# 施工物件の不備・建築基準法違反疑いによる補修費・信用低下｜レオパレス２１（8848）の変遷

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## 経過

- FY2018 顕在化 「また、平成30年５月29日に公表のとおり、すべてのレオパレスシリーズの調査を開始した過程において、当社が平成８年から平成21年にかけて施工した物件の一部に建築基準法に違反の疑いのある物件が平成30年5月下旬に発見されたため、引き続き全棟調査を進め、補修工事を実施いたします。これらに関連して、補修工事費用等の発生や、信用低下に伴う建物建築請負工事の受注減少などにより、当社グループの連結業績に影響を及ぼす可能性があります。」 — 平成30年4月・5月に、確認通知図書との施工内容の相違および建築基準法違反の疑いがある物件を公表した。補修費用や信用低下による受注減少の影響額は、現時点で合理的に見積もることが困難としている。 (https://komori.app/company/8848/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 顕在化 「親会社株主に帰属する四半期純損益は、上記の界壁施工不備に係る補修工事費用等の損失負担見込額50億円を特別損失に計上したことなどにより、9億57百万円の損失（前年同四半期は親会社株主に帰属する四半期純利益55億59百万円）となりました。

したがって、第２四半期連結会計期間以降の調査進捗状況によっては、追加で引当金を計上すること等により、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性があります。」 — 界壁施工不備に係る補修工事費用等の損失負担見込額50億円を実際に特別損失へ計上し、四半期純損失となった。なお、今後の調査進捗によって追加引当金を計上する可能性も記載している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 悪化 「親会社株主に帰属する四半期純損益は、界壁施工不備に係る補修工事費用の損失負担見込額等71億45百万円を特別損失に計上したことなどにより、58億19百万円の損失（前年同四半期は親会社株主に帰属する四半期純利益94億88百万円）となりました。」 — 界壁施工不備関連の損失負担見込額等は71億45百万円となり、前四半期報告書で示された50億円から拡大した。今後の調査進捗により追加引当金を計上する可能性も記載している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 悪化 「その後、全棟調査の過程で平成30年11月下旬において、平成８年から平成13年にかけて施工した集合住宅３商品「ゴールドレジデンス、ニューゴールドレジデンス、ヴィラアルタ」の一部において、界壁及び外壁の施工部材として設計図書で記載されたグラスウールではなく、発泡ウレタンが施工されているものがあること、また、「ゴールドレジデンス」の一部において、居室の床を構成する天井部の施工仕上げに不備があることが新たに確認されました。」 — 全棟調査の過程で、従来の優先調査対象以外にも界壁・外壁部材や天井部施工の新たな不備が確認され、対象範囲と補修対応のリスクが拡大した。 (https://komori.app/company/8848/filing/2018-q3)
- FY2020-Q1 悪化 「当社グループは、当社施工物件で判明した界壁の施工不備、界壁内部充填材の相違、外壁構成における大臣認定との不適合、天井部施工不備及び耐火建築物の界壁における大臣認定との不適合（以下、各施工不備を総称して「界壁等の施工不備」といいます。）の影響により、前連結会計年度において、親会社株主に帰属する当期純損失及びマイナスの営業キャッシュフローを計上したこと、前連結会計年度末における連結純資産の金額が一定水準を下回り、当社の子会社である㈱レオパレス・パワーが当社を保証人として金融機関との間で締結している借入契約に付されている財務制限条項に抵触したことから、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況が存在しております。」 — 施工不備について、界壁、内部充填材、外壁、天井部、耐火建築物の界壁に関する不適合を総称して示し、純損失・営業キャッシュフローのマイナス、純資産水準低下、財務制限条項抵触との関係を記載している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 悪化 「全棟調査の状況及び今後の改修工事の方針につきましては、2019年10月28日時点で調査進捗率は98.2％であり、13,252棟で施工不備が確認されていること、優先調査対象物件である「ネイルシリーズ」「６シリーズ」の明らかな不備については2020年６月末、それ以外の商品シリーズの明らかな不備については同年12月末までの改修工事完了を目指すこと、これらのほかに確認されている軽微な不備については、2020年６月末を目処に改めて改修計画を報告する旨を2019年10月31日に公表いたしました。」 — 調査進捗率98.2％、施工不備確認件数13,252棟を公表した。優先対象の明らかな不備は2020年6月末、それ以外は同年12月末までの改修完了を目指すとしている。 (https://komori.app/company/8848/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 再掲 「これらの事象により、当社施工物件の不備に係る補修工事費用及び付帯費用（他社管理物件の空室補償費用、入居者様の住替費用、外部調査費用）の発生に備えるため、補修方法や補修単価、入居者様の住替えの必要性やその方法など、不備内容により異なる条件に応じて、その金額を合理的に見積り、当四半期連結会計期間末において、補修工事関連損失引当金を計上しております。ただし、補修工事は進行中であることから、今後、補修工事関連損失引当金算定に係る前提条件に変更が生じた場合には、追加で発生する補修工事費用及び付帯費用等の金額が既引当額を超過する可能性があります。」 — 施工不備に伴う補修・付帯費用の発生と、前提条件の変更によって既引当額を超える可能性を引き続き記載している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2019-q3)
- FY2020 悪化 「補修工事の進捗は遅延しており、明らかな不備が確認された優先補修対象物件7,638棟に対し、着工済棟数は6,367棟、うち工事完了棟数は999棟に留まっております（2020年５月31日時点）。」 — 優先補修対象7,638棟のうち完了は999棟にとどまり、補修遅延が明示された。さらに、業績回復の目処が立つまで施工規模・体制を一旦縮小する方針となり、追加費用が既引当額を超える可能性も継続している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 再掲 「これらの不備が確認された物件は、国土交通省告示または国土交通大臣認定に定める仕様に適合しない仕様となっているため、国土交通省に報告を行うとともに、法定仕様に適合させるための補修工事を実施していく旨を2019年２月７日に公表いたしました。」 — 界壁・外壁・天井部・耐火構造等の施工不備と、補修費用・付帯費用が既引当額を超過する可能性を引き続き記載している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2020-q1)
- FY2021-Q3 悪化 「補修工事を確実に遂行するには、入居率の改善による経営の安定化を図ることが不可欠であるため、今後は、明らかな不備が判明している物件のうち、新規入居者募集を保留中の空室住戸を優先して2021年６月末までに6,000戸程度の補修工事を進め、2021年７月以降は入居者様の退去に合わせて明らかな不備が判明している住戸約21,000戸の補修工事を行うとともに、未調査の住戸約126,000戸の調査を進め、明らかな不備が判明次第、補修工事を行うことにより2024年末までに明らかな不備の解消を目指すことを2020年12月25日に公表いたしました。」 — 補修対象について、2021年6月末までの6,000戸程度、2021年7月以降の約21,000戸、未調査約126,000戸を示し、明らかな不備の解消目標を2024年末とした。補修対応の長期化と残存対象が具体化している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2020-q3)
- FY2022-Q1 対処 「入居率については、施工不備問題の影響は解消傾向にあるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化し入居需要が抑制されたこと等により、当第１四半期連結会計期間末の入居率は80.91％（前年同四半期末比＋1.48ポイント）、期中平均入居率は80.63％（前年同四半期比＋0.39ポイント）となりました。」 — 会社は施工不備問題の影響が解消傾向にあると記載し、入居率も前年同期比で改善した。一方、新規受注停止や補修工事対応はなお継続している。 (https://komori.app/company/8848/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 再掲 「施工不備問題により低下した信頼と部屋利用数の回復を図るため社長自ら取引先企業を訪問するトップ営業、仲介業者との関係強化、エリアの特性に応じた販売戦略の展開等により、安定した入居率の確保を図っております。」 — 施工不備問題による信頼・部屋利用数への影響を引き続き認識し、トップ営業、仲介業者との関係強化、エリア別販売戦略で回復を図っている。 (https://komori.app/company/8848/filing/2021-q2)
- FY2022 対処 「なお、現時点で認識している全ての重要な不備を引当対象としており、今後、追加の引当が必要となる重要な不備はないものと考えております。」 — 現時点で認識している重要な不備を全て引当対象とし、追加引当が必要となる重要な不備はないとの見解を示した。 (https://komori.app/company/8848/filing/2021-fy)
- FY2024 対処 「今後予測される改修戸数は、2024年４月末時点で約16,400戸を見込んでおります。2024年末までの明らかな不備解消に向けて、入居中の部屋や他社が管理している物件に対する交渉を粘り強く進めるとともに、難航する場合には中立な第三者の意見を参考に調停を含めた対応も検討することにより、改修スピードの向上に努めてまいります。」 — 2024年4月末時点の改修見込戸数を約16,400戸とし、2024年末の明らかな不備解消に向け、交渉や第三者を参考にした調停を含む対応を示した。 (https://komori.app/company/8848/filing/2023-fy)
- 2026-06-03 達成 「当社施工物件の改修につきましては、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。」 — 明らかな不備について調査・改修の完了を明示した一方、個別事情に応じた対応計画に基づく改修等は継続するとしているため、canonicalスレッド自体は変更せず、終息を示唆する出来事として記録する。 (https://komori.app/company/8848/disclosure/20260602559492)
- FY2026 対処 「なお、施工不備物件の改修については、2024年12月までに、入居者様及び建物所有者様のご協力が得られた明らかな不備のすべてについて、調査及び改修などの対応が完了しております。」 — 入居者・建物所有者の協力が得られた明らかな不備について、2024年12月までに調査・改修対応が完了した。未対応・未調査住戸には引き続き対応するとしている。 (https://komori.app/company/8848/filing/2025-fy)
- 2026-07-03 対処 「軽微な不備は国交省からのご指示もあり、各特定行政庁と協議を行いました。界壁がないというような大きな欠損があるというものではなく、隙間なので、入居者様のご都合も優先しながら行うように」 — 軽微な不備について、特定行政庁との協議結果と、入居者の都合を優先して対応する方針を示した。 (https://komori.app/company/8848/disclosure/20260703587401)