# 投資用不動産開発と中古ストック再生｜コスモスイニシア（8844）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「投資用不動産開発に加え、中古ストック再生を強化拡大」 — 投資用不動産開発に加えて中古ストック再生を拡張する方針を示している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 再掲 「投資用不動産の販売も順調に進捗していること等から、業績は概ね計画通りに推移しております。」 — 投資用不動産の販売を継続して進めていることを再確認しているが、具体的な新規マイルストーンは示していない。 (https://komori.app/company/8844/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 前進 「主に投資用不動産や中古マンションの取得が進んだことにより、たな卸資産が192億10百万円増加した」 — 投資用不動産と中古マンションの取得が進み、たな卸資産の増加として具体化している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2016-q2)
- FY2017-Q3 前進 「ソリューション事業におきましては、投資用不動産等の引渡棟数が増加したことや、法人仲介も順調に推移したこと等により、売上高167億26百万円（同15.5％増）、セグメント利益16億45百万円（同125.2％増）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等の引渡棟数増加と法人仲介の進展により、ソリューション事業の売上高・セグメント利益がQ2からさらに拡大した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2016-q3)
- FY2017 前進 「ソリューション事業におきましては、マンションのサブリースにおける空室率が前連結会計年度比1.5ポイント改善の2.9％となり、投資用不動産等の引渡棟数が増加したこと等により、売上高285億２百万円（同29.3％増）、セグメント利益27億99百万円（同102.2％増）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等の引渡棟数増加と中古ストック関連を含むソリューション事業の拡大が、通期の増収増益として具体化した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 前進 「ソリューション事業におきましては、投資用不動産等において増収になったことや、法人仲介も順調に推移したこと等により、売上高75億16百万円（同93.3％増）、セグメント利益11億11百万円（同301.3％増）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等の増収と法人仲介の進展により、ソリューション事業の売上高・セグメント利益が前年同期比で大幅に増加した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2017-q1)
- FY2018-Q2 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想 21,600
契約済売上高 12,202
契約進捗率(％) 56.5」 — 投資用不動産等について、通期売上高予想216億円に対する契約済売上高122億2百万円、契約進捗率56.5％を報告している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2017-q2)
- FY2018-Q3 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
21,600
契約済売上高
15,386
契約進捗率(％)
71.2」 — 投資用不動産等について、通期売上高予想216億円に対する契約済売上高153億86百万円、契約進捗率71.2％を報告している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2017-q3)
- FY2018 前進 「投資用不動産等の引渡棟数が増加したこと等により、売上高476億71百万円（同67.3％増）、セグメント利益48億62百万円（同73.7％増）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等の引渡棟数増加が、ソリューション事業の年間売上高476億71百万円、セグメント利益48億62百万円として具体化した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 悪化 「ソリューション事業におきましては、不動産サブリースの転貸戸数が増加したこと等により増収となった一方で、投資用不動産等及び法人仲介等において減収となったことや、前年同期において高採算の土地売却があった反動で投資用不動産等の売上総利益率が低下したこと等により、売上高73億54百万円（同2.2％減）、セグメント利益３億47百万円（同68.7％減）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等・法人仲介等の減収と売上総利益率低下により、ソリューション事業の売上高は2.2％減、セグメント利益は68.7％減となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
32,300
契約済売上高
8,056
契約進捗率(％)
24.9」 — 2019年３月期の投資用不動産等について、通期売上高予想323億円に対する契約済売上高80億56百万円、契約進捗率24.9％を開示している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
32,300
契約済売上高
23,618
契約進捗率(％)
73.1」 — 投資用不動産等について、通期売上高予想323億円に対する契約済売上高236億18百万円、契約進捗率73.1％を報告している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2018-q3)
- FY2019 前進 「不動産サブリースの転貸戸数が増加したことや、一棟投資用不動産の引渡棟数が増加したことに加え、「MIMARUシリーズ」のホテル運営を本格的に開始したこと等により、売上高538億65百万円（同13.0％増）、セグメント利益53億29百万円（同9.6％増）を計上いたしました。」 — サブリース転貸戸数10,158戸、一棟投資用不動産24棟などの拡大により、ソリューション事業の増収増益が通期で具体化した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
20,300
契約済売上高
3,075
契約進捗率（％）
15.2」 — 投資用不動産等の一棟物件について、通期売上高予想203億円に対し契約済売上高30億75百万円、契約進捗率15.2％を開示している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 前進 「投資用不動産等（百万円）
20,300
7,185
35.4」 — 投資用不動産等の一棟物件について、通期売上高予想203億円に対する契約済売上高71億85百万円、契約進捗率35.4％を開示した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
20,300
契約済売上高
18,148
契約進捗率(％)
89.4」 — 投資用不動産等の通期売上高予想203億円に対する契約済売上高181億48百万円、契約進捗率89.4％を報告している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2019-q3)
- FY2021-Q1 前進 「投資用不動産等（百万円）
25,700
5,329
20.7」 — 投資用不動産等の一棟物件について、通期売上高予想257億円に対し契約済売上高53億29百万円、契約進捗率20.7％を開示している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想
31,800
契約済売上高
12,251
契約進捗率(％)
38.5」 — 投資用不動産等について、通期売上高予想318億円に対する契約済売上高122億51百万円、契約進捗率38.5％を報告している。 (https://komori.app/company/8844/filing/2020-q2)
- FY2021 前進 「ソリューション事業におきましては、投資用不動産等において一棟物件の引渡数が増加したこと及び売上総利益率が改善したこと等により、売上高523億50百万円（前連結会計年度比10.4％増）、セグメント利益51億74百万円（同5.9％増）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等の一棟物件引渡数が21棟に増加し、ソリューション事業は増収増益となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 悪化 「ソリューション事業におきましては、投資用不動産等及び不動産仲介その他において減収となったこと等により、売上高57億２百万円（前年同期比45.9％減）、セグメント利益４億49百万円（同68.7％減）を計上いたしました。」 — 投資用不動産等及び不動産仲介その他の減収により、ソリューション事業の売上高・セグメント利益が前年同期比で大幅に減少した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 前進 「投資用不動産等（百万円）
通期売上高予想　25,900
契約済売上高　13,780
契約進捗率（％）　53.2」 — 投資用不動産等の通期売上高予想259億円に対し、契約済売上高137億80百万円、契約進捗率53.2％となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「投資用不動産等（百万円）
25,900
19,230
74.2」 — 投資用不動産等について、通期売上高予想259億円に対する契約済売上高192億30百万円、契約進捗率74.2％を開示した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2021-q3)
- FY2022 前進 「投資用不動産等において一棟物件の引渡数が減少した一方で、売上総利益率が改善したこと等により、売上高504億77百万円（前連結会計年度比3.6％減）、セグメント利益55億80百万円（同7.9％増）を計上いたしました。」 — 一棟物件の引渡数は21棟から13棟へ減少した一方、投資用不動産等の売上総利益率は13.8％から16.8％へ改善し、減収下で増益となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 悪化 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において減収となったこと等により、売上高47億44百万円（前年同期比16.8％減）、セグメント損失３億23百万円（前年同期はセグメント利益４億49百万円）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売の減収により、ソリューション事業は前年同期の利益から損失へ転じた。収益不動産等販売の契約進捗率も通期売上高予想333億円に対して9.9％となっている。 (https://komori.app/company/8844/filing/2022-q1)
- FY2023-Q3 悪化 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において増収となった一方で、前年同期において高収益物件の引渡があったことによる反動等により、売上高286億90百万円（前年同期比3.2％増）、セグメント利益15億86百万円（同42.2％減）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売は増収となった一方、前年同期の高収益物件引渡しの反動等により、ソリューション事業のセグメント利益は42.2％減少した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2022-q3)
- FY2023 その他 「収益不動産等販売において増収となった一方で、一棟物件の売上総利益率が前連結会計年度比1.1ポイント低下の15.6％となったこと等により、売上高559億80百万円（前連結会計年度比10.9％増）、セグメント利益53億86百万円（同3.5％減）を計上いたしました。」 — 収益不動産等の引渡棟数は13棟から25棟へ増加し売上高は増加した一方、一棟物件の売上総利益率低下によりセグメント利益は減少した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 前進 「収益不動産等販売
（うち一棟物件）
―
―
―
2
3,300
16.4」 — 当第1四半期に収益不動産等の一棟物件を2棟、売上高33億円、売上総利益率16.4％で引き渡した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 悪化 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売の引渡棟数が減少したこと等により、売上高207億43百万円（前年同期比12.8％減）、セグメント利益16億34百万円（同11.3％減）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売の引渡棟数減少により、ソリューション事業は前年同期比で減収減益となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において増収となったこと等により、売上高345億21百万円（前年同期比20.3％増）、セグメント利益23億53百万円（同48.3％増）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売の増収により、ソリューション事業は前年同期比で増収増益となった。収益不動産等の一棟物件は12棟、売上高215億68百万円、売上総利益率16.4％となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2023-q3)
- FY2024 悪化 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において減収となったこと及び売上総利益率が低下したこと等により、売上高489億54百万円（前連結会計年度比12.6％減）、セグメント利益25億96百万円（同51.8％減）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売は20棟、売上高316億48百万円、売上総利益率10.9％となり、事業全体は減収減益となった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「ソリューション事業におきましては、収益不動産等販売において増収となったこと及び売上総利益率が改善したこと等により、売上高250億77百万円（前年同期比20.9％増）、セグメント利益30億72百万円（同88.0％増）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売は前年同期比30.4％増の168億75百万円となった。一棟物件の引渡棟数は8棟で同数だったが、売上総利益率は16.6％から20.2％へ改善した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「収益不動産等販売
（うち一棟物件）
20
31,648
10.9
14
27,051
16.5」 — 一棟物件の引渡棟数は20棟から14棟へ減少した一方、売上総利益率は10.9％から16.5％へ改善し、ソリューション事業の利益改善に寄与した。 (https://komori.app/company/8844/filing/2024-fy)
- 2026-05-12 前進 「収益不動産等販売において引渡棟数が増加したこと等により、売上高636億16百万円（前連結会計年度比32.8％増）、セグメント利益44億16百万円（同1.8％増）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売の引渡棟数増加により、ソリューション事業は増収増益となった。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20260512524804)
- 2026-05-12 前進 「収益不動産の引渡数増加により前期比増収」 — ソリューション事業において、収益不動産等の引渡し増加により売上高が479.1億円から636.1億円へ増加し、営業利益も43.3億円から44.1億円へ増加した。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20260512526091)
- FY2026 前進 「収益不動産等販売において引渡棟数が増加したこと等により、売上高636億16百万円（前連結会計年度比32.8％増）、セグメント利益44億16百万円（同1.8％増）を計上いたしました。」 — 収益不動産等販売は引渡棟数が14棟から26棟へ増加し、売上高が32.8％増加した。一方、利益率は低下しており、増収幅に比べ利益の伸びは限定的だった。 (https://komori.app/company/8844/filing/2025-fy)
- 2026-08-05 悪化 「収益不動産販売事業におきましては、収益不動産等の引渡棟数が減少したことに加え、前年同期に高収益物件（ホテル施設）の引渡があった反動等から、売上高38億54百万円（前年同期比67.1％減）、セグメント利益２億59百万円（同93.8％減）を計上いたしました。」 — 収益不動産等の引渡棟数が前年同期の4棟から2棟へ減少し、前年同期の高収益物件引渡しの反動も加わって、収益不動産販売事業が減収減益となった。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20260805509132)
- 2026-09-18 前進 「当社は、首都圏を中心に優良な収益不動産の取得・販売を推進しています。本物件は、東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩 7 分に位置し、上野・浅草エリアへのアクセスが良好な物件となります。当社は本物件を取得後、既存建物の潜在力を最大限に活かしつつ、不動産デベロッパーとして培ってきたノウハウで新たな付加価値をプラスした上で、収益不動産（中古ストック再生）として販売を予定しております。」 — 首都圏の収益不動産を取得し、既存建物に付加価値を加えて中古ストック再生物件として販売する具体的な案件が示された。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20260918538331)
- 2026-10-02 前進 「当社は、首都圏を中心に収益不動産を取得し、価値向上を図った上で販売する、中古ストック再生事業を推進しております。」 — 渋谷区のオフィスビルを取得し、既存建物の価値向上と付加価値創出後に中古ストック再生物件として販売する具体的な案件が示された。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20261002544954)
- 2026-10-09 前進 「当社は、首都圏を中心に収益不動産を取得し、価値向上を図った上で販売する中古ストック再生事業を推進しております。本物件は、都営新宿線「瑞江」駅から徒歩 5 分に位置する収益不動産です。取得後は、不動産デベロッパーとして培ってきたノウハウを活用し、既存建物の価値向上と新たな付加価値の創出を図った上で、収益不動産（中古ストック再生）として販売を予定しております。」 — 首都圏の収益不動産を取得し、既存建物の価値向上と付加価値創出後に販売する中古ストック再生事業について、瑞江駅徒歩5分の具体案件が示された。 (https://komori.app/company/8844/disclosure/20261009548273)