# 賃貸ビル成長投資と東京都心再開発の継続｜住友不動産（8830）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「賃貸ビル成長投資継続、年5万坪の開発ペースを加速」 — 東京都心再開発を最重点とし、第七次以降に順次稼働予定の延べ100万坪超の案件を進める方針。第七次計画の開発規模は延床22万坪。 (https://komori.app/company/8830/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 前進 「当社でも既存ビルの空室率は4.6％（前期末4.7％）と小幅改善、今秋グランドオープン予定の「住友不動産六本木グランドタワー」をはじめ、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。」 — 既存ビル空室率が4.7％から4.6％へ改善し、今秋開業予定の新規ビルを含むテナント募集の進捗を報告している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2016-q1)
- FY2017-Q3 前進 「前期に竣工した「東京日本橋タワー」、「住友不動産三田ビル」、「住友不動産新宿ガーデンタワー」などの通期稼働による業績寄与が本格化した結果、増収増益となりました。」 — 「住友不動産六本木グランドタワー」が当第３四半期までに竣工し、新規ビルのテナント募集も順調に進捗した。既存ビル空室率は前期末4.7％から4.4％へ改善した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2016-q2)
- FY2018-Q1 前進 「当第１四半期連結累計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、いずれも不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。」 — 麹町一丁目計画（見積金額57億円、完成予定平成30年10月）と西新宿六丁目計画（同348億円、完成予定平成31年3月）を新たに確定した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2017-q1)
- FY2018-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計670億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは695億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的に670億円を投資した。また、賃貸事業拡充を目的とする設備計画として、麹町一丁目、西新宿六丁目、外神田一丁目、麹町五丁目の4計画を掲載し、所要金額は合計847億円とされた。 (https://komori.app/company/8830/filing/2017-q2)
- FY2018-Q3 前進 「既存ビルの空室率は4.4％（前期末4.5％）と小幅に改善、当期竣工の「住友不動産大崎ガーデンタワー」をはじめ、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。」 — 既存ビル空室率が前期末の4.5％から4.4％へ改善し、「住友不動産大崎ガーデンタワー」が当期竣工した。新規ビルのテナント募集も順調と報告している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2017-q3)
- FY2018 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計2,200億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引91億円返還いたしました。当連結会計年度においては、「住友不動産大崎ガーデンタワー」（延床面積177,822㎡）等が竣工いたしました。」 — 賃貸事業の増強を目的に2,200億円を投資し、大崎ガーデンタワーが竣工した。さらに御成門、麹町、渋谷、秋葉原、西新宿、東池袋などの賃貸事業向け設備計画を継続している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「既存ビルの空室率は4.7％（前期末4.9％）と改善しました。また、当第１四半期竣工の「住友不動産麹町ファーストビル」、「住友不動産御成門タワー」、当期竣工予定の「住友不動産秋葉原北ビル」、「住友不動産渋谷タワー」がいずれも満室となるなど、新規ビルのテナント募集は順調に進捗しております。」 — 既存ビル空室率が4.9％から4.7％へ改善し、麹町ファーストビルと御成門タワーが竣工した。新たに羽田空港跡地第2ゾーン計画を確定し、見積金額462億円、平成32年3月完成予定とした。 (https://komori.app/company/8830/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計781億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは790億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的に781億円を投資した。また、麹町ファーストビルと御成門タワーが平成30年4月・5月に竣工し、羽田空港跡地第2ゾーン計画も平成32年3月完成予定として進行している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 前進 「不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当第３四半期連結累計期間中に竣工いたしました。」 — 住友不動産ふくおか半蔵門ビル、住友不動産秋葉原北ビルなどが平成30年10月・11月に竣工した。羽田空港跡地第2ゾーン計画は見積金額462億円、平成32年3月完成予定として進行している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2018-q3)
- FY2020-Q1 引き上げ 「第八次計画では、延床面積80万坪超（2019年３月末時点賃貸延床152万坪の５割超）の東京都心における新規ビル開発計画を着実に推進することを第二の目標に掲げております。」 — 第八次中期経営計画で、東京都心の延床面積80万坪超の新規ビル開発と2兆円の賃貸設備投資を明示した。加えて、御茶ノ水計画（見積金額66億円、2021年3月完成予定）を新たに確定している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計1,286億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは1,370億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的とする投資を1,286億円実施した。また、住友不動産新宿セントラルパークタワー、秋葉原駅前ビル、池袋東ビルが竣工し、御茶ノ水計画は2021年3月完成予定として進行している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2019-q2)
- FY2020 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計2,703億円の有形固定資産投資を行ったほか、共同投資事業出資預託金を差引221億円返還いたしました。」 — 賃貸事業を中心に2,703億円の設備投資を実施し、住友不動産新宿セントラルパークタワー等を竣工した。第八次計画では今後3年間で6,000億円、計画中の賃貸ビル投資総額2兆円を見込んでいる。 (https://komori.app/company/8830/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 前進 「不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当第１四半期連結累計期間中に竣工いたしました。」 — 住友不動産麹町ガーデンタワーが2020年5月に竣工し、満室稼働となった。一方、羽田エアポートガーデンと有明ガーデンは感染症の影響により開業を延期した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計1,945億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは1,580億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的とする有形固定資産投資を上半期に1,945億円実施した。また、住友不動産麹町ガーデンタワーが2020年5月に竣工し、満室稼働となった。 (https://komori.app/company/8830/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 前進 「既存ビルの空室率は当第３四半期末で2.3％（前期末1.4％）とやや上昇したものの、引き続き低水準で推移しております。また、当第３四半期までに竣工した「住友不動産麹町ガーデンタワー」や、第４四半期竣工予定の「住友不動産御茶ノ水ビル」はいずれも満室稼働となっており、新規ビルのテナント募集も順調に進捗しております。」 — 麹町ガーデンタワーが竣工し満室稼働となり、御茶ノ水ビルも第4四半期竣工予定の段階で満室稼働となった。 (https://komori.app/company/8830/filing/2020-q3)
- FY2022-Q1 前進 「また、当第１四半期に竣工した「住友不動産田町ビル東館」は満室で稼働しました。」 — 新規賃貸ビルである住友不動産田町ビル東館が2021年4月に竣工し、満室稼働となった。 (https://komori.app/company/8830/filing/2021-q1)
- FY2022-Q3 前進 「不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当第３四半期連結累計期間中に竣工いたしました。／当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。」 — 住友不動産田町ビル東館と住友不動産神田和泉町ビルが2021年4月・9月に竣工した。新たに六本木七丁目計画（見積223億円、2024年8月完成予定）と住友不動産新宿南口ビル（同131億円、2024年2月完成予定）を確定した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2021-q2)
- FY2023-Q1 後退 「第九次計画では、東京都心における賃貸ビル投資を継続推進することを第三の目標に掲げており、再開発を中心とした具体化している延床面積70万坪超（2022年３月末時点賃貸延床170万坪の４割超）の開発計画を順次完成、稼働させることにより、さらなる収益基盤の拡大、企業価値の向上、株主利益の増大を目指すこととしております。」 — 第八次計画で示されていた延床面積80万坪超から、第九次計画では70万坪超へ対象規模が示された。一方、東京都心の賃貸ビル投資を第三の目標として継続し、開発計画を順次完成・稼働させる方針は維持している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計850億円の有形固定資産投資を行った結果、投資キャッシュ・フローは996億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的とする有形固定資産投資を上半期に850億円実施した。また、東京三田再開発計画や西新宿五丁目北計画などのテナント募集が進捗している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 再掲 「当期末竣工予定の大型再開発ビル「東京三田再開発計画」、「西新宿五丁目北計画」、次期竣工予定の「中野二丁目計画」など、新規大型ビルのテナント募集も着実に進捗しております。」 — 大型再開発ビルのテナント募集が着実に進捗しているとの説明を継続した。新たに次期竣工予定の中野二丁目計画にも言及しているが、竣工完了などの新たな達成事項は示されていない。 (https://komori.app/company/8830/filing/2022-q3)
- FY2023 前進 「当期（2023年３月期）は、２棟の大型再開発「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」が竣工しました。」 — 東京都心の賃貸ビル投資について、東京三田ガーデンタワーと新宿ファーストタワーの2棟が竣工した。賃貸事業の設備投資額は4,447億76百万円となった。 (https://komori.app/company/8830/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 再掲 「また、前第４四半期竣工の「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」、当期竣工予定の「中野二丁目計画」など、新規大型ビルのテナント募集も着実に進捗しております。」 — 前期竣工の大型ビルの稼働と、当期竣工予定の中野二丁目計画などにおけるテナント募集の進捗を継続して報告している。 (https://komori.app/company/8830/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 前進 「主に賃貸事業の増強を目的として合計901億円の有形固定資産投資と952億円のインド現地法人への出資を行った結果、投資キャッシュ・フローは1,895億円の支出となりました。」 — 賃貸事業の増強を目的とする有形固定資産投資を901億円実施した。新たに芝公園計画（見積金額272億円、2025年8月完成予定）も確定した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した主要な設備の新設計画は次のとおりであり、不動産賃貸事業の拡充を目的としたものであります。」 — 不動産賃貸事業の拡充を目的に、東五反田二丁目計画を新たに確定した。見積金額は211億円、完成予定は2025年4月。また、芝公園計画は272億円、2025年8月完成予定で、2計画の所要金額は合計483億円となる。 (https://komori.app/company/8830/filing/2023-q3)
- FY2025-H1 前進 「当中間期は、既存ビルの収益改善と「住友不動産東京三田ガーデンタワー」、「住友不動産新宿ファーストタワー」の入居進捗、「住友不動産中野駅前ビル」、「住友不動産新宿南口ビル」などの新規稼働に加えて、ホテル、イベントホールなど施設営業分野の収益増が業績に寄与した結果、増収増益となり、売上、営業利益ともに中間期の過去最高を更新しました。」 — 東京三田ガーデンタワー、新宿ファーストタワーの入居進捗と、中野駅前ビル、新宿南口ビルなどの新規稼働が業績に寄与した。賃貸事業は中間期の売上・営業利益で過去最高を更新した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「当連結会計年度においては、「住友不動産六本木セントラルタワー」等が竣工いたしました。」 — 賃貸事業の設備投資を継続し、六本木セントラルタワーが2025年1月に竣工した。賃貸事業の設備投資額は1,404億円となった。 (https://komori.app/company/8830/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 前進 「不動産賃貸事業において、前連結会計年度末に計画中でありました以下の物件が、当中間連結会計期間中に竣工いたしました。」 — 住友不動産大崎ツインビル西館が2025年4月に竣工した。また、賃貸事業の拡充を目的として東池袋一丁目計画を新たに確定し、見積金額893億円、2029年10月完成予定とした。 (https://komori.app/company/8830/filing/2025-h1)
- 2026-05-13 前進 「「住友不動産六本木セントラルタワー」は満室となり、当期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」、「住友芝公園ビル」も内定率は９割を超えるなど募集は堅調に推移しました。」 — 既存ビルの稼働率改善と新規ビルの稼働進展により、賃貸事業が増益を牽引した。 (https://komori.app/company/8830/disclosure/20260508520680)
- 2026-05-13 再掲 「東京都心 60 万坪の開発は引き続き推進してまいります。」 — 建築費上昇下でも東京都心60万坪の開発方針を維持すると明記した。 (https://komori.app/company/8830/disclosure/20260512526190)
- FY2026 前進 「当社の最大の成長エンジンは東京都心の大規模再開発事業であり、六本木、八重洲、築地、池袋、飯田橋など、当社所有予定延床約60万坪に既投資額を含め2.6兆円超を投じる計画です。」 — 東京都心の開発について、延床約60万坪、既投資額を含む2.6兆円超の投資計画を明示し、東池袋一丁目計画などを含めて開発継続方針を具体化した。 (https://komori.app/company/8830/filing/2025-fy)
- 2026-11-10 前進 「プライム資産約 110 万坪の新規開発が第二の成長エンジン」 — 東京・インドを中心とする新規開発について、向こう5年間で30万坪超、6年目以降に約80万坪の開発が続く計画を示した。 (https://komori.app/company/8830/disclosure/20261109570185)
- 2026-11-10 引き上げ 「２.   プライム資産約110万坪の新規開発が第二の成長エンジン」 — 東京都心の開発について、従来開示の延床約60万坪の開発計画に加え、約110万坪の新規開発を成長エンジンとして示した。 (https://komori.app/company/8830/disclosure/20261109570198)