# エスリード（8877） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8877/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-23 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8877 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YHNU.pdf ## 要点 エスリードは、当連結会計年度（2025年4月1日〜2026年3月31日）の有価証券報告書を提出し、連結売上高・利益の実績、セグメント別の販売実績、財政状態・キャッシュ・フロー等を報告しています。あわせて、サステナビリティ（TCFDに基づく気候変動のシナリオ分析、人的資本・多様性）やリスク管理、設備投資（太陽光発電設備の取得など）についての記載も行っています。 ## 事業 当社グループは総合不動産事業を核に、マンション分譲・管理・賃貸を軸として、電力供給・建設・リフォーム・不動産仲介・買取再販・戸建分譲・デジタルマーケティング・宿泊施設の運営・管理・不動産証券化・アパート開発・販売・清掃・ビルメンテナンス等、多岐にわたる事業を展開しています。事業は当社および子会社12社で構成され、区分としては「不動産販売事業」「その他事業」を主たる報告セグメントとしています。ZEH・太陽光発電の活用を脱炭素社会の実現に向けた柱として推進しています。2025年度は不動産販売事業の拡大と総合不動産事業の拡大により、過去最高の営業利益・経常利益・当期純利益を更新しました。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 4億円 - フリーキャッシュフロー: -406億円 - 従業員数: 476人 ## セグメント - 不動産販売事業 / 売上高 0百万円 - その他事業 / 売上高 303億円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で新たに言及されたZEH関連認証・登録、太陽光発電設備（電力供給事業）およびデジタルマーケティング（デジメーション）を供給網依存として追加。 - + ZEH Oriented認証 - + ZEHデベロッパー登録 - + 太陽光発電設備 - + 電力供給設備（綜電） - + デジメーション集客 ### 戦略的賭け 2026年6月提出書類において、既存の戦略的取り組み（ZEH脱炭素、デジメーションのデジタルマーケ、総合不動産会社化、各種アセット拡大、Expo関連、ラウンドワン取得、民泊・ホスピス等、森トラスト/南都ビルサービスの資本関係）を継続して言及。加えて、グループ資金マネジメント、開発価値循環型事業、NSモールド×NSコート等の建材・工法新技術検討、電力供給事業の太陽光発電設備取得といった新規の戦略的賭けの明示があり、正準エントリを追加した。 - + グループ資金マネジメント推進 - + 開発価値循環型事業 - + NSモールド×NSコート技術検討 - + 電力供給 太陽光設備取得 ### 外部エクスポージャー 提出書類（2026-06-23）で、地政学リスク、原材料価格高騰、為替、法規制（不動産/省エネ・ZEH）、TCFDに基づく開示・シナリオ分析、気候変動（移行・物理）およびパンデミック、インバウンド需要、少子高齢化の記載が確認できるため、該当する正準エントリへ言及追記を実施。さらに技術代替の影響を新規外部エクスポージャーとして追加。 - + 技術代替の事業影響 ### 製品 提出書類（2026-06-23）では、不動産販売（中高層住宅）に加え、賃貸・管理・買取再販・戸建分譲・宿泊運営・清掃・電力供給・アパート開発・デジタルマーケティング等の各サービスが「その他事業」も含めて再掲されている。特に、デジタルマーケティング事業や商業施設・ホテル・医療、クリーンエネルギー活用などの新規事業領域についても言及があり、既存のカテゴリ埋め直し（ステージ更新）が必要になる。加えて、「エスリード・アセットマネジメント株式会社のアドバイザリー業務の受託」が既存正準に無く、新規追加する。 - + 不動産アセットマネジメント助言業務 ### 技術 本提出書類内で明示された技術的取り組み（ZEH対応、太陽光発電設備の活用、デジタルマーケティング、建材・工法の新技術検討、TCFDシナリオ分析）について、既存正準リストが空であるため新規追加する。 - + ZEH対応住宅開発 - + 太陽光発電設備の活用 - + デジタルマーケ顧客接点強化 - + NSモールド×NSコート技術 - + TCFDシナリオ分析と開示 ### ケイパビリティ構築 提出書類（2026-06-23）で既存エントリの人的資本施策（新卒初任給・ベースアップ）および提携・買収、コンプライアンス教育への言及があったため追記を行った。あわせて、ZEH認証・登録、太陽光発電設備による電力供給、デジタルマーケティング活用、開発価値循環型事業、TCFDに基づくシナリオ分析を新規の能力構築項目として追加した。 - + ZEHデベロッパー登録 - + 太陽光発電設備の取得 - + デジメーションのデジタル施策 - + 開発価値循環型事業の展開 - + TCFDシナリオ分析の実施 ## 会社自身の言葉 ### 脱炭素・気候変動対応（ZEH/太陽光/TCFD等） - 「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）対応・太陽光発電の活用・クリーンエネルギーの活用を脱炭素社会の実現に向けた柱として推進しています。」 — 脱炭素社会に向けたZEH・太陽光発電・クリーンエネルギーの推進を示す。 - 「2030年にZEH水準の住宅標準化を目指し、ZEHデベロッパー登録制度を活用。脱炭素化と省エネ化を事業の中核に据え、2030年までの目標達成とそれ以降の継続的成長を図る。」 — ZEH水準の住宅標準化目標（2030年）とZEHデベロッパー登録制度の活用を示す。 - 「2030年のZEH水準の普及に向けた活動、2022年のZEH Oriented認証取得、ZEHデベロッパー登録（2022年6月）などの取組を実施」 — ZEH Oriented認証やZEHデベロッパー登録などの具体的取組を示す。 - 「気候変動対応としてTCFD提言への賛同（2022年6月）、TCFD情報開示、シナリオ分析を実施。」 — TCFD提言への賛同、情報開示、シナリオ分析を実施する旨を示す。 - 「気候変動対応としてTCFD提言への賛同（2022年6月）、TCFD情報開示、シナリオ分析を実施」 — TCFD提言賛同・TCFD情報開示・シナリオ分析の記述。 - 「気候変動リスクへの対応としてTCFDに基づく情報開示・シナリオ分析、マネジメント体制の構築を実施。」 — 気候変動リスク対応として、TCFDに基づく開示・シナリオ分析や体制構築を行う。 - 「2030年にZEH水準の住宅標準化を目指し、ZEHデベロッパー登録制度を活用。」 — 2030年ZEH水準の標準化目指し、ZEHデベロッパー登録制度を活用。 - 「脱炭素型の住宅開発（ZEH）や太陽光発電事業等、クリーンエネルギー活用を推進。」 — 脱炭素型住宅開発（ZEH）や太陽光発電などクリーンエネルギー活用を推進。 - 「ZEHデベロッパー登録（2022年6月）」 — ZEHデベロッパー登録（2022年6月）に関する言及。 - 「2022年のZEH Oriented認証取得」 — 2022年のZEH Oriented認証取得。 - 「気候変動リスク（移行リスクと物理リスク）、パンデミックなどによる事業影響の可能性、人口動態・労働市場の影響、技術代替の影響等を記述。」 — 移行・物理の気候変動リスクやパンデミック等による影響可能性の記述。 - 「技術代替の影響等を記述。」 — 技術代替の影響等に関する記述。 ### 電力供給・太陽光発電設備（投資額・事業会社） - 「主な内容: 電力供給事業における太陽光発電設備の取得142百万円」 — 電力供給事業における太陽光発電設備の取得（142百万円）。 - 「電力供給事業における太陽光発電設備の取得142百万円」 — 電力供給事業における太陽光発電設備の取得（142百万円）。 - 「主な投資対象: 電力供給事業における太陽光発電設備の取得142百万円」 — 電力供給事業における太陽光発電設備の取得が主な投資対象。 - 「綜電株式会社（大阪市北区）: 太陽光発電設備・電力供給設備」 — 綜電株式会社（太陽光発電設備・電力供給設備）。 ### 事業戦略・事業領域（総合不動産/アセット拡大/デジタル等） - 「事業領域は総合デベロッパーとして、マンション周辺事業の拡充や総合不動産事業の推進、脱炭素社会の実現に向けた取り組みを通じた事業領域の拡大を掲げています。」 — 総合デベロッパーとしてマンション周辺事業や総合不動産事業を推進する方針。 - 「不動産開発・取得・運用を一体化した「開発価値循環型事業」を展開。売却後のストックビジネスを活用して安定的なインカムゲインを確保。」 — 開発・取得・運用を一体化した「開発価値循環型事業」の展開。 - 「電力供給・建設・リフォーム・不動産仲介・買取再販・戸建分譲」 — マンション分譲・管理・賃貸などの事業領域を示す。 - 「マンション分譲・管理・賃貸を軸として」 — マンション分譲・管理・賃貸を軸とする事業構成。 - 「デジメーション株式会社のデジタルマーケティング業務の受託」 — デジメーション株式会社のデジタルマーケティング業務の受託。 - 「エスリードアパートメント株式会社のアパート開発・販売事業」 — エスリードアパートメント株式会社のアパート開発・販売事業。 - 「デジタルマーケティング事業（デジメーション株式会社）を含むデジタル活用による顧客接点強化を推進。」 — デジメーション等を含むデジタル活用による顧客接点強化を推進。 - 「Expo 2025 Osakaのシンガポールパビリオン建設やラウンドワン三宮駅前店の取得など、事業領域の拡大を推進。」 — Expo 2025 Osakaのシンガポールパビリオン建設やラウンドワン取得などの拡大。 - 「エスリード・アセットマネジメント株式会社のアドバイザリー業務の受託」 — エスリード・アセットマネジメント株式会社のアドバイザリー業務の受託。 - 「商業施設・ホテル・オフィス・医療・物流など多様なアセットタイプへ展開することで市場を拡大。」 — 商業施設・ホテル・オフィス・医療・物流など多様なアセットへ展開する旨。 - 「宅地建物取引業法・国土利用計画法・建築基準法・都市計画法・住宅の品質確保などの法規制の影響を受ける可能性。環境・省エネ関連規制にも言及。」 — 法規制（宅建業法等）や環境・省エネ関連規制の影響に言及。 - 「エスリードホテルマネジメント株式会社の宿泊施設運営・管理事業」 — エスリードホテルマネジメント株式会社の宿泊施設運営・管理事業。 - 「商業施設・ホテル・民泊・オフィス・ホスピス等、多様なアセットタイプへ拡大。」 — 商業施設・ホテル・民泊・オフィス・ホスピス等のアセット拡大の記述。 - 「各種法規制の変更・適用に対応するため、規制動向の把握と情報収集に努める」 — 法規制の変更・適用への対応として規制動向の把握と情報収集を行う。 - 「事業領域は総合デベロッパーとして、マンション周辺事業の拡充や総合不動産事業の推進」 — 総合デベロッパーとしてマンション周辺事業の拡充や総合不動産事業の推進。 - 「不動産証券化・アパート開発・販売・清掃・ビルメンテナンス等」 — 不動産証券化・アパート開発・販売・清掃・ビルメンテナンス等。 - 「デジタルマーケティング事業（デジタルマーケティング事業（デジメーション株式会社））」 — デジタルマーケティング事業（デジメーション株式会社）。 ### 人的資本・ガバナンス・リスク/財務周辺（配当/昇給/監査等） - 「2026年5月14日決議の配当金総額: 2,082,959千円（1株当たり 135.0円）」 — 2026年5月14日決議の期末配当金（配当総額・1株当たり135.0円）。 - 「2024年4月より全社を対象に基準昇給 5.0% を実施。2025年度も昇給を実施予定、2026年度には新卒初任給を30万円へ引き上げ。」 — 全社でのベースアップ（5.0%）や新卒初任給30万円への引上げ方針。 - 「女性の新卒採用比率目標2027年度15.0%、実績2026年度9.6%、育児休業復職率目標2026年度90.0%、実績2025年度100%」 — 女性の新卒採用比率目標・育児休業復職率目標と実績の記述。 - 「宅地建物取引業法・建築基準法・都市計画法・住宅品質確保等の法律・マンション管理適正化等」 — 宅建業法・建築基準法・都市計画法・マンション管理等に関する法規制。 - 「リース会計基準の適用準備：2028年3月期の期首適用を予定」 — リース会計基準の適用準備（2028年3月期の期首から適用予定）。 - 「コスト・資金の運用効率化を目的としたグループ資金マネジメントの推進を記載。開発用地取得・販売時期の戦略的運用など、資金の回収期間を通じた資金効率化を追求。」 — グループ資金マネジメントによる資金運用効率化の記載。 - 「内部統制報告書の提出・監査体制、社内規程・コンプライアンス教育、e-Learningの実施、外部監査機関との連携」 — 内部統制報告書の提出、監査体制、コンプライアンス教育/e-learning等。 - 「監査等委員会設置会社を採用」 — 監査等委員会設置会社であること。 - 「発生する原材料価格の高騰（用地代・建築コストの上昇）への対応として、販売戦略の最適化・保有期間のコントロールを実施。」 — 原材料価格高騰への対応として販売戦略の最適化や保有期間コントロール。 - 「地政学リスク（中東情勢、米国の通商政策）と円安・物価上昇が継続。原材料価格の高騰が課題。」 — 地政学リスクや円安・物価上昇、原材料価格高騰が課題。 - 「円安に関する記述あり。為替感応度・ヘッジ方針の具体的記載はない。」 — 円安の記述はあるが、為替感応度やヘッジ方針の具体的記載はない。 - 「少子高齢化・景気動向・不動産市場動向・税制等の影響を受けやすい。」 — 少子高齢化・景気動向・不動産市場動向・税制等の影響を受けやすい旨。 - 「パンデミックなどによる事業影響の可能性」 — パンデミックなどによる事業影響の可能性。 - 「インバウンド需要の回復も触れられている。」 — インバウンド需要の回復にも言及している。 ### 個別案件・投資・M&A/認証/取組（数値・取得/契約等の個別要素） - 「エスリード神戸三宮ヒルズ: 172戸、3,676,389千円」 — エスリード神戸三宮ヒルズの引渡戸数172戸、金額3,676,389千円。 - 「2021年10月 南都ビルサービス株式会社の全株式を取得し、連結子会社化」 — 2012年10月 南都ビルサービス株式会社の全株式を取得し連結子会社化。 - 「Ｅクリーンアップ株式会社の本社設備等の清掃」 — Ｅクリーンアップ株式会社の本社設備等の清掃。 - 「2012年2月23日森トラスト株式会社との資本業務提携契約（当社と森トラスト株式会社は相互に経営ノウハウを提供することで、不動産企画・開発・販売を協力して推進）」 — 2012年2月23日森トラストとの資本業務提携契約（協力推進の目的）。 - 「NSモールド×NSコート等の建材・工法の新技術検討・導入が言及されている。」 — NSモールド×NSコート等の建材・工法の新技術検討や導入。 - 「中古マンション: 55戸、1,050,263千円」 — 中古マンション55戸、1,050,263千円の販売実績。