# 個々のビルの効率化・リニューアルによる高付加価値化｜テーオーシー（8841）の変遷 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8841/threads/bd971184f4ac 企業ページ: https://komori.app/company/8841 ## 経過 - FY2016 初出 「運営・管理面において高サービスと低コストとの両立を推し進めるとともに、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図るべく、継続的なリニューアル、安全対策、環境対策等に注力してまいりました。」 — 高サービスと低コストの両立、継続的なリニューアル、安全・環境対策を通じて、物件ごとの付加価値を高める施策。 (https://komori.app/company/8841/filing/2015-fy) - FY2017-Q1 前進 「また、一部の施設では大幅なリニューアルを実施するなど収益の拡大に努めました。」 — 既存施設について大幅なリニューアルを実施したという具体的な施策進捗が記載されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2016-q1) - FY2017-Q2 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み、また、一部の施設ではリニューアルを実施し新規テナントを誘致するなど収益の拡大に努めました。」 — 施設のリニューアルと新規テナント誘致による収益拡大が引き続き記載されているが、新たな具体的マイルストーンは示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2016-q2) - FY2017-Q3 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み、また、一部の施設では大幅なリニューアルを実施するなど収益の拡大に努めました。」 — 物件特性に応じたテナント獲得と一部施設の大幅なリニューアルによる収益拡大が引き続き記載されているが、新たな具体的マイルストーンは示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2016-q3) - FY2017 再掲 「このような状況下、不動産事業におきましては、運営・管理面において高サービスと低コストとの両立を推し進めるとともに、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図るべく、継続的なリニューアル、安全対策、環境対策等に注力してまいりました。」 — 高サービスと低コストの両立、物件ごとのリニューアル、安全・環境対策による高付加価値化が継続して記載されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2016-fy) - FY2018-Q1 前進 「また、五反田TOCビルで実施している特高受変電設備の更新工事に関して、有害物質(ポリ塩化ビフェニル廃棄物)の廃棄に565百万円の金額が追加発生する見込みとなり費用計上しております。」 — 五反田TOCビルで特高受変電設備の更新工事を実施中であることが具体化した。設備更新に伴うPCB廃棄費用565百万円も計上されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2017-q1) - FY2018-Q2 削除 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組みましたが、「TOCみなとみらい」の譲渡により不動産事業関連における売上・営業利益が減少しました。」 — 前四半期まで記載されていた施設のリニューアルや高付加価値化に関する具体的な記載はなく、今回はテナント獲得と資産譲渡の影響が説明されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2017-q2) - FY2018 その他 「所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を推進してまいります。TOC五反田ビルの建替計画については、経済状況、経営環境を見据えながら、引き続きプランの検討を進めてまいります。」 — 前四半期には具体的記載が薄れていた個々のビルの効率化・リニューアルが年次報告書で再明示され、TOC五反田ビル建替計画は引き続き検討中とされた。 (https://komori.app/company/8841/filing/2017-fy) - FY2019-Q1 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組みましたが、前第１四半期連結会計期間に所有ビルを売却したことにより不動産事業関連における売上高が減少しました。」 — ビルの特性に応じたテナント獲得の強化は継続している。今回は、所有ビルの売却による売上高減少も併記されているが、リニューアル等の新たな具体的進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2018-q1) - FY2019-Q2 削除 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組みましたが、前第１四半期連結会計期間に所有ビルを売却したことにより不動産事業関連における売上高が減少しました。」 — 前四半期に記載された個々のビルのリニューアル、効率化・高付加価値化に関する具体的な記載はなく、テナント獲得と所有ビル売却の影響のみが説明されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2018-q2) - FY2019 前進 「所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を推進してまいります。TOCビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、TOCフロントビルも対象に含まれます。）の建替えを行うことにつきまして、同所での開発事業計画を引き続き検討しております。現在、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため高度利用地区等の都市計画法の手法を活用すべく、行政機関を含めた関係各所との間で、事業計画に関する協議を進めております。」 — 個々のビルの効率化・リニューアル方針が再確認された。TOCビル建替えについては、関係各所・行政機関との事業計画協議を進めているという具体的な進捗が示された。 (https://komori.app/company/8841/filing/2018-fy) - FY2020-Q1 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み収益の拡大に努めました。」 — ビルの特性に応じたテナント獲得の強化による収益拡大施策が継続して記載されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2019-q1) - FY2020-Q2 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み収益の拡大に努めました。」 — ビルの特性に応じたテナント獲得による収益拡大施策が継続して記載されている。リニューアルや建替えについての新たな進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2019-q2) - FY2020 再掲 「所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を推進してまいります。TOCビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、TOCフロントビルも対象に含まれます。）の建替えを行うことにつきまして、同所での開発事業計画を引き続き検討しております。現在、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため高度利用地区等の都市計画法の手法を活用すべく、行政機関を含めた関係各所との間で、事業計画に関する協議を進めております。建物規模、施工スケジュール等につきましては、現段階では決定されておりません。」 — 個々のビルの効率化・リニューアルとTOCビル建替えの検討が継続している。建物規模や施工スケジュールはなお未決定とされている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2019-fy) - FY2021-Q1 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み収益の拡大に努めました。」 — ビルの特性に応じたテナント獲得の強化による収益拡大施策が継続している。リニューアルや建替えの新たな進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2020-q1) - FY2021-Q2 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み収益の拡大に努めました。」 — 物件特性に応じたテナント獲得による収益拡大施策が継続して記載されている。リニューアルや建替えに関する新たな具体的進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2020-q2) - FY2021-Q3 再掲 「不動産事業におきましては、ビルの特性に応じたテナント獲得の強化に取り組み収益の拡大に努めました。新型コロナウイルス感染症の影響による催事施設の稼働低下、４月の緊急事態宣言下による商業施設の休業もあり、当事業での売上高は10,408百万円(前年同四半期比5.1%減)となりましたが、営業利益は修繕費等の減少により4,786百万円(前年同四半期比2.8%増)となりました。」 — ビル特性に応じたテナント獲得による収益拡大の施策が継続している。新たなリニューアルや建替えの進捗は示されていないが、修繕費等の減少が営業利益増加要因として記載された。 (https://komori.app/company/8841/filing/2020-q3) - FY2021 再掲 「所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を推進してまいります。TOCビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、TOCフロントビルも対象に含まれます。）の建替えを行うことにつきまして、同所での開発事業計画を引き続き検討しております。」 — 個々のビルの効率化・リニューアルとTOCビル建替えの検討が継続している。建替えについては、引き続き開発事業計画を検討中とされている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2020-fy) - FY2022 前進 「ＴＯＣビル（東京都品川区西五反田７丁目22番地所在。なお、ＴＯＣフロントビルも対象に含まれます。）の建替えにつきましては、同所での開発事業計画を引き続き検討しておりますが、令和４年４月22日、都市計画法に基づく東京都市計画高度利用地区並びに東京都市計画地区計画の決定がなされました。計画地の容積率が、約1,012%（現行712％+300％）とされたことを踏まえ、新たな時代に対応する高規格、高環境性能を備えた高度利用大型施設とし、令和５年春頃の解体着工、令和９年の竣工を目途として建替え事業を進めてまいります。」 — TOCビル建替えについて都市計画決定がなされ、容積率約1,012％、令和5年春頃の解体着工、令和9年竣工という具体的な計画段階へ進んだ。 (https://komori.app/company/8841/filing/2021-fy) - FY2023-Q2 後退 「ＴＯＣビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、ＴＯＣフロントビルも対象に含まれます。）の建替えにつきましては、当初令和５年春頃の解体着工、令和９年の竣工を目途として建替え事業を進めてまいりましたが、世界的インフレを背景とする建設関連費用の高騰ならびに昨今のビル賃貸事業を巡る事業環境に鑑み、令和５年３月末予定のＴＯＣビル閉館および令和５年春頃を目途としていた解体工事着工を当面（６ヶ月から１年程度）順延することといたしました。解体工事着工までの期間は、現ＴＯＣビルの営業を継続致します。新ＴＯＣビル計画に関しましては、不確実性の高い現在の経済環境および事業環境などを総合的に勘案し、当社収益性の確保を重視しつつ早期着工に向け引き続き取り組んでまいります。」 — TOCビル建替えは、従来の令和5年春頃の解体着工および令和9年竣工の目途から、建設関連費用の高騰とビル賃貸事業の環境を理由に、閉館・解体工事着工を6か月から1年程度順延する計画へ変更された。着工まで現TOCビルの営業を継続する。 (https://komori.app/company/8841/filing/2022-q2) - FY2023-Q3 再掲 「ＴＯＣビル（東京都品川区西五反田７丁目22番所在。なお、ＴＯＣフロントビルも対象に含まれます。）の建替えにつきましては、当初令和５年春頃の解体着工、令和９年の竣工を目途として建替え事業を進めてまいりましたが、世界的インフレを背景とする建設関連費用の高騰ならびに昨今のビル賃貸事業を巡る事業環境に鑑み、令和５年３月末予定のＴＯＣビル閉館および令和５年春頃を目途としていた解体工事着工を当面（６ヶ月から１年程度）順延することといたしました。解体工事着工までの期間は、現ＴＯＣビルの営業を継続致します。新ＴＯＣビル計画に関しましては、不確実性の高い現在の経済環境および事業環境などを総合的に勘案し、当社収益性の確保を重視しつつ早期着工に向け引き続き取り組んでまいります。」 — TOCビル建替えの着工順延、現ビルの営業継続、収益性確保を重視した早期着工への取り組みが前四半期と同じ内容で継続している。 (https://komori.app/company/8841/filing/2022-q3) - FY2023 後退 「ＴＯＣビル（東京都品川区西五反田７丁目22番地所在。なお、ＴＯＣフロントビルも対象に含まれます。）の建替えにつきましては、同所での開発事業計画を引き続き検討しておりますが、令和４年４月22日、都市計画法に基づく東京都市計画高度利用地区並びに東京都市計画地区計画の決定がなされました。計画地の容積率が、約1,012%（現行712％+300％）とされたことを踏まえ、新たな時代に対応する高規格、高環境性能を備えた高度利用大型施設とし、令和６年４月以降、早期の解体着工を目指し、令和10年頃の竣工を目途として建替え事業を進めてまいります。」 — TOCビル建替えの計画は、従来の令和5年春頃の解体着工・令和9年頃の竣工目途から、令和6年4月以降の早期着工・令和10年頃の竣工目途へ変更された。 (https://komori.app/company/8841/filing/2022-fy) - FY2024-Q1 再掲 「不動産事業におきましては、ＴＯＣビルの建替えに向けたテナントの退去などにより、当事業での売上高は2,675百万円(前年同四半期比19.7%減)となり、営業利益は803百万円(前年同四半期比43.8%減)となりました。」 — TOCビル建替えに向けたテナント退去が続いていることが示された。建替えの着工・竣工時期について新たな変更は記載されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2023-q1) - FY2024-Q3 再掲 「不動産事業におきましては、ＴＯＣビルの建替えに向けたテナントの退去などにより、当事業での売上高は7,746百万円(前年同四半期比21.1%減)となり、営業利益は1,922百万円(前年同四半期比49.8%減)となりました。」 — TOCビル建替えに向けたテナント退去と、それに伴う不動産事業の減収減益が継続している。新たな建替えスケジュールの進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2023-q3) - FY2024 後退 「所有する個々のビルにおきましては、更なる運営の効率化、より木目細かなリニューアルの実施等により、ビル個々の付加価値を高める経営施策を引き続き推進してまいります。現ＴＯＣビルは、メンテナンスとリニューアルを行い、令和６年９月頃、改めてビル賃貸及び催事事業を再開いたします。新ＴＯＣビル計画につきましては、長期的な視点に立ち、より高収益化を目指し、新たな着工時期を令和15年頃と想定し、計画の見直しを行ってまいります。」 — 個々のビルの効率化・リニューアル方針は継続する一方、現TOCビルはメンテナンス・リニューアル後の令和6年9月頃の再開方針となった。新TOCビルの着工時期は令和15年頃と想定され、従来の令和6年4月以降の着工目標から大幅に後ろ倒しとなった。 (https://komori.app/company/8841/filing/2023-fy) - FY2025-H1 前進 「不動産事業におきましては、ＴＯＣビル一時閉館(令和６年９月に営業再開)に伴うテナントの退去並びに催事場・駐車場の稼働率の低下により、当事業での売上高は4,494百万円(前年同期比13.2%減)となり、営業利益は701百万円(前年同期比44.3%減)となりました。」 — 建替えを見据えて一時閉館していたＴＯＣビルについて、令和６年９月に営業を再開したという具体的な進展が記載された。一方、テナント退去や催事場・駐車場の稼働率低下による減収減益も併記されている。 (https://komori.app/company/8841/filing/2024-h1) - FY2025 再掲 「不動産事業におきましては安全対策、環境対策等に注力し、運営・管理面において差別化されたサービスと低コストとの両立を推し進め、所有ビル個々の特性を活かした高付加価値化を図ってまいりました。」 — 安全・環境対策、差別化サービスと低コストの両立、物件ごとの高付加価値化という施策が継続している。 (https://komori.app/company/8841/filing/2024-fy) - FY2026-H1 再掲 「不動産事業におきましては、昨年９月より営業を再開したＴＯＣビルの業績回復、賃料の改善もあり、当事業での売上高は5,299百万円(前年同期比17.9%増)となり、営業利益は1,039百万円(前年同期比48.1%増)となりました。」 — 営業を再開したTOCビルの業績回復・賃料改善が記載された。個々のビルの付加価値向上に関する方針は継続しているが、新たなリニューアル等の具体的進捗は示されていない。 (https://komori.app/company/8841/filing/2025-h1) - 2026-05-12 前進 「営業を再開しましたＴＯＣビルに関しましては、ビルの安全性、利便性を高めるためのリニューアルを継続的に実施するとともに、催事機能・物流機能をはじめとするビルの特性を活かし、稼働率の向上を図ってまいります。」 — 営業再開後のＴＯＣビルについて、安全性・利便性向上のリニューアル継続と稼働率向上の施策が具体的に記載された。 (https://komori.app/company/8841/disclosure/20260512524222) - 2026-05-12 前進 「ＴＯＣビルの付加価値を高めるためリニューアル工事を実施しております。」 — TOCビルの付加価値向上について、リニューアル工事の実施が適時開示で具体化された。 (https://komori.app/company/8841/disclosure/20260512524234)