# レオパレス２１（8848） 2024年3月期 第1四半期決算説明会　当社説明・質疑応答

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8848/disclosure/20230818544154
種別: 決算説明資料
開示日: 2023-08-18
Komoriの読み（0-100）: 74
企業ページ: https://komori.app/company/8848

## 何が変わったか

2024年3月期第1四半期は、入居率の改善や新規契約時の家賃単価上昇、販管費の抑制により、前年同期・計画比ともに増収増益となった。純利益は66億円で、前年同期比49億円増加し、リーマンショック以降の第1四半期として過去最高益となった。

## 会社が挙げた理由

入居率が前年同期比で改善したこと、新規契約時の家賃単価が上昇したこと、付帯売上が向上したこと、人件費やその他販管費が計画を下回ったこと。人件費の減少は社員数の減少と採用活動の後ろ倒し、その他販管費の減少はシステム投資の後ろ倒しが主因と説明されている。

## 開示の要点

- 資料の種類: 説明会書き起こし
- 対象決算期: 2024年3月期 第1四半期
- 売上高: {"value":1063,"unit":"億円","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 営業利益: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 経常利益: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 純利益: {"value":66,"unit":"億円","yoy_pct":null}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: {"value":104,"unit":"億円","売上高販管費率":"not_disclosed"}
- 当四半期3か月の実績: {"売上高":"1,063億円","売上原価":"883億円","販管費":"104億円","純利益":"66億円"}
- 通期業績予想: not_disclosed
- 通期予想に対する進捗率: not_disclosed
- 計画に対する自己評価: 計画比ともに増収増益、業績は大きく計画比上振れ
- セグメント別実績: not_disclosed
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"入居率":"期中平均87.03%、前年同期比+2.84ポイント","家賃単価":"前年同期比で1,000円後半程度上昇","法人契約割合":"全体に占める割合が増加傾向"}
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: 社員数は減少。人数および採用計画の数値はnot_disclosed
- 業績見通しの前提: エネルギー価格や円安などの変動、外国籍入国者数・外国籍労働者の増加、スマートフォン関連製造業が年末から回復基調に戻る見込み
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: not_disclosed
- 財務目標: {"自己資本比率実績":"18.2%（前期末比+3.7ポイント）"}
- 年間配当: not_disclosed
- 配当性向: not_disclosed
- 自己株式取得: {"取得枠":"5,000万株、100億円を上限","期間":"not_disclosed","7月末時点の取得状況":"803万株、24億円"}
- 設備投資額: {"value":3,"unit":"億円（システム投資の計画比後ろ倒し分）"}
- 受注高・受注残高: 新商品で新規受注契約を締結。金額はnot_disclosed
- 市場規模・シェア: 派遣業界の需要シェア約50%を獲得
- 質疑応答の論点: 業績予想を変更していない理由：今後のコストやエネルギー価格、円安などの全体像を見極めてから判断する方針、改修工事の進捗：第2四半期から月1,000戸、その後1,300戸、1,500戸へ引き上げる方針、フォートレス借入：300億円を基本的に全額弁済する方針だが、手元資金か借り換えかは検討中、自社株買い：希薄化抑制効果に加え、現在の株価水準に対する会社のメッセージとして実施、外国籍契約：計画比では若干ビハインドだが、今後の成長余地があると説明、新規供給：2025年以降、年間100億円規模まで受注を戻す方針、家賃：募集家賃は前年同期比で1,000円後半程度上昇、更新家賃の引き上げも開始
- 新しい施策: 自社株買いの実施、新商品での新規受注契約、新たな施工監理体制への移行と建築現場へのDX導入、AIチャットボット・ボイスボットの対応範囲拡大、法人契約業務のデジタル化、リーダー育成・サクセッション施策の開始、グリーンLPガスへの切り替え

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: 文章での対比（原文: 「「期中平均入居率は計画通りの着地」「第1クォーターにつきまして業績は大きく計画比上振れ」」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 計画を上回る（原文: 「「前期比、計画比ともに増収増益」「業績は大きく計画比上振れ」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: あり（原文: 「「4月から6月の3カ月間」「売上高は1,063億円」「純利益は66億円」」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: あり（原文: 「「第1クォーターの営業利益純利益としては、リーマンショック以降で過去最高益」」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「業績予想を変更していない背景」への回答で、「もう少し全体像がわかるようなところまで待とう」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「「賃貸営業原価は…前期比マイナス7億円」「人件費の減少…5億円ほど」「その他販管費も7億円のマイナス」」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 価格・コスト（原文: 「「新規契約時の家賃単価の上昇」「人件費およびその他販管費が特に下振れ」」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「賃貸営業原価は…前期比マイナス7億円」「人件費の減少…5億円ほど」「システム投資3億円等の後ろ倒し」」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「「個人契約2,133件と、計画比マイナス564件」「予測改修戸数は約2万6,900戸」」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「エネルギーとか円安」「第2クォーターおよび第3クォーターにおいて予定通り進捗すれば」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「コストがいろいろ上がっている」「エネルギーとか円安」」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「「第2クォーターから月間1,000戸に上げまして、その後1,300戸、1,500戸」「予定通り進捗すれば」」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「初めて新商品での新規受注契約を締結」「AIチャットボットやボイスボット」「グリーンLPガスへの切り替え」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「「期中平均入居率87.03%」「スマートロックの設置戸数が13万戸を突破」「業務改善時間は約6万2,000時間」」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「「YoYで見ると2.84ポイント改善」「個人、外国籍ストックはYoYで約17%増加」「法人利用ストックもYoYで約26%増加」」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「入居率および家賃の双方が売上高にプラスの効果」」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: あり（原文: 「「人件費は主に社員数の減少により前期比マイナス」「中途採用にて増加させる計画」」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「「当社はシェアでいくと、派遣業界の約50%の需要を既に獲得済み」」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 言及のみ（原文: 「「株主還元策として、自社株買いについて公表」「5,000万株100億円を上限」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「5,000万株100億円を上限とする自社株買い」「7月末時点の取得状況は803万株、24億円」」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: なし（原文: 「「自己資本比率は18.2%。前期末比プラス3.7ポイント回復」」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「「システム投資3億円等の後ろ倒し」」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 質疑応答・書き起こし（原文: 「「質疑応答」「河崎[Q]」「宮尾[A]」」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「「第1クォーター決算の総括および財務戦略、賃貸事業戦略、施工不備対応」」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: あり（原文: 「「まだ今後の見通し等については語るのはちょっと早い」」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「変更するときには変更したい」「発生する可能性」「見込みと伺っております」」）