# サンフロンティア不動産（8934） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8934/filing/2026-h1 提出日: 2026-11-10 対象期間: 2026-04-01 〜 2027-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8934 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100ZDQH.pdf ## 要点 当中間連結会計期間において、株式会社アエラスほか9社を株式取得により連結の範囲に含め、併せて子会社の新設・吸収合併・清算により連結範囲が変更されました。また、営業・投資・財務活動の結果、現金及び現金同等物は期首残高から増加しました。 ## 事業 当社グループは、不動産を中心とした総合ディベロッパー・不動産サービス企業として、オフィスビルの再生・新築開発・賃貸運営、ホテル・観光事業、プロパティマネジメント・ビルメンテナンス・売買仲介・賃貸仲介・貸会議室・滞納賃料保証等を含む不動産サービス、海外開発・建設事業など、多岐にわたる事業を展開しています。2026年7月には「株式会社アエラス」および関連の100％子会社9社を連結対象とする企業結合を実施し、レジデンシャル領域の事業基盤を強化しました。中間期の業績は、売上高・営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する中間純利益のいずれも前年同期を上回り、上半期として過去最高を更新しました。国内市場ではオフィス市場が引き締まり、都心5区で空室率が6月以降2%を下回る状況が継続し、平均募集賃料の上昇基調がみられました。ホテル・観光市場では訪日需要が堅調であり、オフィス再生・新築の各事業で販売・賃貸の拡大に取り組んでいます。ニューヨークでの海外不動産再生案件も進捗しています。 ## 数字 - 設備投資: 32億円 - フリーキャッシュフロー: -144億円 - 従業員数: 745人 ## セグメント - 不動産再生 / 売上高 543億円 / 営業利益 143億円 - 不動産サービス / 売上高 87億円 / 営業利益 45億円 - ホテル・観光 / 売上高 118億円 / 営業利益 24億円 - その他 / 売上高 35億円 / 営業利益 8億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 提出書類内で、2026年7月の「アエラス」企業結合により住宅賃貸仲介事業（アエラスグループ）のグループ計上が明示されたため、国内の仲介チャネル依存を新規追加。 - + アエラス住宅仲介 ### 戦略的賭け 2026年11月10日提出書類では、アエラスグループの企業結合（2026年7月29日）と住宅賃貸仲介事業のグループ計上が新たに戦略として明示された。あわせて、既存のホテル拡大（客室1万室目標）とHIYORI Aqua Tower開発、ニューヨーク市リプランニング事業について進捗・数値が追記された。 - + アエラス企業結合による住宅基盤強化 - + 住宅賃貸仲介事業の成長推進 ### 外部エクスポージャー 本提出書類では、既存の地政学・為替・金利/金融政策・オフィス需給・ホテル需要・サプライチェーン関連リスク、およびベトナム（ダナン）案件に言及があった。加えて、中東情勢を背景とするエネルギー（原油等）価格変動リスクと、市場の二極化に伴う投資選別リスクが新たに具体化された。 - + エネルギー価格変動リスク - + 市場二極化による投資選別 ### 製品 当期提出書類では、不動産再生・不動産サービス・ホテル（開発/運営）・海外開発・建設事業が継続して言及され、売上高・セグメント利益の増減やホテル運営客室数などの定量情報が更新された。加えて、アエラスグループを起点とする「住宅賃貸仲介事業」のグループ計上が明示されたほか、「リプランニング事業」「賃貸ビル事業」「PM/BM/仲介事業等」「貸会議室」の商品区分での売上/利益が具体的に記載された。海外ではHIYORI Aqua Towerについて上棟式実施と竣工時期（2027年度上半期）に関する進捗が追加された。 - + リプランニング事業 - + 賃貸ビル事業 - + PM/BM/仲介事業等 - + 貸会議室 - + 住宅賃貸仲介事業 ### 資本配分 2026年11月10日提出書類では、(1)株主還元として2026年11月9日の配当、(2)設備投資（有形固定資産の取得支出3,151百万円）、(3)長期借入金の増減（借入・返済）および社債残高の記載、(4)アエラスおよび関連子会社9社の企業結合（2026年7月29日取得、現金2,075百万円・のれん1,918百万円）、(5)第三者割当増資に伴う資本金・資本剰余金の増加（2026年4月1日付）に新規／追記情報があるため差分更新した。 - + アエラス関連9社の企業結合 - + 第三者割当増資による資本金増加 ### ケイパビリティ構築 本提出書類で、株式会社アエラスおよび関連子会社9社の企業結合に伴う連結範囲拡大、ならびに住宅賃貸仲介事業のグループ計上と今後のレジデンシャル連携強化、同連結拡大に伴う不動産サービス従業員数の増加が新たに記載されたため、該当する能力構築エントリを追加した。 - + アエラス企業結合による連結化 - + 住宅賃貸仲介事業のグループ計上 - + 不動産サービス745名増員 ### 規制ポジショニング 本提出書類では、サステナビリティ経営の対外開示として「統合報告書2026」の発行が明示され、新たに株式会社アエラスおよび関連子会社9社を連結対象とする企業結合（2026年7月）が記載された。いずれも既存の正準エントリに含まれていないため、新規追加する。 - + 統合報告書2026発行 - + アエラス企業結合の連結化 ## 会社自身の言葉 ### 企業結合（アエラスグループ取込み）とのれん・住宅賃貸仲介の計上 - 「被取得企業の企業結合（株式取得）は現金2,075百万円。取得先は株式会社アエラスおよび100％子会社9社、取得日2026年7月29日、取得企業は100％議決権を取得。のれんは1,918百万円。償却は効果の発現する期間にわたって均等償却。」 — アエラス株式取得の条件（現金2,075百万円、取得日、100%議決権、のれん1,918百万円、均等償却） - 「不動産サービス事業セグメントにおいて、アエラスグループの住宅賃貸仲介事業を2026年7月にグループ計上、今後住宅賃貸仲介事業の成長を推進。」 — 不動産サービス事業セグメントにて住宅賃貸仲介を2026年7月にグループ計上し、今後の成長を推進 - 「2026年7月には「株式会社アエラス」および関連の100％子会社9社を連結対象とする企業結合を実施し、レジデンシャル領域の事業基盤を強化しました。」 — 2026年7月の企業結合でアエラス等9社を連結対象とし、レジデンシャル基盤を強化 - 「不動産サービス事業セグメントにおいて、アエラスグループの住宅賃貸仲介事業を2026年7月にグループ計上。今後住宅賃貸仲介事業の成長を推進。」 — 不動産サービスで住宅賃貸仲介事業を2026年7月からグループ計上し成長推進 - 「不動産サービス事業セグメントにおいて、アエラスグループの住宅賃貸仲介事業を2026年7月にグループ計上」 — 住宅賃貸仲介事業を2026年7月にグループ計上した旨 ### 海外開発・ホテル事業（HIYORI Aqua Tower等／市場・客室数） - 「ダナン市 HIYORI Aqua Tower関連案件（上棟式実施、2027年度上半期竣工予定）」 — ダナン市のHIYORI Aqua Towerで上棟式実施、2027年度上半期に竣工予定 - 「2026年10月末時点のホテル運営客室数は4,638室。」 — ホテル運営の客室数（2026年10月末時点） - 「ホテル開発事業（ホテル・観光事業、売上高当期実績11百万円、前期実績0百万円）」 — ホテル開発事業の売上実績（当期11百万円、前期0百万円） - 「ホテル・観光市場は海外需要の回復を見込みつつも、地域別の回復速度に差がある。」 — ホテル・観光市場は海外需要回復見込みだが地域ごとに回復速度差がある - 「ニューヨークでの海外不動産再生案件も進捗しています。」 — ニューヨークでの海外不動産再生案件が進捗 - 「2027年度上半期の竣工を目指すHIYORI Aqua Tower等、海外開発の進捗も継続。」 — HIYORI Aqua Tower等の海外開発進捗を継続し、2027年度上半期竣工を目指す旨 ### セグメント業績の数値（不動産再生／不動産サービス／ホテル開発等） - 「不動産サービス事業の売上高は9,129百万円、PM/BM/仲介事業等は5,872百万円、貸会議室は3,256百万円、売上総利益は5,065百万円、PM/BM/仲介事業等のセグメント利益は3,283百万円、貸会議室のセグメント利益は1,212百万円。」 — 不動産サービスの主要内訳（売上・売上総利益・セグメント利益、PM/BM/仲介・貸会議室） - 「リプランニング事業の売上高は51,796百万円、賃貸ビル事業は2,498百万円、売上総利益は15,655百万円、リプランニング事業のセグメント利益は13,702百万円、賃貸ビル事業のセグメント利益は555百万円。」 — 不動産再生のリプランニング／賃貸ビルの売上・利益等 - 「Ⅱ 当中間連結会計期間（自 2026年4月1日〜2026年9月30日）- 売上高（外部顧客への売上高）: 不動産再生 54,295 百万円」 — 不動産再生セグメントの外部顧客への売上高（54,295百万円） - 「Ⅱ 当中間連結会計期間（自 2026年4月1日〜2026年9月30日）- 売上高（外部顧客への売上高）: 不動産サービス 8,654 百万円」 — 不動産サービスセグメントの外部顧客への売上高（8,654百万円） ### 資金配分・財務（配当／資金支出・借入／資本増加／社債）と経営環境リスク - 「長期借入金: 115,916百万円（末）; 102,556百万円（前期末） 長期借入れによる収入: 39,806百万円、返済支出: 24,223百万円」 — 長期借入金の期末・前期末、長期借入による収入と返済支出 - 「2026年11月9日開催の取締役会による配当: 2,294百万円（40円/株）。基準日2026年9月30日、効力発生日2026年12月1日。注記として信託口保有株式に対する配当5百万円を含む。」 — 2026年11月9日決議の期末（中間期末）配当（2,294百万円、40円/株、基準日・効力発生日、信託口分含む） - 「国内市場ではオフィス市場が引き締まり、都心5区で空室率が6月以降2%を下回る状況が継続し、平均募集賃料の上昇基調がみられました。」 — 国内のオフィス市場の引き締まり（都心5区の空室率、募集賃料の上昇基調） - 「第三者割当増資の払込み等に伴う資本金増加（2026年4月1日付）: 資本金6,704百万円、資本剰余金6,704百万円増加。」 — 2026年4月1日付の第三者割当増資で資本金・資本剰余金が各6,704百万円増加 - 「中東情勢の緊迫化を背景とする原油をはじめとするエネルギー価格の大きな変動。地政学的緊張の継続によりインフレの再燃やサプライチェーンへの影響が懸念される。」 — 中東情勢を背景とする原油等エネルギー価格の大きな変動への懸念 - 「金利・物価の変動等の金融政策動向が個人消費・企業活動・不動産市況に影響を与える可能性がある。金融政策の動向に注視。」 — 金融政策動向（政策金利等）や金利・物価の変動が不動産市況等に与える可能性 - 「円安基調を背景に、国内投資家の円建て資産需要・賃料上昇余地などへの影響が見られる。」 — 円安基調が国内投資家の需要や賃料上昇余地に与える影響 - 「有形固定資産の取得による支出は3,151百万円。」 — 有形固定資産の取得による支出（3,151百万円） - 「社債: 5,102百万円（2026年9月30日現在）」 — 社債残高（5,102百万円、2026年9月30日現在） - 「市場の二極化が進行。投資判断では立地・建物仕様・運営力等が重視され、賃料上昇余地のある優良物件への投資が堅調。一方、競争力に劣る物件には慎重姿勢が見られる。」 — 市場の二極化（優良物件は堅調、競争力の弱い物件は慎重） ### 事業運営（資材・工程管理／建設事業／事業内容の範囲／従業員増） - 「2026年9月末時点で「統合報告書2026」を発行。」 — 2026年9月末時点で「統合報告書2026」を発行 - 「従業員数の増加を伴い、不動産サービス事業セグメントにおける従業員数が745名増加。」 — アエラスグループ取込み等により、不動産サービス事業セグメントの従業員数が745名増加 - 「原油価格は一時的に下落する局面があった後に再び上昇。エネルギー価格の変動は事業コスト・賃料需給に影響を及ぼす可能性あり。ヘッジ手段の有無については特記なし。」 — エネルギー価格変動がコストや賃料需給に影響し得る旨（ヘッジ手段は特記なし） - 「資材の早期確保、代替品の柔軟な選定、主要サプライヤーとの連携強化、及び機動的な工程管理を通じて、プロジェクトの着実な進捗と収益性の確保に努めている。」 — 資材確保・代替品選定・サプライヤー連携・工程管理による進捗と収益性確保 - 「建設事業（オフィスのリニューアル・内装工事・ネットワーク工事等）」 — 建設事業の内容（オフィスリニューアル、内装工事、ネットワーク工事等） - 「プロパティマネジメント・ビルメンテナンス・売買仲介・賃貸仲介・貸会議室・滞納賃料保証等を含む不動産サービス、海外開発・建設事業など」 — 事業の範囲（不動産サービス・海外開発・建設事業等を含む）