# フジ住宅（8860） FY2025 有価証券報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8860/filing/2025-fy
提出日: 2026-06-15
対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31
企業ページ: https://komori.app/company/8860
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YB7Y.pdf

## 要点

当連結会計年度（2025年4月1日〜2026年3月31日）の有価証券報告書が提出され、売上高・利益や資産負債、キャッシュ・フローなどの業績・財務状況と、事業・リスク・ガバナンス等の記載が整理されています。また、資金調達としてコミットメントラインの活用やポジティブ・インパクト・ファイナンス等に言及されています。

## 事業

当社グループは、大阪府全域・兵庫県南部・和歌山県北部を主な営業地盤とする地域密着型の不動産・住宅サービス企業であり、「分譲住宅事業」「住宅流通事業」「土地有効活用事業」「賃貸及び管理事業」「建設関連事業」の5つの報告セグメントおよび「その他事業」を展開しています。事業系統図では、当社と連結子会社2社で構成され、分譲住宅・住宅流通・土地有効活用・賃貸及び管理・建設関連の5セグメントと、その他事業を含む構成です。主要関係会社として、フジ・アメニティサービス株式会社（賃貸及び管理、100%支配)、雄健建設株式会社（建設関連、100%支配）を挙げています。

## 数字

- 設備投資: 124億円
- フリーキャッシュフロー: -46億円
- 従業員数: 761人

## セグメント

- 分譲住宅 / 売上高 347億円 / 営業利益 23億円
- 住宅流通 / 売上高 267億円 / 営業利益 9億円
- 土地有効活用 / 売上高 320億円 / 営業利益 28億円
- 賃貸及び管理 / 売上高 310億円 / 営業利益 39億円
- 建設関連 / 売上高 13億円 / 営業利益 94百万円
- その他 / 売上高 2億円 / 営業利益 1億円

## 前回からの変化

### サプライチェーン

提出書類（2026-06-15）で、セルローズファイバー断熱、次世代基幹情報システム、生成AI活用、および複数の不動産・建設関連免許/登録、ならびにサイバーインシデントガード導入が言及されたため、既存エントリは追記し、新規に生成AI活用を追加しました。

- + 生成AI活用

### 戦略的賭け

提出書類（2026-06-15）により、既存19件のうち10件を追記更新し、新規に「紀陽銀行PIF10億円活用」「中期経営計画2026-2028の成長戦略」を追加した。あわせてOSKA参画の再言及に基づき成熟度も上方修正する。

- + 紀陽銀行PIF10億円活用
- + 中期経営計画2026-2028成長戦略

### 外部エクスポージャー

提出書類（2026-06-15）において、建築資材・原材料価格高騰リスク、法令遵守・改正対応リスク、住宅ローン金利等による需要影響、主要取引金融機関との関係、主要建設会社等の供給基盤に関する言及が確認できた。また、OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション参加および健康経営・テレワークの評価・認定関連組織が新たに外部要因として明示されたため新規追加した。

- + OSAKAゼロカーボン・スマートシティ
- + 健康経営・テレワーク認定関連

### 製品

提出日2026-06-15の書類で、既存の住宅・不動産関連プロダクトおよびブランド（自由設計住宅、分譲マンション、土地販売、中古住宅の販売・仲介、賃貸建築請負、賃貸・管理、サービス付き高齢者向け住宅、一棟売賃貸アパート、建設関連、保険代理店、炭の家/ピュアエア、S・O・U、HIRANAGI、ブランニード、FX-WOOD工法）が再言及された。あわせて「住宅・不動産に関するワンストップサービス」が新規に明示されたため新規追加する。

- + 住宅・不動産ワンストップサービス

### 技術

本提出書類（提出日2026-06-15）で、既存の主要技術（FX-WOOD工法、炭の家/ピュアエア、次世代基幹情報システム、生成AI活用、サイバーセキュリティ対策、ペーパーレス化、デジタル契約等）への再言及が確認された。あわせて「BCP対応」が新たに技術項目として具体的に言及されたため、新規エントリを追加する。

- + BCP対応

### 資本配分

2026-06-15提出書類で、設備投資総額および内訳（サービス付き高齢者向け住宅、中古住宅アセット、販売センター設備）、配当方針と配当額、コミットメントライン契約（借入枠/実行残高）が記載されたため既存エントリを更新した。さらに紀陽銀行の10億円PIF、サステナブル・オーダーローン、2026年の自己株式取得・処分が新規に確認できたため新規エントリを追加する。

- + ポジティブ・インパクト・ファイナンス
- + サステナブル・オーダーローン
- + 自己株式の取得・処分2026

### ケイパビリティ構築

提出書類（2026-06-15）により、社内人材施策（360度評価・資格取得支援・テレワーク・会長/社長への質問会）および健康経営（健康経営銘柄、ホワイト500）、ガバナンス（CTFDワーキンググループ、内部統制・リスク/コンプラ推進体制）、DX/次世代基幹システムにおける生成AI活用、子会社（雄健建設）の運営体制が再確認された。あわせて資金調達面で紀陽銀行のポジティブ・インパクト・ファイナンス（PIF）およびサステナブルオーダーローンの活用が新たに明示されたため新規エントリを追加した。

- + 紀陽銀行ポジティブ・インパクト・ファイナンス活用
- + サステナブルオーダーローンの資金調達

### 規制ポジショニング

提出書類（2026-06-15）により、既存の規制・ガバナンス/ESG関連正準エントリの再記載・運用継続を確認できるものは各エントリへ言及追記した。加えて、サステナビリティ基本方針の制定および生成AI・次世代基幹情報システムによる社内運用高度化（IR開示等への適用）という新規の規制・構造的ポジショニング要素が明示されたため新規追加した。

- + サステナビリティ基本方針の制定
- + 生成AIによるIR開示業務運用
- + 次世代基幹情報システム構築プロジェクト

## 会社自身の言葉

### 事業・商品/ブランド（住宅/不動産の提供内容）

- 「分譲住宅事業では自由設計の新築戸建住宅・分譲マンション・土地の販売」 — 分譲住宅事業の内容（自由設計戸建・分譲マンション・土地販売）
- 「当社グループは、...「分譲住宅事業」...を展開しています。分譲住宅事業では自由設計の新築戸建住宅・分譲マンション・土地の販売」 — 分譲住宅事業を展開していることの説明
- 「住宅流通事業では中古住宅の販売・不動産仲介」 — 住宅流通事業（中古住宅の販売・不動産仲介）
- 「賃貸及び管理事業では一括借上・賃貸・管理・サービス付き高齢者向け住宅の運営」 — 賃貸及び管理事業（一括借上・賃貸・管理・サービス付き高齢者向け住宅）
- 「S・O・U+、HIRINAGI、炭の家/ピュアエア等のスリーブランド戦略を展開し、分譲住宅・分譲マンションのラインアップを拡充。」 — スリーブランド戦略（S・O・U+、HIRANAGI、炭の家/ピュアエア等）
- 「都市邸宅マンション「ブランニード」」 — 分譲マンションの都市邸宅マンション「ブランニード」
- 「「炭の家/ピュアエア」（分譲住宅に採用される換気システム）」 — 分譲住宅で採用する「炭の家/ピュアエア」（換気システム）
- 「「FX-WOOD 工法」（耐震・通風・気密性確保の住宅工法）」 — 住宅工法「FX-WOOD 工法」（耐震・通風・気密性）
- 「炭の家/ピュアエア（換気システム・全熱交換システム）」 — 「炭の家/ピュアエア」（換気・全熱交換システム）
- 「サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」」 — サービス付き高齢者向け住宅「フジパレスシニア」
- 「「S・OU+」（低価格帯の分譲住宅ブランド）」 — 分譲住宅ブランド「S・O・U+」
- 「「HIRANAGI」（平屋ブランド）」 — 平屋ブランド「HIRANAGI」
- 「FX-WOOD工法（耐震性・通風・気密性を両立する住宅工法）」 — FX-WOOD工法（耐震性・通風・気密性の両立）
- 「土地有効活用事業ではアパート・高齢者向け住宅などの建設提案受注・一棟売賃貸アパートの販売」 — 土地有効活用事業の内容（アパート/高齢者向け住宅の建設提案・一棟売賃貸アパート販売）
- 「宅地建物取引業者免許（フジ・アメニティサービス㈱）大阪府知事（5）第51575号」 — フジ・アメニティサービスの宅地建物取引業者免許
- 「建設関連事業では雄健建設株式会社が建設工事を請負」 — 建設関連事業（雄健建設が建設工事を請負）
- 「住宅・不動産に関するワンストップサービス」 — 住宅・不動産に関するワンストップサービス
- 「不動産関連の法令・規制（宅地建物取引業法、建設業法、建築基準法、建築士法、都市計画法等）の遵守を強化。」 — 不動産関連の法令・規制の遵守（法令リストと遵守強化）
- 「不動産市況・住宅ローン金利・税制等による需要動向の影響を認識。」 — 不動産市況・住宅ローン金利・税制等による需要動向の影響
- 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づくマンション管理業者登録」 — マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく登録
- 「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく賃貸住宅管理業者登録」 — 賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律に基づく登録
- 「セルローズファイバー（断熱材）を採用している事例あり」 — セルローズファイバー（断熱材）採用の言及
- 「本社設備等および分譲住宅事業・住宅流通事業に係る販売センター設備 252百万円」 — 販売センター設備等への設備投資の言及
- 「土地有効活用事業ではアパート・高齢者向け住宅などの建設提案受注・一棟売賃貸アパートの販売、」 — 土地有効活用事業の再掲（建設提案受注・一棟売賃貸アパート販売）
- 「主要関係会社として、フジ・アメニティサービス株式会社（賃貸及び管理、100%支配)、雄健建設株式会社（建設関連、100%支配）を挙げています。」 — 主要な関係会社（フジ・アメニティサービス、雄健建設）の言及
- 「その他事業として保険代理店事業を展開しています。」 — その他事業として保険代理店事業を展開
- 「雄健建設株式会社（建設関連、100%支配）」 — 雄健建設株式会社（建設関連、100%支配）
- 「2023年12月 おうち館和泉店を廃止」 — 店舗（おうち館和泉店）の廃止の言及
- 「事業用マンション「シャルマンフジ一棟売」シリーズの販売を開始」 — 事業用マンション「シャルマンフジ一棟売」シリーズの販売開始

### DX・生成AI・情報開示/セキュリティ

- 「次世代基幹情報システム構築と生成AIの活用を推進。IR情報の英文同時開示・議事録作成・業績分析・問い合わせ対応のレベル均一化・提案資料作成などに適用。テレワーク等のデジタル推進も継続。」 — 次世代基幹情報システムと生成AI活用（IR英文同時開示、議事録作成等）
- 「生成AIの活用を推進。IR情報の英文同時開示・議事録作成・業績分析・問い合わせ対応のレベル均一化・提案資料作成などに適用。」 — 生成AI活用の適用領域（IR英文同時開示、議事録作成等）
- 「情報開示規程の整備とIR室長による開示体制の整備。」 — 情報開示規程とIR室長による開示体制の整備
- 「次世代基幹情報システム構築プロジェクトを推進（DX推進の一環として記載）。」 — 次世代基幹情報システム構築プロジェクトの推進（DXの一環）
- 「次世代基幹情報システム構築プロジェクトを推進し、売上拡大・コスト最小化に繋げる業務改革・情報提供の強化を目指す。生成AIの活用による業務効率化・付加価値創出を推進。」 — 次世代基幹情報システムと生成AIでの業務改革・効率化/付加価値創出
- 「次世代基幹情報システム構築プロジェクト（DX推進）」 — 次世代基幹情報システム構築プロジェクト（DX推進）
- 「生成AIの活用による業務効率化・付加価値創出を推進。」 — 生成AIの活用での業務効率化・付加価値創出
- 「品質管理手法、サイバーセキュリティ強化（多層防御、監視・訓練、サイバーインシデントガードの導入）」 — 品質管理・サイバーセキュリティ強化（多層防御、監視・訓練、サイバーインシデントガード）
- 「次世代基幹情報システム構築プロジェクトを推進（DX推進の一環として記載）。データ分析基盤・予約・顧客管理システム等を含むプラットフォームの基盤技術に関する記載あり。」 — 次世代基幹情報システム構築プロジェクト（DX、基盤技術・分析等）
- 「品質管理手法、サイバーセキュリティ強化（多層防御、監視・訓練、サイバーインシデントガードの導入）、BCP対応、ペーパーレス化、デジタル契約・クラウドサービス導入等」 — サイバーセキュリティ強化やBCP/ペーパーレス/デジタル契約・クラウド等の技術面
- 「サイバーインシデントガードの導入」 — サイバーインシデントガードの導入
- 「BCP対応、ペーパーレス化、デジタル契約・クラウドサービス導入等」 — BCP対応・ペーパーレス化・デジタル契約/クラウド導入

### ESG・気候変動対応・健康経営/人的資本（人財・社会貢献）

- 「中期経営計画（2026年3月期～2028年3月期）に基づく成長戦略を継続。OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーションへの参加、和歌山の森林保全活動「フジ住宅の森」等の脱炭素・社会貢献活動を推進。2025年6月公表の中期計画で、売上計画・ROE・中間配当の方針等を表明。」 — 中期経営計画に基づく成長戦略（脱炭素・社会貢献を推進）
- 「紀陽銀行の10億円のポジティブ・インパクト・ファイナンス（PIF）を活用し、ZEH-M対応の高環境性住居の提供・サービス付き高齢者向け住宅の供給促進・人的資本戦略を推進。」 — 紀陽銀行の10億円PIFを活用したESG/人的資本の推進
- 「OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーションへの参加、和歌山の森林保全活動「フジ住宅の森」等の脱炭素・社会貢献活動を推進。」 — OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション参加や森林保全活動の推進
- 「サステナビリティ基本方針の制定（2021/12/14）、SDGs・ESGとの関連性を重視。」 — サステナビリティ基本方針（2021/12/14）とSDGs・ESG重視
- 「健康経営銘柄（2016・2018・2019・2026）・がん対策推進優良企業認定、ホワイト500認定、テレワーク推進賞（特別賞）など、公的評価を取得。」 — 健康経営等の公的評価（健康経営銘柄、ホワイト500、テレワーク推進賞等）
- 「健康経営銘柄（2016・2018・2019・2026）」 — 健康経営銘柄（2016・2018・2019・2026）の言及
- 「健康経営銘柄・がん対策推進優良企業・健康経営優良法人2026の認証・認定を取得。」 — 健康経営に関する認証・認定（がん対策推進優良企業、ホワイト500等）
- 「健康経営銘柄（2016・2018・2019・2026）・がん対策優良企業認定、ホワイト500認定、テレワーク推進賞（特別賞）など」 — 健康経営銘柄・がん対策優良企業認定・ホワイト500等の評価
- 「TCDFワーキンググループ・健康推進チームを設置。」 — TCFDワーキンググループ・健康推進チームの設置
- 「テレワーク・柔軟な働き方の実践、健康相談ダイヤル、資格取得支援制度、360度評価制度、会長・社長への質問会、研修・啓発」 — テレワークや健康相談ダイヤル、資格取得支援、360度評価等の人財施策
- 「資格取得支援制度、360度評価制度、会長・社長への質問会、研修・啓発」 — 資格取得支援・360度評価・会長/社長への質問会・研修/啓発の言及
- 「OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション等の社会・環境情勢・政策との関連、脱炭素対応が事業に影響する可能性。」 — OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション等と脱炭素対応、事業影響可能性
- 「osakaゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション（参加組織、脱炭素社会の実現に向けて推進）」 — OSAKAゼロカーボン・スマートシティ・ファウンデーション等の社会・環境情勢との関連
- 「会長・社長への質問会、研修・啓発」 — 会長・社長への質問会、研修・啓発
- 「日本健康会議、経済産業省、日本テレワーク協会、スポーツエールカンパニー（健康経営・テレワーク・健康施策の評価・認定に関連）」 — 健康経営・テレワーク等の評価機関（日本健康会議、経産省、日本テレワーク協会等）

### ガバナンス/リスク管理・法令許認可/社内体制

- 「宅地建物取引業者免許（フジ住宅㈱）国土交通大臣（13）第2430号」 — フジ住宅の宅地建物取引業者免許（国土交通大臣番号）
- 「特定建設業許可（建築工事業、内装仕上工事業、土木工事業）国土交通大臣（特-4）第26825号」 — 特定建設業許可（建築工事業等）の言及
- 「監査役会は常勤1名・社外監査役2名。」 — 監査役会の構成（常勤1名・社外監査役2名）
- 「宅地建物取引業法・建設業法・建築基準法・建築士法・都市計画法・住宅の品質確保の促進等に関する法律・マンションの管理の適正化の推進に関する法律等の遵守を強化。内部統制・内部統制報告制度・BT/IR情報開示の整備を推進。」 — 不動産関連の法令・規制遵守と内部統制/情報開示体制の推進
- 「内部統制推進委員会・リスク・コンプライアンス推進委員会を設置。」 — 内部統制推進委員会・リスク・コンプライアンス推進委員会の設置
- 「一級建築士事務所登録（フジ住宅㈱）大阪府知事（チ）第12796号」 — 一級建築士事務所登録（第二事務所の記載を含む）
- 「取締役会は月1回、社外取締役を含む7名体制。」 — 取締役会の開催頻度・取締役体制（社外取締役を含む）
- 「反社会的勢力排除の規程・手引きの導入。大阪府警・大阪府防衛関連組織への参加。暴力団排除の取り組み。」 — 反社会的勢力排除の規程・手引き、関連組織への参加
- 「原材料・建築資材価格の高騰リスクについては、建築コストの上昇要因として記載あり（原材料・資材価格上昇が販売価格への転嫁を難しくする場合、業績へ影響の可能性）。」 — 建築資材等の価格高騰リスク（販売価格転嫁困難時の業績影響可能性）

### 資本政策・投資/資金調達・社株/配当等

- 「設備投資総額: 12,385百万円」 — 設備投資総額の金額
- 「配当方針: 累進的配当政策を導入。減配は行わず、利益の増加に応じて特別配当も検討。中間配当と期末配当の年2回を基本方針とする。」 — 累進的配当政策（中間/期末年2回の基本方針）
- 「自社保有サービス付き高齢者向け住宅に係る土地・建物 1,750百万円」 — 自社保有サービス付き高齢者向け住宅に係る土地・建物の投資規模
- 「中古住宅アセット事業に係る土地・建物 10,162百万円」 — 中古住宅アセット事業に係る土地・建物の規模
- 「自己株式の取得 776,302千円、処分 549,456千円」 — 自己株式の取得・処分の金額
- 「コミットメントライン契約（合計枠34,500,000千円、借入実行残高24,451,322千円、差引額10,048,678千円）、借入実行残高等を管理。」 — コミットメントライン契約と借入実行残高等の管理
- 「環境・ESG関連の他の資金調達（サステナブルオーダーローン）を実行。」 — サステナブルオーダーローン等、ESG関連の資金調達
- 「紀陽銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、他多数の金融機関（資金調達・協力関係の主要取引先として開示）」 — 主要取引金融機関（紀陽銀行、みずほ、三井住友、りそな等）の言及