# サンフロンティア不動産（8934） FY2025 有価証券報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8934/filing/2025-fy
提出日: 2026-06-22
対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31
企業ページ: https://komori.app/company/8934
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YGKR.pdf

## 要点

当連結会計年度の業績は、売上高および経常利益が前年より増加し、過去最高を更新した旨が述べられています。また、資本業務提携（伊藤忠商事）に関連して、第三者割当増資の実施や公開買付の決済完了が後発事象として記載されています。

## 事業

当社グループは、当社を含む連結子会社39社で構成され、不動産 re生・不動産サービス・ホテル・観光・その他を展開。長期ビジョン2035、中期経営計画2028を上方修正し、2028年3月期の売上高1,500億円・経常利益300億円・経常利益率20%、ROE14%以上、自己資本比率45%水準を目標。サステナビリティはTCFD準拠の開示と温室効果ガス削減目標を公表。海外展開も推進。

## 数字

- 設備投資: 60億円
- フリーキャッシュフロー: 85億円
- 従業員数: 1,076人

## セグメント

- 不動産再生 / 売上高 764億円 / 営業利益 221億円
- 不動産サービス / 売上高 163億円 / 営業利益 87億円
- ホテル・観光 / 売上高 189億円 / 営業利益 41億円
- その他 / 売上高 59億円 / 営業利益 12億円

## 地域別

- 日本

## 前回からの変化

### サプライチェーン

本提出書類（2026-06-22）により、海外拠点（SUN FRONTIER NY、SUN FRONTIER DANANG）の記載が再確認され、かつ各種免許・許認可（regulatory_gate）が多数更新/再掲されたため、該当エントリへ言及追記と新規免許の追加を行う。

- + 第二種金融商品取引業者
- + 不動産特定共同事業許可
- + 賃貸住宅管理業者登録
- + 貯水槽清掃業登録
- + 消防設備業登録
- + 屋外広告業許可
- + 貸金業登録
- + 古物商登録
- + 一般貸切旅客運送
- + 一般乗用旅客運送
- + 電気工事事業者許可

### 戦略的賭け

提出書類（2026-06-22）で新たに、中期経営計画2028の上方修正、伊藤忠商事との資本業務提携（第三者割当・公開買付決済完了）、大竹建窓ホールディングス取得、吸収合併による日本都市ホテル開発の消滅、Sun Frontier Danangを含むベトナムでの海外不動産再生、2030年温室効果ガス削減目標、IFRS第16号の適用開始予定が明示された。既存のDX・TCFD関連、NYリプランニング関連についても言及が追記された。

- + 中期経営計画2028の上方修正
- + 伊藤忠との資本業務提携
- + 大竹建窓ホールディングスの取得
- + 日本都市ホテル開発の吸収合併消滅
- + Sun Frontier Danangの海外再生
- + 2030年Scope1+2 22%削減目標
- + IFRS第16号の適用開始予定

### 外部エクスポージャー

提出書類（2026-06-22）で、既存の地政学リスク、為替変動リスク、オフィス需給・賃料/空室、ホテル需要、自然災害、サプライチェーン、気候変動（TCFD対応/温室効果ガス削減の財務影響）に言及が確認された。加えて、炭素税等の制度変更による建設材料コスト変動リスク、および会計基準改正・リース会計適用方針の規制動向リスクが新規で明示された。

- + 炭素税等による排出関連コスト変動
- + 会計基準改正・リース会計適用リスク

### 資本配分

提出書類（2026-06-22）により、配当・設備投資・借入金/社債残高の最新状況が更新されたほか、新規に伊藤忠商事との第三者割当増資（資本業務提携）と大竹建窓ホールディングスの取得（連結子会社化）が追加された。あわせて、日本都市ホテル開発の吸収合併による消滅が明示され、関連エントリを「完了」として扱う。

- + 大竹建窓ホールディングス取得
- + 伊藤忠への第三者割当増資
- − 日本都市ホテル開発の連結子会社化

### ケイパビリティ構築

伊藤忠商事との資本業務提携（主要株主化・公開買付決済完了）を新規に追加し、大竹建窓ホールディングスの取得による連結子会社化も新規に追加した。加えて、TCFD開示・GHG削減目標等のサステナビリティ施策の継続/拡充と、J-ESOPの運用継続を既存エントリへ追記した。さらに日本都市ホテル開発の吸収合併による消滅を既存エントリに反映し、完了扱いとしてクローズした。

- + 伊藤忠商事との資本業務提携
- + 大竹建窓ホールディングス取得
- − 日本都市ホテル開発の連結子会社化

### 規制ポジショニング

本提出書類（2026-06-22）で、既存のガバナンス体制（監査等委員会）・TCFD/Scope1-3開示・主要許認可の有効期間管理はいずれも再掲が確認された。加えて、リース会計基準（IFRS第16号等）の適用開始時期（2028年3月期期首予定）が新たに明示されたため、新規エントリを追加した。

- + リース会計基準のIFRS16適用

## 会社自身の言葉

### 経営方針・目標・サステナビリティ/気候関連（TCFD・GHG等）

- 「長期ビジョン2035の下、中期経営計画2028を2026年5月11日付で上方修正し、2028年3月期の売上高1,500億円、経常利益300億円、経常利益率20%、ROE14％以上、自己資本比率45％水準を目標としています。」 — 長期ビジョン2035と中期経営計画2028の上方修正後の定量目標を提示
- 「TCFD提言に基づく気候変動リスク・機会の把握とシナリオ分析（1.5℃、4℃シナリオ）を実施。Scope1・Scope2・Scope3の温室効果ガス排出量を開示（連結・単体の別で公表）。2030年には Scope1+2で22%削減、2030年以降の削減目標を設定。」 — TCFDに基づく気候変動リスク・機会の把握とシナリオ分析、GHG（Scope1-3）開示と削減目標を述べる
- 「サステナビリティ推進体制: サステナビリティ委員会・リスク検証委員会・リスク管理委員会・取締役会を頻繁に連携。TCFD提言に基づく気候変動リスク・機会の把握とシナリオ分析（1.5℃、4℃シナリオ）を実施。Scope1・Scope2・Scope3の温室効果ガス排出量を開示（連結・単体の別で公表）。2030年には Scope1+2で22%削減、2030年以降の削減目標を設定。」 — サステナビリティ推進体制（委員会等）と、TCFD・GHG目標の運用を一体として説明
- 「サステナビリティ面ではTCFDに準じた開示、温室効果ガス排出量の削減目標（2030年22%削減、2050年カーボンニュートラル、 Scope1+2、Scope3の取り組み含む）を公表しています。」 — TCFD準拠の開示と温室効果ガス削減目標（2030年22%削減等）を公表
- 「景気循環・不動産市場サイクルによる需要変動。オフィス市場の需給逼迫/緩和、ホテル市場のインバウンド需要動向、国内外の旅行需要の変動等が事業成績に影響」 — 市場環境（景気循環、不動産・ホテル需要等）の変動が業績に影響し得る旨
- 「温室効果ガス排出量の削減目標（2030年22%削減、2050年カーボンニュートラル、 Scope1+2、Scope3の取り組み含む）を公表しています。」 — 温室効果ガス削減目標（2030年22%削減、2050年カーボンニュートラル等）を掲示
- 「炭素税などの制度変更が原材料投入コスト（特にセメント・生コンクリート等の排出原単位が大きい材料）に影響」 — 炭素税等の制度変更による原材料コストへの影響（例：セメント等）
- 「会計基準の改正（2022年改正会計基準からの適用、後発事象基準等）、リース会計基準（IFRS第16号の適用方針等）など規制動向の影響。新たな規制要件や税制改正が事業活動・投資計画に影響」 — 会計基準・後発事象・リース会計等の規制動向や税制改正が事業に影響し得る旨
- 「TCFD提言に基づく気候変動リスク・機会の把握とシナリオ分析（1.5℃、4℃シナリオ）を実施。」 — TCFDに基づく気候変動リスク・機会の把握とシナリオ分析を改めて記載
- 「Sun Frontier NY Co., Ltd.（アメリカ合衆国、資本金3000千米ドル、米国における不動産再生事業、議決権100.0%）」 — 海外子会社（Sun Frontier NY Co., Ltd.）の概要（所在地・事業内容・議決権等）
- 「TCFD対応の情報開示・適応が進む中、温室効果ガス排出量削減の取り組みが財務へ影響」 — TCFD対応と温室効果ガス削減の取り組みが財務へ影響する趣旨の記載
- 「主な関係会社としてSun Frontier NY Co., Ltd.（米国ニューヨーク）、Sun Frontier Danang Co., Ltd.（ベトナム・ダナン）等があり、海外展開も行っています。」 — 海外展開（主要関係会社例：米国・ベトナム等）の説明
- 「DX活用・業務プロセス改善の推進と、TCFDベースの情報開示・サステナビリティ施策を推進。」 — DX推進と、TCFDベースの情報開示・サステナビリティ施策推進
- 「天災・気候変動・自然災害の影響、サプライチェーンの混乱、規制・税制変更など、地域特性に依存するリスクと機会が存在」 — 災害・気候変動・サプライチェーン混乱・規制/税制変更などのリスクと機会の存在
- 「中東情勢の緊迫化はエネルギー価格へ影響を及ぼすリスクとして認識」 — 中東情勢の緊迫化がエネルギー価格に影響するリスク認識
- 「為替変動は海外資金調達コスト、海外事業損益、資産負債の評価に影響」 — 為替変動が資金調達コストや損益・評価に影響し得る旨
- 「Sun Frontier NY Co., Ltd.（米国ニューヨーク）」 — Sun Frontier NY Co., Ltd.（米国ニューヨーク）に関する記載
- 「Sun Frontier Danang Co., Ltd.（ベトナム・ダナン）」 — Sun Frontier Danang Co., Ltd.（ベトナム・ダナン）に関する記載

### 資本業務提携・企業結合（取得・第三者割当・のれん等）

- 「企業結合: 株式会社大竹建窓ホールディングス及び100％子会社の大竹建窓株式会社、城南ケンソー、多摩ケンソー工業株式会社、株式会社アローを取得。取得日2025年10月1日、取得対価4,006百万円。のれん1,281百万円。取得後の資産合計5,260百万円、負債合計2,533百万円。取得原価と対価は同額。アドバイザリー費用171百万円。取得後の連結影響は重要性が乏しいとして開示省略。取得日を含む時点で支配権を取得。新規連結拡大をもたらす。」 — 企業結合：大竹建窓ホールディングス等の取得（取得日、対価、のれん、取得後影響等）
- 「資本業務提携契約: 伊藤忠商事株式会社との資本業務提携契約を2026年2月25日締結。第三者割当による新株式の発行（5,500,000株、1株あたり2,438円、総額約1,344,900,000円、資本金6,704,500千円、資本準備金6,704,500千円）を実施。公開買付けはSI合同会社によって実施され、2026年4月16日付で決済完了。伊藤忠商事は新たに当社の主要株主・関係会社となる見込み。」 — 資本業務提携：伊藤忠商事との契約、第三者割当増資、公開買付決済完了等の概要
- 「伊藤忠商事株式会社との資本業務提携契約を2026年2月25日締結。第三者割当による新株式の発行（5,500,000株、1株あたり2,438円、総額約1,344,900,000円、資本金6,704,500千円、資本準備金6,704,500千円）を実施。公開買付けはSI合同会社によって実施され、2026年4月16日付で決済完了。伊藤忠商事は新たに当社の主要株主・関係会社となる見込み。」 — 資本業務提携（伊藤忠商事）：第三者割当と公開買付、決済完了、主要株主・関係会社化の見込み
- 「資本業務提携契約: 伊藤忠商事株式会社との資本業務提携契約を2026年2月25日締結。第三者割当による新株式の発行（5,500,000株、1株あたり2,438円、総額約1,344,900,000円、資本金6,704,500千円、資本準備金6,704,500千円）を実施。公開買付けはSI合同会社によって実施され、2026年4月16日付で決済完了。」 — 資本業務提携：伊藤忠商事との契約、第三者割当、公開買付決済完了の概要
- 「企業結合: 株式会社大竹建窓ホールディングス及び100％子会社の大竹建窓株式会社、城南ケンソー、多摩ケンソー工業株式会社、株式会社アローを取得。取得日2025年10月1日、取得対価4,006百万円。のれん1,281百万円。」 — 企業結合：大竹建窓ホールディングス等の取得内容（取得日・対価・のれん）
- 「リース会計基準（IFRS第16号等）の適用開始日: 2028年3月期の期首を予定。適用により連結財務諸表へ影響見込み。」 — リース会計基準（IFRS第16号等）の適用開始予定（2028年3月期期首）と影響見込み
- 「取締役会は9名（うち社外取締役5名）。監査等委員会は3名（うち社外3名）。指名・報酬委員会は任意設置。2026年6月23日開催予定の定時株主総会で、監査等委員でない取締役7名選任の件および監査等委員である取締役3名選任の件を上程予定。内部統制は、内部監査室（直轄、4名）を有し、監査等委員会・会計監査人と連携して監査を実施。」 — 取締役会・監査等委員会・指名・報酬委員会の体制、内部監査室・監査連携の説明
- 「設備投資額は6,049百万円。主な内容はホテル施設の取得等（5,353百万円）。」 — 設備投資額と主な投資内容（ホテル施設取得等）の説明
- 「2026年4月1日付で日本都市ホテル開発㈱はサンフロンティアホテルマネジメント㈱を存続会社とする吸収合併により消滅」 — 吸収合併により日本都市ホテル開発㈱が消滅した旨
- 「大竹建窓ホールディングスを2025年10月1日に取得（対価4,006百万円、取得原価同額、のれん1,281百万円、取得後の連結範囲拡大、完全子会社化）ほか、 Sun Frontier NY Co., Ltd. など海外拠点の取得・統合が進行。」 — 大竹建窓ホールディングス取得と、海外拠点（例：Sun Frontier NY Co., Ltd.）の取得/統合の進行
- 「備考: 2026年4月1日付で日本都市ホテル開発㈱はサンフロンティアホテルマネジメント㈱を存続会社とする吸収合併により消滅」 — 備考：日本都市ホテル開発㈱の吸収合併による消滅の記載

### 事業/業績・配当・投下資金/資本構成の変化（数値の記載中心）

- 「不動産サービス事業の売上高: 前期実績12,488百万円 → 当期実績16,307百万円(+30.6%); 通期予想14,000百万円; 達成率116.5%」 — 不動産サービス事業の売上高（前年からの増減）、予想と達成率
- 「ホテル・観光事業の売上高: 前期実績18,831百万円 → 当期実績18,949百万円(+0.6%); 通期予想21,490百万円; 達成率88.2%」 — ホテル・観光事業の売上高（前年からの増減）、予想と達成率
- 「主要な免許・許認可の有効期限:
  - 宅地建物取引業免許: サンフロンティア不動産㈱ 2024/12/29〜2029/12/28
  - サンフロンティアホテルマネジメント㈱: 2022/1/8〜2027/1/7
  - SFビルメンテナンス㈱: 2022/2/25〜2027/2/24」 — 主要な免許・許認可の有効期限（複数社の期間）
- 「社債: 2025年末9,999百万円 → 2026年末5,102百万円（転換社債含む）。現在の社債時価は4,718百万円（時価差-383百万円）。」 — 社債残高の推移と時価（転換社債含む）に関する記載
- 「長期借入金: 72,219百万円 → 102,556百万円。1年内返済予定長期借入金: 10,140百万円 → 9,063百万円。短期借入金: 100百万円 → 1,310百万円。」 — 借入金（長期借入金・短期借入金等）の残高推移
- 「2026年5月19日決議分の配当金総額1,968百万円、1株あたり38.00円。基準日2025年3月31日、効力発生日2025年6月25日。2024年度の配当金には株式給付信託（J-ESOP）信託口保有分の配当金4百万円が含まれる。」 — 配当（決議日・基準日・効力発生日）と株式給付信託（J-ESOP）信託口分の含有
- 「不動産再生事業の売上高（前年同期比）: 71,339百万円 → 76,434百万円(+7.1%); 通期予想81,340百万円; 達成率94.0%」 — 不動産再生事業の売上高（前年からの増減）、予想と達成率
- 「宅地建物取引業免許: サンフロンティア不動産㈱ 2024/12/29」 — 宅地建物取引業免許の有効期限（サンフロンティア不動産㈱）
- 「特定建設業許可: SF不動産㈱ 2022/7/20〜2027/7/19」 — 特定建設業許可の有効期限（例：SF不動産㈱）
- 「2024年度の配当金には株式給付信託（J-ESOP）信託口保有分の配当金4百万円が含まれる。」 — 配当金に株式給付信託（J-ESOP）信託口保有分が含まれる旨
- 「一級建築士事務所登録: サンフロンティア不動産㈱ 2025/2/1」 — 一級建築士事務所登録の有効期限（サンフロンティア不動産㈱）
- 「不動産鑑定業登録: サンフロンティア不動産㈱ 2023/2/7」 — 不動産鑑定業登録（サンフロンティア不動産㈱）
- 「不動産投資顧問業登録: サンフロンティア不動産㈱ 2024/11/3」 — 不動産投資顧問業登録（サンフロンティア不動産㈱）
- 「警備業認定: サンフロンティア不動産㈱ 2021/12/26」 — 警備業認定の有効期限（サンフロンティア不動産㈱）
- 「マンション管理業登録: SFビルメンテナンス㈱ 2022/1/8」 — マンション管理業登録（SFビルメンテナンス㈱）
- 「建築物環境衛生総合管理業登録: SFビルメンテナンス㈱ 2021/9/18」 — 建築物環境衛生総合管理業登録（SFビルメンテナンス㈱）

### 設備・免許/許認可・会社/事業の構成（子会社の設備情報を含む）

- 「事業の中心は、オフィス・商業ビル等の不動産再生・再活用、賃貸・売買仲介、プロパティマネジメント・ビルメンテナンス・滞納賃料保証・貸会議室などの不動産サービス、ホテル開発・運営および地域創生を通じたホテル運営です。」 — 同社グループの事業中心（不動産再生・不動産サービス・ホテル運営/地域創生等）の説明
- 「オリエンタルリゾートアソシエイツ㈱: 設備 827百万円、従業員数 8名」 — オリエンタルリゾートアソシアシエイツ㈱の設備（帳簿価額）と従業員数
- 「第二種金融商品取引業者登録: サンフロンティア不動産㈱ 2007/9/30登録」 — 第二種金融商品取引業者登録（サンフロンティア不動産㈱）
- 「貸金業登録: SFビルサポート㈱ 2023/7/1〜2026/6/30」 — 貸金業登録（SFビルサポート㈱）
- 「SFエンジニアリング株式会社（東京都墨田区、資本金20百万円、建築工事等、議決権100.0%）」 — SFエンジニアリング株式会社の概要（資本金・事業内容・議決権等）
- 「不動産特定共同事業許可: サンフロンティア不動産㈱ 2018/10/29許可」 — 不動産特定共同事業許可（サンフロンティア不動産㈱）
- 「賃貸住宅管理業者登録: サンフロンティア不動産㈱ 2021/10/20〜2026/10/19」 — 賃貸住宅管理業者登録（サンフロンティア不動産㈱）
- 「建築物飲料水貯水槽清掃業登録: SFビルメンテナンス㈱ 2024/6/29」 — 建築物飲料水貯水槽清掃業登録（SFビルメンテナンス㈱）
- 「SFビルサポート株式会社（東京都千代田区、資本金50百万円、滞納賃料保証事業、議決権100.0%）」 — SFビルサポート株式会社（事業内容・議決権等）の説明
- 「消防設備業登録: SFビルメンテナンス㈱ 2018/7/3」 — 消防設備業登録（SFビルメンテナンス㈱）
- 「屋外広告業許可: SFビルメンテナンス㈱ 2023/12/6〜2028/12/5」 — 屋外広告業許可（SFビルメンテナンス㈱）
- 「登録電気工事事業者許可: SFコミュニケーション㈱ 2025/10/3〜2030/10/2」 — 登録電気工事事業者許可（SFコミュニケーション㈱）
- 「古物商: サンフロンティア不動産㈱ 2019/10/2登録」 — 古物商（サンフロンティア不動産㈱）
- 「一般貸切旅客自動車運送事業: おけさ観光タクシー㈱ 1999/1/19」 — 一般貸切旅客自動車運送事業（おけさ観光タクシー㈱）
- 「一般乗用旅客自動車運送事業: おけさ観光タクシー㈱ 1955/5/6」 — 一般乗用旅客自動車運送事業（おけさ観光タクシー㈱）