# 住友不動産（8830） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8830/filing/2026-h1 提出日: 2026-11-11 対象期間: 2026-04-01 〜 2027-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8830 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100ZE3J.pdf ## 要点 当中間連結会計期間の業績は、主力の不動産賃貸事業や不動産販売事業が牽引し、営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する中間純利益はいずれも前年を上回り、通期予想も上方修正されています。あわせて、ステップ事業では構造改革（店舗網再編や歩合給廃止を含む人事給与制度改革）が進められている旨が示されています。 ## 事業 住友不動産は、日本を代表する総合的な不動産事業体として、不動産賃貸を中心とする「不動産賃貸」事業、分譲マンション等を中心とする「不動産販売」事業、戸建てを含む「ハウジング」事業、仲介・流通を含む「ステップ」事業、並びにフィットネスクラブ等のその他事業を展開しています。中間連結期間の業績は、売上高532,243百万円（前中間連結会計期間）、527,960百万円（当中間）で、営業利益は167,479百万円（前中間）および181,480百万円（当中間）、経常利益は163,906百万円（前中間）および178,715百万円（当中間）、親会社株主に帰属する中間純利益は118,340百万円（前中間）および140,132百万円（当中間）、中間包括利益は187,522百万円（前中間）および164,429百万円（当中間）となっています。空室率の改善・契約率の高止まり・新規需要の旺盛さ等を背景に、不動産賃貸・不動産販売が業績を牽引しています。前期には賃料上昇・契約率の改善・竣工物件の稼働効果が寄与し、空室率は3.3％、既存ビルの賃料改定が収益拡大に寄与しました。以下は該当セクションの要素を分解した出力です。 ## 数字 - 設備投資: 604億円 - フリーキャッシュフロー: 835億円 ## セグメント - 不動産賃貸 / 売上高 2,444億円 / 営業利益 1,179億円 - 不動産販売 / 売上高 1,866億円 / 営業利益 693億円 - ハウジング / 売上高 598億円 / 営業利益 -20億円 - ステップ / 売上高 304億円 / 営業利益 79億円 - その他 / 売上高 92億円 / 営業利益 21億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 提出書類（2026-11-11）において、既存エントリでは賃貸事業の投資額（有形固定資産投資604百億円）、オフィス賃料上昇を背景とした収益拡大、配当実施、勤続功労株式報酬制度の継続が追記された。一方、店舗網再編・歩合給廃止を含む人事給与制度改革による営業体制再構築は既存の特定エントリと一致が取れないため新規エントリとして追加する。 - + 歩合給廃止を含む構造改革 ### 資本配分 当該提出書類（2026-11-11）では、不動産賃貸事業の増強を目的とした有形固定資産投資604百億円の実施、社債・借入の発行/償還/返済等に係る財務活動キャッシュ・フロー、ならびに直近の配当（2026-11-10取締役会決議）の記載がある。あわせて、前期竣工物件として大崎ツインビル西館・芝公園ビルの契約率（稼働/収益性の進捗指標）が言及されたため既存エントリを更新した。 - + 有形固定資産投資（増強・6040億円） - + 社債・借入の償還・発行（中間） ### ケイパビリティ構築 提出書類（2026-11-11）では、既存の「勤続功労株式報酬制度」に関する信託残存株式（残存額・株数）の開示が追記された。あわせて、店舗網再編と歩合給廃止を含む人事給与制度改革による営業体制再構築が新たに明示され、能力構築施策として新規エントリを追加した。 - + 歩合給廃止を含む人事給与改革 ### 規制ポジショニング 当該中間報告書では、既存の規制・ガバナンス/会計/ESG関連の正準エントリへの言及は見当たらず、新たに営業体制の再構築を目的とした店舗網再編および歩合給廃止を含む人事給与制度改革が記載されたため、新規の構造的ポジショニング項目として追加する。 - + 店舗網再編と歩合給廃止 ## 会社自身の言葉 ### 人事・組織/構造改革 - 「店舗網の再編および歩合給の廃止を含む人事給与制度改革などの構造改革を推進。これにより営業体制再構築を進め、収益性・効率性の向上を目指す。」 — 店舗網再編や歩合給廃止を含む人事給与制度改革等により営業体制を再構築し、効率性・収益性向上を目指す趣旨。 ### 資本政策（配当）と株式報酬制度 - 「2026年11月10日 取締役会 普通株式 配当総額25,047百万円（1株当たり27円）、基準日2026年9月30日、効力発生日2026年12月7日、配当原資は利益剰余金。」 — 取締役会決議に基づく中間配当（総額・1株当たり・基準日・効力発生日・配当原資）。 - 「グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度を導入しており、信託が保有する当社株式を自己株式として計上しています。中間期末時点で信託に残存する自社株式は10,700百万円、3,996千株（期末）です。」 — グループ従業員向け勤続功労株式報酬制度（信託残存株式を自己株式として計上）の記述。 ### 不動産賃貸の事業環境・投資・稼働（空室率・賃料） - 「不動産賃貸部門の空室率（当中間期末）3.3％、前中間期末4.3％、点在期間の変動は△2.1ポイント。」 — 不動産賃貸部門の空室率（当中間期末と前年差、ポイント差）の記述。 - 「不動産賃貸事業の増強を目的として、有形固定資産投資604百億円（60,400,000,000円）を実施。」 — 賃貸事業増強のための有形固定資産投資（投資額・目的）の記述。 - 「東京エリアのオフィス賃料の上昇が加速し、既存ビルの賃料改定が収益拡大に寄与。分譲マンション市場は旺盛で、実需に基づく需要が継続。」 — 東京オフィス賃料上昇・既存ビル賃料改定による収益拡大、および分譲マンション需要の旺盛さ。 - 「前期竣工の「住友不動産大崎ツインビル西館」は契約率100％、「住友芝公園ビル」も95％超。」 — 前期竣工物件の契約率（大崎ツインビル西館、芝公園ビル）の記述。 ### 主要販売・住宅ブランド（売上実績） - 「マンション・戸建（外部顧客への売上高2025年: 162,803百万円、2026年: 137,072百万円）」 — マンション・戸建の外部顧客への売上高（前年/当中間）。 - 「新築そっくりさん（外部顧客への売上高2025年: 40,841百万円、2026年: 35,297百万円）」 — 新築そっくりさんの外部顧客への売上高（前年/当中間）。 - 「注文住宅（外部顧客への売上高2025年: 25,453百万円、2026年: 24,530百万円）」 — 注文住宅の外部顧客への売上高（前年/当中間）。 - 「不動産仲介（外部顧客への売上高2025年: 35,487百万円、2026年: 29,137百万円）」 — 不動産仲介の外部顧客への売上高（前年/当中間）。 ### キャッシュ・フロー（財務活動） - 「社債償還による支出40,000百万円、ノンリコース社債の発行1,500百万円、ノンリコース社債の償還5,000百万円、長期借入れによる収入109,500百万円、長期借入金の返済143,920百万円、ノンリコース長期借入金による収入10,244百万円、返済32,673百万円、自己株式の純増減額（△は減少）28,528百万円の減少など、財務活動によるキャッシュ・フローは-97,380百万円。」 — 財務活動によるキャッシュ・フローに関する資金の出入り（社債・借入・返済・自己株式等）と合計の記述。