# スターツコーポレーション（8850） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8850/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-25 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8850 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YKTS.pdf ## 要点 本書類は、スターツコーポレーションの有価証券報告書として、2025年4月1日から2026年3月31日までの連結・提出会社の財務情報や事業の状況を定型的に開示しています。また、設備投資やサステナビリティ（気候変動のシナリオ分析等）に関する記載などが含まれています。 ## 事業 本報告書は、有価証券報告書（通常方式）に基づく企業情報のうち、事業の内容・事業構成・事業環境・経営方針等を、後続の正規化工程での追跡可能性を前提として抽出・転記した長文テキスト情報を、定型のセクション構造に沿って出力したものです。 ## 数字 - 設備投資: 164億円 - フリーキャッシュフロー: -19億円 - 従業員数: 4,715人 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類では、ピタットハウスネットワークの言及があり既存の配給チャネル・エントリに追記が必要。また、技術投資として「設計業務システム」「営業支援システム」「ウェブサイト開発/改修」が明示されているため、技術プラットフォームの新規エントリを追加する。海外拠点（Starts Pacific Inc.等）の記載があるため、既存の海外不動産仲介への言及も追記する。 - + 設計業務システム - + 営業支援システム - + ウェブサイト改修 ### 戦略的賭け 提出日2026-06-25の有価証券報告書（抜粋転記）に基づき、既存のcompany_bets正準エントリ計16件へ言及追記を行い、新規に「鳥羽市水族館の増築工事受注」を1件追加しました。 - + 鳥羽市水族館の増築工事受注 ### 外部エクスポージャー 2026-06-25提出の本報告書で、地政学リスク、建築資材等の価格変動リスク、不動産・建築関連法令の変更対応コスト、国内景気回復と需要不透明性、気候変動・自然災害リスク、労働市場・人口動態の変化に関する記載が確認できた。また、パンデミック等の外部要因および資本市場環境の変化が新たに外部エクスポージャーとして明示された。 - + パンデミック等の外部要因リスク - + 資本市場環境の変化リスク ### 製品 2026-06-25提出書類では、既存正準エントリの対象製品（ピタットハウス、OZモール、スターツ出版文庫、ホテルエミオンシリーズ、シャーロック、QUWON分譲、アルファグランデ分譲、不動産信託・資産運用、ナビパーク）が再掲された。また同書類のProductsセクションに、OZマガジン、スターツホーム、ルミエール・ケヤキゲート等のホテル運営、スターツ・アセット・トークン、鬼の花嫁の映像化IP、スターツ証券・少額短期保険等の金融サービスが新たに列挙されているため、正準エントリを追加した。 - + OZマガジン 雑誌・コミュニティ紙 - + スターツホーム 注文戸建・リフォーム - + ルミエール等ホテル・レジャー運営 - + スターツ・アセット・トークン - + スターツ証券・少額短期保険 - + 鬼の花嫁 映画化・映像化IP展開 ### 技術 2026年6月25日提出書類では、既存の免震工法群、シャーロック、オズモール、営業支援システムに言及があり、また設計業務システム、ウェブサイト開発・改修、データ分析・ITインフラ関連、不動産セキュリティ・トークン、資産運用・資産継承向けIT・データ処理基盤の新規追加対象が明示された。 - + 設計業務システム - + ウェブサイト開発・改修 - + データ分析・ITインフラ関連 - + 不動産セキュリティ・トークン - + 資産運用・資産継承IT基盤 ### 資本配分 2026-06-25提出の有価証券報告書において、設備投資総額およびセグメント別の設備投資（建設・賃貸仲介/売買仲介・不動産管理・ホテル・高齢者支援/保育・金融/コンサル・全社資産）が新たに開示されたため、既存の設備投資・株主還元エントリを更新し、未収載のセグメント別設備投資および有利子負債の減少を新規追加した。 - + 建設事業の設備投資 - + 賃貸仲介・売買仲介の設備投資 - + 金融・コンサル事業の設備投資 - + 全社資産の設備投資 - + 有利子負債残高の減少 ### ケイパビリティ構築 2026年6月25日提出書類において、新たに従業員持株インセンティブ（E-Ship）の導入、免震構造技術および各種業務・管理システム開発、TCFDに基づく気候関連リスクのシナリオ分析、リース会計基準の適用予定に関する能力構築の記載が追加されたため、対応する正準エントリを新規追加する。既存6件の正準エントリ名に対する直接言及は確認できなかったため更新は行わない。 - + E-Ship従業員持株制度 - + 高床免震構造技術 - + 設計業務システム開発 - + 営業支援システム開発 - + ウェブサイト開発改修 - + 不動産管理システム開発 - + 不動産セキュリティトークン - + TCFDシナリオ分析の実施 - + リース会計基準対応 ### 規制ポジショニング 2026-06-25提出書類に基づき、リース会計基準の2028年3月期期首適用予定を新規追加し、既存のTCFD対応・人的資本目標/実績・取締役会/監査役会構成・監査体制連携（内部監査部門との連携）の各エントリに言及を追記した。 - + リース会計基準の適用予定 ## 会社自身の言葉 ### 気候変動（TCFD）・外部環境/リスク要因 - 「TCFDに基づく気候関連リスク・機会の評価・シナリオ分析を実施 - 移行リスク・機会として1.5℃シナリオ、物理リスクとして4℃シナリオを想定」 — TCFDに基づく気候関連リスク・機会の評価とシナリオ分析（1.5℃/4℃） - 「TCFDに基づく気候関連リスク・機会の評価・シナリオ分析を実施」 — TCFDに基づく気候関連リスク・機会の評価・シナリオ分析 - 「建設資材価格の変動リスク、エネルギー価格の変動リスク、原材料価格の上昇による工期延長・コスト増加の可能性 - 正味売却価額の算定における資材価格の影響」 — 建築資材価格・エネルギー価格等の変動による工期延長/コスト増リスク - 「国内景気の緩やかな回復とともに、雇用・所得環境の改善・インバウンド需要の動向に影響 - 不動産価格動向・賃貸市場の需給動向による収益機会・リスク」 — 景気・需給動向が収益機会/リスク（不動産価格・賃貸市場）に影響 - 「地政学リスクとしての海外情勢の不確実性、地政学的リスクの影響を受け得る可能性に留意 - 海外拠点（米国・カナダ・オーストラリア・アジア各地）を含むグローバル事業展開の影響」 — 地政学リスク（海外情勢不確実性）やグローバル展開の影響 - 「不動産関連法制の変更、建築関連法令・税制の変更リスク - 届出・認証関連の法制度変更・適合性確保コストの影響」 — 不動産関連法制・税制の変更リスク - 「気候変動・自然災害リスク（洪水・地震等）、パンデミック等の外部要因」 — 気候変動・自然災害リスクやパンデミック等の外部要因 - 「労働市場の動向、人口動態の変化、資本市場環境の変化等」 — 労働市場・人口動態・資本市場環境などの変化リスク - 「海外拠点（米国・カナダ・オーストラリア・アジア各地）を含むグローバル事業展開の影響」 — 海外拠点を含むグローバル事業展開が与える影響 ### IT・技術基盤/プロダクト（システム・セキュリティ・資産運用IT） - 「高床免震構造技術（「高床免震」の名称で建物の免震構造について特許を取得）（スターツＣＡＭ株式会社関連）」 — 免震構造技術（高床免震）の特許取得に関する言及 - 「設計業務システムの開発：104百万円（建設事業） 営業支援システムの開発：104百万円（建設事業）および135百万円（賃貸仲介・売買仲介事業の開発を含む合計270百万円）」 — 設計業務システム/営業支援システムの開発（建設事業等） - 「全社資産としての営業支援システムおよびウェブサイトの改修：1,084百万円」 — 全社資産としての営業支援システム・ウェブサイト改修 - 「営業支援システムの開発：104百万円…（合計270百万円）」 — 営業支援システム開発（建設事業内の設備投資の一部） - 「設計業務システムの開発：104百万円（建設事業）」 — 設計業務システムの開発（建設事業） - 「営業支援システムの開発：104百万円（建設事業）および135百万円（賃貸仲介・売買仲介事業の開発を含む合計270百万円）」 — 営業支援システムの開発（建設事業/賃貸仲介・売買仲介事業など） - 「建設事業: 267百万円（既存営業所移転、改修、備品購入 122、設計業務システム・営業支援システムの開発 104 等）」 — 建設事業におけるシステム投資（設計業務/営業支援等） - 「不動産管理事業の営繕・システム開発：556百万円」 — 不動産管理事業の営繕・システム開発（556百万円） - 「不動産セキュリティ・トークン（スターツグループが提供する分譲不動産向けの新興技術）」 — 不動産セキュリティ・トークンに関する言及 - 「資産運用・資産継承のワンストップ資産運用コンサルティングを支えるIT・データ処理基盤」 — 資産運用・資産継承のためのワンストップIT/データ基盤 - 「全社資産としての…ウェブサイトの改修：1,084百万円」 — 全社資産としてのウェブサイト改修（1,084百万円） - 「データ分析・ITインフラ関連（社内のシステム開発・改修）」 — データ分析・ITインフラ関連（社内システム開発・改修） - 「不動産・金融を基盤に資産運用コンサルティング、賃貸仲介・売買仲介・不動産管理・分譲不動産・出版・ホテル・高齢者支援・保育・金融・コンサルティング・物販・文化など10事業を統合的に展開」 — 事業領域の統合的展開（多事業統合の基盤・構成） - 「シャーロック（鍵システム）などのセキュリティ関連製品」 — 住宅セキュリティ関連製品（シャーロック等） - 「スターツ・アセット・トークン（不動産セキュリティ・トークン）」 — スターツ・アセット・トークン（分譲不動産向け） - 「全社資産: 1,341百万円（社内インフラ整備 149、営業支援システム改修 1,084 等）」 — 全社資産としての営業支援システム/改修等（1,341百万円） ### 事業活動・案件（建設/仲介/管理/ホテル/出版/施設運営等） - 「不動産管理事業: 13,262百万円（再開発関連支出 11,254、ナビパーク新規開設機械装置 866、営業支支援システムの開発 556 等）」 — 不動産管理事業の設備投資（再開発・ナビパーク・システム開発等） - 「熊谷市子育て支援・保健拠点施設整備事業（くまキッズ）における維持管理・運営の開始、首都圏のノウハウを活用した地域別提案の推進」 — くまキッズ（子育て/保健拠点施設）での維持管理・運営開始、地域提案の推進 - 「不動産管理事業: 13,262百万円（再開発関連支出 11,254、時間貸駐車場「ナビパーク」設備 866、営業支支援システム開発 556 等）」 — 不動産管理事業の内訳（再開発関連・ナビパーク・営業支援システム等） - 「2026年1月に鳥羽市水族館の増築工事を受注、同年2月着手」 — 鳥羽市水族館の増築工事受注と着工時期 - 「ピタットハウス（賃貸仲介・売買仲介を展開する不動産営業店舗網を運営） ピタットハウスネットワーク（FC加盟・経営指導 等）」 — ピタットハウス/ピタットハウスネットワークによる店舗網・FC展開 - 「スターツ出版文庫（書籍・電子書籍・コミックの出版事業）」 — 出版事業（スターツ出版文庫等） - 「スターツホーム（建設事業：注文戸建築・リフォーム）」 — 建設事業（スターツホーム：注文戸建建築・リフォーム） - 「不動産営業店舗「ピタットハウス」のサービス品質向上・賃貸管理受託営業の推進、エリアの深耕・拡大、不動産管理物件の拡充、総合的な不動産管理サービスの展開」 — 不動産営業店舗（ピタットハウス）のサービス品質向上・賃貸管理受託等 - 「ホテル・レジャー事業: 852百万円（既存施設改修 820、ウェブサイト開発 20 等）」 — ホテル・レジャー事業の設備投資（改修・ウェブサイト開発等） - 「高齢者支援・保育事業: 360百万円（新規運営施設の開設・設備購入、改修等）」 — 高齢者支援・保育事業の設備投資（施設開設・改修等） - 「ホテルエミオン東京ベイ、エミオンタワー、エミオン京都、エミオン札幌」 — ホテル・レジャー事業の主なホテル名 - 「OZマガジン（雑誌、コミュニティ紙の発行）」 — 出版事業（OZマガジン等） - 「ルミエール葛西・西葛西、ルミエールグランデ流山おおたかの森、ケヤキゲート東京府中、コメント横浜関内等のホテル・レジャー事業」 — ホテル・レジャー事業の具体物件群 - 「ウェブサイト開発：20百万円（ホテル事業関連の投資としての記載）」 — ホテル事業関連のウェブサイト開発（20百万円） - 「時間貸駐車場「ナビパーク」設備 866」 — 時間貸駐車場「ナビパーク」の設備 - 「分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」」 — 分譲マンション（アルファグランデ越谷レイクタウン） - 「新築分譲戸建「クオンガーデン文京千駄木」」 — 新築分譲戸建（クオンガーデン文京千駄木） - 「ピタットハウスネットワーク（FC加盟・経営指導 等）」 — ピタットハウスネットワーク（FC加盟・経営指導等） - 「ホテルエミオン東京ベイ、エミオンタワー、エミオン京都、エミオン札幌、ルミエール葛西・西葛西、ルミエールグランデ流山おおたかの森、ケヤキゲート東京府中、コメント横浜関内等のホテル・レジャー事業」 — ホテル・レジャー事業のホテル/施設一覧 - 「分譲不動産関連（新築分譲戸建「クオンガーデン文京千駄木」、分譲マンション「アルファグランデ越谷レイクタウン」等）」 — 分譲不動産（クオンガーデン文京千駄木、アルファグランデ越谷レイクタウン等） ### 経営指標・投資額/資本政策・ガバナンス/人的資本/株式制度 - 「当連結会計年度の設備投資総額: 16,373百万円」 — 当連結会計年度の設備投資総額 - 「人的資本指標: 男性育休取得率 75%（2030年度まで）、77.1%（当連結会計年度実績）、平均残業時間 20時間/月（2028年度まで）、男性12.9年・女性10.2年（2030年までの目標）、実績は男性12.1年・女性9.4年 - 女性管理職比率 21.6%（当連結会計年度実績）」 — 人的資本指標（男性育休取得率、残業時間、勤続年数等）と女性管理職比率 - 「2026年5月11日決議: 配当総額3,702百万円、1株当たり75円」 — 配当決議内容（2026年5月11日、配当総額/1株当たり） - 「取締役会: 12名（うち社外取締役2名）／監査役会: 3名（うち社外監査役2名） - 取締役の任期: 1年」 — 取締役会/監査役会の人数構成および取締役任期 - 「会計処理の適用・リース会計基準の適用予定: 「リースに関する会計基準」を2028年3月期の期首から適用予定」 — リース会計基準の適用予定（2028年3月期期首から） - 「有利子負債の残高: 676億90百万円（2026年3月期末）→ 前期末比で19億56百万円減少」 — 有利子負債残高と前期末比の増減 - 「信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship）を導入。従業員持株会への株式付与・信託設定と売却の仕組み、信託終了時の処理等」 — 信託型従業員持株インセンティブ・プラン（E-Ship）の導入 - 「金融・コンサルティング事業: 206百万円（既存営業所移転・改修・備品購入 76、営業支援システム・ウェブサイト開発 129 等）」 — 金融・コンサルティング事業の設備投資内訳（営業所移転等/システム開発等） - 「自己株式取得実績: 2014年9月26日発行済株式総数増加 680百万円、取得株式数 870,000株（1株あたり価格 1,563.95円）、割当先: 野村證券」 — 自己株式取得（2014年9月26日増加分の概要：価額・取得株数・割当先） - 「監査体制: 監査役会と会計監査人と内部監査部門が連携」 — 監査体制（監査役会・会計監査人・内部監査部門の連携）