# フロー事業からストック事業への拡大｜エスリード（8877）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「また、今後の人口・世帯数の減少からくる社会構造の変化や顧客ニーズの多様化にも柔軟に対応するため、マンション分譲事業などのフロー事業に加えて、マンション周辺事業のストック事業の拡大を推進してまいります。具体的には、既存物件の管理ノウハウを活用し、従来から取り組んでおります中古マンションの買取再販事業のほか、マンション周辺事業であるマンション管理事業・リフォーム事業・賃貸仲介事業・中古マンション仲介事業・インテリア販売事業・引越サービス事業・電力管理事業・リノベーション事業等によりストック事業を推進することで、総合不動産業として事業の拡大に注力していく方針であります。」 — 分譲を中心とするフロー型事業に加え、既存物件の管理ノウハウを活用した複数の周辺・ストック事業を拡大する方針を具体化している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2015-fy)
- FY2017 前進 「また、今後の人口・世帯数の減少からくる社会構造の変化や顧客ニーズの多様化にも柔軟に対応するため、マンション分譲事業に加えて、マンション周辺事業のストック事業及び戸建分譲事業の拡大をグループ子会社５社により推進してまいります。」 — 従来のストック事業拡大に加え、戸建分譲事業を対象に含め、5社体制で推進する計画へ具体化・拡張されている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2016-fy)
- FY2018 引き上げ 「また、今後の人口・世帯数の減少からくる社会構造の変化や顧客ニーズの多様化にも柔軟に対応するため、マンション分譲事業に加えて、マンション周辺事業のストック事業、戸建て分譲事業及び不動産関連以外のその他の事業をもう一つのコア事業として構築するべく推進してまいります。具体的には、ストック事業としましては、既存物件の管理ノウハウを活用し、従来から取り組んでおります中古マンションの買取再販事業のほか、マンション周辺事業であるマンション管理事業・リフォーム事業・賃貸仲介事業・中古マンション仲介事業・インテリア販売事業・引越サービス事業・電力管理事業・リノベーション事業等を推進してまいります。」 — 従来のストック事業拡大に加え、戸建て分譲事業及び不動産関連以外のその他事業を「もう一つのコア事業」として構築する方針に範囲が広がっている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「その他におきましては、賃貸事業、マンション管理事業、賃貸管理事業等により、外部顧客への売上高は17億円（前年同期比17.6％増）、セグメント利益は２億11百万円（前年同期比5.2％増）となりました。」 — ストック型に位置づけられる賃貸・マンション管理・賃貸管理事業等を含む「その他」セグメントで、売上高が前年同期比17.6％増、セグメント利益が5.2％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「その他におきましては、賃貸事業、マンション管理事業、賃貸管理事業等により、外部顧客への売上高は34億90百万円（前年同期比22.0％増）、セグメント利益は４億77百万円（前年同期比5.6％増）となりました。」 — ストック型に位置づけられる賃貸・マンション管理・賃貸管理事業等を含む「その他」セグメントで、売上高が前年同期比22.0％増、セグメント利益が5.6％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 前進 「その他におきましては、賃貸事業、マンション管理事業、賃貸管理事業等により、外部顧客への売上高は54億18百万円（前年同期比22.0％増）、セグメント利益は８億22百万円（前年同期比21.8％増）となりました。」 — ストック型に位置づけられる賃貸・マンション管理・賃貸管理事業等を含む「その他」セグメントで、売上高54億18百万円、セグメント利益8億22百万円となり、前年同期比でそれぞれ22.0％増、21.8％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2018-q3)
- FY2019 前進 「そのため、マンション分譲事業以外を担う子会社８社をもう一つの大きな柱とすることが、事業戦略上の課題であります。この課題に対処すべく事業拡大・充実を図っており、具体的には、グループ内組織再編により2019年４月１日にマンションの賃貸仲介事業を行う子会社を新たにスタートさせており、今後当該事業の拡大を図ってまいります。また、既に大阪市内で民泊事業に着手し10棟486室分の用地を確保しており、今後は物件開発のみならずその運営まで含めたトータルサービスの提供を目指してまいります。」 — ストック・周辺事業の拡大が、8社の子会社をマンション分譲に次ぐ第二の柱とする事業戦略として明確化された。賃貸仲介子会社の開始、民泊10棟486室分の用地確保、開発から運営までのサービス提供が具体的に記載されている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 前進 「その他におきましては、マンション管理事業、賃貸管理事業、不動産売買・仲介事業等により、外部顧客への売上高は20億23百万円（前年同期比19.0％増）、セグメント利益は２億70百万円（前年同期比27.7％増）となりました。」 — マンション管理、賃貸管理、不動産売買・仲介等を含むその他事業で、売上高が前年同期比19.0％増、セグメント利益が27.7％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 前進 「その他におきましては、マンション管理事業、賃貸管理事業、不動産売買・仲介事業等により、外部顧客への売上高は43億37百万円（前年同期比24.3％増）、セグメント利益は７億41百万円（前年同期比55.1％増）となりました。」 — マンション管理、賃貸管理、不動産売買・仲介等を含むその他事業で、売上高43億37百万円、セグメント利益7億41百万円となり、前年同期比でそれぞれ24.3％増、55.1％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「その他におきましては賃貸事業、マンション管理事業、賃貸管理事業等により、外部顧客への売上高は63億59百万円（前年同期比17.4％増）、セグメント利益は９億68百万円（前年同期比17.8％増）となりました。」 — 賃貸、マンション管理、賃貸管理等を含むその他事業で、外部顧客への売上高63億59百万円、セグメント利益9億68百万円となり、前年同期比でそれぞれ17.4％増、17.8％増となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2019-q3)
- FY2020 前進 「具体的には、グループ内でのトータルサービス提供に向けマンションをはじめとした清掃事業の拡大を図ってまいります。また、2019年から取り組んでおります学生寮事業は２棟228室分の事業用地を確保しており、2021年３月期より順次竣工予定としております。」 — マンション周辺事業を第二の柱として拡大する施策が、清掃事業の拡大及び学生寮2棟228室分の用地確保、2021年3月期からの順次竣工予定という具体的な段階に進んでいる。 (https://komori.app/company/8877/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 再掲 「さらに、マンション周辺事業におきましてはその拡大と新たな収益源の獲得、今後成長が見込まれる分野への進出に努めてまいりました。」 — マンション周辺事業の拡大、新たな収益源の獲得及び成長分野への進出を進める方針が再確認されている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 前進 「既存のマンション周辺事業である賃貸事業、賃貸関連事業、不動産売買・仲介事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は50億87百万円（前年同期比17.3％増）、セグメント利益は10億８百万円（前年同期比36.1％増）となりました。」 — マンション周辺事業について、賃貸、賃貸関連、不動産売買・仲介事業等の売上高及びセグメント利益が前年同期比で増加し、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 前進 「既存のマンション周辺事業である賃貸事業、賃貸関連事業、不動産売買・仲介事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は83億79百万円（前年同期比31.8％増）、セグメント利益は17億16百万円（前年同期比77.2％増）となりました。」 — マンション周辺事業について、賃貸、賃貸関連、不動産売買・仲介事業等の外部顧客売上高が前年同期比31.8％増、セグメント利益が77.2％増となり、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2020-q3)
- FY2022-Q1 前進 「既存のマンション周辺事業である賃貸事業、マンション管理事業、賃貸関連事業、不動産売買・仲介事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は34億１百万円（前年同期比78.1％増）、セグメント利益は４億81百万円（前年同期比9.6％増）となりました。」 — マンション周辺事業の売上高が前年同期比78.1％増、セグメント利益が9.6％増となり、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 前進 「既存のマンション周辺事業である賃貸事業、賃貸関連事業、不動産売買・仲介事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は74億99百万円（前年同期比47.4％増）、セグメント利益は11億52百万円（前年同期比14.3％増）となりました。
2021年10月１日付で全株式を取得いたしました。
南都ビルサービス株式会社は、奈良県内におけるビルメンテナンスの実績があり、清掃・設備管理・警備をワンストップで受注できる事業体制を構築しております。同社がエスリードグループに参画することで、同社の強みである官公庁との取引の維持・拡大や、奈良県・近隣府県の民間取引の獲得強化、共同購買などによる利益率の向上等のシナジー効果を得ることを目的としております。」 — マンション周辺事業の売上高・セグメント利益が前年同期比で増加した。さらに、2021年10月1日付で南都ビルサービス株式会社の全株式を取得し、清掃・設備管理・警備を含むビルメンテナンス事業の拡大とシナジー獲得を具体化している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「既存のマンション周辺事業である賃貸事業、賃貸関連事業、不動産売買・仲介事業等が堅調に推移し、外部顧客への売上高は114億78百万円（前年同期比37.0％増）、セグメント利益は19億85百万円（前年同期比15.6％増）となりました。
当第３四半期連結会計期間に南都ビルサービス株式会社の全株式を取得し、新たに連結の範囲に含めたことから、「その他」セグメントにおいて、のれんが発生しています。当該事象によるのれんの増加額は280,000千円です。なお、のれんの金額は取得原価が未確定であり、かつ取得原価の配分が完了していないため、暫定的に算定された金額です。」 — マンション周辺事業の売上高・セグメント利益が前年同期比で増加した。加えて、2021年10月1日付の南都ビルサービス株式会社の全株式取得が連結範囲への追加として反映され、その他セグメントに280百万円の暫定的なのれんが発生した。 (https://komori.app/company/8877/filing/2021-q3)
- FY2022 引き上げ 「その他の不動産事業では、多岐にわたる事業を積極的に拡大・成長させ、今後の当社グループの成長の原動力とします。リゾート開発やホテル事業、総合建設業、中央卸売市場及び官公庁ビジネスといった既存事業に加え、大型商業施設やデータセンター、物流施設、ニュータウン開発、コンパクトシティ開発など、マンション分譲事業に縛られない新たな事業を見据えて事業体制の構築を図ってまいります。」 — マンション周辺事業の拡大に加え、リゾート、ホテル、総合建設、官公庁・中央卸売市場、大型商業施設、データセンター、物流施設、ニュータウン等へ事業領域を広げる計画が示された。 (https://komori.app/company/8877/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 前進 「既存のマンション周辺事業が堅調に推移し、外部顧客への売上高は37億35百万円（前年同期比9.8％増）、セグメント利益は５億円（前年同期比3.9％増）となりました。」 — マンション周辺事業の売上高及びセグメント利益が前年同期比で増加した。また、良質なマンション供給と維持管理サービスによる従来の好循環をさらに加速させたと記載されている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 前進 「②その他　既存のマンション周辺事業が堅調に推移しました。その結果、外部顧客への売上高は92億44百万円（前年同期比23.3％増）、セグメント利益は15億20百万円（前年同期比31.9％増）となりました。」 — 賃貸・管理・仲介等を含むマンション周辺事業で、当第2四半期累計の外部顧客売上高が前年同期比23.3％増、セグメント利益が31.9％増となり、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展した。 (https://komori.app/company/8877/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 前進 「マンション周辺事業においては、良質な維持管理サービスが選ばれるマンションづくりに貢献し、良質なマンションの供給がマンション周辺事業の収益拡大に貢献するという従来からの好循環を、さらに加速させることができました。②その他　既存のマンション周辺事業が堅調に推移しました。その結果、外部顧客への売上高は144億80百万円（前年同期比26.2％増）、セグメント利益は24億88百万円（前年同期比25.3％増）となりました。」 — マンション周辺事業について、良質なマンション供給と維持管理サービスの好循環をさらに加速させたとし、売上高144億80百万円、セグメント利益24億88百万円と前年同期比で増加した。ストック・周辺事業の拡大が数値面でも進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2022-q3)
- FY2024-Q1 前進 「②その他　既存のマンション周辺事業が堅調に推移し、外部顧客への売上高は39億36百万円（前年同期比5.4％増）、セグメント利益は５億17百万円（前年同期比3.4％増）となりました。」 — マンション周辺事業を含む「その他」事業で、当第1四半期の外部顧客への売上高が前年同期比5.4％増、セグメント利益が3.4％増となり、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展した。 (https://komori.app/company/8877/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 その他 「②その他事業
既存のマンション周辺事業が順調に推移し、外部顧客への売上高は90億32百万円（前年同期比2.3％減）、セグメント利益は15億14百万円（前年同期比0.4％減）となりました。」 — マンション周辺事業は順調に推移したとされる一方、当第2四半期累計の外部顧客売上高及びセグメント利益は前年同期比でそれぞれ2.3％減、0.4％減となった。 (https://komori.app/company/8877/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「既存事業であるオフィスビル開発やホテル事業、総合建設業などを拡大成長させるとともに、商業施設やヘルスケア関連施設、都市型コンパクトデザイナーズアパートなどの新たな事業を具現化しつつあり、今後、更なる収益拡大を展望できる体制構築に努めています。」 — マンション周辺・非マンション事業の拡大について、オフィスビル、ホテル、総合建設業の拡大成長と、商業施設、ヘルスケア関連施設、都市型コンパクトデザイナーズアパートの具現化という具体的な進展が記載された。なお、その他事業の売上高は前年同期比0.6％増、セグメント利益は3.5％減となっている。 (https://komori.app/company/8877/filing/2023-q3)
- FY2024 前進 「マンション周辺事業では、マンション分譲事業などの既存事業とのシナジーを生みながら、さらなる拡大・充実を目指します。マンション周辺事業は当社グループを支える収益源へと成長しましたが、今後さらなる拡大・充実を図るため、グループ外からの収益獲得を強化し、シナジーが見込まれる新規事業にも積極的に進出してまいります。」 — マンション周辺事業を収益源へ成長した事業と位置づけ、グループ外収益の獲得強化と新規事業への進出を明示した。既存の「その他事業」は売上高207億44百万円、セグメント利益35億48百万円となり、利益は前期比7.1％増加している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「②その他事業
既存のマンション周辺事業が順調に推移し、外部顧客への売上高は136億51百万円（前年同期比51.2％増）、セグメント利益は24億58百万円（前年同期比62.4％増）となりました。」 — マンション周辺事業を含むその他事業で、外部顧客への売上高及びセグメント利益が前年同期比で大幅に増加し、周辺・ストック事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「既存のマンション周辺事業においては、外部顧客への売上高は290億55百万円（前期比40.1％増）、セグメント利益は53億56百万円（前期比51.0％増）となりました。」 — マンション周辺事業を含むその他事業の外部顧客売上高が前期比40.1％増、セグメント利益が51.0％増となり、周辺・ストック事業の拡大が数値面で進展した。 (https://komori.app/company/8877/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 前進 「当社グループ会社の事業が堅調に推移し、外部顧客への売上高は158億12百万円（前年同期比15.8％増）、セグメント利益は29億95百万円（前年同期比21.9％増）となりました。」 — マンション周辺事業等を含む「その他事業」で、当中間連結会計期間の外部顧客への売上高が前年同期比15.8％増、セグメント利益が21.9％増となり、ストック・周辺事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/filing/2025-h1)
- 2026-05-14 再定義 「これらのアセットタイプの拡充を基盤として、当社グループは、開発・取得・運用を一体的に推進することで収益機会の最大化を図る事業モデルを構築しております。自社開発物件における売却によるキャピタルゲインの獲得に加え、当社及びグループ会社による保有・運用管理等を通じた安定したインカムゲインの確保を組み合わせることで、開発を起点として創出される不動産価値を継続的に循環・拡張させる「開発価値循環型事業」を展開しております。」 — 従来のフロー事業からストック事業への拡大が、「開発価値循環型事業」という開発・売却・保有・運用を統合した事業モデルとして表現されている。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20260423508774)
- 2026-05-14 再定義 「自社開発物件については、開発・売却で完結することなく、売却後においてもグループ会社による運用・管理を継続することで、持続的なインカムゲインの創出と安定的な収益基盤の構築を実現」 — フロー事業からストック事業への拡大という従来の説明が、開発・売却・保有・運用管理を循環させる「開発価値循環型事業」として整理されている。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20260514531894)
- 2026-06-03 前進 「既存のマンション周辺事業においては、外部顧客への売上高は303億26百万円（前期比4.4％増）、セグメント利益は59億36百万円（前期比10.8％増）となりました。」 — マンション周辺事業を含むその他事業について、売上高・セグメント利益の増加が示され、周辺・ストック事業の拡大が数値面で進展している。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20260601557299)
- FY2026 再定義 「これらのアセットタイプの拡充を基盤として、当社グループは、開発・取得・運用を一体的に推進することで収益機会の最大化を図る事業モデルを構築しております。自社開発物件における売却によるキャピタルゲインの獲得に加え、当社及びグループ会社による保有・運用管理等を通じた安定したインカムゲインの確保を組み合わせることで、開発を起点として創出される不動産価値を継続的に循環・拡張させる「開発価値循環型事業」を展開しております。」 — 従来のフロー事業からストック事業への拡大という説明が、開発・取得・売却・保有・運用管理を組み合わせる「開発価値循環型事業」へと再整理され、キャピタルゲインとインカムゲインを循環させる事業モデルとして示された。 (https://komori.app/company/8877/filing/2025-fy)
- 2026-07-31 再掲 「開発・売却で完結することなく、売却後はグループ会社による運用・管理を通じたストックビジネスを展開することにより、持続的なインカムゲインの創出と安定的な収益基盤の構築を実現しております。」 — 「開発価値循環型事業」として、開発・売却によるキャピタルゲインと保有・運用管理によるインカムゲインを組み合わせる従来の事業モデルが再確認されている。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20260723598580)
- 2026-10-30 前進 「また、当社グループは、不動産の開発・取得から売却、その後の運用・管理まで一体的に展開することで、不動産に関連する様々な収益の獲得を推し進めております。」 — 開発・取得・売却に加えて保有後の運用・管理までを組み合わせる「開発価値循環型事業」と、開発に依存しない収益基盤の強化が、当中間期の経営説明でも具体的に進展している。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20261029559633)
- 2026-10-30 前進 「AIやデジタルサイネージ等の先進技術を組み合わせた「AIエスリードスマート管理」の導入により、管理業務の効率化・高度化を推進し、持続可能な運営モデルの構築を計画中。」 — マンション管理・運営収益の拡大に向け、AI及びデジタルサイネージを用いた管理業務の効率化・高度化が具体的な施策として示されている。 (https://komori.app/company/8877/disclosure/20261030560633)