# 販売用不動産の長期保有・評価による業績影響リスク｜青山財産ネットワークス（8929）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「ただし、不動産特定共同事業法に基づく不動産共同所有システム(ADVANTAGE CLUB)のように当社グループの不動産ソリューション能力を活かすための開発案件を手がけることから、在庫保有期間が比較的長期にわたることもあり得ます。こういった場合に販売用不動産の評価次第では、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。」 — 回転期間を短くして不動産マーケットのリスクを抑える方針を示しつつ、ADVANTAGE CLUB等の開発案件では在庫保有が長期化し、販売用不動産の評価が業績に影響し得ると記載している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2016-fy)
- FY2017 再掲 「当社グループは、不動産の販売を財産コンサルティングサービス提供先に対する収益物件の提供に限定し、不動産マーケットのリスクを極力負わないよう回転期間を短く設定する方針であります。ただし、不動産特定共同事業法に基づく不動産共同所有システム(ADVANTAGE CLUB)のように当社グループの不動産ソリューション能力を活かすための開発案件を手がけることから、在庫保有期間が比較的長期にわたることもあり得ます。」 — 回転期間を短くする方針と、ADVANTAGE CLUB等の開発案件では在庫保有が長期化し販売用不動産の評価が業績に影響し得るというリスク認識を継続している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2017-fy)
- FY2018-Q3 悪化 「第４四半期連結会計期間に「ADVANTAGE CLUB」の組成を行うための物件及び翌連結会計年度に計画している地方創生に関わる静岡県静岡市内の物件の仕入れによる販売用不動産の増加3,509百万円」 — 第4四半期および翌連結会計年度の案件に向けて販売用不動産を3,509百万円仕入れており、販売用不動産の保有・評価に関するエクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2018-q3)
- FY2018 悪化 「流動資産の主な変動要因は、販売用不動産の1,280百万円の増加及び現金及び預金の1,189百万円の減少等であります。」 — 販売用不動産残高が前年度末の2,771百万円から4,052百万円へ増加し、商品組成・収益不動産提供に伴う在庫保有と資金負担が拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2018-fy)
- FY2019-Q1 対処 「これは、現金及び預金が2,062百万円増加し、販売用不動産が237百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前連結会計年度末から237百万円減少し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが四半期ベースでは縮小している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2019-q1)
- FY2019-Q2 対処 「販売用不動産 4,052,066 4,003,269」 — 販売用不動産は前連結会計年度末の4,052百万円から4,003百万円へ約49百万円減少し、在庫保有・評価エクスポージャーが小幅に縮小している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2018-q4)
- FY2019-Q3 悪化 「販売用不動産 4,052,066 5,035,464」 — 販売用不動産が前連結会計年度末の4,052百万円から5,035百万円へ983百万円増加し、商品組成等に伴う在庫保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2019-q2)
- FY2019 その他 「当連結会計年度において、「販売用不動産」に計上していた高齢者施設2,579,537千円を「建物及び構築物」及び「土地」に振替えております。」 — 2,579百万円の高齢者施設を販売用不動産から有形固定資産へ振り替えた。販売用不動産残高は減少したが、当該不動産を保有・運用する形態へ変化している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2019-fy)
- FY2020-Q1 悪化 「これは、販売用不動産が192百万円増加し、現金及び預金が590百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前連結会計年度末の1,145百万円から1,337百万円へ192百万円増加し、在庫保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2020-q1)
- FY2020-Q2 悪化 「これは、販売用不動産が305百万円増加し、売掛金が176百万円減少し、現金及び預金が81百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前連結会計年度末の1,145百万円から1,450百万円へ305百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2020-q2)
- FY2020-Q3 対処 「これは、現金及び預金が179百万円増加し、販売用不動産が550百万円減少し、売掛金が271百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産は前連結会計年度末の1,145百万円から594百万円へ550百万円減少し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが縮小している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2020-q3)
- FY2020 対処 「これは、現金及び預金が933百万円増加し、販売用不動産が825百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前年度末の1,145百万円から319百万円へ825百万円減少し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが縮小している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2020-fy)
- FY2021-Q2 対処 「これは、現金及び預金が675百万円増加し、売掛金が324百万円増加したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の319百万円から119百万円へ約200百万円減少し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが縮小している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2021-q2)
- FY2021-Q3 悪化 「これは、販売用不動産が756百万円増加し、現金及び預金が438百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前年度末の319百万円から1,075百万円へ756百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2021-q3)
- FY2022-Q1 悪化 「販売用不動産　118　2,278」 — 販売用不動産が前連結会計年度末の118百万円から2,278百万円へ2,159百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2022-q1)
- FY2022-Q2 悪化 「これは、現金及び預金が2,272百万円増加し、販売用不動産が1,089百万円増加したことなどによります。」 — 販売用不動産が前連結会計年度末の118百万円から1,207百万円へ1,089百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2022-q2)
- FY2022 悪化 「販売用不動産が1,632百万円増加したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の118百万円から1,751百万円へ1,632百万円増加し、長期保有・評価による業績影響エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2022-fy)
- FY2023-Q1 悪化 「販売用不動産が1,394百万円増加し、現金及び預金が1,423百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の1,751百万円から3,146百万円へ1,394百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2023-q1)
- FY2023-Q2 悪化 「流動資産は18,798百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,382百万円の増加となりました。これは、販売用不動産が4,486百万円増加し、現金及び預金が1,153百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の1,751百万円から6,237百万円へ4,486百万円増加し、保有・評価エクスポージャーが大幅に拡大した。ＳＴＯ組成用物件の売却は7月に完了したが、6月末時点では在庫増加と現金減少が発生している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2023-q2)
- FY2023-Q3 悪化 「これは、販売用不動産が1,883百万円増加し、現金及び預金が976百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産は前連結会計年度末の1,751百万円から3,635百万円へ1,883百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2023-q3)
- FY2023 対処 「販売用不動産は1,751百万円から1,677百万円へ減少しております。」 — 販売用不動産が前年度末比74百万円減少し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーは通期で小幅に縮小した。 (https://komori.app/company/8929/filing/2023-fy)
- FY2024-Q1 悪化 「これは、販売用不動産が1,142百万円、現金及び預金が989百万円それぞれ増加し、売掛金が324百万円減少したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の1,677百万円から2,820百万円へ1,142百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2024-q1)
- FY2024-H1 悪化 「流動資産は22,188百万円となり、前連結会計年度末に比べて4,609百万円の増加となりました。これは、販売用不動産が3,285百万円、現金及び預金が1,874百万円、それぞれ増加したことなどによります。」 — 販売用不動産は前年度末の1,677百万円から4,963百万円へ3,285百万円増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大している。固定資産から販売用不動産への振替も行われている。 (https://komori.app/company/8929/filing/2024-h1)
- FY2024 対処 「これは、現金及び預金が1,614百万円、販売用不動産が485百万円それぞれ減少したことなどによります。」 — 販売用不動産が前年度末の1,677百万円から1,192百万円へ485百万円減少し、在庫保有・評価エクスポージャーが縮小した。管理上は、当該販売用不動産の売却完了も記載している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2024-fy)
- FY2025-H1 悪化 「ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢ用の不動産仕入については、不動産の仕入決済時にＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢを組成するなど不動産在庫リスクを発生させない方針を継続しておりますが、当中間連結会計期間においては一時的に保有しております。」 — 在庫リスクを抑える方針を継続する一方、当中間期にはADVANTAGE CLUB用不動産を一時保有していると記載している。販売用不動産も5,591百万円増加し、保有・評価エクスポージャーが拡大している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2025-h1)
- FY2025 顕在化 「販売用不動産評価損　－百万円　72百万円」 — 販売用不動産の長期保有・評価リスクについて、2025年度に72百万円の販売用不動産評価損を売上原価に計上した。リスクが評価損として実際に発生している。 (https://komori.app/company/8929/filing/2025-fy)
- 2026-03-27 悪化 「2026 年３月 27 日付で取得の販売用不動産（詳細につきましては、2026 年２月 18 日付で当社が公表いたしました「「ADVANTAGE CLUB」組成のための販売用不動産の取得に関するお知らせ」をご参照ください。）」 — ADVANTAGE CLUB組成のための販売用不動産を取得したことにより、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが拡大する出来事を示している。 (https://komori.app/company/8929/disclosure/20260327590936)
- 2026-05-15 悪化 「また、当第1四半期末においては、第２四半期以降に取得・販売を予定した物件を前倒しで取得しております。」 — 販売用不動産が2025年度末の4,163百万円から7,165百万円へ増加し、販売用不動産の保有・評価エクスポージャーが再び拡大している。一方、期末保有物件の販売・売却も記載している。 (https://komori.app/company/8929/disclosure/20260515538040)
- FY2026-H1 悪化 「流動資産は22,922百万円となり、前連結会計年度末に比べて3,353百万円の増加となりました。これは、販売用不動産が1,681百万円増加したことなどによります。ＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢ用の不動産仕入については、不動産の仕入決済時にＡＤＶＡＮＴＡＧＥ ＣＬＵＢを組成するなど不動産在庫リスクを発生させない方針を継続しておりますが、当中間連結会計期間においては一時的に保有しております。」 — 在庫リスクを発生させない方針を継続する一方、ADVANTAGE CLUB用不動産を中間期に一時保有し、販売用不動産が1,681百万円増加している。既存の評価・長期保有エクスポージャーが拡大した。 (https://komori.app/company/8929/filing/2026-h1)
- 2026-08-07 対処 「販売用不動産については原則、在庫を持たない方針です。2025年度末においては、税制改正の影響によりADVANTAGE CLUBの販売を一時中断したことから赤坂見附駅前の物件を期末に保有しておりましたが、当第1四半期に販売・売却しております。」 — 販売用不動産を原則保有しない方針と、期末に保有していた物件を第1四半期に販売・売却した対応を記載している。 (https://komori.app/company/8929/disclosure/20260807515080)