# レオパレス２１（8848） FY2025 有価証券報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8848/filing/2025-fy
提出日: 2026-06-19
対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31
企業ページ: https://komori.app/company/8848
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YEPX.pdf

## 要点

当連結会計年度（2025年4月1日〜2026年3月31日）では、売上高は増加し、営業利益・経常利益も増加した一方で、親会社株主に帰属する当期純利益は減少しました。また、シルバー事業の有料老人ホーム22施設に係る事業を2026年4月1日付で当社完全子会社へ吸収分割で承継することを決議・実施しています。

## 事業

当社グループは、賃貸事業を主たる事業とし、連結子会社11社・持分法適用関連会社3社およびその他の関係会社1社により構成されております。自社所有物件の賃貸・管理、アパート等の一括借上による賃貸及び管理、営繕工事、賃貸関連諸サービス・ブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負などを主たる業務としており、海外子会社としてレオパレス21ビジネスコンサルティング( Shanghai )有限公司・Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.・Leopalace Guam Corporation・Leopalace Guam Corporation 等を有します。シルバー事業は関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行い、2026年4月1日付で分割会社・承継会社の関係によりアズ・レジデンスへ承継します。その他事業はグループ全体のファイナンス事業を含みます。ZEH/脱炭素、DX推進、人的資本経営等の取組を通じた事業基盤強化と持続的成長を目指しています。

## 数字

- 研究開発費: 0百万円
- 設備投資: 10億円
- フリーキャッシュフロー: 377億円
- 従業員数: 4,150人

## セグメント

- 賃貸事業 / 売上高 4,296億円 / 営業利益 443億円
- シルバー事業 / 売上高 14百万円 / 営業利益 -1百万円
- その他事業 / 売上高 2百万円 / 営業利益 -3百万円

## 前回からの変化

### サプライチェーン

新提出書類（提出日2026-06-19）に基づき、海外子会社（上海/シンガポール/グアム）の流通チャネル既存エントリへ言及追記、賃貸事業の情報システム投資によりERP基盤エントリへ言及追記、および健康経営関連の認定/選定を規制ゲートとして新規追加。

- + 健康経営優良法人(ホワイト500)
- + 健康経営銘柄2026選定

### 戦略的賭け

2026年6月提出書類に基づき、既存のDX・人的資本・コンプライアンス・サステナビリティ・開発再開・資源集中・資金調達の言及を追記するとともに、新たに営業拠点拡充、ZEH-M比率目標、法人需要拡大に向けた連携、シルバー22施設のアズ・レジデンス承継（吸収分割）を追加しました。

- + 大阪・広島・福岡営業拠点拡充
- + ZEH-M比率50%目標
- + 法人需要拡大と自治体連携
- + シルバー22施設のアズ・レジデンス承継

### 外部エクスポージャー

提出書類（2026-06-19）において、新たにESG関連規制適合の監視、マクロ需要環境（単身世帯需要等）、不動産市場動向、建設資材コスト変動、施工不備対応によるブランド影響が外部エクスポージャーとして追加言及された。また、外貨建資産・負債に起因する為替換算影響は既存エントリに再言及された。

- + サステナビリティDD規制監視
- + 単身世帯需要と需給動向
- + 不動産市場動向の影響
- + 建設資材コスト変動
- + 施工不備対応のブランド影響

### 製品

新たに「ZEH物件の供給」を製品として追加。既存の賃貸事業・シルバー事業・LEONET・賃料債務保証・社宅代行・グアムリゾート関連事業・建築工事の請負・ファイナンス事業について、本書類内での言及を追記。あわせてシルバー事業について吸収分割による承継（2026年4月1日）を変更イベントとして反映。

- + ZEH物件の供給

### 技術

当期提出書類では、AI・データ活用を前提としたデータ分析/意思決定基盤、ZEH-M水準の省エネ性を検討・開発するZEH物件、ならびに沿革に記載された「レオパレス21 賃貸システム」が新規に技術として追跡対象になった。また、既存の「LEONETブロードバンド基盤」について、沿革記載の再登場により最新提出書類での言及として追記した。

- + データ分析・意思決定基盤
- + ZEH-M省エネ技術開発
- + レオパレス21 賃貸システム

### 資本配分

本提出書類では、設備投資（本社設備改修工事、賃貸事業の情報システム投資、グアムリゾート施設の設備投資）、株主還元（中間・期末配当の年2回実施と期末配当額）、シルバー事業の吸収分割による22施設の承継（アズ・レジデンス）、Fortress関連の第三者割当契約による資金調達、短期借入金の長期借入金へのリファイナンスが資本配分として記載された。既存エントリへの追記に加え、新規の承継・資金調達・借入金リファイナンスを追加する。

- + 本社設備改修工事
- + 22施設シルバー事業承継
- + Fortress関連第三者割当契約
- + 短期借入金の長期リファイナンス

### ケイパビリティ構築

提出書類に新たに記載されたデータドリブン化や次世代基盤整備、人的資本（新卒・キャリア採用）、コンプライアンス強化、ウェルビーイング経営、ZEH物件供給、シルバー事業の吸収分割による承継、営業拠点拡充の各取り組みを新規エントリとして追加する。

- + データドリブン次世代基盤
- + 新卒111名・キャリア採用264名
- + コンプライアンス強化体制
- + ウェルビーイング経営推進
- + シルバー事業22施設承継
- + ZEH物件供給体制
- + 営業拠点拡充大阪広島福岡

### 規制ポジショニング

本提出書類では、ガバナンス面として取締役会・監査役会の構成、各種委員会（サステナビリティ委員会を含む）の設置が再記載された。一方で、ESG関連としてCO2排出量削減目標（スコープ1・2・3）に第三者保証（ISAE3000）を取得していること、ZEH-M比率の数値目標、健康経営優良法人（ホワイト500）等の認定が新たに具体化されている。またシルバー事業については、吸収分割により22施設をアズ・レジデンスへ承継する構造変更が記載された。

- + CO2排出量目標とISAE3000保証
- + ZEH-M比率50%目標（2029）
- + 健康経営ホワイト500と銘柄2026
- + シルバー事業22施設の承継

## 会社自身の言葉

### 事業（賃貸・シルバー・その他）と事業承継/拡充

- 「2026年4月1日 吸収分割の効力発生、22施設のシルバー事業をアズ・レジデンスへ承継」 — 2026/4/1の吸収分割で22施設のシルバー事業をアズ・レジデンスへ承継
- 「賃貸事業（アパート等の賃貸・管理、営繕、賃貸関連諸サービス、ブロードバンドサービス、賃料債務保証、社宅代行、太陽光発電、シルバー事業含む）」 — 賃貸事業の内容（賃貸・管理、営繕、関連サービス等）
- 「シルバー事業は関東・中部エリアを中心に介護施設「あずみ苑」の運営を行い、2026年4月1日付で分割会社・承継会社の関係によりアズ・レジデンスへ承継します。」 — シルバー事業（あずみ苑）の運営と2026/4/1付でアズ・レジデンスへ承継
- 「2026年3月期〜2028年3月期の中期計画に基づき大阪・広島・福岡への営業拠点の拡充を実施予定。」 — 大阪・広島・福岡への営業拠点拡充予定
- 「サステナビリティ・デューデリジェンス等、ESG関連の規制・適合に関連する課題を監視。コンプライアンスの強化・リスク管理体制の運用を継続。」 — ESG/規制適合やコンプライアンス・リスク管理体制の監視/運用継続
- 「エリア戦略の実行による法人需要の拡大、個人契約の拡充、留学生・自治体連携等を通じた賃貸市場での独自ポジションの維持・強化、ZEH物件供給による脱炭素社会への貢献。」 — 法人需要拡大・個人契約拡充等で独自ポジション維持/強化
- 「開発事業の本格再開に合わせ、管理物件ポートフォリオの最適化を推進。」 — 開発再開に伴う管理物件ポートフォリオの最適化
- 「2025年6月 株式会社アズ・レジデンスを新設、シルバー事業の承継を進める準備」 — アズ・レジデンス新設（2025/6）により承継準備
- 「グアムリゾート施設の運営（Leopalace Guam Corporationによるリゾート事業）」 — グアムリゾート施設の運営（Leopalace Guam）
- 「海外子会社としてLeopalace Guam Corporation」 — 海外子会社（Leopalace Guam Corporation）
- 「海外子会社としてLeopalace21 Singapore Pte. Ltd.」 — 海外子会社（Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.）
- 「海外子会社としてレオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司」 — 海外子会社（レオパレス21ビジネスコンサルティング(上海)有限公司）
- 「単身世帯需要の増大や賃貸市場の需給動向等、マクロ的需要環境の影響を受ける。2026年度以降も賃貸住宅市場の需要安定性と法人需要の拡大を前提。」 — マクロ需要環境（単身世帯需要等）や市場需給の影響
- 「その他事業はグループ全体のファイナンス事業を含みます。」 — その他事業にグループ全体のファイナンス事業を含む
- 「自社所有物件の賃貸・管理、アパート等の一括借上による賃貸及び管理、営繕工事、賃貸関連諸サービス・ブロードバンドサービス、アパート等建築工事の請負などを主たる業務としており」 — 会社の主たる業務内容の列挙
- 「第三者割当契約（Fortress関連／千鳥合同会社）による資金調達、吸収分割による事業承継（シルバー事業22施設をアズ・レジデンスへ承継）等」 — 資金調達（第三者割当）や吸収分割による事業承継の言及
- 「2002年8月 入居者向けブロードバンドサービス「LEONET」開始」 — LEONETの開始（入居者向けブロードバンドサービス）
- 「2005年4月 「レオパレス21 賃貸システム」に変更」 — 「レオパレス21 賃貸システム」への変更

### 脱炭素・ZEH/気候関連（環境目標・製品/取組）

- 「ZEH物件の供給（ZEH-M水準の省エネ性を検討・開発）およびZEH-M比率50%目標（2029年度期末）およびZEH-M比率50%目標（2029年度期末）」 — ZEH物件の供給とZEH-M比率50%目標（2029年度期末）
- 「ZEH物件の供給（ZEH-M水準の省エネ性を検討・開発）およびZEH-M比率50%目標（2029年度期末）」 — ZEH物件供給（ZEH-M水準の省エネ性検討・開発）
- 「死活的な気候リスク（シナリオ分析・レジリエンスの確認）およびCO2排出量の削減目標（スコープ1・2・3）と第三者保証(ISAE3000)の取得実績」 — 気候リスク（シナリオ分析・レジリエンス確認）とCO2削減目標（スコープ1・2・3、第三者保証）
- 「ZEH物件の供給による脱炭素社会への貢献。」 — ZEH物件供給による脱炭素社会への貢献
- 「ZEH/脱炭素、DX推進、人的資本経営等の取組を通じた事業基盤強化と持続的成長を目指しています。」 — ZEH/脱炭素、DX、人材等の取組による事業基盤強化

### DX・データ/人的資本・健康経営（組織基盤強化）

- 「DX推進・デジタル人材育成を通じた組織のデータドリブン化を推進。データに基づく意思決定基盤を構築し、業務効率化・生産性向上を図る。」 — DX推進等でデータドリブン化し意思決定基盤を整備
- 「DX推進・デジタル人材育成を通じた組織のデータドリブン化を推進。」 — DX推進・デジタル人材育成によるデータドリブン化
- 「健康経営優良法人（ホワイト500）認定、健康経営銘柄2026選定」 — 健康経営優良法人（ホワイト500）認定・健康経営銘柄2026選定
- 「取締役会は10名で構成、社外取締役4名を含む（社外比率4名／10名）」 — 取締役会構成（社外取締役4名を含む10名）
- 「新卒採用111名、キャリア採用264名（2026年3月期）」 — 新卒/キャリア採用人数（2026年3月期）
- 「AI・データ活用を前提とした次世代事業基盤の構築、データ分析基盤の整備等の投資を推進。」 — AI・データ活用を前提とした次世代事業基盤の構築や投資
- 「コンプライアンス強化（コンプライアンス委員会・監査役会の関与・内部通報窓口等）」 — コンプライアンス強化（委員会・監査役会・内部通報等）
- 「ウェルビーイング経営の推進（健康経営優良法人ホワイト500・健康経営銘柄2026）」 — ウェルビーイング経営（ホワイト500等）の推進

### ガバナンス/委員会・資金調達/財務・リスク/外部環境

- 「指名報酬委員会・コンプライアンス委員会・リスク管理委員会・サステナビリティ委員会・IT委員会を設置」 — 各種委員会の設置（指名報酬、コンプライアンス、リスク管理、サステナビリティ、IT）
- 「賃貸事業に係る情報システム投資 188百万円」 — 賃貸事業に係る情報システム投資（188百万円）
- 「配当方針：中期計画の達成を前提に安定的かつ継続的な配当を実施」 — 配当方針（中期計画達成を前提に安定的継続）
- 「短期借入金 30,000百万円（2025年3月31日、2026年2月に長期借入金30,000百万円へリファイナンス）」 — 短期借入金の返済と2026/2での長期借入金へのリファイナンス
- 「グアムリゾート施設の設備投資 290百万円」 — グアムリゾート施設の設備投資（290百万円）
- 「本社設備改修工事 496百万円」 — 本社設備改修工事（496百万円）
- 「海外連結子会社（Leopalace Guam Corporation、Leopalace21 Singapore Pte. Ltd.等）による外貨建資産・負債の影響を受ける可能性。外貨建資産・負債は市場為替の影響を受け、換算差額は純資産に計上。」 — 外貨建資産・負債の換算影響を受ける可能性
- 「第三者割当契約（Fortress関連／千鳥合同会社）による資金調達」 — Fortress関連/千鳥合同会社の第三者割当契約による資金調達