# トーセイ（8923） FY2025 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8923/filing/2025-h1 提出日: 2026-07-10 対象期間: 2025-12-01 〜 2026-11-30 企業ページ: https://komori.app/company/8923 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YPDU.pdf ## 要点 当中間連結会計期間（2025年12月1日〜2026年5月31日）において、売上高・営業利益などが前年同期比で増加し、事業別でも不動産再生事業や不動産賃貸事業が伸長しています。また、現金及び現金同等物は期末残高が増加し、営業活動により資金を獲得しています。 ## 事業 本中間連結会計期間において、不動産再生・開発・賃貸・ファンド・コンサルティング・管理・ホテルの6事業を展開。中間期末の財務指標は売上高85,956千百万円、営業利益21,214百万円、税引前中間利益20,140百万円、親会社所有者帰属中間利益13,806百万円、総資産額307,427,474千円、現金及び現金同等物中間期末残高48,072,529千円。株式分割実施済み、発行済株式総数97,367,600株。上場市場は東証プライム市場とSSEメインボード。中間期末の現金ベースの指標・株主資本・自己株式等の注記あり。注記は要約中間連結財務諸表・セグメント情報に基づく。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 2億円 - フリーキャッシュフロー: 211億円 ## セグメント - 不動産再生事業 / 売上高 563億円 / 営業利益 119億円 - 不動産開発事業 / 売上高 125億円 / 営業利益 33億円 - 不動産賃貸事業 / 売上高 48億円 / 営業利益 29億円 - 不動産ファンド・コンサルティング事業 / 売上高 47億円 / 営業利益 32億円 - 不動産管理事業 / 売上高 37億円 / 営業利益 6億円 - ホテル事業 / 売上高 39億円 / 営業利益 14億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 本半期報告書（提出日2026-07-10）で、アセットマネジメント受託資産残高（AUM）の推移・新規契約受託が明記されたため既存エントリを更新した。また、「売買事業と安定事業を両立させるポートフォリオ経営」を軸に地政学リスクや金融資本市場変動へ柔軟対応する方針が新たに明示されたため新規エントリを追加した。 - + 売買と安定のポートフォリオ経営 ### 外部エクスポージャー 2026年7月10日提出の半期報告書で、新たに「原油価格上昇・ナフサ由来製品価格急騰」および「不動産投資需要の堅調と金利動向不確実性」を追加し、既存の「中東情勢を含む地政学リスク」「建築資材コスト高騰による建築費影響」「円安・円高による資金コスト影響」「サプライチェーンの混乱による影響」への言及を更新した。 - + 原油価格上昇・ナフサ由来急騰 - + 投資需要堅調と金利不確実性 ### 製品 2026年7月10日提出の半期報告書で、商業施設ブランド「T's BRIGHTIA」および賃貸アパートブランド「T's Cuore」、並びに賃貸マンション「THE PALMS」等の個別物件がコア製品として追加言及された。あわせて、不動産再生事業および不動産開発事業、ならびに不動産ファンド・コンサルティング事業の既存正準エントリへも当中間期の言及を追記する。 - + T's BRIGHTIAシリーズ - + T's Cuoreシリーズ - + ユニデン八丁堀BL ### 資本配分 当中間期（提出日2026-07-10）で、株式分割（2025年12月1日付2株）、中間期配当の実施（1株100円等）、有形固定資産の取得支出、長期借入等の返済資金、自己株式の処分収入が確認されたため、既存の配当方針エントリへ言及追加と、新規エントリを追加した。 - + 2025年12月株式分割2株 - + 有形固定資産の取得支出 - + 長期借入金等の返済資金 - + 自己株式の処分収入 ### ケイパビリティ構築 当該半期報告書で、役員報酬に関する「指名報酬諮問委員会」の設置・協議実施、および株式報酬制度における譲渡制限付与の運用が明示されたためガバナンス関連の正準エントリを新規追加した。また、売買事業と安定事業の両立を軸とするポートフォリオ経営方針が記載されたため、戦略実行面の能力構築として新規追加した。 - + 指名報酬諮問委員会の協議実施 - + 株式報酬制度の譲渡制限付与 - + 売買安定両立ポートフォリオ経営 ### 規制ポジショニング 2026年半期報告書（提出日2026-07-10）において、ガバナンス項目として「指名報酬諮問委員会」の設置・協議実施が再言及されるとともに、株式報酬制度（株式付与）に譲渡制限を付す実務が新規に明示されたため、既存エントリを追記しつつ新規エントリを追加した。 - + 株式報酬制度における譲渡制限 ## 会社自身の言葉 ### 経営方針・市場見通し（ポートフォリオ経営など） - 「今後の方針として「売買事業と安定事業を両立させるポートフォリオ経営を軸に、地政学的リスクや金融資本市場の変動に柔軟に対応しながら現中期経営計画最終年度の目標達成に向け邁進してまいります」という表現が記載されている。」 — 売買事業と安定事業を両立するポートフォリオ経営を軸に、地政学・金融資本市場の変動へ柔軟対応し目標達成を目指す方針 - 「投資需要は引き続き堅調と見られる一方、金利動向・経済環境の不確実性には留意」 — 投資需要は堅調だが、金利動向や経済環境の不確実性には留意が必要という見通し - 「売買事業と安定事業を両立させるポートフォリオ経営を軸に、地政学的リスクや金融資本市場の変動に柔軟に対応しながら現中期経営計画最終年度の目標達成に向け邁進してまいります」 — 売買事業と安定事業を両立するポートフォリオ経営を軸に、地政学リスク等に柔軟対応し中計最終年度の目標達成へ邁進する方針 ### 外部要因・リスク（建築費や地政学の影響） - 「鋼材価格上昇、原油価格上昇の影響を受ける可能性 - 中東情勢の緊迫化に伴いナフサ由来製品の価格急騰が見られる」 — 鋼材価格上昇・原油価格上昇の影響を受け得ること、特に中東情勢に伴うナフサ由来製品価格急騰への言及 - 「鋼材価格上昇、原油価格上昇の影響を受ける可能性 - 円安の影響により建築費上昇の要因が生じている」 — 鋼材価格上昇・原油価格上昇の影響を受け得ること、円安による建築費上昇要因への言及 - 「地政学リスク・金利動向・原材料価格変動・サプライチェーンの混乱といった外部要因が事業環境へ影響を及ぼす可能性」 — 地政学リスク、金利動向、原材料価格変動、サプライチェーン混乱など外部要因が事業環境へ影響する可能性 - 「円安の影響により建築費上昇の要因が生じている」 — 円安によって建築費が上昇する要因が生じていること - 「中東情勢の緊迫化に伴う影響の留意 - 地政学的リスクの影響を注視している」 — 中東情勢の緊迫化に伴う影響への留意（地政学的リスクの注視） ### ガバナンス・株主還元・資本施策（報酬/配当/株式分割） - 「役員の報酬等の決定に関する「指名報酬諮問委員会」の設置・協議実施の事実」 — 役員報酬等の決定に関する「指名報酬諮問委員会」の設置・協議実施の事実 - 「株式報酬制度（株式付与）について、業務執行取締役および社外取締役に対し譲渡制限を付する等、ガバナンス上の実務が実施」 — 株式報酬制度において、譲渡制限の付与などのガバナンス実務を実施 - 「配当金の支払額（中間期）: 2025年2月26日 定時株主総会により1株当たり配当額 79円、配当総額 3,828,419千円、基準日 2024年11月30日、効力発生日 2025年2月27日、2026年2月26日 定時株主総会により1株当たり配当額 100円、配当総額 4,848,480千円、基準日 2025年11月30日、効力発生日 2026年2月27日」 — 中間期の配当（1株当たり配当額、配当総額、基準日、効力発生日、株主総会決議日）の記載 - 「株式分割を2025年12月1日付で1株につき2株実施済みであり、基本的1株当たり中間利益は期中において126.12円（前期 126.12円）および希薄化後1株当たり中間利益は126.10円（前期 126.10円）となっており、当中間連結会計期間末の発行済株式総数は97,367,600株です。」 — 2025年12月1日の株式分割（1株→2株）と、基本的・希薄化後の1株当たり利益、当中間期末の発行済株式総数 ### 事業内容・投資/資金の動き（物件販売、AUM、キャッシュフロー等） - 「有形固定資産の取得による支出（中間期間）: 161,038千円 円換算: 161,038,000円」 — 有形固定資産の取得による支出（中間期間） - 「長期借入れによる収入: 45,095,201千円 - 長期借入金の返済による支出: 49,157,500千円 - 社債償還による支出: 243,474千円 - リース負債の返済による支出: 137,139千円」 — 長期借入れ収入および長期借入金返済・社債償還・リース負債返済などの財務活動に係る支出 - 「ユニデン八丁堀BL（東京都中央区） 不動産再生事業における販売（38棟のバリューアップ物件および中古区分マンション82戸の一部販売として記載）」 — 不動産再生事業での販売事例として「ユニデン八丁堀BL」（バリューアップ物件・中古区分マンションの一部販売） - 「賃貸マンション「THE PALMS錦糸町」（東京都墨田区） 不動産開発事業における販売」 — 不動産開発事業での販売事例として賃貸マンション「THE PALMS錦糸町」 - 「商業施設「T's BRIGHTIA吉祥寺Ⅱ」（東京都武蔵野市） 不動産再生事業における販売」 — 不動産再生事業での販売事例として「T's BRIGHTIA吉祥寺Ⅱ」 - 「賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡Ⅱ」（東京都北区） 不動産開発事業における販売」 — 不動産開発事業での販売事例として賃貸アパート「T's Cuore浮間舟渡Ⅱ」 - 「「THEパームスコート瀬田」（東京都世田谷区） 不動産開発事業における販売」 — 不動産開発事業での販売事例として「THEパームスコート瀬田」 - 「アセットマネジメント受託資産残高（AUM）末時点: 2,735,523百万円 - アセットマネジメント受託資産残高は前期末の2,662,737百万円から153,749百万円減少した一方で、新たにアセットマネジメント契約を受託したことにより226,535百万円増加し、末時点で2,735,523百万円となった」 — アセットマネジメント受託資産残高（AUM）の期末残高と、その増減要因（減少・新規契約による増加） - 「不動産ファンド・コンサルティング事業のアセットマネジメント契約および管理業務等」 — 不動産ファンド・コンサルティング事業に関するアセットマネジメント契約および管理業務等の記載 - 「自己株式の処分による収入: 59,559千円」 — 自己株式の処分による収入