# レオパレス２１（8848） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8848/filing/2026-h1 提出日: 2026-11-13 対象期間: 2026-04-01 〜 2027-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8848 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100ZHF2.pdf ## 要点 当中間連結会計期間では、賃貸事業の家賃単価上昇等により売上高・営業利益・経常利益が増加しました。一方で、シルバー事業を営む子会社の株式譲渡契約（2026年10月30日付）やあすか少額短期保険の株式一部譲渡（2026年11月6日付）が重要な後発事象として記載されています。 ## 事業 本報告期間において、当社グループは主に賃貸事業を中心に事業を営んでおり、賃貸事業の収益性向上を図ると共に、シルバー事業（高齢者向け介護・住宅関連事業）を展開しています。賃貸事業は入居率の改善と家賃単価の上昇を背景に売上高・営業利益が増加しました。一方、シルバー事業は施設数は85施設と据え置かれたものの、営業損失が拡大しています。その他事業は売上高が増加したものの、営業損失が拡大しています。なお、当中間連結会計期間に重要な変更はなく、主要な関係会社の異動もありません。 ## 数字 - 設備投資: 20億円 - フリーキャッシュフロー: 202億円 ## セグメント - 賃貸事業 / 売上高 2,246億円 / 営業利益 285億円 - シルバー事業 / 売上高 70億円 / 営業利益 -7億円 - その他事業 / 売上高 9億円 / 営業利益 -14億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 本提出書類では、中期経営計画「New Growth 2028」に基づくシルバー事業の早期黒字化方針、シルバー事業の吸収分割（2026年4月1日効力発生日）、およびシルバー関連会社株式のAV A6株式会社への譲渡（2026年10月30日）ならびにあすか少額短期保険株式のインシュラントグループ株式会社への譲渡（2026年11月6日）が新たに具体化・記載されたため、既存のシルバー承継エントリを更新し、追加で譲渡・戦略方針のエントリを追加する。 - + New Growth 2028のシルバー早期黒字化 - + シルバー関連会社株式のAV A6譲渡 - + あすか少短株式のインシュラント譲渡 - − シルバー22施設のアズ・レジデンス承継 - − シルバー事業の吸収分割承継 ### 外部エクスポージャー 当中間報告書（提出日2026-11-13）では、(1)円安による為替換算影響の金額が更新され、(2)グローバル・ミニマム課税制度に係る会計処理・開示の適用が明示され、(3)K891によるTOBと上場企業としての取扱い変更（上場廃止の可能性）、(4)シルバー事業のAV A6への譲渡等に伴う連結子会社除外の可能性が新たに外部エクスポージャーとして整理された。 - + グローバル・ミニマム課税の会計処理 - + 公開買付による上場廃止可能性 - + シルバー事業の連結除外 ### 製品 当中間報告書（提出日2026-11-13）では、賃貸事業の入居率・家賃単価指数およびセグメント利益が更新された。シルバー事業については、吸収分割（2026-04-01）と全株式譲渡（2026-10-30）により連結子会社からの除外につながるため、製品提供主体としての位置付けが終了扱いとなる。さらに、あすか少額短期保険の株式一部譲渡契約（2026-11-06）が示された。加えて「その他事業」セグメントが製品ラインとして開示されたため新規追加する。 - + その他事業（セグメント） - − シルバー事業（介護施設あずみ苑運営） - − シルバー事業（介護施設あずみ苑運営） ### 資本配分 本提出書類では、(1)配当の実績・2027年3月期の方針変更、(2)自己株式の取得・処分・消却（2025年）の再記載、(3)シルバー事業の吸収分割後のAV A6への株式譲渡（連結子会社除外予定）、(4)あすか少額短期保険株式のインシュラントグループへの一部譲渡、(5)みずほ銀行タームローンの期限前一括返済が資本配分として明示された。これらに基づき更新・新規エントリ追加を行う。 - + シルバー事業のAV A6への株式譲渡 - + あすか少額短期保険の株式一部譲渡 - + みずほ銀行タームローン期限前返済 ### ケイパビリティ構築 シルバー事業の吸収分割承継とその後の株式譲渡（連結子会社からの除外予定）に関する記載が追加された。また、あすか少額短期保険の株式一部譲渡を通じた保険事業の知見活用・販売力強化が新たに明示された。 - + インシュラント保険提携 ### 規制ポジショニング グローバル・ミニマム課税制度（実務対応報告第46号）の会計処理・開示の記載を更新し、シルバー事業については吸収分割（アズ・レジデンス承継）の再言及に加えて、承継後の全株式譲渡（AVA6）に伴う連結子会社除外予定が新規に反映された。あわせて、K891によるTOBの買付完了（上場廃止可能性に関する手続協議）も新規に反映された。 - + シルバー事業のAVA6譲渡 - + K891のTOBと上場廃止可能性 ## 会社自身の言葉 ### シルバー事業の再編・承継（吸収分割と連結子会社除外） - 「2026年9月30日開催の取締役会決議に基づき、2026年10月30日付で、株式会社アズ・ライフケアおよび株式会社アズ・レジデンスの全株式をAV A6株式会社へ譲渡（吸収分割の結果、連結子会社から除外予定）。」 — AV A6株式会社へシルバー関連会社の全株式を譲渡し、吸収分割の結果として連結子会社から除外予定である旨。 - 「2026年1月30日開催の取締役会決議に基づき、2026年4月1日を効力発生日として、シルバー事業を完全子会社へ吸収分割する計画を実施。分割対象はシルバー事業で、対象会社は株式会社アズ・ライフケア及び株式会社アズ・レジデンス。実施日と譲渡内容の概要は以下のとおり。… 2026年9月30日開催の取締役会決議に基づき、2026年10月30日付で、株式会社アズ・ライフケアおよび株式会社アズ・レジデンスの全株式をAV A6株式会社へ譲渡（吸収分割の結果、連結子会社から除外予定）。」 — シルバー事業を完全子会社へ吸収分割する計画・実施概要（対象会社等）。 - 「シルバー事業の株式譲渡・事業承継（AV A6株式会社）に伴う連結子会社の除外の可能性。これにより財務・事業構造が変化する可能性がある。」 — シルバー事業の株式譲渡・事業承継に伴い連結子会社が除外される可能性と構造変化の可能性。 - 「2026年1月30日開催の取締役会決議に基づき、2026年4月1日を効力発生日として、シルバー事業を完全子会社へ吸収分割する計画を実施。分割対象はシルバー事業で、対象会社は株式会社アズ・ライフケア及び株式会社アズ・レジデンス。」 — 2026年4月1日効力発生日として、シルバー事業を完全子会社へ吸収分割する旨。 ### TOB（公開買付）と上場廃止の可能性 - 「公開買付（K891による TOB、成立後は同日付で議決権50%以上を達成、2026年11月9日付で買付完了）」 — K891によるTOBの成立後に議決権50%以上を達成し、2026年11月9日に買付完了した旨。 - 「株式公開買付け（K891による TOB）および上場企業としての取扱いの変更の可能性。TOB成立後は上場廃止の可能性がある旨が記載されており、今後の手続について公開買付者と協議の上公表する予定。」 — TOB成立後、上場企業としての取扱いが変わり、上場廃止の可能性がある旨（今後手続を協議して公表予定）。 ### 保険事業（あすか少額短期保険）の株式譲渡 - 「2026年9月14日開催の取締役会決議に基づき、あすか少額短期保険株式会社の株式の一部を光通信の連結子会社であるインシュラントグループ株式会社へ譲渡する契約を締結。譲渡日: 2026年11月6日。」 — あすか少額短期保険の株式の一部をインシュラントグループへ譲渡する契約を締結し、譲渡日を示している旨。 - 「2026年9月14日開催の取締役会決議に基づき、あすか少額短期保険株式会社の株式の一部を光通信の連結子会社であるインシュラントグループ株式会社へ譲渡する契約を締結。譲渡日: 2026年11月6日。譲渡後の株式は普通株式の一部を譲渡。目的は代理店開拓・代理店管理等の保険事業の知見活用と販売力の強化。… 株式譲渡（あすか少額短期保険株式会社の株式をあすか少短の普通株式からA種・B種へ転換後、光通信の連結子会社であるインシュラントグループへ譲渡、2026年11月6日付完了）」 — 同譲渡の詳細（転換後の株式、譲渡完了、目的：代理店開拓・販売力強化等）を説明している旨。 ### 財務・税務・経営指標（配当・為替・稼働率等） - 「タームローンの期限前一括弁済を実施（2026年10月30日付、みずほ銀行のタームローン30,000百万円）」 — みずほ銀行のタームローンを期限前一括弁済した旨（2026年10月30日付）。 - 「配当金支払額（2026年6月25日定時株主総会）普通株式 利益剰余金から 1,634百万円（1株あたり5.00円）」 — 2026年6月25日株主総会の配当金支払額（利益剰余金から1,634百万円、1株当たり5.00円）に関する記載。 - 「当中間連結会計期間末の賃貸事業の入居率は86.67％（前年同期末比＋1.29ポイント）」 — 当中間連結会計期間末の賃貸事業の入居率（86.67%）に関する記載。 - 「中期経営計画「New Growth 2028」に基づき、シルバー事業の稼働率の向上と運営の安定化による早期黒字化の実現を掲げている（2025年5月9日公表の中期経営計画）。」 — 中期経営計画「New Growth 2028」に基づきシルバー事業の早期黒字化を掲げる旨。 - 「円安による為替換算調整勘定の増加（報告期間末時点のOCIに含まれる）。具体的には、為替換算勘定の増加として8,369百万円（期首7,335百万円から）となっています。また、為替換算勘定の増加額として1,034百万円（中間包括利益の項目）も記載されています。」 — 円安による為替換算調整勘定の増加（OCI等への影響）に関する記載。 - 「グローバル・ミニマム課税制度に係る法人税等の会計処理および開示に関する取扱いを適用（2024年公表の実務対応報告第46号）。適用に伴い、国際最低課税額に対する法人税等を計上していない。該当セクション: 税務処理の取り扱い（中間連結会計期間を含む対象会計年度）」 — グローバル・ミニマム課税制度に係る法人税等の会計処理・開示の適用（国際最低課税額に対する法人税等を計上していない旨）。 - 「自社株式の取得（2025年7月16日付、約137,072,803株）により自己株式が71,552百万円増加」 — 自己株式の取得により自己株式が増加した旨（71,552百万円増）。 - 「その他事業」 — その他事業（セグメント）の記載。