# 景気悪化・空室率上昇・賃料下落による業績変動リスク｜サンフロンティア不動産（8934）の変遷 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8934/threads/307c63279465 企業ページ: https://komori.app/company/8934 ## 経過 - FY2016 初出 「しかしながら、経済情勢が悪化し、空室率の上昇や賃料の下落といったように不動産市況が低迷した場合には、当社グループの業績が影響を受ける可能性があります。」 — 都心オフィス市場の市況悪化が、空室率、賃料、業績に波及する外部リスクとして記載されている。 (https://komori.app/company/8934/filing/2015-fy) - FY2017-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 景気悪化、空室率上昇、賃料下落による業績変動リスクについて、追加発生・重要変更がないと記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2016-q1) - FY2017-Q2 再掲 「当第２四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 景気悪化、空室率上昇、賃料下落による業績変動リスクについて、追加発生・重要変更がないと記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2016-q2) - FY2017-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 景気悪化、空室率上昇、賃料下落による業績変動リスクについて、新たな発生や重要な変更がないと記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2016-q3) - FY2017 悪化 「不動産市場を取り巻く環境は、好調な企業業績を背景に、東京都心部では空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。しかしながら、海外景気の先行き不透明感や、2018年以降に東京都心部で予定されているオフィスの大量供給（竣工）等の影響により、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております。」 — 足元の市場は堅調としつつ、2018年以降の都心オフィス大量供給と市場ピークへの懸念を具体的に記載しており、将来の空室率・賃料・業績変動リスクの警戒が強まっている。 (https://komori.app/company/8934/filing/2016-fy) - FY2018-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 景気悪化、空室率上昇、賃料下落による業績変動リスクについて、新たな発生や重要な変更がないと記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2017-q1) - FY2018-Q2 再掲 「当第２四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 景気悪化、空室率上昇、賃料下落による業績変動リスクについて、新たな発生や重要な変更がないと記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2017-q2) - FY2018-Q3 悪化 「一方で、不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、価格が高止まりし、投資利回りが低水準で推移していることから、先行きは慎重な見方が続いています。」 — 正式なリスク欄では重要な変更なしとされているが、不動産投資市場について価格高止まり・低利回り・先行きへの慎重な見方を具体的に記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2017-q3) - FY2018 悪化 「一方で、不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、投資利回りは低水準で推移し、投資対象物件の品薄感が強まっていることから、先行きには慎重な見方が続いています。」 — 不動産投資市場について、低利回りに加えて投資対象物件の品薄感を記載し、先行きへの慎重な見方を継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2017-fy) - FY2019-Q1 後退 「不動産業界においては、都心オフィスビル市場の平均空室率が2018年６月に2.57％となり、直近の最高値である2012年６月の9.43％から６年間で6.86％改善するとともに、平均賃料は20,108円となり、前回のボトムである2013年12月の16,207円から４年半で約24％上昇いたしました（民間調査機関調べ）。一方で、不動産投資市場は、都心のマンション価格が高止まり、ピークアウト懸念は後退しているものの、先行きには慎重な見方が続いております。」 — 都心オフィスの空室率改善・賃料上昇を記載し、都心マンション市場のピークアウト懸念は後退したと説明している。一方、不動産投資市場への慎重な見方は残っており、リスク認識が全面的に消えたとはしていない。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-q1) - FY2019-Q2 悪化 「一方で、不動産投資市場は、引き続き活況を呈しているものの、投資対象物件の品薄感、金融各社の融資姿勢の厳格化等の懸念もあり、先行きには慎重な見方が続いております。」 — 都心5区の空室率2.33％、平均賃料20,438円と市場指標は改善した一方、投資対象物件の品薄感に加え、金融機関の融資姿勢の厳格化を新たな懸念として記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-q2) - FY2019-Q3 後退 「また、2018年12月末の平均賃料は20,887円（坪単価）となり、60ヵ月連続で上昇し、2018年は１年間で1,714円上昇(8.9％増)、2017年の633円(3.4％増)から倍以上のペースに加速しています（民間調査機関調べ）。一方で、東京都心の不動産投資市場は、投資対象物件の品薄感、金融各社の融資姿勢の厳格化等への懸念はあるものの、総じて好調を維持しています。」 — 都心5区の平均空室率は1.88％、平均賃料は20,887円まで改善し、不動産投資市場も懸念を残しつつ総じて好調と説明された。投資対象物件の品薄感や融資姿勢の厳格化への懸念は継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-q3) - FY2019 悪化 「不動産市場においては、東京都心部で空室率の低下と緩やかな賃料上昇が続いており、足元では引き続き堅調な状況にあります。一方で、都心部にて大規模新築ビルが高稼働で竣工するなか、既存ビルの大型解約や集約などに伴う影響も出始め、市場はピークに近づきつつあるとの懸念も台頭し始めております。」 — 市場指標は堅調としつつ、大規模新築ビルの竣工、既存ビルの大型解約・集約、市場のピーク接近への懸念を記載しており、前回の「総じて好調」とする説明から警戒材料が具体化した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2018-fy) - FY2020-Q1 その他 「不動産業界においては、都心オフィスビル市場（都心5区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率が、バブル期の1991年以来27年ぶりに2％を下回り、活況が続いております。足元では2019年６月に1.72％、前月比0.08ポイント上昇とはなりましたが、引き続き歴史的な低水準で推移しております。一方、2019年６月の平均賃料は21,518円（坪単価）となり、66カ月連続で上昇しました（民間調査機関調べ）。また、不動産投資市場は、低金利環境や旺盛な不動産需要が依然として続き、総じて好調を維持しております。」 — 都心オフィス市場の空室率1.72％、平均賃料21,518円、66カ月連続上昇など、市場環境は好調と説明された。一方、別途、米中貿易摩擦の長期化や中国経済減速により先行き不透明感が増していると記載している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q1) - FY2020-Q2 その他 「不動産業界においては、都心オフィスビル市場（都心5区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率が、バブル期の1991年以来の２％を下回る水準で活況が続いております。足元では2019年４月以降、小幅なアップダウンを繰り返しながらも９月時点では1.64％、と引き続き歴史的な低水準で推移しております。一方、2019年９月の平均賃料は21,855円（坪単価）となり、69カ月連続で上昇しました（民間調査機関調べ）。また、不動産投資市場は、一部金融機関の融資姿勢が慎重になっているものの低金利環境や海外機関投資家、J-REIT等による旺盛な不動産需要が依然として続き、総じて好調を維持しております。」 — 都心5区の空室率1.64％、平均賃料21,855円、69カ月連続上昇など市場指標は改善・好調を維持している。一方、一部金融機関の融資姿勢の慎重化を懸念材料として併記している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q2) - FY2020-Q3 悪化 「不動産投資市場は、不動産価格が高騰し、一部金融機関の融資姿勢が慎重になっているものの低金利環境が依然として続く中、国内機関投資家やJ-REIT等による旺盛な不動産投資により総じて堅調に推移しております。」 — 都心5区の空室率は1.55％、平均賃料は22,206円で市場指標は改善した一方、不動産価格の高騰と一部金融機関の融資姿勢の慎重化が引き続き懸念材料として示されている。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-q3) - FY2020 顕在化 「政府による緊急事態宣言が発令された４月以降、当社が保有又は管理するビルに入居している店舗系テナント等からの賃料減額要請や解約申込が増加するなど賃貸ビル市場の需給悪化の動きが見受けられます。」 — 景気悪化・空室率上昇・賃料下落のリスクについて、感染症拡大に伴う店舗系テナント等からの賃料減額要請や解約申込の増加という具体的な事象が発生した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2019-fy) - FY2021-Q1 悪化 「６月時点の都心オフィスビル市場（都心５区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均賃料は22,880 円（坪単価）と78カ月連続で上昇しましたが、平均空室率が1.97％（前月比0.33ポイント上昇）となり４カ月連続で上昇（民間調査機関調べ）し、オフィス市況にピークアウトの兆しが見られます。足元ではコロナ禍を背景に、一部企業によるリモートワークの促進に伴うオフィス縮小の動きも見られます。」 — 平均賃料の上昇が続く一方、都心5区の空室率は1.97％まで上昇し、4カ月連続上昇とピークアウトの兆しを記載している。リモートワークに伴うオフィス縮小も新たな警戒材料として示された。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-q1) - FY2021-Q2 悪化 「わが国の不動産市場においては、９月時点の都心オフィスビル市場（都心５区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均賃料は22,773円（坪単価）と２カ月連続で下落、平均空室率は3.43％となり７カ月連続で計1.94ポイント上昇（民間調査機関調べ）し、オフィス市況は悪化に転じていると見られます。足元ではコロナ禍を背景に、一部企業によるリモートワークの促進に伴うオフィス縮小の動きも見られます。」 — 都心5区の平均賃料が下落し、平均空室率は3.43％まで上昇、7カ月連続の上昇となった。リモートワークに伴うオフィス縮小も加わり、景気悪化・空室率上昇・賃料下落リスクが前四半期より具体化した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-q2) - FY2021-Q3 悪化 「わが国の不動産市場は、12月時点の都心オフィスビル市場（都心５区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均賃料は21,999円（坪単価）と5カ月連続の下落（1,015円）、平均空室率は4.49％と10カ月連続の悪化（3.00％pt上昇）となり（民間調査機関調べ）、市況は厳しさを増しております。」 — 都心5区の平均賃料が5カ月連続で下落し、平均空室率も4.49％まで10カ月連続で悪化した。オフィス縮小やリモートワーク定着の動きも併記され、市況悪化が前四半期から進んでいる。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-q3) - FY2021 悪化 「わが国の不動産市場は、３月時点の都心オフィスビル市場（都心５区：千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均賃料は21,541円（坪単価）と８カ月連続の下落（計1,473円）、平均空室率は5.42％と13カ月連続の悪化（計3.93％pt上昇）となり（民間調査機関調べ）、市況は厳しさを増しております。」 — 都心5区の平均賃料は21,541円まで8カ月連続で下落し、平均空室率は5.42％まで13カ月連続で悪化した。前四半期の4.49％からも市況悪化が進んでいる。 (https://komori.app/company/8934/filing/2020-fy) - FY2022-Q1 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均賃料は21,160円（坪単価）と11カ月連続の下落（計1,854円/約８％）、平均空室率は6.19％と16カ月連続の悪化（計4.70％pt）となり（民間調査機関調べ）、オフィス市況は全般に軟調な状態が続いています。」 — 都心5区の平均賃料下落と空室率上昇が継続し、平均賃料は21,160円、平均空室率は6.19％となった。オフィス市況の悪化が前四半期からさらに進行している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2021-q1) - FY2022-Q2 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均賃料は20,858円（坪単価）と14カ月連続の下落（計2,156円/約９％）、平均空室率は6.43％と19カ月連続の悪化（計約５％pt）となりました。」 — 都心5区の平均賃料は20,858円まで14カ月連続で下落し、平均空室率は6.43％まで19カ月連続で悪化した。悪化速度は鈍化しつつあるものの、オフィス市況は軟調な状態が継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2021-q2) - FY2022-Q3 その他 「当社グループがオフィスビル事業を展開する、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）において続いていた平均空室率の悪化は2021年11月に底打ちし、12月時点では6.33％と２カ月連続で僅かながら改善（計約0.12％pt）しております（民間調査機関調べ）。しかしながら遅行性のある平均賃料は20,596円（坪単価）と17カ月連続の下落（計2,418円／約11％）となり、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いています。不動産投資市場は、機関投資家等による投資意欲は依然強いものの、世界的な金融引き締め局面にさしかかり、金利の先行きによって予断を許さない展開です。」 — 都心5区の空室率は6.33％と2021年11月に底打ちし、僅かな改善が示された。一方、平均賃料は20,596円となり17カ月連続で下落し、世界的な金融引き締め局面による金利先行きへの不確実性も加わった。 (https://komori.app/company/8934/filing/2021-q3) - FY2023-Q1 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の6月の平均賃料は20,273円（坪単価）と23カ月連続の下落（計2,741円/約12％）、同月の平均空室率は6.39％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いています。一方、不動産投資市場は、機関投資家等による投資意欲は依然強いものの、世界的な金融引き締め局面によって、先行きは予断を許さない状況が続いております。」 — 平均賃料は20,273円となり、23カ月連続で下落した。平均空室率も6.39％と高水準で、オフィス市況の軟調さと世界的な金融引き締めによる投資市場の不確実性が継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-q1) - FY2023-Q2 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の９月の平均賃料は20,156円（坪単価）と26カ月連続の下落（計2,858円/約12％）、同月の平均空室率は6.49％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いています。一方、不動産投資市場は、機関投資家等の投資意欲は総じて強いものの、世界的な金融引き締め局面によって、先行きは予断を許さない状況が続いております。」 — 平均賃料は20,156円まで26カ月連続で下落し、平均空室率も6.49％と高水準で推移した。前四半期の23カ月連続下落・平均賃料20,273円から悪化が進み、世界的な金融引き締めによる投資市場の不確実性も継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-q2) - FY2023-Q3 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷）の12月の平均賃料は20,059円（坪単価）と29カ月連続の下落（計2,955円/12.8％）、同月の平均空室率は6.47％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いております。」 — 平均賃料は20,059円まで29カ月連続で下落し、前四半期の26カ月連続下落・20,156円からさらに低下した。平均空室率も6.47％と高水準で、オフィス市況の軟調さが継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-q3) - FY2023 悪化 「東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の３月の平均賃料は19,991円（坪単価）と32カ月連続の下落（計3,023円/13.1％）、同月の平均空室率は6.41％とほぼ横ばいで推移しており、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いております。」 — 平均賃料は19,991円まで32カ月連続で下落し、平均空室率も6.41％と高水準で推移した。オフィス市況の軟調さが継続している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2022-fy) - FY2024-Q1 悪化 「東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の６月の平均賃料は19,838円（坪単価）とピーク時（2020年７月）から35カ月連続の下落（計3,176円/13.8％）、同月の平均空室率は6.48％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況全般において軟調な状態は依然として続いております。…世界的な金融引き締め策の継続によって、先行きは予断を許さない状況が続いています。」 — 都心5区の平均賃料は19,838円となり、35カ月連続で下落、平均空室率は6.48％と高水準で推移した。世界的な金融引き締めの継続による不動産投資市場の不確実性も続いている。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-q1) - FY2024-Q2 悪化 「不動産市場においては、東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の９月の平均賃料は19,750円（坪単価）と38カ月連続の下落（計3,264円/14.18％）、平均空室率は6.15％とほぼ横ばいで推移しており（民間調査機関調べ）、オフィス市況は、全般において依然軟調に推移しています。不動産投資市場においては、2025年の大型新築オフィスの大量供給を控え、先行きの不透明感が強くなっています。海外機関投資家等によるオフィスへの投資姿勢が慎重になっているものの、観光需要の回復によりホテルへの投資需要は増加しています。」 — 都心5区の平均賃料は19,750円まで38カ月連続で下落し、平均空室率も6.15％と高水準で推移した。2025年の大型新築オフィス大量供給と海外機関投資家のオフィス投資姿勢の慎重化により、市況・投資市場への警戒材料が具体化した。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-q2) - FY2024-Q3 対処 「東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の12月の平均賃料は19,748円（坪単価）と41カ月ぶりに上昇しましたが、平均空室率は6.03％とほぼ横ばいで推移しております。オフィス市況においては、コロナ禍におけるリモートワークの推奨、および新築ビルの竣工による空室面積の増加等の影響で、全般的に軟調に推移していましたが、コロナ感染症の５類移行を経て、オフィスの重要性が再認識されたことにより需要の回復が進み、平均賃料の押し下げ圧力が和らぐと見られます。」 — 平均賃料は19,748円となり41カ月ぶりに上昇し、空室率も6.03％とほぼ横ばいとなった。市況はなお軟調で空室率も高水準だが、オフィス需要の回復と賃料下押し圧力の緩和が示され、リスク認識は一部緩和方向となった。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-q3) - FY2024 対処 「東京ビジネス地区（都心５区/千代田・中央・港・新宿・渋谷）の平均賃料が、40カ月連続の下落後、2023年11月に底（坪単価19,726円）を打ち、足元では同19,820円（2024年３月）とやや上昇基調となっています。また、平均空室率は2023年６月にピーク（6.48％）となった後、概ね改善が続き、2024年３月には5.47％となっています。」 — 都心5区の平均賃料は40カ月連続下落後に底打ちし、2024年3月には19,820円へやや上昇した。平均空室率もピーク6.48％から5.47％へ改善し、市況悪化リスクは一部緩和方向となった。 (https://komori.app/company/8934/filing/2023-fy) - FY2025-H1 対処 「不動産市場においては、オフィスビルの新規供給量が減少に転じたことに加え、オフィス回帰も進み、賃料の上昇と空室率の改善が継続しています。」 — 新規供給量の減少とオフィス回帰を背景に、賃料上昇と空室率改善が継続していると説明しており、オフィス市況の悪化リスクは緩和方向となった。 (https://komori.app/company/8934/filing/2024-h1) - FY2025 対処 「不動産市場においては、オフィスビルの新規供給量が減少に転じたことに加え、オフィス回帰も進み、賃料の上昇と空室率の改善が継続しています。」 — 新規供給量の減少とオフィス回帰を背景に、賃料上昇と空室率改善が継続していると説明しており、オフィス市況悪化リスクは緩和方向となった。 (https://komori.app/company/8934/filing/2024-fy) - FY2026-H1 対処 「不動産市場においては、当社グループのオフィスビル事業を展開している東京都心５区では、賃料の上昇と空室率の改善傾向が継続しています。2025年は前年と比較し、大規模オフィスビルの供給が増加する見込みですが、足元では、イノベーティブなオフィス環境の整備や優秀な人財確保を目的とした前向きな移転・拡張ニーズを背景に堅調な需要を見せています。」 — 都心5区では賃料上昇・空室率改善が継続し、移転・拡張需要も堅調と説明された。一方、2025年の大規模オフィス供給増加見込みは残る。 (https://komori.app/company/8934/filing/2025-h1) - 2026-05-11 対処 「東京都心５区のオフィス市場では、賃料の上昇と低水準の空室率が継続し、堅調な市況が続いております。」 — 賃料上昇と低水準の空室率が継続し、都心オフィス市況の悪化リスクは緩和方向とされた。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260511522551) - FY2026 対処 「当社グループのオフィスビル事業の中核エリアである東京都心５区のオフィス市場では、賃料の上昇と低水準の空室率が継続し、堅調な市況が続いております。」 — 都心5区では賃料上昇と低水準の空室率が継続し、前期までの市況悪化リスクは引き続き緩和方向と説明された。ただし、一部で新規供給が見込まれ、市場の二極化も進展している。 (https://komori.app/company/8934/filing/2025-fy) - 2026-08-06 対処 「６月の空室率が２％を下回りつつ、平均募集賃料の上昇も顕著で、堅調な市況となりました。」 — 都心5区の空室率低下と賃料上昇を示し、オフィス市況悪化リスクは緩和方向と説明した。ただし一定の新規供給と市場の二極化も記載している。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260803507584) - 2026-08-06 対処 「6月の空室率は2％を下回り、人財確保を目的とした前向きな移転・拡張ニーズが底堅く、需給は逼迫」 — 都心5区の空室率低下と移転・拡張需要を示し、オフィス市況悪化リスクは引き続き緩和方向となった。一方、収益性を重視した物件選別と市場の二極化も記載している。 (https://komori.app/company/8934/disclosure/20260805511030)