# 住友不動産（8830） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8830/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-24 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8830 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YI5D.pdf ## 要点 住友不動産は、2025年４月１日の完成工事事業（新築そっくりさん・注文住宅）の住友不動産ハウジングへの分社化などの体制変更を含めて第十次中期経営計画の初年度を進め、経営成績は過去最高を更新したほか、政策保有株の縮減に向けた売却スキームの導入・実行を進めています。加えて、気候変動やBCPなどのサステナビリティ・リスク管理体制の運用や、投資・設備投資の実施も記載されています。 ## 事業 本報告書の対象企業は、住友不動産グループの総合不動産会社であり、連結子会社49社を含む企業集団として構成されています。主な事業は不動産賃貸事業、不動産販売事業、ハウジング事業、ステップ事業、その他の事業（フィットネスクラブ運営、飲食、保険代理店業、ゴルフ場運営等）を含みます。 ## 数字 - 設備投資: 1,419億円 - フリーキャッシュフロー: -271億円 - 従業員数: 14,116人 ## セグメント - 不動産賃貸 / 売上高 4,606億円 / 営業利益 2,102億円 - 不動産販売 / 売上高 3,240億円 / 営業利益 762億円 - ハウジング / 売上高 1,889億円 / 営業利益 134億円 - ステップ / 売上高 754億円 / 営業利益 236億円 - その他 / 売上高 179億円 / 営業利益 55億円 ## 地域別 - 日本 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 提出書類内で、省エネ/環境系の建築認証・基準（ZEH-M Oriented、GX ZEH、グリーンビル認証）が明示されたため、regulatory_gateに新規エントリを追加。 - + ZEH-M Oriented - + GX ZEH基準 - + グリーンビル認証 ### 戦略的賭け 提出書類（2026-06-24）で言及のあった既存の企業の戦略的賭け（オフィスデパート戦略、賃貸ビル再開発投資、インド・ムンバイ賃貸開発、東池袋一丁目計画、完成工事等の事業統合、ZEH-M標準化とエネカリ、成長投資と株主還元両立、勤続功労株式報酬の新設）に追記し、加えて「プライム資産戦略の積み上げ」「政策保有株式の管理処分信託」を新規追加した。 - + プライム資産戦略の積み上げ - + 政策保有株式の管理処分信託 ### 外部エクスポージャー 提出書類（2026-06-24）で、地政学リスク、エネルギー価格・資材価格（ZEH/断熱仕様コスト含む）、脱炭素・ZEH関連の規制動向、インド関連の為替リスク、都心部需給等のマクロ需要要因、TCFD・排出削減目標、BCP/内部統制を含む外部リスク対応、および金利上昇リスクへの固定金利化が再言及された。併せて、脱炭素・ZEH規制動向を新規の外部エクスポージャーとして追加した。 - + 脱炭素・ZEH規制動向 ### 製品 本提出書類（2026-06-24）で、既存の主要事業プロダクト（不動産賃貸、不動産販売、ハウジング、ステップ、フィットネス、飲食、ホテル/イベント運営）および「太陽光発電サービスすみふ×エネカリ」「ZEH仕様新築そっくりさんと注文住宅」に関する言及があった。また、新しい分譲・注文住宅ブランドとして「シティガーデン」、非プライム資産の用途展開として「非プライム資産用途展開」が新たに導入された。 - + シティガーデン - + 非プライム資産用途展開 ### 技術 提出書類（2026-06-24）で、ZEH-M Orientedの分譲マンション設計標準（設計100%）や、太陽光発電サービスとグリーン電力の導入、環境性能設備の品質・管理、TCFD/ESG開示を含むサステナビリティ統制が再言及された。また、注文住宅の高断熱・省エネ仕様標準化、グリーンビル認証等の環境認証取得に関する技術も新規に明示された。 - + 注文住宅高断熱・省エネ標準化 - + グリーンビル認証取得技術 ### 資本配分 当該提出書類（2026-06-24）では、既存の「東池袋一丁目計画」について設備投資計画の新設案件として再言及があった。加えて、竣工済みの主要物件名（住友芝公園ビル等）、配当政策（配当性向35%・累進配当）、株式分割（2026/1/1）、政策保有株式の10年以内売却方針と管理処分信託、借入の長期化・固定金利化といった資本配分関連の新規論点が新たに確認された。 - + 住友芝公園ビル - + 泉ガーデンタワー - + 六本木セントラルタワー - + 東京三田ガーデンタワー - + 汐留浜離宮ビル - + 配当性向35%目標の累進配当 - + 株式分割（2026年1月1日） - + 政策保有株式の10年以内売却と信託 - + 借入の長期化・固定金利化 ### ケイパビリティ構築 提出書類（2026-06-24）で、既存の能力構築エントリ3件に言及があったため追記を行った。また、サステナビリティ経営の組織体制強化および監査等委員会設置会社への移行計画が新たに確認できたため、新規エントリを追加した。 - + サステナビリティ統治体制 - + 監査等委員会設置移行計画 ### 規制ポジショニング 本提出書類（2026-06-24）では、TCFD対応・脱炭素目標、執行役員制度のグループ展開、監査等委員会設置会社への移行計画（社外役員比率を含む）を確認できた。また、リース会計基準の適用予定（2028年3月期期首）に関する記載が新たに見られるため、会計基準適用予定を新規追加した。 - + リース会計基準の期首適用 ## 会社自身の言葉 ### 成長戦略（東京・プライム資産/賃貸拡充/インド・ムンバイ） - 「東京を世界最大・最優良のオフィス市場と位置づける「持続的成長戦略」を掲げ、プライム資産の積み上げを通じた長期安定収益の確保を図っています。東京を「金の卵を産む鶏」として定義するプライム資産戦略と、オフィスデパート戦略に基づく都心部の資産集中を推進しています。」 — 東京を中核とする持続的成長戦略と、プライム資産・オフィスデパート戦略による都心資産の積み上げ。 - 「東京を「金の卵を産む鶏」として定義するプライム資産戦略と、オフィスデパート戦略に基づく都心部の資産集中を推進しています。」 — 「金の卵を産む鶏」＝プライム資産として位置づけ、都心部への資産集中を推進する考え方。 - 「最大の成長エンジンとして東京（東京都心部）において、延床約60万坪の開発計画を進行中。既投資額を含め2.6兆円超を投じる計画。」 — 最大の成長エンジンとして東京で延床約60万坪規模の開発（投資計画2.6兆円超）。 - 「不動産賃貸事業：オフィスビルおよび高級賃貸マンション等の開発・賃貸運営。ホテル運営を行う「住友不動産ヴィラフォンテーヌ株式会社」およびイベントホール・会議室等の賃貸運営を行う「住友不動産ベルサール株式会社」などの連結子会社が存在します。」 — 不動産賃貸の関連子会社（ホテル運営・イベントホール等の賃貸運営を含む）。 - 「不動産賃貸事業：オフィスビルおよび高級賃貸マンション等の開発・賃貸運営。」 — 不動産賃貸事業としてオフィスビル・高級賃貸マンション等の開発・賃貸運営。 - 「第2の成長エンジンとしてインド・ムンバイでの開発を推進。延床約50万坪の開発プロジェクトが動き出しています。投資額として、東京で現在進行中の開発に2.6兆円、ムンバイで1兆円程度の投資を見込み。」 — 第2の成長エンジンとしてインド・ムンバイ開発（延床約50万坪、東京2.6兆円超・ムンバイ1兆円程度）。 - 「ムンバイ投資はインドの経済・人口・インフラの成長を背景にしているが、国際情勢の変化は事業環境に影響を与える可能性があります。」 — ムンバイ投資の背景にある成長を前提としつつ、国際情勢変化が事業環境に影響し得る点。 - 「ムンバイ拠点・印度事業における外貨建取引・資金調達・ヘッジ戦略が関係します。」 — ムンバイ拠点（インド事業）における外貨建取引・資金調達・ヘッジ戦略との関係。 ### 脱炭素・省エネ（TCFD/目標/KPI、設備・商品対応、再エネ/認証） - 「脱炭素・省エネに関するTCFD対応、2030年CO2排出量を「2014年度比50%削減」、2050年カーボンニュートラルを目標。ZEB/ZEH/ZEH-M Oriented、GX ZEH対応、グリーン電力の導入、再生可能エネルギーの利用拡大、環境認証の取得促進。」 — 脱炭素目標（2030年CO2排出量削減、2050年カーボンニュートラル）とTCFD対応、ZEB/ZEH等の方針。 - 「脱炭素・省エネ対応を前提とした設備・設計投資。ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準として採用（設計100%）、注文住宅はZEH基準を超えた高断熱・省エネ仕様を標準化。 GX ZEH等の将来基準にも対応可能。ZEB/ZEH要請の高まりに伴う設備の高性能化とコスト抑制を両立。 太陽光発電「すみふ×エネカリ」等の太陽光発電サービスの拡充。再生可能エネルギーの活用を推進。」 — 省エネ・脱炭素に基づく設備・設計投資（ZEH-M Oriented等）と、太陽光発電サービス拡充。 - 「太陽光発電「すみふ×エネカリ」等の太陽光発電サービスの拡充。再生可能エネルギーの活用を推進。」 — 太陽光発電サービス（すみふ×エネカリ等）の拡充と再生可能エネルギー活用。 - 「サステナビリティ経営を支える情報管理・統制・ガバナンス技術（TCFD対応、ESG開示等）。脱炭素・省エネに関するTCFD対応、2030年CO2排出量を「2014年度比50%削減」、2050年カーボンニュートラルを目標。」 — サステナビリティ経営を支える情報管理・統制・ガバナンス（TCFD対応、環境目標など）。 - 「ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準として採用（設計100%）、注文住宅はZEH基準を超えた高断熱・省エネ仕様を標準化。GX ZEH等の将来基準にも対応可能。」 — ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準に採用、注文住宅はZEH基準超の高断熱・省エネ仕様。 - 「東池袋一丁目計画 地上31階 地下4階 延床約155,542㎡、見積額89,300百万円、着手2025年5月、完成予定2029年10月」 — （開発計画）東池袋一丁目計画の諸条件（規模・着手時期・完成予定・見積額）。※脱炭素単独ではないが、設備/環境対応の文脈で言及される対象計画として整理。 - 「太陽光発電「すみふ×エネカリ」等の太陽光発電サービスの拡充。再生可能エネルギーの活用を推進。グリーン電力の導入、再生可能エネルギーの利用拡大、環境認証の取得促進。」 — 太陽光発電サービス拡充、再生可能エネルギー活用、グリーン電力導入や環境認証の促進。 - 「グループ全体のサステナビリティ経営へ向けた組織体制（サステナビリティ委員会、BCP対策協議会、内部統制会議、サステナビリティ推進協議会など）の整備と機能強化」 — サステナビリティ経営に向けた組織体制の整備と機能強化。 - 「建設資材・エネルギー價格動向は、建設費の変動要因として認識。ZEB/ZEHの普及に伴う高性能設備の導入コストや資材価格の変動が影響する可能性があります。」 — 建設資材・エネルギー価格動向を踏まえ、ZEB/ZEHに伴う高性能設備の導入コスト等の変動リスクを認識。 - 「脱炭素・エネルギー関連の規制動向、ZEHの普及・新基準（GX ZEH等）への対応、国際的な環境規制の動向が影響します。TCFD対応・情報開示の整備も進展しています。」 — 脱炭素・エネルギー関連規制動向やZEH普及/新基準（GX ZEH等）への対応。TCFD対応・情報開示の整備進展。 - 「環境性能・省エネ設備関連の品質・管理・リスク対応技術」 — 環境性能・省エネ設備関連の品質・管理・リスク対応技術。 - 「GX ZEH等の将来基準にも対応可能」 — GX ZEH等の将来基準にも対応可能であること。 - 「サステナビリティ経営へ向けた組織体制（サステナビリティ委員会、BCP対策協議会、内部統制会議、サステナビリティ推進協議会など）の整備と機能強化」 — サステナビリティ経営の組織体制（サステナビリティ委員会、BCP対策協議会、内部統制会議等）の整備・機能強化。 - 「グリーンビル認証等、環境性能関連技術」 — グリーンビル認証等、環境性能に関する技術。 - 「環境認証の取得促進。」 — 環境認証の取得促進。 ### 資本政策・ガバナンス/制度改定（株式分割、配当、監査等委員会移行、資金調達） - 「株式分割を2026年1月1日に実施済み（1株につき2株の割合）。」 — 株式分割を2026年1月1日に実施（1株→2株）。 - 「監査等委員会設置会社への移行計画（2027年定時株主総会終結時点）を公表。社外取締役3名・社外監査役4名を含む監査等委員会設置を視野に入れ、社外役員会を設置。」 — 監査等委員会設置会社への移行計画（2027年定時株主総会終結時点）と、社外役員を含む体制。 - 「10年以内の売却を前提とする政策保有株式の売却・管理処分信託の導入（2025年12月決定、2026年2月信託契約締結）など、資本配分の一部を「持続的成長戦略」へ再投資する方針をとっています。」 — 政策保有株式の売却や管理処分信託導入など、資本配分を成長戦略へ再投資する方針。 - 「監査等委員会設置会社への移行計画（2027年定時株主総会終結時点）を公表。」 — 監査等委員会設置会社への移行計画（2027年定時株主総会終結時点）の公表。 - 「配当性向35%を目標としており、年8円以上の累進配当を継続。2026年3月期末配当を44円へ引き上げたいと公表。」 — 配当性向35%目標、年8円以上の累進配当、2026年3月期末配当44円への増配方針。 - 「連結有利子負債は3,975,920百万円（前期比+83,995百万円）。デットエクイティレシオは1.6、長期比率は94%、固定金利比率は81%（2026年3月末時点）。借入の長期化・固定金利化を進め、資金調達の安定化を図っています。」 — 借入の長期化・固定金利化による資金調達の安定化（有利子負債・金利構成など）。 - 「配当性向35%を目標としており、2026年3月期の期末配当を従来計画よりも増配。2026年3月期末の配当額は44円（1株当たり）、」 — 配当性向35%目標の継続と、2026年3月期末配当を増配（44円）。 - 「2025年4月には執行役員制度をグループ主要会社にも導入。」 — 執行役員制度をグループ主要会社にも導入。 - 「借入の長期化・固定金利化を進め、資金調達の安定化を図っています。」 — 借入の長期化・固定金利化を進め、資金調達の安定化を図る方針。 - 「設備の状況の表示変更 リース会計基準の適用予定日等に関する記載あり。2028年3月期の期首適用予定。」 — リース会計基準の適用予定日（2028年3月期の期首）などの会計関連記載。 ### 事業・商品・組織再編（ブランド/建替・分社、ハウジング、設備投資計画） - 「分譲宅地＋注文住宅の新ブランド「シティガーデン」の発表・展開」 — 分譲宅地＋注文住宅の新ブランド「シティガーデン」の発表・展開。 - 「完成工事事業を新会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ吸収分割で承継。」 — 完成工事事業を新会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ吸収分割で承継。 - 「ハウジング事業：住友不動産ハウジング株式会社は建替えの新システムである「新築そっくりさん」事業および新築戸建住宅の建設請負を行います。」 — ハウジング事業（住友不動産ハウジング株式会社）が新築そっくりさん事業・注文住宅の建設請負を行うこと。 - 「ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準として採用（設計100%）、注文住宅はZEH基準を超えた高断熱・省エネ仕様を標準化。」 — ZEH-M Orientedを分譲マンション設計標準として採用し、注文住宅はZEH基準超の高断熱・省エネ仕様に標準化。 - 「その他の事業：フィットネスクラブ運営（住友不動産エスフォルタ株式会社）、飲食業（泉レストラン株式会社）、保険代理店業（泉保険サービス株式会社）、ゴルフ場運営（泉カントリー倶楽部株式会社）等を含みます。」 — その他の事業（フィットネスクラブ、飲食、保険代理店、ゴルフ場運営等）。 - 「完成工事事業を新会社（住友不動産ハウジング株式会社）へ吸収分割で承継。新体制化により、事業統合の深化・人材戦略の拡充・陣容の拡大を図る。分社化の目的は「売上5割増・3,000億円達成」を視野に入れた事業統合と、共通の施工体制・人材戦略の推進。」 — 完成工事事業の新会社（住友不動産ハウジング）への吸収分割承継と、事業統合・施工体制/人材戦略の強化（売上目標等の目的）。 - 「不動産販売事業：マンション、戸建住宅、宅地等の開発分譲。分譲後の管理業務を行う「住友不動産建物サービス株式会社」が関連します。」 — 不動産販売事業（マンション・戸建住宅・宅地等の分譲）と、分譲後の管理を行う関連会社。 - 「ステップ事業：不動産売買の仲介・販売代理、賃貸仲介を行う「住友不動産ステップ株式会社」が含まれます。」 — ステップ事業（不動産売買の仲介・販売代理・賃貸仲介）。 - 「ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準として採用」 — ZEH-M Orientedを分譲マンションの設計標準として採用すること。 - 「2024年12月には勤続功労株式報酬制度を新設し、グループ従業員約1.4万人のうち約1万人が対象。」 — 勤続功労株式報酬制度の新設・拡充（キャリア職中心の報酬制度等と並ぶ人的資本施策）。 - 「竣工・完成済み物件として「住友芝公園ビル」等が挙げられています。」 — 竣工・完成済み物件として「住友芝公園ビル」等が挙げられていること。 - 「本報告書の対象企業は、住友不動産グループの総合不動産会社であり、連結子会社49社を含む企業集団として構成されています。主な事業は不動産賃貸事業、不動産販売事業、ハウジング事業、ステップ事業、その他の事業（フィットネスクラブ運営、飲食、保険代理店業、ゴルフ場運営等）を含みます。」 — 住友不動産グループの事業概要（主要事業と連結子会社を含む企業集団の構成）。 - 「竣工済みの主な物件名例：泉ガーデンタワー、六本木セントラルタワー、東京三田ガーデンタワー、汐留浜離宮ビル、他多数。」 — 竣工済みの主な物件名例（泉ガーデンタワー、六本木セントラルタワー等）。 - 「キャリア職中心の給与体系・報酬制度、育児支援制度の拡充などを推進。」 — キャリア職中心の給与・報酬制度、育児支援制度の拡充など人的資本関連施策。