# 保有資産の有効活用と収益性向上｜西武ホールディングス（9024）の変遷

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## 経過

- FY2017-Q1 初出 「「西武グループ　アセット戦略」に基づいた保有資産の有効活用に取り組んでまいりました。」 — アセット戦略を保有資産の有効活用の枠組みとして示している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 前進 「「西武グループ アセット戦略」に基づいたポートフォリオの組み換えによる再開発を実施いたしました。」 — 保有資産の有効活用という従来の表現に加え、ポートフォリオの組み換えによる再開発を実施したと具体化している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2016-q2)
- FY2017-Q3 前進 「また、所沢の西武第二ビルにテナント企業を誘致するなど保有資産の有効活用及び収益性の向上に取り組んでまいりました。」 — 保有資産の有効活用について、所沢の西武第二ビルへのテナント誘致が具体的に記載された。ハワイ事業でもホテル不動産の一部売却が記載されている。 (https://komori.app/company/9024/filing/2016-q3)
- FY2017 引き上げ 「具体的には、「既存事業のバリューアップ」、「ポートフォリオの組み換え」及び「コア事業への経営資源の集中」の３つの視点から、保有資産の価値極大化を推進いたします。」 — 保有資産の有効活用を、既存事業の価値向上、ポートフォリオ組み換え、コア事業への集中という三つの施策に具体化している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 前進 「不動産賃貸業で、平成28年７月にグランドオープンした東京ガーデンテラス紀尾井町において、オフィス・住宅、商業施設の賃料収入が増加いたしました。そのほか、西武立川駅前において、住宅の販売を実施いたしました。」 — 保有資産の有効活用について、東京ガーデンテラス紀尾井町の賃料収入増加と西武立川駅前の住宅販売が具体的に記載された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2017-q1)
- FY2018-Q3 前進 「近江事業では、守山駅前近江鉄道ビルが開業したことや土山サービスエリアが好調に推移したことが増収に寄与いたしました。」 — 保有資産の活用・収益性向上について、守山駅前近江鉄道ビルの開業と土山サービスエリアの増収寄与が新たに具体化されている。 (https://komori.app/company/9024/filing/2017-q3)
- FY2018 前進 「既存事業のバリューアップについては、既存ホテルの客室やロビー、レストランなどバリューアップ投資を引き続き実施していくとともに、（仮称）西武鉄道池袋ビル計画、グランエミオ所沢Ⅱ期及び所沢駅西口開発計画など大規模開発を推進してまいります。」 — 保有資産の有効活用について、池袋ビル、グランエミオ所沢Ⅱ期、所沢駅西口開発計画などの具体的な開発案件を追加している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「また、不動産事業でダイヤゲート池袋の建築工事やリーシングを進めたほか、西武ライオンズでメットライフドームエリアのボールパーク化に向けて工事を進めてまいりました。」 — 保有資産の有効活用について、ダイヤゲート池袋の建築工事・リーシングという具体的な進行状況が追加された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「不動産賃貸業で、2016年７月にグランドオープンした東京ガーデンテラス紀尾井町において、オフィスの賃料収入が増加したほか、2018年３月に開業したグランエミオ所沢Ⅰ期やエミリブ鷺ノ宮が増収に寄与いたしました。また、軽井沢・プリンスショッピングプラザが、積極的なプロモーションや営業施策を実施したことにより、好調に推移いたしました。」 — 既存施設の賃料収入増加に加え、軽井沢・プリンスショッピングプラザのプロモーション・営業施策が好調推移に寄与した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 再掲 「不動産賃貸業で、2016年７月にグランドオープンした東京ガーデンテラス紀尾井町において、オフィスの賃料収入が増加したほか、2018年３月に開業したグランエミオ所沢Ⅰ期やエミリブ鷺ノ宮が増収に寄与いたしました。また、軽井沢・プリンスショッピングプラザが、積極的なプロモーションや営業施策を実施したことにより、好調に推移いたしました。」 — 東京ガーデンテラス紀尾井町、グランエミオ所沢Ⅰ期、エミリブ鷺ノ宮および軽井沢・プリンスショッピングプラザの活用・収益寄与が前四半期と同様に記載されている。 (https://komori.app/company/9024/filing/2018-q3)
- FY2020-Q1 前進 「不動産賃貸業で、2019年４月に開業したダイヤゲート池袋が増収に寄与したほか、軽井沢・プリンスショッピングプラザが積極的なプロモーションや営業施策を実施したことにより、好調に推移いたしました。」 — ダイヤゲート池袋の開業と増収寄与が新たに確認され、既存商業施設の営業施策による好調推移も記載された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 再掲 「不動産賃貸業で、2019年４月に開業したダイヤゲート池袋が増収に寄与したほか、軽井沢・プリンスショッピングプラザが積極的なプロモーションや営業施策を実施したことにより、好調に推移いたしました。」 — ダイヤゲート池袋の増収寄与と軽井沢・プリンスショッピングプラザの営業施策による好調推移が継続して記載されている。 (https://komori.app/company/9024/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「不動産賃貸業で、2019年４月に開業したダイヤゲート池袋が増収に寄与したほか、軽井沢・プリンスショッピングプラザなどの商業施設が積極的なプロモーションや営業施策を実施したことにより、好調に推移いたしました。また、2019年９月に入居を開始したエミリブ東長崎を含め、賃貸住宅が高稼働を継続し、好調に推移いたしました。」 — ダイヤゲート池袋に加え、エミリブ東長崎の入居開始と賃貸住宅の高稼働が、保有資産の収益化の進展として記載された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2019-q3)
- FY2021-Q1 前進 「ホテル業、スポーツ業では、緊急事態宣言期間中を中心に、一部を除き臨時休業を余儀なくされておりましたが、そのような中でも、品川プリンスホテルにおいて軽症者の受入をおこなうなど、社会全体の感染拡大防止に貢献すべく、保有資産の有効活用に努めてまいりました。」 — 保有資産の有効活用について、品川プリンスホテルで軽症者を受け入れるという新たな活用事例が記載された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 前進 「さらに、所沢駅東口駅ビル計画「グランエミオ所沢」第Ⅱ期について、2020年９月２日に開業するなど事態収束後の成長を見据えた施策にも取り組んでまいりました。」 — 保有資産の有効活用について、グランエミオ所沢第Ⅱ期が2020年9月2日に開業した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2020-q2)
- FY2021 再定義 「アセットの「保有」と「運営」の一体構造から、「アセットライト」をテーマにビジネスモデルを変革いたします。」 — 従来の保有資産の有効活用から、資産・事業の売却・流動化、保有と運営の分離を含むアセットライト型の事業運営へ方針を組み替えた。2022年4月を目途にプリンスホテルと西武プロパティーズの機能分離も予定している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 前進 「「アセットライトな事業運営」に対しては、すべての事業・資産について、売却や流動化をおこなうか継続保有するかなどの峻別を聖域なく進めるとともに、継続保有するとした資産の価値極大化を企図したグループ内組織再編の方針を決定し、その具体化に向けて検討を進めました。」 — アセットライト化について、全事業・資産の保有継続または売却・流動化の峻別と、グループ内組織再編の方針決定まで進んだ。 (https://komori.app/company/9024/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 前進 「今回、不動産事業において、流動化によるキャッシュ創出及びアセットライト化をはかるとともに、流動化の対象資産については、当社連結子会社の株式会社西武プロパティーズが引き続きマネジメント業務に一部関与することにより、総合不動産業を志向するうえでの幅広いノウハウを獲得していくことで、今後の不動産事業の強化につなげてまいります。」 — アセットライト化について、保有不動産3物件の流動化を決定し、資産売却後も一部マネジメント業務に関与する運営モデルを示した。譲渡益は約133億円、引渡しは2021年12月を予定している。 (https://komori.app/company/9024/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「「経営改革」については「アセットライトな事業運営」「損益分岐点の引き下げ」「ニューノーマルに合わせたサービス変革」に取り組んでまいりました。中でも「アセットライトな事業運営」に対しては、繰り返し起こると想定される危機に対してより強固な体質を構築すべく、ポートフォリオ見直し、ビジネスモデル変革に取り組んでまいりました。2021年７月１日には西武建材株式会社の株式譲渡、2021年12月に新横浜スクエアビルなどオフィスビルの流動化を実施いたしました。」 — アセットライト化について、西武建材株式譲渡と新横浜スクエアビル等のオフィスビル流動化を実施した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2021-q3)
- FY2022 前進 「「売却・流動化」については、2021年７月１日には西武建材株式会社の株式譲渡、2021年12月に新横浜スクエアビルなどオフィスビルの流動化を実施いたしました。さらに、一歩踏み込んだ事業ポートフォリオの見直しとして、西武建設株式会社の株式95％を、2022年３月31日に株式会社ミライト・ホールディングスへ譲渡いたしました。」 — アセットライト化について、西武建材株式譲渡、オフィスビル流動化、西武建設株式95％譲渡を実施した。加えて、保有と運営を分離するグループ内組織再編も2022年4月1日に実施された。 (https://komori.app/company/9024/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 前進 「中でも「アセットライトな事業運営」に対しては、2022年２月10日付で締結したGIC Private Limitedの関係会社であるReco Pine Private Limitedとの基本協定書に基づき、2022年６月30日付で、当社連結子会社である株式会社西武リアルティソリューションズは、ホテル・レジャー事業に係る資産の一部をGIC Private Limitedの関係会社であるReco Sky Private Limitedが直接又は間接に出資する複数の会社へ譲渡する契約を締結しました。」 — アセットライト化について、GIC関係会社へのホテル・レジャー資産の譲渡契約締結まで進展した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 前進 「2022年９月30日にはザ・プリンス パークタワー東京など４物件を譲渡いたしました。」 — アセットライトな事業運営に向け、ホテル・レジャー事業資産4物件の流動化・譲渡を実施した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 前進 「中でも「アセットライトな事業運営」に対しては、2022年２月10日付で締結したGIC Private Limitedの関係会社であるReco Pine Private Limitedとの基本協定書に基づき、2022年６月30日付で、当社連結子会社である株式会社西武リアルティソリューションズは、ホテル・レジャー事業に係る資産の一部をGIC Private Limitedの関係会社であるReco Sky Private Limitedが直接又は間接に出資する複数の会社へ譲渡する契約を締結し、2022年９月30日にはザ・プリンス パークタワー東京など４物件を、2022年12月１日には苗場プリンスホテルなど15物件を譲渡いたしました。」 — アセットライト化について、GIC関係会社へのホテル・レジャー資産の譲渡が4物件から15物件追加の実施段階へ進展した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2022-q3)
- FY2024-Q1 前進 「不動産賃貸業では、西武鉄道沿線の遊休地を活用し、趣味や生活を安全・安心かつ快適にお過ごしいただける賃貸ガレージハウス「エミベース」の２号物件となる「エミベース 小手指」を2023年秋の竣工に向けて、着工いたしました。」 — 保有資産の有効活用について、遊休地を活用した賃貸ガレージハウスの2号物件に着工し、2023年秋の竣工に向けた段階へ進んだ。 (https://komori.app/company/9024/filing/2023-q1)
- FY2024-Q3 前進 「また、不動産回転型ビジネスを活用し、資本効率性を意識し、既存保有資産の再開発資金への対応及び新規開発機会への投資もおこなっていくにあたり、みずほフィナンシャルグループを協業パートナーに決定いたしました。」 — 保有資産の有効活用・アセットライト化に加え、不動産回転型ビジネスとみずほフィナンシャルグループとの協業を具体化した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「不動産賃貸業では、西武鉄道沿線の遊休地を活用した賃貸ガレージハウスのプロジェクト第２号物件となる「エミベース 小手指」の竣工を2024年２月末に予定しております。」 — 遊休地活用型の賃貸ガレージハウスについて、第2号物件の竣工予定時期を2024年2月末と明示した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2023-q2)
- FY2025-H1 その他 「不動産事業の営業収益は、分譲地販売の増加や軽井沢・プリンスショッピングプラザの好調などはあるものの、西武造園株式会社における工事出来高の減少により、392億42百万円と前年同期に比べ３億６百万円の減少（同0.8％減）となり、営業利益は、58億22百万円と前年同期に比べ15億63百万円の減少（同21.2％減）となり、償却前営業利益は、115億46百万円と前年同期に比べ16億円の減少（同12.2％減）となりました。」 — 分譲地販売や商業施設は好調だった一方、西武造園の工事出来高減少により不動産事業は減収減益となった。 (https://komori.app/company/9024/filing/2024-h1)
- FY2026-H1 前進 「不動産事業の営業収益は、2025年２月28日に実施した東京ガーデンテラス紀尾井町の流動化にともなう賃料剥落があるものの、保有物件の流動化などにより、445億84百万円と前年同期に比べ53億41百万円の増加（同13.6％増）となりました。」 — 保有物件の流動化を進め、東京ガーデンテラス紀尾井町の流動化を2025年2月28日に実施した。賃料剥落はあったものの、不動産事業は増収増益となった。 (https://komori.app/company/9024/filing/2025-h1)
- 2026-04-30 前進 「不動産事業の営業収益につきましては、投資運用業におけるエクイティ出資持分の売却などにともない、2026 年２月 12 日時点の公表数値を上回る見通しであります。営業収益の上振れに加え、開発に関する調査費等の各種費用の下振れにより、営業利益及び償却前営業利益においても同公表数値を上回る見通しであります。」 — 保有資産の有効活用について、エクイティ出資持分の売却を不動産事業の営業収益・利益の上振れ要因として具体的に記載した。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260427511598)
- 2026-05-14 再定義 「保有物件の流動化や国内ホテル業におけるインバウンド需要の取り込み、鉄道業における需要の増加などがあるものの、東京ガーデンテラス紀尾井町の流動化を実行した反動などにより、営業収益は、5,132億86百万円と前期に比べ3,878億45百万円の減少（前期比43.0％減）となりました。」 — 保有物件の流動化を進める施策について、東京ガーデンテラス紀尾井町の流動化後の反動による減収が通期実績として示された。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260513531194)
- 2026-05-14 前進 「投資運用での目標リターン IRR 5-10%」 — 不動産回転型ビジネスに加え、投資運用業における目標リターンの水準が具体的に示された。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260513531251)
- 2026-05-14 前進 「キャピタルリサイクルを一層推進するため、総合型の私募 REIT および私募ファンドの新規組成に着手し、投資手段を多様化するとともに、品川プリンスホテル一部資産の流動化をはじめとして、ROIC 向上・さらなる成長可能性を踏まえ、新規開発・取得物件を含め聖域なく流動化を検討してまいります。」 — 保有資産の流動化に加え、私募REIT・私募ファンドの組成、品川プリンスホテル一部資産の流動化検討へ施策が具体化した。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260513531256)
- 2026-05-14 初出 「西武グループのキャピタルリサイクルを加速するため、総合型の私募REIT（仮称 西武REIT）を創設する。」 — 既存の資産流動化・資本効率向上の記載を横断し、2027年度中の私募REIT組成、資本配分検討委員会の設置、流動化資金の再投資を一体の施策として初めて独立した開示由来テーマに整理した。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260513531256)
- 2026-05-22 再掲 「今般、その受け皿となる西武ファンド構想の具体化としての私募REIT構想を発表しており、さらに不動産戦略を加速してまいります。」 — 不動産の保有とキャピタルリサイクルを両輪とし、私募REITを受け皿として流動化資金を再投資する施策が再確認されている。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260521543149)
- FY2026 前進 「当社グループが掲げるキャピタルリサイクルモデルの実現に向け、2025年４月に株式会社西武不動産、株式会社西武不動産投資顧問、株式会社西武不動産プロパティマネジメント、株式会社西武不動産ビルマネジメントによる４社体制を始動いたしました。キャピタルリサイクルについては、保有物件の流動化に加え、継続的な物件取得（エクイティ投資含む）や、取得物件のバリューアップを実施いたしました。」 — 従来のアセットライト・保有資産流動化から、保有・経営・開発・投資運用等を分担する不動産4社体制と、取得・バリューアップ・流動化・再投資を循環させるキャピタルリサイクルモデルへ進展した。 (https://komori.app/company/9024/filing/2025-fy)
- 2026-07-29 前進 「従来からの SPW によるホテルオペレーションのみならず、アセットマネジメント、ビルマネジメントなどに直接関わることで、本資産の価値最大化と、出口戦略を含めたリターン獲得による当社グループの収益最大化が図れること、さらに、当社グループのキャピタルリサイクル推進のためのアセットマネジメントビジネスの戦略的展開にも資するものと考えていることから、今般、本件出資を行うものです。」 — 保有資産の有効活用について、ホテルの取得後にホテル運営・アセットマネジメント・ビルマネジメントへ直接関与し、価値最大化と出口戦略を含むリターン獲得を図る具体的な実行段階が示された。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260729501821)
- 2026-07-29 前進 「今後の運用戦略としては、出資者である SRE と共に、中長期的にホテルオペレーション、アセットマネジメント、ビルマネジメントなどに当社グループが直接関わることで、当社の強みが発揮され、多様な目線を通して着実にバリューアップを図りつつ、出口戦略としては、SAM が 2027 年度中（予定）に組成する私募 REIT（仮称「西武 REIT」）への組入れをメインシナリオとして想定しており、本資産はその旗艦物件にもなり得るものと考えております。」 — 私募REIT・私募ファンドによるキャピタルリサイクルについて、東京紀尾井町のホテル等への出資、グループによる運営・資産管理、バリューアップおよび2027年度中の私募REIT組入れという具体的な案件化が示された。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260729501821)
- 2026-07-31 前進 「本件出資の実行日       2026年７月30日及び同年９月30日（予定）」 — 東京ガーデンテラス紀尾井町の対象資産取得に向けた匿名組合出資について、2026年7月30日の第1回出資が実行され、9月30日の第2回出資および資産譲渡に向けて進展した。 (https://komori.app/company/9024/disclosure/20260731504825)