# コスモスイニシア（8844） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8844/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-17 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8844 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YCZ3.pdf ## 要点 当連結会計年度は、レジデンシャル事業と工事事業で減収となる一方、ソリューション事業と宿泊事業が増収増益となり、連結の売上高と利益が増加しました。あわせて、WOOCの株式を追加取得して連結子会社化し、のれんを計上するとともに、宿泊施設新設や本社基幹システム構築などの設備投資を実施しています。 ## 事業 当社グループは、当社および子会社14社並びに関連会社2社から構成。事業はレジデンシャル事業、ソリューション事業、宿泊事業、工事事業を中心に展開。連結セグメント区分はレジデンシャル事業・ソリューション事業・宿泊事業・工事事業の4つ。主な事業は新築マンション・一戸建販売、リノベーションマンション販売、収益不動産の開発・再生、不動産賃貸管理、アパートメントホテルの開発・運営等。沿革・後発事象は本報告書記載のとおり。 ## 数字 - 設備投資: 9億円 - フリーキャッシュフロー: 37億円 - 従業員数: 1,295人 ## セグメント - レジデンシャル事業 / 売上高 483億円 / 営業利益 2百万円 - ソリューション事業 / 売上高 636億円 / 営業利益 4百万円 - 宿泊事業 / 売上高 291億円 / 営業利益 9百万円 - 工事事業 / 売上高 93億円 / 営業利益 0百万円 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 提出書類（2026-06-17）にて、中期経営計画2028に基づくデジタル投資（100億円）やデジタル推進部門の設置、ホテル運営・賃貸運営のストック型ビジネス拡充、なんば駅前2プロジェクト宿泊施設の新設計画、販売用不動産から収益不動産への保有目的変更、WOOC追加取得による連結子会社化、Next GOOD/Next Generation Challenge（2023年度から継続）への投資が新たに確認できた。あわせて、既存の「基幹システム構築と新会計システム導入によるDX推進」「オーストラリア住宅開発の継続・深耕」「中期経営計画2026：海外事業深耕・拡大（米国・ベトナム含む）」「大和ハウス工業・共立メンテナンスとの資本業務提携」についても言及があったため追記する。 - + 中期経営計画2028デジタル投資100億円 - + ホテル運営賃貸運営ストック拡充 - + なんば駅前2プロジェクト宿泊施設新設 - + 販売用不動産の収益不動産化 - + WOOC追加取得による連結子会社化 - + Next GOOD成長支援投資 ### 外部エクスポージャー 本提出書類（2026-06-17）にて、既存の地政学・資材/労務費・規制・為替・需給/人口動態等に関する外部環境記載を更新追記するとともに、「金利上昇による住宅購入意欲」「気候変動」「パンデミック」「主要プレイヤーの市場再編」に関する新規リスク項目を追加しました。 - + 金利上昇と住宅需要変動 - + 気候変動による中長期影響 - + パンデミックによる事業影響 - + 主要プレイヤーの市場再編 ### 製品 本書類（提出日2026-06-17）では、主要ブランド（INITIA、イニシアフォーラム、イニシア＆リノベーション、MIMARU、MID POINT、nears等）の再掲と数値更新、宿泊施設新設計画（なんば駅前2プロジェクト宿泊施設）および宿泊施設設備名（UCHIWA STAY大阪難波）が新たに確認された。既存エントリには当該言及・定量情報を追記し、新規エントリとして分譲マンション「イニシアグラン」およびなんば駅前2プロジェクト宿泊施設、UCHIWA STAY大阪難波を追加した。 - + 分譲マンション イニシアグラン - + なんば駅前2プロジェクト宿泊施設 - + UCHIWA STAY大阪難波 ### 技術 当該提出書類では、既存の「内部統制・監査強化」に関する要素（内部通報窓口・内部監査等）が再言及された。また、「本社基幹システムの構築」が設備投資の主な用途として明記されているため、新規に基幹業務IT基盤の技術エントリを追加する。 - + 本社基幹システム構築 ### 資本配分 本書類（提出日2026-06-17）では、株主還元（配当額・配当方針）、本社基幹システム構築を含む当期設備投資、ならびに大和ハウス工業・共立メンテナンスおよびUPBONDとの資本業務提携が再掲・更新された。加えて、なんば駅前2プロジェクトの宿泊施設新設計画、WOOCの株式追加取得による連結子会社化、デジタル投資100億円枠、販売用不動産から収益不動産への保有目的変更（固定資産振替）が新規に確認できた。 - + なんば駅前2プロジェクト宿泊新設 - + WOOC株式追加取得による連結子会社化 - + 中期計画のデジタル投資100億円 - + 販売用不動産から収益不動産へ振替 ### ケイパビリティ構築 本報告書で、デジタル推進部門の設置とデジタル投資（100億円）を軸とするデジタル能力強化、ならびにWOOCの追加取得による連結子会社化が新たに能力構築項目として明確化された。加えて、既存の資本業務提携（大和ハウス工業、共立メンテナンス、UPBOND）への言及が追記され、女性活躍に関する数値目標（女性管理職比率・育児休業復職率）が再掲・具体化された。 - + デジタル推進部門の設置 - + WOOC追加取得による連結化 ### 規制ポジショニング 本提出書類（2026-06-17）により、監査等委員会設置会社としてのガバナンス体制の記載を既存エントリに追記した。加えて、サステナビリティ推進室のKPI運用、法令遵守・内部通報・内部監査の体制、取締役候補指名権を伴う資本業務提携、WOOCの連結子会社化、Next GOOD（Next Generation Challenge継続）の投資を新規正準エントリとして追加する。 - + サステナビリティ推進室のKPI - + 法令遵守教育・内部通報・内部監査 - + 取締役候補指名権提携 - + WOOC連結子会社化 - + Next GOODによる支援投資 ## 会社自身の言葉 ### 子会社化・M&A/提携・投資（WOOC、UPBOND、アセットマネジメント等） - 「株式会社WOOCの追加取得による連結子会社化（2026年2月27日、議決権比率66.7%）」 — WOOC株式の追加取得により連結子会社化したこと（議決権比率等）を示す。 - 「大和ハウス工業株式会社および株式会社共立メンテナンスとの資本業務提携契約（2024年1月11日付）により、両社が取締役候補を指名する権利を有する合意」 — 大和ハウス工業・共立メンテナンスとの資本業務提携に伴う、取締役候補指名権に関する合意。 - 「私募ファンドの組成・運用・アセットマネジメント関連（COSMOS イニシア不動産投資顧問）」 — 私募ファンドの組成・運用等に関わるアセットマネジメント業務（不動産投資顧問）を示す。 - 「2025年3月: 株式会社UPBONDと資本業務提携基本契約を締結」 — UPBONDと資本業務提携基本契約を締結したこと。 - 「海外事業の重点区域として豪州（シドニー）、米国（テキサス州ダラス）、ベトナム（ホーチミン）を掲げ、現地プロジェクト参画を通じ中長期成長基盤を構築」 — 海外事業の重点区域（豪州・米国・ベトナム）を掲げてプロジェクト参画し成長基盤を構築する方針。 - 「株式会社GOOD PLACE：日本・東京都渋谷区、資本金90百万円、主要事業 工事事業、連結子会社、議決権100.0%、当社マンションギャラリー設営等」 — 連結子会社株式会社GOOD PLACEの概要（所在地、事業、議決権比率等）。 - 「Cosmos Australia Holdings Pty Ltd：オーストラリア」 — 連結子会社Cosmos Australia Holdings Pty Ltdの概要（所在国など）。 - 「Cosmos USA Holdings Inc：アメリカ・テキサス州」 — 連結子会社Cosmos USA Holdings Incの概要（所在国・地域など）。 - 「CU Investment 1 LLC：アメリカ・カリフォルニア州」 — 連結子会社CU Investment 1 LLCの概要（所在地など）。 ### デジタル・人的資本・重点投資方針（Next GOOD/計画2028） - 「中期計画2028におけるデジタル投資の強化（100億円）、デジタル推進部門の設置・活用」 — 中期経営計画2028でデジタル投資（100億円）を強化し、デジタル推進部門を設置すること。 - 「デジタル推進部門を設置し、プロセス変革・ビジネス変革・デジタル基盤の強化を推進」 — デジタル推進部門の設置により、プロセス・ビジネス・デジタル基盤の強化を推進すること。 - 「中期経営計画2028におけるデジタル投資（100億円）を含む投資方針、及び人的資本投資の強化」 — デジタル投資を含む投資方針と、人的資本投資の強化を示す。 - 「Next GOODの推進、若者・子供の成長支援への投資（Next Generation Challengeを2023年度から継続）」 — Next GOODの推進や若者・子どもの成長支援（Next Generation Challenge）への投資継続を示す。 - 「不動産販売事業の強化とホテル運営事業・賃貸・運営のストック型ビジネス拡充」 — 不動産販売の強化に加え、ホテル運営や賃貸・運営のストック型ビジネス拡充を示す。 ### サステナビリティ/女性活躍・ガバナンス・研修/内部統制 - 「サステナビリティ推進室を設置、取締役会へ進捗報告 - KPI・目標: 環境関連では分譲マンションの低炭素認定住宅採用率100%、リノベーションマンションでZEH・省エネ基準採用率70% - 女性管理職比率30%、育児休業復職率100%を2029年度末までの目標」 — サステナビリティ推進室の設置と取締役会への進捗報告、環境・女性活躍のKPI/目標。 - 「女性管理職比率30%、育児休業復職率100%を2029年度末までの目標」 — 女性管理職比率30%・育児休業復職率100%を2029年度末まで目標とすること。 - 「取締役会は9名の取締役（監査等委員を除く）と3名の監査等委員で構成。監査等委員会は常勤1名、独立社外取締役2名。指名報酬委員会は取締役会から選任。常務会・執行役員会議・経営会議を週1回程度開催。監査等委員会は計13回開催（出席率100%）など、ガバナンス体制は整備済み」 — 取締役会・監査等委員会・指名報酬委員会等のガバナンス体制（開催頻度・出席率等）を示す。 - 「法令遵守の教育・研修、グループ全体の規程整備、内部通報窓口、内部監査等の取り組み」 — 法令遵守に関する教育・研修、グループ規程整備、内部通報窓口、内部監査等の取組。 ### 事業・設備計画、商品/施設、投資内訳・保有目的変更 - 「リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」」 — リノベーションマンション「イニシア＆リノベーション」。 - 「設備の新設、除却等の計画 - 提出会社 なんば駅前2 プロジェクト 宿泊事業 宿泊施設 - 着手 2026年1月、完了 2027年7月 - 総額 4,079百万円、既支払額 2,084百万円 - 資金調達方法: 自己資金及び借入金」 — 設備の新設・除却等の計画（プロジェクト内容、投資予定金額、資金調達方法）。 - 「新築マンション「INITIA」」 — 新築マンション「INITIA」。 - 「新築一戸建「イニシアフォーラム」」 — 新築一戸建「イニシアフォーラム」。 - 「2026年1月着手、2027年7月完了予定の「なんば駅前2プロジェクト」宿泊施設の新設計画」 — なんば駅前2プロジェクト宿泊施設の新設計画（着手・完了予定）。 - 「分譲マンション「イニシアグラン」」 — 分譲マンション「イニシアグラン」。 - 「主な用途: 宿泊施設の新設・本社基幹システムの構築」 — 主な用途（宿泊施設新設・本社基幹システム構築）。 - 「2026年6月24日決議予定の1,254百万円（1株37円）」 — 株主への配当（年額・1株当たり）に関する決議予定の金額・金額換算を示す。 - 「既存設備の保有目的変更に伴う振替（販売用不動産から収益不動産へ）実施」 — 既存設備の保有目的変更に伴う固定資産振替を示す。 - 「資材価格・労務費の上昇、原油価格高騰の影響 再エネ資材・建設資材の価格動向によるコスト影響」 — 資材・労務費上昇等のコスト影響。 - 「販売用不動産2,454百万円を収益不動産に保有目的変更のため固定資産へ振替」 — 販売用不動産を収益不動産へ保有目的変更し固定資産へ振替したこと。 - 「UCHIW A STAY OSAKA NAMBA（大阪市中央区）宿泊事業、宿泊施設 150百万円、土地 47百万円」 — UCHIWA STAY OSAKA NAMBAの設備/資産内訳（宿泊施設、土地など）。 - 「設備投資総額: 898百万円（宿泊施設の新設・本社基幹システム構築が主）」 — 設備投資総額（宿泊施設新設・本社基幹システム構築が主）。 - 「不動産関連法規・税制の変更等による取得・保有・売却コストの増加リスク 広告規制・個人情報保護法等の法規制違反リスク」 — 不動産関連法規・税制変更等による取得・保有・売却コスト増加リスク。 - 「ホテル施設販売: 売上高 7,857百万円、営業利益 3,?（注記）」 — ホテル施設販売の売上高・営業利益を示す。 - 「本社基幹システムの構築」 — 本社基幹システムの構築を示す。 ### リスク/環境・市場環境・地政学/金利等 - 「株式取得によるWOOCの連結子会社化（2026年2月27日）とみなし取得日2026年2月28日」 — WOOCの連結子会社化（株式取得）と、みなし取得日（2026年2月28日）を示す。 - 「主要プレイヤー企業の戦略変更・市場再編などの業界動向」 — 主要プレイヤー企業の戦略変更や市場再編などの業界動向を示す。 - 「日本経済の景気回復動向・不動産需要の変動 金利上昇による住宅購入意欲の影響」 — 景気回復動向、不動産需要の変動や金利上昇による住宅購入意欲への影響。 - 「中東情勢の緊迫化が原材料コスト・物流・資材調達・工期に影響を与えるリスク 米国の通商政策の影響及び国際的な政治情勢の不安定性」 — 中東情勢の緊迫化などが原材料コスト・物流・資材調達・工期に影響し得るリスク。 - 「気候変動、パンデミック、人口動態、労働市場の変化等による中長期的機会・リスク」 — 気候変動・パンデミック・人口動態・労働市場変化等による機会/リスクを示す。 - 「アパートメントホテル「MIMARU」、シェアオフィス「MID POINT」、シェアレジデンス「nears」」 — アパートメントホテル・シェアオフィス・シェアレジデンス等の事業ブランド/サービスを示す。 - 「不動産管理・賃貸運営関連サービス」 — 不動産管理・賃貸運営に関連するサービス。 - 「外貨建資産・負債の換算リスク、為替変動影響 外貨建預金の換算差額の発生」 — 外貨建資産・負債の換算リスク（為替変動影響）。 - 「大和ハウス工業株式会社および株式会社共立メンテナンスとの資本業務提携契約を2024年1月11日付で締結、取締役候補指名権の合意」 — 大和ハウス工業・共立メンテナンスとの資本業務提携契約による取締役候補指名権の合意を示す。 - 「中東情勢の緊迫化が原材料コスト・物流・資材調達・工期に影響を与えるリスク」 — 中東情勢の緊迫化がコスト・調達・工期に影響し得るリスク。 - 「不動産仲介・海外事業等（レジデンシャル事業関連）」 — レジデンシャル事業に関連する不動産仲介・海外事業等の記載。