# レオパレス２１（8848） 2024年3月期 第3四半期決算説明会　当社説明・質疑応答

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8848/disclosure/20240214537379
種別: 決算説明資料
開示日: 2024-02-14
Komoriの読み（0-100）: 67
企業ページ: https://komori.app/company/8848

## 何が変わったか

2024年3月期第3四半期累計は、成約家賃単価の回復や契約プランの見直しにより、売上高・利益が前年同期および計画を上回った。自己株式取得を完了し、期末配当5円への復配方針も示した。

## 会社が挙げた理由

成約家賃単価が施工不備問題発覚前の水準まで回復したこと、マンスリー契約プランの変更による収益改善、コストコントロールなどが業績改善に寄与した。復配は、欠損填補、業績回復、財務体質の改善を踏まえたもの。

## 開示の要点

- 資料の種類: 質疑応答要旨
- 対象決算期: 2024年3月期 第3四半期
- 売上高: not_disclosed
- 営業利益: {"value":200,"unit":"億円（第3四半期累計）","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 経常利益: not_disclosed
- 純利益: {"value":148,"unit":"億円（第3四半期累計）","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: {"value":19,"unit":"億円（前期比増加額）","売上高販管費率":"not_disclosed"}
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"営業利益":{"value":181,"unit":"億円"},"純利益":{"value":120,"unit":"億円"}}
- 通期予想に対する進捗率: 連結利益について計画比プラス10%程度と説明
- 計画に対する自己評価: 売上高および各段階利益は計画比プラス。平均入居率は計画を若干下回った。
- セグメント別実績: not_disclosed
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 店舗数・拠点数: {"期末の数":72,"単位":"拠点","期中の出退店数":"直営店舗を109拠点から72拠点へ集約"}
- 従業員数: {"人数":"社員2,733名、連結3,904名","期中の増減":"not_disclosed","採用計画":"募集50名に対し、70名の入社が決定"}
- 業績見通しの前提: 第4四半期は繁忙期に伴い、入居促進費用、原状回復費用、物件メンテナンス費用が増加する前提。繰延税金資産の積増しは見込まず、保守的な見通し。
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: not_disclosed
- 財務目標: {"自己資本比率":{"実績":22.4,"単位":"%"}}
- 年間配当: {"1株当たり年間配当額":5,"単位":"円","内訳":"期末配当5円。中間配当はnot_disclosed"}
- 配当性向: not_disclosed
- 自己株式取得: {"取得枠の金額":100,"単位":"億円（上限）","取得実績":"34億円、1,145万株","期間":"2023年7月6日から2024年1月5日"}
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: {"受注契約":14,"単位":"棟（2024年1月末時点）"}
- 市場規模・シェア: {"上場企業の利用比率":74.7,"単位":"%"}
- 質疑応答の論点: 補修対象2万100戸の改修ペースと入居者付き物件の残存可能性、北海道・北陸の入居率低下は季節性や工事需要一巡が背景、復配の理由と未消化の自己株式取得枠の考え方、外国籍利用者向けの賃料水準と値上げ状況、第4四半期の費用負担を踏まえた通期予想据え置きの理由、新株予約権行使による希薄化への対応、入居率改善の遅れと家賃単価上昇による吸収、外国籍契約が計画未達となった理由と民泊施策、家賃単価の上昇幅と平均家賃
- 新しい施策: 募集家賃の積極的なプライシング戦略、マンスリー契約プランの変更、スマートロックの設置拡大と非対面入居、直営店舗の集約と営業拠点化、外国籍人材向けの監理団体紹介・住居確保支援

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: 連結のみ開示（原文: 「「通期の、今の計画の利益が181億円に対して、第3クォーターで200億になっており、計画比プラス10%ぐらい」」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「「売上高および各段階利益、プラス」「第3クォーター累計の平均入居率は、計画を若干下回りました」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「「第3クォーター累計実績」」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「過去最高に関する記載なし」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「昨年11月に通期業績予想の修正として開示したものを据え置いております」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「「売上影響額4.7億円は、稼動家賃単価上昇による売上影響額10.3億円でカバー」」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 価格・コスト（原文: 「「成約家賃単価の上昇」「稼動家賃単価上昇による売上影響額10.3億円」」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: 連結のみ開示（原文: 「セグメント別の売上・利益に関する数値記載なし」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「販管費につきましては…前期比19億円のプラス」「計画比15億円のマイナス」」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「「計画比ではマイナス0.16ポイント」「売上影響額4.7億円」」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「入居促進費用や…原状回復費用のコストが増加する時期」「繰延税金資産などの積増しは見込んでおらず」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「見通しに織り込んだリスク額に関する記載なし」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「通期…利益が181億円」「第3クォーターで200億」「4Qについては、もともと、計画ではゼロ」」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 記載なし（原文: 「中期経営計画に関する記載なし」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「設置数が20万戸を超え」「直営店舗を109から72拠点までに集約」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「「平均入居率85.81%」「法人…部屋利用数28万2,000戸」「外国籍…4万3,000戸」「設置数20万戸」「離職率…8.6%前後」」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 強弱が混在（原文: 「「前期比…2.2%の伸び」「前期比プラス1.2ポイント」「北海道・東北…下落基調」」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「入居率および成約家賃単価の推移」「共益費を含めた平均的な家賃単価」」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: あり（原文: 「「社員数は2,733名、連結で3,904名」「今期4月から70名の入社が決まりました」」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「「上場企業の74.7%が何らかの形で当社を利用」」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 配当額のみ（原文: 「「1株あたり5円の期末配当を目指します」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「34億円、1,145万株の取得」」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: なし（原文: 「「自己資本比率は22.4%」」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: なし（原文: 「該当金額の記載なし」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 質疑応答・書き起こし（原文: 「本文に「質疑応答」として質問・回答を掲載」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁はほとんどない（原文: 「冒頭から「第3クォーターのエグゼクティブサマリー」、業績説明、質疑応答が続く」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: あり（原文: 「「具体的な対策については、ここでは言明を避けさせていただきます」」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「翌期の支払利息は…減少する見込み」「2024年12月末までの明らかな不備の解消を目指し」」）