# 明豊エンタープライズ（8927） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8927/filing/2025-fy 提出日: 2026-10-26 対象期間: 2025-08-01 〜 2026-07-31 企業ページ: https://komori.app/company/8927 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Z9WC.pdf ## 要点 当連結会計年度（2025年8月1日〜2026年7月31日）について、売上高・利益が増加し、セグメント別では不動産開発事業が主に伸長したことが述べられています。あわせて、サステナビリティ（ZEHデベロッパー登録や共同研究データ活用、AI・ITを活用した管理サービス等）やガバナンス体制（監査等委員会設置会社など）について、従来方針の継続が記載されています。 ## 事業 明豊エンタープライズグループは、連結子会社4社（株式会社明豊プロパティーズ、株式会社ハウスセゾンエンタープライズ、株式会社協栄組、株式会社明豊エンジニアリング）と非連結子会社1社（東京明豐開發股份有限公司）を含む6社で構成され、不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業および建設事業を主要な事業としている。不動産開発事業を中核として「EL FARO（エルファーロ）」「MIJAS（ミハス）」「LOS ARCOS（ロスアルコス）」ブランドによる新築一棟投資用賃貸住宅の開発・供給を推進し、城南・城西エリアを中心とした垂直統合モデルを用いて土地取得から企画・設計・建築・販売・管理・修繕までを一貫して実施する体制を整備している。国内外の投資家ネットワーク拡大、資金調達の多様化、海外市場の開拓、グローバル営業の推進、建設工事の外部受注強化を今後の成長戦略として位置づけている。サステナビリティ方針としてZEHデベロッパー登録を受け、早稲田大学との共同研究データを開発物件に活用する取り組みを行っており、人材育成や多様な働き方の推進にも取り組んでいる。なお、事業環境として金利動向・地価変動・建築費の高騰・資材供給の制約等の影響を受けやすいと認識しており、引渡時期の変動リスクや施工上の瑕疵対応などのリスクにも留意している。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 0百万円 - フリーキャッシュフロー: 13億円 - 従業員数: 158人 ## セグメント - 不動産開発事業 / 売上高 306億円 / 営業利益 48億円 - 不動産賃貸事業 / 売上高 16億円 / 営業利益 79百万円 - 不動産仲介事業 / 売上高 12百万円 / 営業利益 20百万円 - 建設事業 / 売上高 46億円 / 営業利益 41百万円 - その他 / 売上高 53百万円 / 営業利益 48百万円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類内で、不動産関連法規（宅建業法・国土利用計画法・建築基準法・都市計画法・不動産特定事業法）の再言及、海外子会社（東京明豐開發股份有限公司）の記載、および賃貸管理の委託記載を確認。加えてZEHデベロッパー登録と、過去の許可・登録（不動産特定共同事業許可・一級建築士事務所登録）の記載があるため、新規regulatory_gateを追加。 - + ZEHデベロッパー登録 - + 不動産特定共同許可 - + 一級建築士事務所登録 ### 戦略的賭け 本提出書類（2026-10-26）で既存の戦略的賭け（ワンストップ体制、MIJAS/EL FARO/LOS ARCOS供給、ZEHデベロッパー登録、海外投資家連携、台湾現地法人、過去の子会社化・吸収合併等）が継続言及された。加えて、早稲田大学との共同研究データ活用、AI・ITを活用した管理サービス導入、建設工事の外部受注強化、立地厳選とコスト削減による利益率改善が新規に具体的記載されるため追加エントリを作成した。 - + 早稲田大学共同研究データ活用 - + AI・IT活用管理サービス導入 - + 建設工事外部受注の強化 - + 立地厳選とコスト削減による改善 ### 外部エクスポージャー 2026-10-26提出書類で、既存エクスポージャー（中東情勢、建設資材・原価高騰、円安、海外投資家需要、各種不動産関連法規、地震・災害、人手不足、人口動態）を再言及した。また、新たに「首都圏の経済動向」単独の外部要因を追加した。 - + 首都圏の経済動向 ### 資本配分 本提出書類（2026-10-26提出）では、既存の資本配分項目として配当（年2回）と有利子負債残高・資金調達、設備投資（有形・無形固定資産の増加額）、開発事業用地の言及が確認された。さらに「新株予約権の行使に伴う株式発行による資金調達」が資本配分項目として新規に明示されるため、新規エントリを追加する。 - + 新株予約権の行使による株式発行 ### ケイパビリティ構築 本書類（2026-10-26提出）で、既存の能力構築正準エントリ（人材育成、早稲田大学との産学共同研究、海外投資家・富裕層連携、協栄組・ハウスセゾン子会社化、明豊エンジニアリング承継統合）に関する再言及を確認した。加えて、ZEHデベロッパー登録、AI・ITを活用した賃貸管理サービス導入・拡大が新たに明示され、2件を追加した。 - + ZEHデベロッパー登録 - + AI・ITによる賃貸管理サービス ### 規制ポジショニング 2026年10月26日提出書類において、会計基準（リース会計基準の新規適用指針）の適用予定に関する開示が新たに追加された。また、宅地建物取引業法に基づく免許、監査等委員会設置会社としてのガバナンス、内部監査室と会計監査人の連携、ZEHデベロッパー登録が既存エントリに再言及された。加えて、管理的地位における女性比率等の人的資本・DEI指標が数値で開示され、新規のESG構造的ポジションとして追加対象となった。 - + リース会計基準新規適用指針 - + 管理職女性比率の開示 ## 会社自身の言葉 ### 事業の中核（垂直統合・ブランド供給・グループ構成） - 「城南・城西エリアを中心とした垂直統合モデルを用いて土地取得から企画・設計・建築・販売・管理・修繕までを一貫して実施する体制を整備している。」 — 城南・城西中心の垂直統合体制で、土地取得から一貫実施する - 「不動産開発事業を中心とする垂直統合モデルの継続・深化、立地厳選と仕入れコスト低減による市況変動リスク耐性の強化、販売費・人件費等のコスト削減を通じた利益率の改善を推進。」 — 垂直統合の継続・深化と、立地厳選・コスト削減による利益率改善 - 「引渡し件数: EL FAROシリーズ39棟（本年度）、MIJASシリーズ1棟、LOS ARCOSシリーズ1棟、中古収益用不動産1棟、開発事業用地2物件（合計の内訳は本文参照）」 — 本年度の引渡し等件数（ブランド販売・中古・用地） - 「主要ブランドの引渡し実績（EL FARO、MIJAS、LOS ARCOS）に基づく不動産開発事業の売上高およびセグメント利益の推移 - 引渡し件数: EL FAROシリーズ39棟（本年度）、MIJASシリーズ1棟、LOS ARCOSシリーズ1棟、中古収益用不動産1棟、開発事業用地2物件」 — 主要ブランド引渡し実績に基づく不動産開発事業の売上・利益の推移 - 「2026年3月: LOS ARCOS 千駄木第一号竣工」 — LOS ARCOS 千駄木の竣工（2026年3月） - 「引渡し件数: EL FAROシリーズ39棟（本年度）、MIJASシリーズ1棟、LOS ARCOSシリーズ1棟、中古収益用不動産1棟、開発事業用地2物件」 — 本年度の引渡し等件数（ブランド販売・中古・用地）の再掲 - 「国内外の投資家ネットワーク拡大、資金調達の多様化、海外市場の開拓、グローバル営業の推進、」 — 投資家ネットワーク・資金調達多様化・海外市場開拓・グローバル営業 - 「国内外の投資家ネットワーク拡大、資金調達の多様化、海外市場の開拓、グローバル営業の推進」 — 投資家ネットワーク・資金調達多様化・海外市場開拓・グローバル営業（再掲） - 「保険代理業（その他セグメントに属する事業）売上高 52,914千円（2026年）」 — その他（保険代理業）の売上高 - 「株式会社ハウスセゾンエンタープライズ（京都市、資本 15百万円、連結子会社、不動産賃貸事業、債務保証・資金融通、当社取締役1名が同社取締役を兼任、賃貸用不動産の管理を同社に委託）」 — 子会社（ハウスセゾンエンタープライズ）の概要（資本、事業、管理委託等） - 「株式会社協栄組（東京都世田谷区、資本 90百万円、連結子会社、建設事業、債務保証、当社取締役1名が同社代表取締役会長、当社取締役1名が同社取締役を兼任）」 — 子会社（協栄組）の概要（資本、事業、債務保証等） - 「東京明豐開發股份有限公司（非連結子会社、不動産仲介業）」 — 非連結子会社（東京明豐開發股份有限公司）の概要 - 「非連結子会社1社（東京明豐開發股份有限公司）を含む6社で構成され」 — 非連結子会社を含むグループ6社構成 - 「賃貸用不動産の管理を同社に委託」 — （非連結子会社を含む）管理委託の位置づけ - 「2024年3月: ハウスセゾンエンタープライズがムーンアセットを吸収合併」 — ハウスセゾンエンタープライズによるムーンアセットの吸収合併（2024年3月） - 「株式会社明豊エンジニアリング（東京都目黒区、資本 60百万円、連結子会社、建設事業、工事発注・資金融通、当社取締役2名が同社の取締役を兼任）」 — 子会社（明豊エンジニアリング）の概要（資本、事業、工事発注等） - 「開発事業用地2物件（合計の内訳は本文参照）」 — 開発事業用地2物件（内訳は本文参照） - 「2022年8月: 協栄組を子会社化」 — 協栄組の子会社化（2022年8月） - 「2023年2月: 明豊エンジニアリングに資源を一本化」 — 明豊エンジニアリングへの資源一本化（2023年2月） - 「2015年10月: 関西地区にて賃貸管理・仲介を主な業務とするハウスセゾンエンタープライズに出資・子会社化」 — ハウスセゾンエンタープライズへの出資・子会社化（2015年10月） ### サステナビリティ・共同研究・AI/IT活用 - 「ZEHデベロッパー登録を受け、早稲田大学との共同研究データを開発物件に活用する取り組みを行っており」 — ZEHデベロッパー登録と、早稲田大学の共同研究データ活用 - 「早稲田大学との共同研究データを開発物件へ活用する取り組みを行っており、」 — 早稲田大学の共同研究データを開発物件に活用 - 「AI・ITを活用した管理サービスの導入・拡大を推進。早稲田大学との共同研究データを開発物件へ活用。」 — AI・ITを活用した管理サービス導入・拡大と共同研究データ活用 - 「ZEHデベロッパー登録、グループ全社でのサステナビリティ推進。早稲田大学との共同研究データ活用。人的資本の強化を重視。」 — サステナビリティ（ZEHデベロッパー登録）、共同研究活用、人的資本強化 - 「AI・ITを活用した管理サービスの導入・拡大を推進。」 — AI・ITを活用した管理サービスの導入・拡大 - 「早稲田大学との共同研究データを開発物件に活用する取り組みを行っており」 — 早稲田大学との共同研究データ活用の取り組み - 「サステナビリティ方針としてZEHデベロッパー登録を受け、早稲田大学との共同研究データを開発物件に活用する取り組みを行っており」 — サステナビリティ方針としてのZEHデベロッパー登録と共同研究データ活用 - 「AI・ITを活用した不動産賃貸管理サービス（具体的なシステム名は記載なし）」 — AI・ITを活用した不動産賃貸管理サービスの推進 ### 資金・株主還元（配当・資金調達・負債等） - 「有利子負債残高（千円）: 2026年7月末時点で19,394,543千円」 — 有利子負債残高（2026年7月末時点） - 「2026年10月27日定時株主総会予定決議分: 配当総額260,062千円、1株当たり配当額8.50円」 — 定時株主総会予定：配当総額と1株当たり配当額 - 「新株予約権の行使に伴う株式発行による資金調達: 496,260千円」 — 新株予約権行使に伴う株式発行による資金調達（496,260千円） - 「有形固定資産及び無形固定資産の増加額 - 全社計: 293,685 千円（当連結会計年度）」 — 有形・無形固定資産の増加額（全社計293,685千円） ### ガバナンス・監査・人的資本（DEI含む） - 「監査等委員会は監査等委員5名で構成し、毎月1回程度開催。内部監査室と会計監査人と連携。」 — 監査等委員会の構成・開催頻度と、内部監査室・会計監査人との連携 - 「コーポレート・ガバナンス体制は監査等委員会設置会社。取締役会は3名の取締役（監査等委員である取締役を除く）と、監査等委員である取締役5名の計8名体制。2026年10月27日開催予定の定時株主総会後、取締役8名（うち5名が監査等委員）体制を維持する予定。」 — 取締役会（監査等委員会設置会社）体制の人数構成と維持予定 - 「管理的地位女性比率は22.7%、育児休業取得率66.7%（正規雇用のみ）、男女賃金差異は「なし」との説明」 — 管理的地位の女性比率、育児休業取得率、男女賃金差異の説明 - 「人材育成や多様な働き方の推進にも取り組んでいる。」 — 人材育成や多様な働き方の推進に取り組む ### 外部環境・リスク・法規制・許認可 - 「建設資材の供給制限および原価高騰（土地価格・建設工事費の上昇を含む）。」 — 建設資材の供給制限と原価高騰（土地価格・建設費含む） - 「宅地建物取引業法に基づく免許を取得。法規制の改廃や新規規制の可能性を留意。」 — 宅地建物取引業法の免許取得と、法規制改廃・新規規制への留意 - 「海外投資家・富裕層とのネットワーク強化による国内不動産需要の動向、金利動向・景気・建設コストの影響。」 — 海外投資家・富裕層ネットワーク等と、金利・景気・建設コスト影響 - 「宅地建物取引業法に基づく免許を取得」 — 宅地建物取引業法に基づく免許取得 - 「円安等を背景とした海外投資家の国内不動産需要の変動影響。」 — 円安等を背景とした海外投資家需要の変動影響 - 「中東情勢の不安定化が事業環境に影響。」 — 中東情勢の不安定化が事業環境に与える影響 - 「宅地建物取引業法、国土利用計画法、建築基準法、都市計画法、不動産特定事業法等の法規制の影響。」 — 複数の法規制（宅地建物取引業法等）による事業影響 - 「国土利用計画法」 — 国土利用計画法 - 「建築基準法」 — 建築基準法 - 「ZEHデベロッパー登録」 — ZEHデベロッパー登録 - 「地震・災害リスク、首都圏の経済動向、人口動態・労働市場等の外部要因。」 — 地震・災害リスクや首都圏経済動向、人口動態・労働市場など外部要因 - 「建設工事の外部受注強化を今後の成長戦略として位置づけている。」 — 建設工事の外部受注強化を成長戦略として位置づけ - 「都市計画法」 — 都市計画法 - 「不動産特定事業法」 — 不動産特定事業法 - 「法規制の改廃や新規規制の可能性を留意。」 — 法規制の改廃や新規規制可能性への留意 - 「不動産特定共同事業許可取得」 — 不動産特定共同事業の許可取得 - 「一級建築士事務所登録」 — 一級建築士事務所登録