# シーラホールディングス（8887） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8887/filing/2025-fy 提出日: 2026-08-28 対象期間: 2025-06-01 〜 2026-05-31 企業ページ: https://komori.app/company/8887 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YZFP.pdf ## 要点 当社は2025年6月1日にシーラテクノロジーズとの経営統合（株式交換）を行い、2025年12月1日に同社を吸収合併してシーラテクノロジーズを連結の範囲から除外しました。また、2026年5月31日までの当連結会計年度において、太陽光関連事業の事業譲受や系統用蓄電所の取得・試運転などを進めています。 ## 事業 本報告書に記載のとおり、シーラホールディングス（以下「当社」）は、不動産開発・販売・管理、建設、再生可能エネルギー、その他事業を主軸とする企業グループとして位置づけられています。グループは不動産の用地仕入れから企画・設計・建築・販売・管理までを一体的に手掛ける垂直統合型ビジネスモデルを採用しており、拠点の統合・最適化を通じて「岩盤収益」となる安定的なストック収益の拡大を目指しています。2025年6月1日の経営統合を経て、シーラグループの不動産開発・販売ノウハウと、シーラテクノロジーズ等のテクノロジー活用力を組み合わせ、都心部を中心とする不動産開発の収益性向上とグループ全体の財務体質の強化を推進しています。中長期的にはデベロッパーのインフラの構築を目指し、生成AIの活用による業務効率化、資金調達・仕入れ・購買・販売・管理等の全工程を強化する方針を掲げています。 ## 数字 - 設備投資: 61億円 - フリーキャッシュフロー: -101億円 - 従業員数: 227人 ## セグメント - 総合不動産事業 / 売上高 344億円 / 営業利益 56億円 - 不動産管理事業 / 売上高 28億円 / 営業利益 9億円 - 建設事業 / 売上高 2億円 / 営業利益 -6億円 - 再生可能エネルギー事業 / 売上高 17億円 / 営業利益 39百万円 - その他事業 / 売上高 2億円 / 営業利益 8百万円 ## 地域別 - 日本 / 売上高 393億円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類（2026-08-28）で再言及された規制ゲート（宅建業免許・建設業許可）を追記し、新たに不動産特定共同事業法（利回りくん）、電気事業法/FIT・FIP制度（蓄電・再エネ）、発電設備（油島/羽黒）および生成AI活用基盤を追加した。 - + 不特法（利回りくん） - + 電気事業法（再エネ調達） - + FIT・FIP制度 - + 油島発電設備他 - + 羽黒発電所他 - + 生成AI活用基盤 ### 戦略的賭け 2026年8月28日提出書類では、生成AIによる業務効率化、系統用蓄電所の取得・運用と拡張計画、西麻布エリアの不動産再生ドミナント、土地開発・建築工事での原価管理徹底といった新たな戦略的取り組みが追加で具体化された。あわせて、経営統合（シーラテクノロジーズ完全子会社化、組織体制最適化、垂直統合型モデル）や「利回りくん」、「SYFORME」等は継続言及された。 - + 生成AI活用による業務効率化 - + 系統用蓄電所の拡張計画 - + 西麻布エリアの不動産再生ドミナント - + 土地開発・建築の原価管理徹底 ### 外部エクスポージャー 提出書類（2026-08-28）では、既存の地政学・コモディティ・金利/需要・為替・在庫/個人情報など複数の外部リスクが再言及された。また、利回りくん（不動産特定共同事業法）および系統用蓄電所（FIT/FIP・電気事業法等）に関する法規制/制度変更リスクが新たに個別明示されたため、新規エントリを追加する。 - + 利回りくんの不動産特定共同事業法改正リスク - + 系統用蓄電所のFIT/FIP等制度変更リスク ### 製品 本提出書類において、既存の「SYFORMEシリーズ」「利回りくん不動産クラウドファンディング」「建築工事」への言及があるほか、新たに「SYLA（複合ビルブランド）」「THE SYLA」「ietty」「SYFORME OMIYA」「川崎Ⅱプロジェクト」「クラウド・データ活用系ソリューション」「不動産管理サービス（賃貸管理・ビルマネジメント）に紐づく一体運用モデル」「系統用蓄電所を含む再生可能エネルギー系の統合ソリューション」「新規デベロッパーインフラの設計・運用ソリューション」が製品・サービスとして明示されたため追加した。 - + SYLA複合ビルブランド - + THE SYLA超高級レジデンス - + iettyオンライン不動産賃貸仲介アプリ - + SYFORME OMIYA自社施工案件 - + 川崎Ⅱプロジェクト自社施工案件 - + クラウド・データ活用ソリューション - + 不動産管理サービス一体運用モデル - + 系統用蓄電所統合ソリューション - + 新規デベロッパーインフラソリューション ### 技術 提出書類（2026-08-28）で、生成AIによる業務効率化およびデータ分析・クラウドデータ活用に関する記載が再言及され、成熟度が高まっていることを追記する。また、系統用蓄電所を対象とした体系的な蓄電設備運用プラットフォームが新たに明示されたため新規エントリとして追加する。 - + 蓄電設備運用プラットフォーム ### 資本配分 本提出書類（提出日 2026-08-28）により、既存の「設備投資」「配当」「現金同等物」および「株式交換による経営統合」について言及を追加した。また、新規に(1)系統用蓄電所の取得・運用開始および拡大計画、(2)株式会社寿からの太陽光関連事業の事業譲受を、資本配分案件として追加登録した。 - + 系統用蓄電所の拡大計画 - + 寿の太陽光関連事業譲受 ### ケイパビリティ構築 2026年8月28日提出書類では、人材育成（SYLA次世代リーダーズ等）、生成AIによる業務効率化、デベロッパーインフラ構築方針、系統用蓄電所の取得〜需給調整市場参入計画、シーラテクノロジーズの吸収合併が新たに確認された。また既存のシーラテクノロジーズ完全子会社化および寿社太陽光関連事業譲受についても再記載が確認された。 - + SYLA次世代リーダーズと評価制度再構築 - + 生成AIによる業務効率化 - + デベロッパーのインフラ構築 - + 系統用蓄電所の市場参入計画 - + シーラテクノロジーズ吸収合併 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-08-28）により、ガバナンス（監査等委員会設置会社の監督体制）および宅建業・建設業の許認可遵守、不動産特定共同事業法改正リスク（利回りくん）に関する既存正準エントリへの言及を追記。加えて、利回りくんの不動産特定共同事業法に基づく運営、FIT/FIP制度下での系統用蓄電所運用、SPE（開示対象特別目的会社）に関する規制対応、2025年6月1日の株式交換・吸収合併による経営統合を新規追加。 - + 利回りくんの不動産特定共同事業法運営 - + FIT/FIP下の系統用蓄電所運用規制対応 - + SPE（開示対象特別目的会社）規制対応 - + 2025年6月の経営統合（株式交換・吸収合併）規制対応 ## 会社自身の言葉 ### 事業・ブランド/ソリューション（不動産・生成AI等） - 「グループは不動産の用地仕入れから企画・設計・建築・販売・管理までを一体的に手掛ける垂直統合型ビジネスモデルを採用しており、拠点の統合・最適化を通じて「岩盤収益」となる安定的なストック収益の拡大を目指しています。」 — 垂直統合型ビジネスモデルと「岩盤収益」拡大の方針 - 「生成AIの活用による業務効率化を推進」 — 生成AIの活用による業務効率化 - 「総合不動産事業の事業シナリオに基づく土地売却と建築工事契約の締結: 土地売却を実施し、当該土地に建築する建物の工事請負契約を締結」 — 土地売却と建築工事契約締結（事業シナリオに基づく） - 「「利回りくん」については、不動産特定共同事業法に基づく運営」 — 「利回りくん」の不動産特定共同事業法に基づく運営 - 「中長期的にはデベロッパーのインフラの構築を目指し、生成AIの活用による業務効率化、資金調達・仕入れ・購買・販売・管理等の全工程を強化する方針を掲げています。」 — デベロッパーのインフラ構築目標と、全工程強化方針（生成AI含む） - 「スマート化・効率化を支えるクラウド・データ活用系ソリューション（グループの不動産開発・管理機能）」 — クラウド・データ活用系ソリューションによる効率化 - 「生成AIの活用による業務効率化: 経営方針・実務対応の一環として生成AIの利活用による業務効率化を推進」 — 生成AIの利活用による業務効率化を推進 - 「不動産管理サービス（賃貸管理・ビルマネジメント）に紐づく一体運用モデル」 — 不動産管理サービス（賃貸管理・ビルマネジメント）に紐づく一体運用モデル - 「SYFORME（マンションブランド）」 — マンションブランド「SYFORME」 - 「利回りくん（不動産クラウドファンディング事業）」 — 不動産クラウドファンディングサービス「利回りくん」 - 「SYLA（複合ビルブランド：オフィス・商業機能を含む）」 — 複合ビルブランド「SYLA」 - 「THE SYLA（超高級レジデンス）」 — 超高級レジデンスブランド「THE SYLA」 - 「ietty（オンライン不動産賃貸仲介アプリ）」 — オンライン不動産賃貸仲介アプリ「ietty」 - 「SYFORME OMIYA（自社施工案件）」 — 自社施工案件「SYFORME OMIYA」 - 「川崎Ⅱプロジェクト（自社施工案件）」 — 自社施工案件「川崎Ⅱプロジェクト」 - 「新規デベロッパーインフラの設計・運用ソリューション」 — 新規デベロッパーインフラの設計・運用ソリューション - 「デベロッパー資金調達・仕入れ・モノづくり・販売・管理までの全機能を統合する「デベロッパーのインフラ」を目指す」 — 「デベロッパーのインフラ」構想（資金調達〜販売・管理まで統合） - 「土地開発・建築工事の受注拡大を通じた生産性の向上と原価管理の徹底」 — 土地開発・建築工事の受注拡大と原価管理の徹底 - 「デベロッパー向けインフラとしてのデータ分析・業務支援技術の活用」 — デベロッパー向けインフラとしてのデータ分析・業務支援技術の活用 - 「2021年6月：シーラにて不動産クラウドファンディング「利回りくん」サービス開始」 — 不動産クラウドファンディング「利回りくん」サービス開始 ### 再生可能エネルギー/蓄電所（運用計画と法規制） - 「再生可能エネルギー事業における系統用蓄電所の取得と運用開始計画: 2025年12月に取得、2026年5月期末時点で試運転開始、2026年9月より需給調整市場へ参入、2027年12月末までに保有蓄電所を4基まで拡大する計画」 — 系統用蓄電所の取得〜試運転〜需給調整市場参入〜4基拡大計画 - 「2025年12月に取得、2026年5月期末時点で試運転開始、2026年9月より需給調整市場へ参入、2027年12月末までに保有蓄電所を4基まで拡大する計画」 — 系統用蓄電所の取得（2025年12月）と試運転・市場参入・拡大計画 - 「再生可能エネルギー事業（太陽光発電および系統用蓄電所）については、電気事業法および電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達に関する特別措置法（FIT・FIP制度）等の法的規制」 — 再エネ（太陽光・系統用蓄電所）に係る法的規制（電気事業法・FIT/FIP等） - 「系統用蓄電所を含む再生可能エネルギー系の統合ソリューション（試運転・市場参入準備段階）」 — 系統用蓄電所を含む再エネ統合ソリューション（試運転・市場参入準備段階） - 「体系的な蓄電設備運用プラットフォーム（再生可能エネルギー領域）」 — 体系的な蓄電設備運用プラットフォーム（再エネ領域） - 「（FIT・FIP制度）等の法的規制」 — （FIT・FIP制度）等の法的規制 - 「電気事業法および電気事業者による再生可能エネルギー電気の調達」 — 電気事業法およびFIT/FIP下での電気事業者による再エネ電気調達 - 「系統用蓄電所の法規制・制度変更（FIT/FIP、電気事業法等）の影響」 — 系統用蓄電所に関する法規制・制度変更の影響（FIT/FIP・電気事業法等） - 「事業譲受: 株式会社寿から再生可能エネルギー分野の太陽光関連事業を譲受（譲受日 2025年8月1日、対価 121百万円、取得原価 121百万円、取得原価総額 3,565百万円、対価の種類は現金等）」 — 事業譲受：株式会社寿から太陽光関連事業を譲受（譲受日・対価・取得原価等） - 「株式会社シーラソーラー 羽黒発電所他（愛知県犬山市等）」 — 株式会社シーラソーラーの羽黒発電所等 - 「株式会社シーラ油島発電設備他（岐阜県海津市等）」 — 株式会社シーラの油島発電設備等 ### 経営統合・ガバナンス/組織・株式関連（人材含む） - 「2025年6月1日付けで、当社を株式交換完全親会社、シーラテクノロジーズを株式交換完全子会社とする株式交換を実施。」 — 株式交換（当社が完全親会社、シーラテクノロジーズが完全子会社） - 「人事評価制度の再構築、幹部候補育成プログラム「SYLA 次世代リーダーズプロジェクト」の創設、社員意識調査の実施（2025年11月）」 — 人事評価制度の再構築、幹部候補育成（SYLA次世代リーダーズプロジェクト）、社員意識調査（2025年11月） - 「2026年8月28日定時株主総会決議で 265百万円、1株当たり7.00円。」 — 配当（2026年8月28日定時株主総会決議で1株当たり7.00円、総額265百万円） - 「2025年6月1日付けで、当社を株式交換完全親会社、シーラテクノロジーズを株式交換完全子会社とする株式交換を実施。取得原価対価総額 3,565百万円、交付株式 29,182,230株、株式交換比率 1:110等」 — 株式交換の取得原価・交付株式数・交換比率等の概要 - 「コーポレート・ガバナンスの概要：監査等委員会設置会社、取締役会8名（監査等委員3名を含む）、社外取締役4名、指名報酬委員会の設置等」 — コーポレート・ガバナンス体制（監査等委員会設置、取締役・社外取締役、指名報酬委員会等） - 「経営統合による組織最適化・情報統合・重複業務の集約化を推進」 — 経営統合による組織最適化・情報統合・重複業務の集約化 - 「2025年12月：株式会社シーラテクノロジーズを吸収合併」 — 株式会社シーラテクノロジーズの吸収合併（2025年12月） - 「現金及び現金同等物の期末残高 7,272 百万円」 — 現金及び現金同等物の期末残高（7,272百万円） - 「本報告書における新株予約権の行使価額など外貨建要素を含む取引があるが、主要な外貨リスクの定量表示は記載なし」 — 外貨建要素を含むが主要な外貨リスクの定量表示は記載なし ### リスク/制度・規制・運営上の論点（法令・在庫・災害等） - 「緩やかな景気回復見込みにもかかわらず、不動産需要・賃貸需要の動向は不確実で、金利上昇懸念等と合わせて見通しは不透明」 — 景気回復見込みでも需要・賃貸需要動向が不確実で見通しが不透明 - 「国土交通大臣(3)第8560号ほか」 — 宅建業免許など許認可番号の記載（国土交通大臣(3)第8560号ほか） - 「原材料価格の高騰リスク（用地仕入・建築資材・労務費の上昇）」 — 原材料価格高騰リスク（用地仕入・建築資材・労務費の上昇） - 「不動産管理事業の領域強化活動: 西麻布エリアでのドミナント戦略を含む不動産再生（中古物件リノベーション等）を実施、賃料収入の増加を図る」 — 不動産管理事業でのドミナント戦略・不動産再生等により賃料収入増を図る - 「不動産開発・販売・賃貸・管理に関する法規制の変化リスク（宅建業法・建設業法・不動産特定共同事業法・電気事業関連規制等）」 — 法規制の変化リスク（宅建業法・建設業法・不動産特定共同事業法・電気事業関連規制等） - 「利回りくんに関する法改正リスク（不動産特定共同事業法の改正可能性）」 — 利回りくんに関する法改正リスク（不動産特定共同事業法の改正可能性） - 「在庫リスク（棚卸資産の増加による評価減の潜在的影響）」 — 在庫リスク（棚卸資産増加に伴う評価減の潜在影響） - 「中東情勢の悪化等の地政学リスクの高まりによる原材料価格の高騰・物価上昇への留意」 — 中東情勢悪化等の地政学リスクによる原材料価格高騰・物価上昇への留意 - 「建設業法に基づく許可等」 — 建設業法に基づく許可等 - 「自然災害リスク（地震・豪雨・洪水等による資産価値の毀損リスク）」 — 自然災害リスク（地震・豪雨・洪水等による資産価値毀損） - 「開示対象特別目的会社（SPE）関係、株式交換・吸収合併等に関する規制対応」 — 開示対象特別目的会社（SPE）関係や株式交換・吸収合併等に関する規制対応 - 「個人情報保護・個人情報流出リスク」 — 個人情報保護・個人情報流出リスク - 「不動産クラウドファンディングサービス「利回りくん」については、不動産特定共同事業法に基づく運営」 — 利回りくんについて不動産特定共同事業法に基づく運営