# 青山財産ネットワークス（8929） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8929/filing/2026-h1 提出日: 2026-08-07 対象期間: 2026-01-01 〜 2026-12-31 企業ページ: https://komori.app/company/8929 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YVCL.pdf ## 要点 当中間連結会計期間（2026年1月1日〜同年6月30日）では、売上高が12,720百万円となり営業利益1,758百万円などの業績推移が示されています。また、税制改正の影響でADVENTAGE CLUBの販売が低調に推移した一方、財産コンサルティングの売上は前年同期を上回りました。さらに、投資助言サービスの提供開始予定（2027年上期）や不動産AMサービスモデルの提供開始予定（2026年下期）など下期以降の方針が記載されています。 ## 事業 当社グループは財産コンサルティング事業を中核として、個人資産家及び企業オーナーに対して財産承継・事業承継コンサルティングを提供する総合財産コンサルティングファームである。財産コンサルティングの売上高の内訳は財産承継、事業承継、事業承継ファンド、商品組成等から成り、同グループは不動産取引を含むサービスを併走して提供している。不動産取引はADVENTAGE CLUBを中心とする不動産取引と、それ以外の不動産取引に分けられる。ADVENTAGE CLUBは2002年の提供開始から40物件の運用実績を有し、平均運用期間は約9年、単年度利回りは平均6.05％、運用終了物件の平均利回りは5.7％を維持している。財産コンサルティングの売上高は2025年12月期中間期で5,761百万円、前年同期比6.8％増、売上高に占める内訳は財産承継3,609百万円、事業承継829百万円、事業承継ファンド158百万円、商品組成等1,164百万円、合計5,761百万円である。2026年12月期中間期は5,761百万円である。不動産取引の売上高は2025年12月期で16,760百万円、前年同期比減少、内訳はADVENTAGE CLUB6,179百万円、その他不動産取引779百万円、合計16,958百万円。中間期の総売上高は12,720百万円となり、ADVENTAGE CLUBの販売が低調となっている一方で財産コンサルティングは堅調である。第3四半期連結累計期間の営業利益の進捗率は約75％程度に達する見込み。外部環境の影響としては税制改正、インフレの加速、金利や賃金の上昇等があり、今後は下期に以下のサービスの充実・拡大を進める予定である。- 不動産取引の購入コンサルティング強化。不動産AM（アセットマネジメント）サービスモデルの提供開始（2026年下期より）を予定。- 土地有効活用コンサルティングサービスの強化。- 財務改善及び成長支援の強化（事業承継支援を含む）。- 青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービスの提供開始（2027年上期予定）。当期の業績は、売上高が12,720百万円、前年同期比△42.6％、営業利益1,758百万円、前年同期比△16.1％、経常利益1,701百万円、前年同期比△14.5％、親会社株主に帰属する中間純利益1,139百万円、前年同期比△10.6％、中間包括利益1,375百万円、前年同期比△?（記載と異なる）である。総資産は30,839百万円、純資産は12,411百万円、自己資本比率は40.1％。- 過去と現在の事業区分- 財産コンサルティング売上高 5,761百万円- 不動産取引売上高 6,958百万円（中間期）- 合計売上高 12,720百万円（中間期）- 利益関連- 財産コンサルティング売上総利益 3,083百万円（中間期）- 不動産取引売上総利益 774百万円（中間期）- 合計売上総利益 3,858百万円（中間期）- 営業利益 1,758百万円（中間期）- 経常利益 1,701百万円（中間期）- 親会社株主に帰属する中間純利益 1,139百万円（中間期）- 中間包括利益 1,375百万円 ## 数字 - 設備投資: 2億円 - フリーキャッシュフロー: -16億円 ## セグメント - 財産コンサルティング / 売上高 58億円 / 売上構成比 45.3% - 不動産取引 / 売上高 70億円 / 売上構成比 54.7% ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で新たに拠点開設（岡山・北陸(富山)・静岡）と拠点開設準備（名古屋・仙台）、および青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービス提供開始の記載があるため分配チャネルを追加。あわせて、地方銀行等のパートナー連携およびチェスター連携、ならびにAI活用（財産分析・資料作成）を既存エントリへ言及追記。 - + 岡山拠点 - + 北陸(富山)拠点 - + 静岡拠点 - + 名古屋拠点準備 - + 仙台拠点準備 - + 青山FS投資助言 ### 戦略的賭け 本提出書類では、既存エントリ（コンサルDX・AI、AI活用、ADVENTAGE CLUB、拠点網拡大、コンサルタント増員）への記載追記があり、あわせて不動産AMサービス開始、土地有効活用コンサル強化、財務改善・成長支援強化、投資助言サービス開始の新規方針が明示されたため、差分更新・追加を行う。 - + 不動産AMサービスの提供開始 - + 土地有効活用コンサル強化 - + 財務改善・成長支援の強化 - + 投資助言サービスの提供開始 ### 外部エクスポージャー 2026-08-07提出の書類で、インフレ・金利上昇による財産コンサル需要の変動と、高齢化による相続・財産承継需要の増加に言及が更新された。さらに税制改正・相続税の課税額増加、AM Oneの株式保有（大量保有報告書）、チェスターグループ企業結合関連が新規追加された。 - + 相続税負担増と税制改正 - + アセットマネジメントOneの保有 - + チェスターグループ企業結合関連 ### 製品 本書類では既存の主要商品（財産承継コンサルティング、事業承継コンサルティング、商品組成等運営管理コンサル、ADVENTAGE CLUB、不動産STO除くその他不動産取引）が売上内訳として再言及された。一方で、新たに不動産AMサービスモデル、一棟収益不動産向けAM/PMサービス、土地有効活用コンサルティングの強化、財務改善・成長支援の強化、投資助言サービス（青山フィナンシャルサービス）という今後の提供方針が明示された。さらに財産コンサルティング内訳の「事業承継ファンド」が独立掲記へ表示方法変更された旨が記載された。 - + 事業承継ファンド - + 不動産AMサービスモデル - + 一棟収益不動産AM/PMサービス - + 土地有効活用コンサル強化 - + 財務改善・成長支援 - + 青山フィナ投資助言サービス ### 資本配分 本提出書類（2026-08-07）に、株主還元（中間配当）およびチェスターグループの企業結合に関する会計処理確定の追記があるほか、投資有価証券・固定資産等の取得、敷金等の差入、短期借入金の増減、長期借入金返済・社債償還、ストックオプション行使収入が新たに資本配分として明示されたため、既存2件を更新し、新規6件を追加する。 - + 投資有価証券の取得 - + 有形固定資産の取得 - + 敷金等の差入 - + 短期借入金の増減 - + 長期借入金返済と社債償還 - + ストックオプション行使収入 ### ケイパビリティ構築 当期中間期の提出書類では、ADVENTAGE CLUBの運用・高利回り維持方針が再言及されるとともに、コンサルタント人員増加とAI活用による面談機会拡大が示された。さらに、不動産AMサービスモデルの提供開始予定を含む不動産領域の新たなサービス強化計画、青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービス開始予定、地方銀行との連携強化、拠点開設の全国展開が明示された。 - + 財産分析・資料作成のAI代替 - + 一棟収益不動産購入コンサル強化 - + 不動産AMサービスモデル提供開始 - + 土地有効活用コンサル強化 - + 財務改善・成長支援の強化 - + 青山フィナンシャル投資助言開始 - + 地方銀行連携による都心購入支援 - + 岡山北陸静岡拠点開設と準備 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-08-07）で、新たに税制改正等を踏まえた事業方針の前提整理、ならびに不動産AMサービスモデルおよび青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービスの提供開始計画が明示されたため、関連する正準エントリを追加した。既存16件の正準エントリに対する追記に該当する具体言及は確認できなかった。 - + 税制改正等への対応計画 - + 不動産AMサービスモデル提供開始 - + 投資助言サービス提供開始計画 ## 会社自身の言葉 ### 不動産取引・ADVENTAGE CLUB等の実績/位置づけ - 「ADVENTAGE CLUBは2002年の提供開始から40物件の運用実績を有し、平均運用期間は約9年、単年度利回りは平均6.05％、運用終了物件の平均利回りは5.7％を維持している。」 — ADVENTAGE CLUBの運用実績（物件数・平均運用期間・利回り等）。 - 「ADVENTAGE CLUB（2025年12月期 中間期: 6,179百万円／期末: 16,131百万円）」 — ADVENTAGE CLUBの売上（中間期/期末の数値）。 - 「その他不動産取引（中間期: 779百万円／期末: 628百万円）」 — その他不動産取引の売上（中間期/期末の数値）。 - 「商品組成等（中間期: 1,164百万円／期末: 1,177百万円）」 — 商品組成等の売上（中間期/期末の数値）。 - 「事業承継ファンド（中間期: 158百万円／期末: 11百万円、2025年12月期に含まれるが中間期から独立掲記へ表示方法変更）」 — 事業承継ファンドの売上（中間期/期末の数値、独立掲記の表示変更）。 ### 下期以降の不動産AM/AM・購入支援強化、拠点/連携 - 「岡山、北陸（富山）、静岡に拠点を新設、名古屋、仙台で拠点開設の準備を進行中。下期以降、都心部の武装化と地方銀行との連携強化を通じて、地方銀行のお客様にも都心不動産の購入支援体制を強化。」 — 拠点新設・準備（名古屋/仙台）と、地方銀行連携を通じた購入支援体制強化。 - 「地方銀行との連携強化を通じて、地方銀行のお客様にも都心不動産の購入支援体制を強化。」 — 地方銀行との連携強化による地方銀行顧客向け都心不動産購入支援。 - 「下期以降、都心部の武装化と地方銀行との連携強化を通じて、地方銀行のお客様にも都心不動産の購入支援体制を強化。」 — 都心部の武装化と地方銀行連携による地方銀行顧客向け購入支援強化。 - 「不動産AMサービスの提供開始（2026年下期より）を予定。」 — 不動産AMサービスモデルの提供開始予定（2026年下期より）。 - 「一棟収益不動産の購入ニーズの高まりに対応するAM/PMサービスの提供開始（2026年下期予定）」 — 一棟収益不動産向けAM/PMサービスの提供開始予定（2026年下期予定）。 - 「不動産AM（アセットマネジメント）サービスモデルの提供開始（2026年下期より）を予定。」 — 不動産AM（アセットマネジメント）サービスモデルの提供開始予定（2026年下期より）。 - 「財務改善及び成長支援の強化（事業承継支援を含む）。」 — 財務改善及び成長支援の強化（事業承継支援を含む）。 - 「岡山、北陸（富山）、静岡に拠点を開設」 — 岡山・北陸（富山）・静岡の拠点開設。 - 「土地有効活用コンサルティングサービスの強化」 — 土地有効活用コンサルティングサービスの強化。 - 「一棟収益不動産の購入コンサルティングの強化」 — 一棟収益不動産の購入コンサルティング強化。 - 「財務改善及び成長支援の強化（事業承継支援の拡張を含む）」 — 財務改善及び成長支援の強化（事業承継支援の拡張を含む）。 - 「チェスターグループ等との連携を通じたパートナー網強化。」 — チェスターグループ等との連携を通じたパートナー網強化。 - 「土地有効活用コンサルティングサービスの強化。」 — 土地有効活用コンサルティングサービスの強化。 - 「名古屋、仙台で拠点開設の準備を進行中」 — 名古屋・仙台での拠点開設準備の進行。 ### DX・AI活用（生産性向上/面談機会増等） - 「DX・AIを活用した生産性向上を中期経営計画に掲げており、財産分析や資料作成等の社内業務をAIに代替させることで、コンサルタントが本来注力すべきお客様との面談時間及び面談回数を増加させる方針。」 — DX・AI活用による生産性向上（AI代替で面談時間/回数を増やす方針）。 - 「財産分析や資料作成等の社内業務をAIに代替させることで、コンサルタントが本来注力すべきお客様との面談時間及び面談回数を増加させる方針。」 — AI代替による面談時間/回数の増加方針。 - 「財産分析や資料作成等の社内業務をAIに代替させることで」 — 財産分析・資料作成等をAI代替する取り組み。 - 「コンサルタント人員の増加を実施予定。若手コンサルタントの面談機会を拡大するためAI活用を推進。」 — コンサルタント人員増加とAI活用で若手の面談機会を拡大。 - 「財産分析・資料作成等の社内業務をAIで代替する取り組みを推進。DX・AI活用による提案回数の増加と質の向上を目指す。」 — DX・AI活用で提案回数増と質向上を目指す取り組み。 - 「コンサルタント人員の増加を実施予定。若手コンサルタントの面談機会を拡大するためAI活用を推進。中期計画において生産性向上を推進。」 — コンサルタント人員増加とAI活用で生産性向上を推進。 ### 投資助言/外部環境・事業承継/相続関連、資金・会計/支出等 - 「青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービスの提供開始（2027年上期予定）。」 — 青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービス提供開始予定（2027年上期）。 - 「青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービスの提供開始（2027年上期予定）」 — 青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービス提供開始予定（2027年上期）。 - 「青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービスの提供開始予定（2027年上期予定）」 — 青山フィナンシャルサービスによる投資助言サービス提供開始予定（2027年上期）。 - 「中間配当 - 2026年8月7日開催の取締役会決議 - 配当総額: 553百万円 - 1株当たり配当額: 23円 - 効力発生日: 2026年8月21日」 — 中間配当の決議内容（配当総額・1株当たり・効力発生日等）。 - 「短期借入金の増減額: 4,000百万円（2026年6月末現在）」 — 短期借入金の増減（中間期末時点の数値）。 - 「相続税の課税額の増加傾向、財産価値の増加に伴う相続資産の増加。 - 2030年代に団塊世代の大量相続が見込まれ、相続に関する悩みが増加する見込み。 - 企業オーナーの高齢化と後継者不在の社会問題、廃業の選択肢検討の必要性。」 — 相続税課税額増加見込み、団塊世代相続や企業オーナーの高齢化/後継者不在等。 - 「財産承継（2025年12月期 中間期: 3,609百万円／2025年12月期末: 3,148百万円）」 — 財産承継の売上（中間期/期末の数値）。 - 「事業承継（2025年12月期 中間期: 829百万円／2025年12月期末: 1,058百万円）」 — 事業承継の売上（中間期/期末の数値）。 - 「投資有価証券の取得による支出: 969百万円」 — 投資有価証券の取得による支出（数値）。 - 「税制改正、インフレの加速、金利・賃金の上昇など外部環境の変化により顧客ニーズが多様化・複雑化することが想定される。」 — 外部環境変化による顧客ニーズの多様化・複雑化の想定。 - 「有形固定資産の取得による支出: 79百万円（ interim 2026年6月末時点）」 — 有形固定資産の取得による支出（数値）。 - 「税制改正、インフレの加速、金利・賃金の上昇など外部環境の変化により顧客ニーズが多様化・複雑化することが想定される。 - 相続税の課税額の増加傾向、財産価値の増加に伴う相続資産の増加。」 — 外部環境変化による顧客ニーズの多様化・複雑化の想定（m029と同趣旨）。 - 「長期借入金の返済による支出: 1,190百万円 - 社債の償還による支出: 10百万円」 — 長期借入金返済による支出と社債償還による支出（数値）。 - 「備考: 2024年12月17日実施の株式取得、2024年12月25日実施の株式交換（みなし取得日2024年12月31日）に関連」 — チェスターに関する企業結合（株式取得/株式交換）に関連する備考。 - 「外部環境の影響としては税制改正、インフレの加速、金利や賃金の上昇等があり、今後は下期に以下のサービスの充実・拡大を進める予定である。」 — 外部環境（税制改正・インフレ・金利/賃金上昇等）と下期以降のサービス充実予定。 - 「アセットマネジメントOne株式会社（ AM One ）: 大量保有報告書にて保有の記載あり。ただし、2026年5月時点で実質保有株式数の確認が取れていないとして大株主には含めていないとの注記あり。」 — AM Oneの大量保有報告書記載（ただし実質保有数確認不可で大株主未反映）。 - 「敷金等の差入による支出: 15百万円」 — 敷金等の差入による支出（数値）。 - 「株式会社チェスター財産コンサルタンツ - 株式会社アーバンクレスト、株式会社チェスターライフパートナー、株式会社チェスターコンサルティング（チェスターグループの企業結合関連）」 — チェスターグループの企業結合関連（社名列挙）。 - 「ストックオプションの行使による収入: 7百万円」 — ストックオプションの行使による収入（数値）。