# 東京建物（8804） 2023年12月期第1四半期 決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8804/disclosure/20230511565100
種別: 決算説明資料
開示日: 2023-05-11
Komoriの読み（0-100）: 67
企業ページ: https://komori.app/company/8804

## 何が変わったか

2023年12月期第1四半期は、投資家向け物件売却の減少で減収となった一方、分譲マンションの増加などにより営業利益・事業利益は増益となった。通期予想は本決算発表時から据え置かれている。

## 会社が挙げた理由

投資家向け物件売却の売上・粗利益が減少した一方、分譲マンションの売上・粗利益が増加したこと等による。住宅事業ではマンション分譲の計上戸数548戸、戸当たり単価9,777万円、粗利益率37.2％が示されている。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2023年12月期 第1四半期
- 売上高: {"value":1183,"unit":"億円","yoy_pct":-2.6}
- 営業利益: {"value":272,"unit":"億円","yoy_pct":6.7}
- 経常利益: {"value":274,"unit":"億円","yoy_pct":9.2}
- 純利益: {"value":177,"unit":"億円（親会社株主に帰属する四半期純利益）","yoy_pct":2.9}
- 売上総利益率: 連結はnot_disclosed。住宅・マンション分譲の粗利益率37.2％（前年同期比の増減ポイントはnot_disclosed）
- 営業利益率: 連結営業利益率はnot_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: 営業収益1,183億円、営業利益272億円、事業利益281億円、経常利益274億円、親会社株主に帰属する四半期純利益177億円。セグメント営業収益はビル344億円、住宅638億円、アセットサービス142億円、その他58億円。
- 通期業績予想: 営業収益4,130億円、営業利益660億円、事業利益710億円、経常利益670億円、税引前利益660億円、親会社株主に帰属する当期純利益445億円。セグメント営業収益はビル1,980億円、住宅1,350億円、アセットサービス560億円、その他240億円。
- 通期予想に対する進捗率: 営業収益29％、営業利益41％、事業利益40％、経常利益41％、税引前利益42％、親会社株主に帰属する四半期純利益40％。セグメント営業収益はビル17％、住宅47％、アセットサービス25％、その他24％。セグメント事業利益はビル23％、住宅78％、アセットサービス21％、その他21％。
- 計画に対する自己評価: not_disclosed
- セグメント別実績: ビル：営業収益344億円（前年同期比▲232億円）、事業利益101億円（同▲69億円）。住宅：営業収益638億円（同＋204億円）、事業利益178億円（同＋101億円）。アセットサービス：営業収益142億円（同▲15億円）、事業利益16億円（同▲15億円）。その他：営業収益58億円（同＋10億円）、事業利益12億円（同＋12億円）。
- 増減要因の内訳: 営業収益：ビル▲232億円、住宅＋204億円、アセットサービス▲15億円、その他＋10億円。営業利益：＋17億円。事業利益：＋27億円。ビル事業の投資家向け物件売却による営業利益影響▲62億円、住宅事業同▲30億円。
- 主要KPI: 保有オフィスビル41棟、保有オフィスビル面積493,517㎡、ビル事業賃貸面積合計983,086㎡、平均賃料31,087円/坪、稼働率95.8％、マンション計上戸数548戸、マンション竣工在庫156戸、契約進捗率80％、投資家向け売却用物件の総投資額約5,000億円、分譲マンションのランドバンク約8,000戸。
- 単価と数量の指標: マンション計上戸数548戸、戸当たり単価9,777万円、粗利益率37.2％。通期予定は計上戸数1,060戸、戸当たり単価7,830万円、粗利益率31％。
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: 建築費は上昇傾向、電気料の上昇トレンドを通期業績予想に反映。金利は上昇傾向だが影響は軽微と記載。数値による前提はnot_disclosed。
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: 2024年12月期の事業利益目標750億円。2023年12月期事業利益予想は710億円。
- 財務目標: 自己資本比率25.3％、DEレシオ2.2倍、ネットDEレシオ1.8倍（2023年3月末）。目標値はnot_disclosed。
- 年間配当: 2023年12月期年間配当72円（中間36円、期末36円を想定）。
- 配当性向: 33.8％。中期経営計画期間は連結配当性向30％以上を基本とする。総還元性向の2023年12月期予想はnot_disclosed。
- 自己株式取得: 自己株式の取得は事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討すると記載。取得枠・株数・期間はnot_disclosed。
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: 大規模オフィス賃料相場は八重洲・日本橋・京橋35,000円/坪、丸の内・大手町39,503円/坪。路線価は八重洲・日本橋・京橋18,640千円/㎡、丸の内・大手町25,180千円/㎡。市場シェアはnot_disclosed。
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 保有不動産の消費電力を2030年度までに100％再生可能エネルギー化する目標への前倒し、タイ・バンコクでのオフィスビル開発事業への参画、東京建物キッズ株式譲渡と業務提携、物流施設3件の新規プロジェクト取得、八重洲・日本橋・京橋エリア等の再開発推進。

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「「営業収益」29％、「ビル」17％、「住宅」47％、「営業利益」41％。住宅事業の「営業利益」進捗率78％。」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 記載なし（原文: 「通期予想について「本決算発表時より更新無し」と記載。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: あり（原文: 「損益計算書に「2022/12 1Q実績」「2023/12 1Q実績」として営業収益1,183億円、営業利益272億円等を記載。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「「減収増益」「好調な水準を維持」などの記載はあるが、「過去最高」の記載はない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: なし（原文: 「「2023年12月期 通期業績予想（本決算発表時より更新無し）」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「ビルの投資家向け物件売却は営業収益「▲236」、営業利益「▲62」、住宅のマンション分譲は営業収益「＋303」と記載。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「「投資家向け物件売却の売上・粗利益が減少したものの、分譲マンションの売上・粗利益が増加したこと等により、減収増益」。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「ビル、住宅、アセットサービス、その他について営業収益および事業利益の1Q実績を掲載。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: なし（原文: 「損益計算書には営業収益、営業利益等はあるが、販管費の内訳表はない。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「ビル事業の不動産売上は投資家向け物件売却により「▲236億円」、営業利益は同要因により「▲62億円」。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「建築費は上昇傾向が継続」「通期業績予想に電気料の上昇トレンドを反映」「金利は上昇傾向だが、影響は軽微」。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「収益性に影響を及ぼす事象に注視が必要」と記載。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「営業収益29％、営業利益41％、住宅事業営業利益78％などの進捗率を記載。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「2024年12月期の事業利益目標750億円」、2023年12月期「事業利益710億円」。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「2030年度までに100％再生可能エネルギー化」「タイ・バンコク初 オフィスビル開発事業に参画」「業務提携契約締結」。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「平均賃料、稼働率、棟数、賃貸面積、計上戸数、戸当たり単価、竣工在庫、契約進捗率、ランドバンク等を掲載。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 強弱が混在（原文: 「平均賃料は2022年12月の30,836円/坪から2023年3月末31,087円/坪。契約進捗率は2022年1Q末84％から2023年1Q末80％。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「計上戸数：548戸、戸当たり単価：9,777万円」。」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: なし（原文: 「本文中に従業員数・採用計画の記載なし。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料相場35,000円/坪、丸の内・大手町39,503円/坪。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「年間配当72円（配当性向33.8％）」「連結配当性向30％以上の配当を基本」。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します」。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「2023年3月末の自己資本比率25.3％、DEレシオ2.2倍、ネットDEレシオ1.8倍。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「「想定投資額2,300億円程度」「想定投資額3,300億円程度」。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2023年12月期第1四半期 決算説明資料」で、決算サマリー、損益計算書、セグメント別概況等で構成。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「目次に決算サマリー・損益計算書・セグメント別概況がある一方、「長期ビジョン・中期経営計画の概要」「ESG関連の取り組み」等も掲載。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」等の記載なし。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「増収増益となる見通し」「年間配当72円…を想定」「2024年12月期の事業利益目標750億円」。」）