# フロー型からフロー・ストック両足型への収益構造転換｜サンフロンティア不動産（8934）の変遷 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8934/threads/881d1fd52de8 企業ページ: https://komori.app/company/8934 ## 経過 - FY2017 初出 「そのような中、当社グループは中長期的に安定した成長を遂げるために、①フロー型ビジネスで基盤をつくり、ストック型ビジネスを拡大し、フローとストックの両足で立つ収益構造への転換、②都心オフィスに特化した事業領域を深堀りするとともに、将来の成長市場であるホテル事業、海外事業への参入、③ビジネスとは他を利することであり、「お客様視点」に基づく真の不動産プロフェッショナル人財の育成と増強、に取り組んでいます。」 — リプランニング物件の売却益に偏った収益構造から、賃料収入・管理受託・ホテル・貸会議室等を積み上げる安定収益型への転換を対処すべき課題として明示している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2016-fy) - FY2018 再掲 「上記３つの戦略により、中長期的に安定した成長を遂げるための「フローとストックの両足で立つ」収益構造を確立する。」 — 都心オフィス、ホテル、海外及びM&Aの成長戦略を通じて、フローとストックの両足で立つ収益構造を確立する方針を再確認している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2017-fy) - FY2019-Q1 前進 「賃貸ビル事業においては、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、長期積み上げのストックビジネスを拡大し、安定した収益基盤を構築するため、戦略的に賃料収入の増加を図っております。当第１四半期連結累計期間においては、リプランニング事業の仕入が進捗し、保有ビル数が増加したことから、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。」 — 長期積み上げ型の賃貸ビル事業について、リプランニング物件の仕入進捗により保有ビル数が増加し、売上高・利益も前年同期を上回った。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-q1) - FY2019-Q2 前進 「賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、ストックビジネスを拡大し、戦略的に賃料収入の増加を図っております。当第２四半期連結累計期間においては、リプランニング事業の仕入が進捗し、保有ビル数が増加したことから、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。」 — フロー型事業に加えてストックビジネスを拡大する方針について、リプランニング事業の仕入進捗により保有ビル数が増加し、賃貸ビル事業の売上高・利益が増加した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-q2) - FY2019 前進 「賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、ストックビジネスを拡大し、戦略的に賃料収入の増加を図っております。当連結会計年度においては、リプランニング事業の仕入が進捗し、保有ビル数が増加したことから、前期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。」 — ストックビジネス拡大の方針について、リプランニング物件の仕入進捗と保有ビル数の増加により、賃貸ビル事業の売上高・利益が前期比で増加した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-fy) - FY2020-Q1 前進 「②賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、ストックビジネスを拡大するため、戦略的に賃料収入の増加を図っております。業績については、リプランニング事業の仕入が進捗し、保有ビル数が増加したことから、前年同期に比べ売上高、利益ともに増加いたしました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向け、リプランニング事業の仕入進捗により保有ビル数が増加し、賃貸ビル事業の売上高・利益が前年同期比で増加した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q1) - FY2020-Q2 前進 「賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、ストックビジネスを拡大するため、戦略的に賃料収入の増加を図っております。」 — ストックビジネス拡大の方針について、リプランニング事業の仕入進捗による保有ビル数の増加とホテルの新規開業に伴うサブリース収入の増大という具体的な進展を示している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q2) - FY2020-Q3 前進 「賃貸ビル事業においては、安定した収益基盤を構築することを目的に、当社グループの総合的な不動産オペレーション力を活かしながら、ストックビジネスを拡大するため、戦略的に賃料収入の増加を図っております。業績は、リプランニング事業の仕入の進捗に伴う保有ビル数の増加等により売上高、利益ともに増加いたしました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向け、保有ビル数の増加を通じて賃貸ビル事業の売上高・利益が増加した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q3) - FY2020 前進 「②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、不動産再生、不動産サービス部門で培った不動産オペレーション力を活かしながら、戦略的に賃料収入の増加を図っております。業績は、リプランニング事業の仕入の進捗に伴う保有ビル数の増加等により売上高、利益ともに増加いたしました。」 — フロー型のリプランニング事業に加え、保有ビル数の増加による賃料収入の積み上げが売上高・利益の増加につながったと説明している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-fy) - FY2021-Q2 その他 「②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を活かしながらリプランニング事業の賃貸ビル物件数を拡大し、中長期的に賃料収入の増加を図っております。しかしながら、ホテル事業からの賃料収入減少、サブリース事業の拡大に伴う支払賃料の先行により、前年同期に比べ売上高は微増だったものの、利益は減少いたしました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向けた賃貸ビル物件数の拡大方針は継続しているが、ホテル関連の賃料収入減少とサブリースの支払賃料先行により、ストック事業の利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-q2) - FY2021 前進 「３月には、自社ブランド第１号ホテルとして2017年に開業した日和ホテル舞浜の売却が完了し、キャッシュフロー改善を図りつつ、結果、前年同期に比べ売上高、利益ともに大幅に増加いたしました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造を目指す中で、ホテル資産の売却完了によるキャッシュフロー改善を実施した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-fy) - FY2022-Q1 その他 「②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しつつ、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を活かしながら、中長期的に賃料収入の増加を図っております。当期においては、高稼働であった大型ビルを販売したこと等により、前年同期に比べ売上高、利益ともに減少いたしました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向けた賃貸物件拡大方針は継続しているが、高稼働大型ビルの販売等によりストック事業の売上高・利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2021-q1) - FY2022-Q2 その他 「②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における商品化中の物件数を維持しつつ、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を活かして中長期的に賃料収入の増加を図っております。しかしながら、当期においては高稼働であった大型ビルを販売したこと等により、前年同期に比べ売上高、利益ともに減少いたしました。」 — ストック型の賃貸収入を中長期的に増加させる方針を維持しているが、高稼働の大型ビル販売等により、賃貸ビル事業の売上高・利益は前年同期比で減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2021-q2) - FY2023-Q2 その他 「②賃貸ビル事業においては、ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しつつ、不動産サービス部門で蓄積したオペレーション力を活かしながら、中長期的に賃料収入の増加を図っております。当期の業績は、前年同期と比べて、短期的に保有する物件からの賃料収入の減少により、売上高と利益は減少しました。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向けた賃貸物件拡大方針を維持しているが、短期保有物件からの賃料収入減少によりストック事業の売上高・利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-q2) - FY2023 再掲 「ストック事業として安定した収益基盤を構築することを目的に、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しつつ、不動産サービス部門で蓄積したオペレーション力を活かしながら、中長期的に賃料収入の増加を図っております。」 — フローとストックの両足で立つ収益構造に向けた賃貸物件拡大方針を維持しているが、短期保有・棚卸資産物件の賃料収入は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-fy) - FY2024-Q1 前進 「当期の業績は、前年同期と比べて、仕入が順調に推移したこともあって棚卸資産の増大に伴う賃料収入の増加により、売上高と利益は増加しました。」 — フロー型の物件販売に加え、仕入の進捗と保有物件の増加を通じて賃料収入が増加し、ストック型収益の拡大が業績に表れた。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-q1) - FY2024-Q2 前進 「当期の業績は、棚卸資産として保有する物件数の増加により、前年同期と比べて売上高と利益は増加となりました。」 — フロー型の物件販売に加え、棚卸資産として保有する物件数の増加を通じて賃料収入を積み上げ、賃貸ビル事業の売上高・利益が増加した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-q2) - FY2024 前進 「当期の業績は、棚卸資産として保有する物件数の増加により、前期比で売上高、利益ともに増加しました。」 — フロー型の物件販売に加え、棚卸資産として保有する物件数の増加を通じて賃料収入が積み上がり、賃貸ビル事業の売上高・利益が増加した。フローとストックの両足で立つ収益構造が業績に表れている。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-fy) - FY2025-H1 その他 「当期においては、物件仕入の進捗に加え、リーシング活動によって空室率が低下したため、売上高は前年同期比で増加したものの、工事費用等が発生したことにより、利益は減少しました。」 — 物件仕入の進捗とリーシング活動による空室率低下で賃貸ビル事業の売上高は増加した一方、工事費用等により利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2024-h1) - FY2025 その他 「当期においては、好調なリーシング活動によって空室率が改善し、売上高は前期比で増加したものの、工事費用等の発生により、利益は減少しました。」 — 物件仕入とリーシング活動により空室率・賃料収入は改善した一方、工事費用等の発生により賃貸ビル事業の利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2024-fy) - FY2026-H1 前進 「当期においては、物件仕入れの進捗に加え、前年同期と比較し賃貸関連費用が減少したこと等から売上高、利益ともに増加しました。」 — 仕入れの進捗に伴う保有物件の増加と賃貸関連費用の減少により、賃貸ビル事業の売上高・利益が増加した。フローとストックの両足型収益構造におけるストック収益の進展が示された。 (https://komori.app/company/8934/filing/2025-h1) - 2026-05-11 前進 「賃貸ビル事業は、ストック事業として安定した収益基盤の構築を目的に、リプランニング事業における物件の商品化期間中でも、不動産サービス事業で蓄積したノウハウを活かして、賃料収入の増加を図っております。」 — 賃貸ビル事業をストック事業と位置付け、商品化期間中の賃料収入を通じた安定収益基盤の構築を継続している。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260511522551) - 2026-05-11 前進 「フロー型事業のアセット売却益の多様化とストック型事業の多角化を進める」 — フロー型事業とストック型事業をそれぞれ拡大し、2028年3月期にフロー型900億円・構成比60％、ストック型600億円・構成比40％を目指す収益構造を示した。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260511522586) - FY2026 前進 「②　賃貸ビル事業は、好調な仕入れによる保有棟数の増加と、活発なリーシング活動による空室率の改善によって、売上高、利益ともに増加しました。」 — フロー型の物件販売に加え、保有棟数の増加とリーシングによる空室率改善を通じて賃貸ビル事業の売上高・利益が増加し、ストック収益の積み上げが進んだ。 (https://komori.app/company/8934/filing/2025-fy) - 2026-07-29 前進 「③ 賃貸住宅物件のリーシングと管理受託棟数を増やし、ストック型事業の収益の拡大」 — アエラスグループとのシナジーとして、賃貸住宅のリーシング及び管理受託棟数の増加を通じたストック型収益の拡大を、今後の施策として明示した。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260728501269) - 2026-08-06 前進 「好調な仕入れによる保有棟数の増加と、活発なリーシング活動による空室率の改善によって、前年同期比で売上高は増加しました。」 — 保有棟数の増加とリーシングによる空室率改善により、ストック型の賃貸ビル売上高が増加した。一方、賃貸原価増加により利益は減少した。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260803507584) - 2026-08-06 前進 「ストック型事業の売上総利益により固定費をカバーする構造を実現 １Qカバー率 117％」 — ストック型事業の売上総利益による固定費カバー率が第1四半期に117％となり、フロー・ストック両足型の収益構造が数値で示された。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260805511030) - 2026-10-02 前進 「中計のスタート時点では、フロー型とストック型の売上構成比はおよそ70：30でした。それが初年度を経て、当初は最終年度目標としていた65：35の水準を前倒しで上回りました。」 — フロー型・ストック型の売上構成について、従来の70：30から中期経営計画の最終年度目標である65：35を前倒しで上回ったと説明し、将来的には50：50を見据える方針を示した。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20261001544298)