# コスモスイニシア（8844） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8844/filing/2026-h1 提出日: 2026-11-12 対象期間: 2026-04-01 〜 2027-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8844 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100ZFUI.pdf ## 要点 当中間連結会計期間では、CIF1特定目的会社を連結子会社に加え、報告セグメントも5区分（住宅販売事業、収益不動産販売事業、ホテル運営事業、賃貸・運営事業、その他事業）に変更しました。経営成績は売上高が前年同期比で増加した一方、営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する中間純利益は減少し、これに伴いキャッシュ・フローも営業活動で減少となりました。 ## 事業 本中間期において、コスモスイニシアは住宅販売事業・収益不動産販売事業・ホテル運営事業・賃貸・運営事業・その他事業の五区分を中心に事業を展開しています。売上高は72,968百万円（前年同期比12.5%増）となり、経常利益は2,994百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は1,830百万円、中間包括利益は1,952百万円となっています。ホテル運営事業の規模拡大や賃貸・運営事業の拡大によりストック型事業の寄与が増加した一方、フロー型事業の一部は収益性の改善が遅れ、収益不動産販売事業および住宅販売事業の一部は減益となっています。連結財務諸表の区分変更に伴い、報告セグメントの区分を「住宅販売事業」「収益不動産販売事業」「ホテル運営事業」「賃貸・運営事業」「その他事業」の五区分に変更しています。なお、主要な関係会社の異動として、連結子会社に CIF1特定資本会社を追加しています。 ## 数字 - 設備投資: -5億円 - フリーキャッシュフロー: -239億円 ## セグメント - 住宅販売事業 / 売上高 207億円 / 売上構成比 31.5% / 営業利益 10億円 - 収益不動産販売事業 / 売上高 232億円 / 売上構成比 35.3% / 営業利益 52億円 - ホテル運営事業 / 売上高 101億円 / 売上構成比 15.4% / 営業利益 23億円 - 賃貸・運営事業 / 売上高 80億円 / 売上構成比 12.1% / 営業利益 3億円 - その他事業 / 売上高 37億円 / 売上構成比 5.6% / 営業利益 -7億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で新たに「CIF1特定資本会社」を連結子会社として追加しており、関連する社外ビークル（資金スキーム/取引上の相手先）を供給網の依存先として追加登録した。 - + CIF1特定資本会社 ### 戦略的賭け 2026年11月提出の中間報告書により、中期経営計画2028を契機とする報告セグメント再編、CIF1特定資本会社の連結子会社追加、ポートフォリオ再構築・サステナビリティ経営の実践、シェアオフィス運営拠点拡大が新たに確認された。あわせて「人・デジタルへの重点投資」およびストック型ビジネス拡充（ホテル運営・賃貸・運営）が既存エントリに関連して言及された。 - + 中期経営計画2028に伴うセグメント再編 - + CIF1特定資本会社の連結子会社化 - + 事業ポートフォリオ再構築による収益安定化 - + サステナビリティ経営の実践 - + シェアオフィス運営拠点拡大 ### 外部エクスポージャー 提出書類で、訪日外国人旅行者数の減少（2026年4月〜9月累計が前年同期未達）という需要指標が新たに外部エクスポージャーとして明示されたため、既存エントリにない新規項目を追加する。既存19件のうち本書類での具体的な再言及は確認できない。 - + 訪日外国人旅行者減少 ### 製品 2026年11月12日提出の中間期報告書で、各セグメント製品の引渡数・売上・稼働/空室などのKPIが更新された。既存の「新築マンション販売」「リノベーションマンション」「収益不動産等販売」「アパートメントホテル運営」「不動産賃貸管理・運営」「シェアオフィス運営」「工事事業」へは、当中間期の数値に基づく言及追記と一部の規模変化を反映した。あわせて「不動産賃貸（管理運営とは別の賃料収入）」および「海外事業」が新規に製品区分として明示されているため追加した。 - + 不動産賃貸（家賃収入） - + 海外事業 ### 資本配分 本中間期（提出日2026-11-12）で、株主還元（中間配当：2026年11月9日取締役会決議）と、不動産特定共同事業関連の出資受入金（6,900百万円）の記載が更新された。また、連結子会社としてCIF1特定資本会社を追加した旨が新たに確認された。 - + CIF1特定資本会社の連結化 ### ケイパビリティ構築 2026年中間期の提出書類で、連結子会社としてCIF1特定資本会社を追加した旨が新たに記載されたため、子会社化による能力獲得施策として新規エントリを追加する。 - + CIF1特定資本会社連結化 ### 規制ポジショニング 本中間期で、連結子会社にCIF1特定資本会社を追加する旨が新たに開示されたため、法的・組織的な構造ポジショニングとして新規エントリを追加する。 - + CIF1特定資本会社の連結追加 ## 会社自身の言葉 ### 経営方針・セグメント再編・投資/サステナビリティ関連 - 「事業ポートフォリオの再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進」 — 事業ポートフォリオ再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進 - 「ホテル運営事業の規模拡大や賃貸・運営事業の拡大によりストック型事業の寄与が増加した一方、フロー型事業の一部は収益性の改善が遅れ、収益不動産販売事業および住宅販売事業の一部は減益となっています。」 — ストック型拡大の寄与増と、フロー型の一部減益の状況説明 - 「「中期経営計画2028」の策定を契機として報告セグメント区分を再編成。従来の4区分から5区分へ変更（住宅販売事業・収益不動産販売事業・ホテル運営事業・賃貸・運営事業・その他事業）。」 — 中期経営計画2028を契機とした報告セグメント区分の変更（4区分→5区分） - 「サステナビリティ経営の実践」 — サステナビリティ経営の実践 - 「人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の実践による価値創造基盤の進化を推進」 — 人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の価値創造基盤への反映 - 「人・デジタルへの重点投資」 — 人・デジタルへの重点投資 - 「連結子会社に CIF1特定資本会社を追加」 — 連結子会社にCIF1特定資本会社を追加 ### 住宅販売・収益不動産販売の引渡/収益KPI - 「新築マンション 引渡数: 147戸、売上高 8,926百万円、売上総利益率 22.9%」 — 新築マンションの引渡数・売上高・売上総利益率 - 「リノベーションマンション 引渡数: 89戸、売上高 9,897百万円、売上総利益率 14.9%」 — リノベーションマンションの引渡数・売上高・売上総利益率 - 「収益不動産等 引渡数: 10棟、売上高 19,302百万円、売上総利益率 24.1%」 — 収益不動産等の引渡数・売上高・売上総利益率 ### ホテル運営・シェアオフィス/賃貸運営の稼働KPI - 「アパートメントホテル運営状況 - 運営施設数: 28棟 → 28棟 - 客室数: 1,500室 - 客室稼働率: 73.4%（当中間期） - 平均客室単価: 54千円」 — アパートメントホテル運営状況（施設数・客室数・稼働率・平均客室単価） - 「シェアオフィス運営 拠点数: 9 → 227」 — シェアオフィス運営の拠点数（9→227） - 「シェアオフィス運営 拠点数: 9 → 227 - 稼働率: 94.4% → 91.9%」 — シェアオフィス運営の稼働率（94.4%→91.9%） - 「不動産賃貸管理・運営: 7,951百万円 → 12,486百万円 - 受託戸数（住宅サブリース運営）: 9,414戸 → 10,314戸 - 空室率: 2.6% → 2.1%」 — 不動産賃貸管理・運営の売上や住宅サブリースの受託戸数・空室率（推移） - 「不動産賃貸: 126百万円 → 126百万円」 — 不動産賃貸の金額（126百万円） ### 工事/海外事業の規模・推移 - 「工事事業 売上高: 3,514百万円 → 4,812百万円」 — 工事事業の売上高の推移（3,514百万円→4,812百万円） - 「海外事業 売上高: 173百万円 → 4,517百万円」 — 海外事業の売上高の推移（173百万円→4,517百万円） ### 子会社/資金関連・外部指標・配当決議 - 「2026年11月9日 取締役会 配当金総額541百万円、1株当たり16円、基準日2026年9月30日、効力発生日2026年12月7日」 — 2026年11月9日取締役会による中間配当（配当金総額・1株当たり・基準日・効力発生日） - 「主要な関係会社の異動として、連結子会社に CIF1特定資本会社を追加しています。」 — 主要な関係会社の異動（連結子会社としてCIF1特定資本会社を追加） - 「不動産特定共同事業出資受入金 6,900百万円（出資関連）」 — 不動産特定共同事業出資受入金（6,900百万円） - 「訪日外国人旅行者数が2026年4月〜9月の累計では前年同期を下回った」 — 訪日外国人旅行者数が前年同期を下回った旨の需要指標