へ低下した。不動産売却によりエクスポージャーは縮小している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2018-fy)
- FY2021-Q2 悪化 「全国主要都市のオフィスビル市場は、これまで平均空室率は低下し、平均賃料も上昇傾向が続いておりましたが、新型コロナウイルス感染症拡大に伴うテレワーク等による勤務形態の変化からオフィス面積縮小の動きもあり、未だ低水準ではあるものの平均空室率は上昇基調に転じつつあります。」 — テレワーク等によるオフィス面積縮小の動きにより、従来低下していた平均空室率が上昇基調に転じつつあると説明している。不動産市況・賃料変動リスクの要因が悪化方向に変化した。 (https://komori.app/company/9274/filing/2020-q1)
- FY2021 悪化 「全国主要都市のオフィスビル市場は、新型コロナウイルス感染拡大の影響によるテレワーク等の勤務形態の変化で、夏以降はオフィス面積縮小の動きがあり平均空室率が上昇しました。このため、東京地区の平均賃料は下落に転じ、その他の地区でも注視が必要な状況です。」 — テレワーク等を背景に空室率上昇・東京地区の平均賃料下落が記載され、不動産市況リスクは悪化方向に変化している。ただし賃貸不動産比率は2.5％まで低下している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2020-fy)
- FY2022-Q2 悪化 「全国主要都市のオフィスビル市場は、新型コロナウイルス感染症拡大の影響によりオフィス需要が減退し、東京地区の平均賃料が下落に転じており、その他の地区でも賃料が弱含みで推移しています。」 — オフィス需要の減退、東京地区の平均賃料下落、その他地区の賃料の弱含みが記載され、不動産価格・賃料変動リスクの環境が悪化方向に変化している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 悪化 「当社グループでは主力のKPP八重洲ビルが満室稼働を継続しましたが、所有物件の再開発に伴う賃料収入減もあり、売上高は微減となりました。利益面では2021年２月のKPP八重洲ビル土地売却に伴う地代の発生により減益となりました。」 — 所有物件の再開発による賃料収入減と、土地売却後の地代発生が賃貸事業の売上高・利益減少として現れ、不動産の賃料収入に関するリスクが実績化している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2021-q3)
- FY2022 悪化 「当社グループでは主力のKPP八重洲ビルが満室稼働を継続しましたが、所有物件の再開発に伴う賃料収入減もあり、前年比で減収となりました。」 — 主力物件の満室稼働は継続したが、賃貸事業は売上高1,230百万円、セグメント利益176百万円、利益72.0％減となり、賃料・不動産環境の影響が業績に現れている。 (https://komori.app/company/9274/filing/2021-fy)
- FY2023-Q2 悪化 「全国主要都市のオフィスビル市場は、新型コロナウイルス感染拡大以降上昇基調にあった平均空室率は、企業のオフィス拡張意欲が緩やかに改善しつつあるものの、依然として力強さには欠き、先行きは不透明な状況にあります。また、賃料相場については、テナント確保のための賃料調整などから弱含みで推移しております。」 — 企業のオフィス拡張意欲は緩やかに改善しているものの、空室率や賃料相場の回復は弱く、賃貸事業の売上高は前年同期比4.8％減、営業利益は32.6％減となった。 (https://komori.app/company/9274/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 その他 「当社グループにおきましては、一部テナントビルの管理体系見直しによる増収があったものの、賃貸駐車場の再開発やKPP八重洲ビルのテナント入れ替えによる空室期間の発生などから賃料収入が減少し、前年比で減収となりました。その結果、当第３四半期連結累計期間の売上高は８億75百万円（前年同期比5.5％減）となり、営業利益は１億62百万円（前年同期比18.7％増）となりました。」 — 再開発・テナント入れ替えによる賃料収入減少は続いている一方、管理体系見直し等により営業利益は前年同期比で増加した。 (https://komori.app/company/9274/filing/2022-q3)
- FY2024-Q2 その他 「主要都市のオフィスビルの平均空室率は緩やかに改善しつつあるものの、新型コロナウイルスを起因とする働き方の見直しにより、オフィス需要の先行きは不透明な状況にあります。また、賃料相場については、テナント確保のための賃料調整などから弱含みで推移しております。」「ＫＰＰ明石町ビルが寄与し、前年比で増収・増益となりました。」 — オフィス需要の先行き不透明感と賃料相場の弱含みは続く一方、KPP明石町ビルの寄与により不動産賃貸事業は増収・増益となった。 (https://komori.app/company/9274/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「当セグメントにおきましては、ＫＰＰ八重洲ビルのテナント入れ替えによる空室期間が発生しているものの、2023年２月に竣工したＫＰＰ明石町ビルが寄与し、前年比で増収・増益となりました。その結果、当第３四半期連結累計期間の売上高は11億39百万円（前年同期比30.1％増）となり、営業利益は４億35百万円（前年同期比167.7％増）となりました。」 — KPP明石町ビルの寄与により、空室期間がある中でも不動産賃貸事業の売上高・営業利益が前年同期を上回り、収益基盤の改善が続いている。 (https://komori.app/company/9274/filing/2023-q3)
- FY2024 顕在化 「当社の賃貸資産であるKPP八重洲ビルは、収益性の低下に伴い、当連結会計年度において減損損失を認識しました。」 — 不動産の収益性低下がKPP八重洲ビルの減損損失924百万円として実際に発生した。 (https://komori.app/company/9274/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 対処 「全国的にオフィス需要は底堅い状況が続き、空室率は低下傾向にあります。賃料相場におきましても、相場水準より低い物件の賃料が底上げされるなど、賃料は緩やかながら上昇傾向に転じております。」 — オフィス需要が底堅く、空室率低下と賃料上昇傾向が示され、不動産価格・賃料環境に関するリスク要因は前期より改善方向に記載されている。 (https://komori.app/company/9274/filing/2024-h1)
- FY2025 対処 「好調な企業業績と過熱する人材獲得競争を背景にオフィス需要は増加傾向にあります。新規供給についても迅速に吸収されており、今後も同様の傾向が続くと予想されています。」 — 前年度までのオフィス需要・賃料の不透明感に対し、オフィス需要の増加傾向と新規供給の吸収を記載した。不動産賃貸事業は減収ながら修繕費減少により増益となった。 (https://komori.app/company/9274/filing/2024-fy)
- FY2026 再掲 「2025年のオフィス需要は概ね安定した状況で推移しました。稼働状況が安定的に推移したことにより、賃料収入は前年同期比で微増となりました。」 — オフィス需要・稼働状況の安定と賃料収入の微増を開示している。一方、所有不動産の価格・賃料変動リスク自体は継続している。 (https://komori.app/company/9274/filing/2025-fy)