# 東京建物（8804） 2023年12月期第3四半期 決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8804/disclosure/20231109584011
種別: 決算説明資料
開示日: 2023-11-09
Komoriの読み（0-100）: 75
企業ページ: https://komori.app/company/8804

## 何が変わったか

第3四半期累計は、投資家向け物件売却の減少などで減収減益となった。一方、ビル賃貸・分譲マンション・アセットサービス事業の好調を受けて売却対象物件を見直し、営業収益を引き下げる一方で各利益項目と年間配当予想を引き上げた。

## 会社が挙げた理由

第3四半期累計は、投資家向け物件売却の売上・粗利益が減少したことなどにより減収減益となった。通期予想の修正は、ビル賃貸、分譲マンションの販売、アセットサービス事業における投資家向け物件売却等が好調に推移したことを踏まえ、売却対象物件を見直したため。営業外費用については支払利息の増加等を挙げている。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2023年12月期 第3四半期
- 売上高: {"value":2381,"unit":"億円","yoy_pct":-11.3}
- 営業利益: {"value":430,"unit":"億円","yoy_pct":-21.7}
- 経常利益: {"value":438,"unit":"億円","yoy_pct":-22.6}
- 純利益: {"value":290,"unit":"億円","yoy_pct":-26.2}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"営業収益":{"value":3750,"unit":"億円"},"営業利益":{"value":675,"unit":"億円"},"経常利益":{"value":685,"unit":"億円"},"税引前利益":{"value":675,"unit":"億円"},"親会社株主に帰属する当期純利益":{"value":450,"unit":"億円"},"事業利益":{"value":720,"unit":"億円"},"年間配当":{"value":73,"unit":"円/株"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"営業収益":"64%","営業利益":"64%","経常利益":"64%","税引前利益":"65%","親会社株主に帰属する四半期純利益":"65%","事業利益":"65%","持分法投資損益":"76%","ビル営業収益":"59%","住宅営業収益":"66%","アセットサービス営業収益":"64%","その他営業収益":"78%","ビル事業利益":"62%","住宅事業利益":"68%","アセットサービス事業利益":"60%","その他事業利益":"102%","消去・全社":"76%"}
- 計画に対する自己評価: not_disclosed
- セグメント別実績: {"ビル":{"営業収益":{"value":920,"unit":"億円","yoy_pct":-19.8},"事業利益":{"value":248,"unit":"億円","yoy_pct":-26.4}},"住宅":{"営業収益":{"value":881,"unit":"億円","yoy_pct":-11.5},"事業利益":{"value":173,"unit":"億円","yoy_pct":-17.2}},"アセットサービス":{"営業収益":{"value":402,"unit":"億円","yoy_pct":8.6},"事業利益":{"value":72,"unit":"億円","yoy_pct":31.5}},"その他":{"営業収益":{"value":178,"unit":"億円","yoy_pct":4.7},"事業利益":{"value":50,"unit":"億円","yoy_pct":2}}}
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: not_disclosed
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: [object Object]、[object Object]、[object Object]
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"事業利益":{"value":750,"unit":"億円","目標年度":"2024年12月期"},"期間":"2020～2024年度"}
- 財務目標: {"自己資本比率":{"実績":"25.7%"},"DEレシオ":{"実績":"2.2倍"},"ネットDEレシオ":{"実績":"2.1倍"}}
- 年間配当: {"1株当たり年間配当":{"value":73,"unit":"円"},"中間・期末内訳":{"中間":{"value":36,"unit":"円"},"期末":{"value":37,"unit":"円"}}}
- 配当性向: {"配当性向":"33.9%","総還元性向":"not_disclosed"}
- 自己株式取得: 自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討すると記載
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: {"八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料":{"value":35000,"unit":"円/坪"},"丸の内・大手町の大規模オフィス賃料":{"value":39503,"unit":"円/坪"},"八重洲・日本橋・京橋の路線価":{"value":18800,"unit":"千円/㎡"},"丸の内・大手町の路線価":{"value":25180,"unit":"千円/㎡"}}
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 東京都のTOKYO SUTEAM協定事業者に採択、イノベーション・エコシステム強化プロジェクト『SYNK』を始動、八重洲・日本橋・京橋エリアでスタートアップ誘致・支援を推進

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「営業収益の進捗率はビル59%、住宅66%、アセットサービス64%、その他78%。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「表の実績欄は「2022/12 3Q実績」「2023/12 3Q実績」と記載されている。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「決算サマリー等に「過去最高」との記載はない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「通期業績予想を修正」「2023/2公表」と「2023/11公表 修正通期予想」を比較している。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「ビル賃貸の「新規+1、通期+10、売却・建替え等▲26、既存+18」などが記載されている。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「「投資家向け物件売却の売上・粗利益が減少」「売却対象物件の見直しを実施」と記載されている。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「ビル、住宅、アセットサービス、その他について営業収益と事業利益を掲載している。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「営業外費用の主な増減要因として「支払利息の増加等」、支払利息は45億円から52億円と記載されている。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「営業収益は前年同期比▲302億円、ビル事業の投資家向け物件売却は「▲62億円」と記載されている。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 複数の前提を数値で開示（原文: 「「建築費は上昇傾向が継続」「通期業績予想に電気料の上昇トレンドを反映」「金利は上昇傾向」と記載されている。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「建築費、エネルギーコスト、金利への注意を記載しているが、リスク額の記載はない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「営業収益64%、営業利益64%、事業利益65%、セグメント別にも進捗率を掲載している。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「2024年12月期の事業利益目標750億円」に対し、2023年12月期修正予想は720億円。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「TOKYO SUTEAMの協定事業者に採択」「プロジェクト『SYNK』を始動」と記載されている。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「保有オフィスビル41棟、平均賃料28,023円/坪、稼働率95.8%、販売用不動産5,123億円、ランドバンク約8,500戸など。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 強弱が混在（原文: 「販売用不動産残高は前期末比+974億円、総投資額は2022年末比+600億円。稼働率は2023年6月末96.6%から9月末95.8%。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: なし（原文: 「平均賃料と稼働率の記載はあるが、量と単価を組み合わせた事業指標の分解はない。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料35,000円/坪、丸の内・大手町39,503円/坪。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「年間配当73円、配当性向33.9%、中期経営計画期間では「連結配当性向30％以上の配当を基本」と記載されている。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します」。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「自己資本比率25.7%、DEレシオ2.2倍、ネットDEレシオ2.1倍。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「投資家向け物件の総投資額約5,600億円、再開発プロジェクトの想定投資額2,300億円程度・3,300億円程度。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2023年12月期第3四半期 決算説明資料」で、決算サマリー、損益計算書、セグメント別概況などで構成されている。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「目次に「長期ビジョン・中期経営計画の概要」「東京建物グループのマテリアリティ」「企業価値向上に向けた取り組み」などがある。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」などの記載はない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「増収減益となる見通し」「増加する見通し」「想定の範囲で推移」と記載されている。」）