# 東京建物（8804） 2023年12月期 決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8804/disclosure/20240213533529
種別: 決算説明資料
開示日: 2024-02-13
Komoriの読み（0-100）: 69
企業ページ: https://komori.app/company/8804

## 何が変わったか

2023年12月期は、投資家向け物件売却の増加や仲介・駐車場収益の拡大により増収増益となった。2024年12月期も、分譲マンションの売上・粗利益の増加などで増収増益を見込んでいる。

## 会社が挙げた理由

2023年12月期は、ビル・住宅・アセットサービスの各セグメントで投資家向け物件売却の売上・粗利益が増加したほか、仲介・駐車場の収益が拡大した。2024年12月期は、分譲マンションの売上・粗利益の増加などを見込んでいる。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2023年12月期
- 売上高: {"value":3759,"unit":"億円","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 営業利益: {"value":705,"unit":"億円","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 経常利益: {"value":694,"unit":"億円","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 純利益: {"value":450,"unit":"億円","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"2024年12月期":{"営業収益":{"value":4950,"unit":"億円"},"営業利益":{"value":750,"unit":"億円"},"経常利益":{"value":670,"unit":"億円"},"税引前利益":{"value":690,"unit":"億円"},"親会社株主に帰属する当期純利益":{"value":480,"unit":"億円"},"事業利益":{"value":770,"unit":"億円"},"営業活動によるキャッシュフロー":{"value":200,"unit":"億円"},"投資活動によるキャッシュフロー":{"value":-1700,"unit":"億円"},"財務活動によるキャッシュフロー":{"value":1000,"unit":"億円"}}}
- 通期予想に対する進捗率: {"2023年12月期":{"営業収益":"100%","営業利益":"104%","持分法投資損益":"87%","事業利益":"103%","経常利益":"101%","税引前利益":"101%","親会社株主に帰属する当期純利益":"100%","セグメント別":{"ビル営業収益":"100%","住宅営業収益":"101%","アセットサービス営業収益":"101%","その他営業収益":"99%","ビル事業利益":"100%","住宅事業利益":"106%","アセットサービス事業利益":"108%","その他事業利益":"89%"}}}
- 計画に対する自己評価: not_disclosed
- セグメント別実績: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: not_disclosed
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: not_disclosed
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"事業利益":{"value":750,"unit":"億円","目標年度":"2024年12月期"},"グロス投資額":{"value":14000,"unit":"億円","目標年度":"2020～2024年度"},"回収額":{"value":9000,"unit":"億円","目標年度":"2020～2024年度"},"ネット投資額":{"value":5000,"unit":"億円","目標年度":"2020～2024年度"}}
- 財務目標: {"自己資本比率":{"実績":26.1,"単位":"%"},"DEレシオ":{"実績":2.2,"単位":"倍"},"ネットDEレシオ":{"実績":1.9,"単位":"倍"},"有利子負債／EBITDA倍率":{"実績":10.9,"単位":"倍"},"ROE":{"実績":9.6,"単位":"%","中計策定時の想定":"8～10%"},"ROA":{"実績":4.1,"単位":"%","中計策定時の想定":"4%程度"}}
- 年間配当: {"2023年12月期":{"年間":{"value":73,"unit":"円／株"},"中間":{"value":36,"unit":"円／株"},"期末":{"value":37,"unit":"円／株"}},"2024年12月期":{"年間":{"value":79,"unit":"円／株"},"中間":{"value":37,"unit":"円／株"},"期末":{"value":42,"unit":"円／株"}}}
- 配当性向: {"2023年12月期":33.8,"2024年12月期":34.4,"単位":"%","方針":"中期経営計画期間では連結配当性向30%以上を基本"}
- 自己株式取得: 事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: {"八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料相場":{"value":36574,"unit":"円／坪"},"丸の内・大手町の大規模オフィス賃料相場":{"value":40175,"unit":"円／坪"},"八重洲・日本橋・京橋の路線価":{"value":18800,"unit":"千円／㎡"},"丸の内・大手町の路線価":{"value":25180,"unit":"千円／㎡"}}
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 米ワシントンD.C.近郊で大型賃貸用集合住宅を共同開発、物流施設と自己託送制度を活用したカーボンニュートラルの取り組み、八重洲・日本橋・京橋エリアでスタートアップ等と連携するイノベーション・エコシステムの形成、東京都のTOKYO SUTEAM協定事業者としてスタートアップ支援を推進

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「営業利益の達成率104%、事業利益103%、ビル営業収益100%、住宅事業利益106%など。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「資料の対象は「2023年12月期」で、損益計算書も2022/12・2023/12の通期実績を記載している。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: あり（原文: 「「営業収益は7期連続で過去最高を更新」。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: なし（原文: 「損益計算書に「2023/11公表 2023/12 通期予想」「達成率」の表記がある。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「「投資家向け物件売却+88」「投資家向け物件売却+19」などの記載。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 数量・需要（原文: 「「投資家向け物件売却の売上・粗利益の増加、仲介・駐車場の収益拡大等により、増収増益」。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「「事業利益のセグメント別内訳」および「セグメント別概況」に各セグメントの営業収益・利益を掲載。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「ビル賃貸における費用の増加等により、増収減益」「支払利息60億円から72億円、増減11億円」。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「ビル事業利益は412億円から401億円へ減少し、主な要因として「投資家向け物件売却+19」が示されている。また、営業外費用は「為替差損の計上、支払利息の増加等」とされている。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「建築費は上昇傾向が継続」「金利は上昇傾向」と記載。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「建築費や金利の動向等、収益性に影響を及ぼす事象に注視が必要」。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「2024年12月期は中計の利益目標である事業利益750億円の達成を目指す」「2020-2023実績・2024計画」の表。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「米ワシントンD.C.近郊で大型賃貸用集合住宅を共同開発」「TOKYO SUTEAMの協定事業者に採択」。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「「保有オフィスビル41棟」「平均賃料28,227円／坪」「稼働率95.8%」「ランドバンク約7,600戸」など。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「「営業収益は7期連続で過去最高を更新」「親会社株主に帰属する当期純利益は8期連続で増益」「EPS229.77円」。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: なし（原文: 「保有オフィスビルについて「平均賃料28,227円／坪、稼働率95.8%」と記載されている。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料相場36,574円／坪、丸の内・大手町40,175円／坪。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「配当性向は33.8％」「2024年12月期は年間配当79円（配当性向34.4％）」「連結配当性向30％以上の配当を基本」。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します」。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「ROE9.6%、ROA4.1%、自己資本比率26.1%、DEレシオ2.2倍。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「「グロス投資額4,400億円の投資を予定」。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2023年12月期 決算説明資料」で、目次に「決算サマリー」「通期業績予想」「セグメント別概況」を掲載。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「目次に「ESG関連の取り組み」「長期ビジョン・中期経営計画の概要」「企業価値向上に向けた取り組み」を掲載。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「資料中に「差し控えたい」「未定」などの表現は確認できない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「増収増益となる見通し」「年間配当79円…を想定」「投資を予定」。」）