# 東京建物（8804） 2022年12月期第2四半期　決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8804/disclosure/20220810517464
種別: 決算説明資料
開示日: 2022-08-10
Komoriの読み（0-100）: 64
企業ページ: https://komori.app/company/8804

## 何が変わったか

2022年12月期第2四半期累計は、分譲マンションと投資家向け物件の売却、ビル賃貸の堅調さ、海外事業の持分法投資利益などにより増収増益となった。通期予想は、営業収益を50億円下方修正する一方、営業利益を15億円、親会社株主に帰属する当期純利益を15億円上方修正し、年間配当予想も59円から62円へ引き上げた。

## 会社が挙げた理由

第2四半期累計の増収増益は、分譲マンションおよび投資家向け物件売却による売上・粗利益の増加、ビル賃貸の堅調な推移、海外事業における持分法投資利益の計上などによるもの。通期予想の修正は、分譲マンション販売の好調、投資家向け物件売却の堅調な推移、ファンド事業の収益増加などを踏まえたもの。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2022年12月期 第2四半期
- 売上高: {"value":2150,"unit":"億円","yoy_pct":32.2}
- 営業利益: {"value":482,"unit":"億円","yoy_pct":59.1}
- 経常利益: {"value":501,"unit":"億円","yoy_pct":78.3}
- 純利益: {"value":353,"unit":"億円","yoy_pct":75.1}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"営業収益":{"value":3550,"unit":"億円"},"営業利益":{"value":615,"unit":"億円"},"事業利益":{"value":645,"unit":"億円"},"経常利益":{"value":615,"unit":"億円"},"税引前利益":{"value":615,"unit":"億円"},"親会社株主に帰属する当期純利益":{"value":415,"unit":"億円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"営業収益":"61%","営業利益":"78%","持分法投資損益":"99%","事業利益":"79%","経常利益":"82%","税引前利益":"82%","親会社株主に帰属する四半期純利益":"85%","セグメント別":{"ビル営業収益":"59%","住宅営業収益":"68%","アセットサービス営業収益":"52%","その他営業収益":"49%","ビル事業利益":"65%","住宅事業利益":"93%","アセットサービス事業利益":"63%","その他事業利益":"101%"}}
- 計画に対する自己評価: not_disclosed
- セグメント別実績: {"ビル":{"売上":{"value":868,"unit":"億円","yoy_pct":45},"事業利益":{"value":263,"unit":"億円","yoy_pct":39.4}},"住宅":{"売上":{"value":896,"unit":"億円","yoy_pct":24.5},"事業利益":{"value":212,"unit":"億円","yoy_pct":54.7}},"アセットサービス":{"売上":{"value":276,"unit":"億円","yoy_pct":30.8},"事業利益":{"value":44,"unit":"億円","yoy_pct":152.9}},"その他":{"売上":{"value":109,"unit":"億円","yoy_pct":13.5},"事業利益":{"value":40,"unit":"億円","yoy_pct":1233.3}}}
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: not_disclosed
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: not_disclosed
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"事業利益":{"value":750,"unit":"億円","目標年度":"2024年12月期"},"当期純利益":{"value":450,"unit":"億円","目標年度":"2024年12月期"}}
- 財務目標: {"DEレシオ":{"目標値":"2.4倍程度","目標年度":"2024年12月期"},"有利子負債/EBITDA倍率":{"目標値":"12倍程度","目標年度":"2024年12月期"},"実績":{"自己資本比率":"26.9%","DEレシオ":"2.1倍","ROE":"not_disclosed"}}
- 年間配当: {"年間":{"value":62,"unit":"円/株"},"中間":{"value":29,"unit":"円/株"},"期末":{"value":33,"unit":"円/株"}}
- 配当性向: {"value":31.2,"unit":"%","総還元性向":"not_disclosed"}
- 自己株式取得: not_disclosed
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 八重洲・日本橋・京橋エリアでのイノベーション・エコシステム形成、東京駅前八重洲一丁目東地区、八重洲一丁目北地区、京橋三丁目東地区、渋谷二丁目西地区の再開発推進、働き方・住まい方の多様化に対応する新しい商品企画、建築費上昇を踏まえたコストマネジメントと投資価値判断

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「営業収益の進捗率はビル59%、住宅68%、アセットサービス52%、その他49%。事業利益の進捗率はビル65%、住宅93%、アセットサービス63%、その他101%。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「表題および数値欄は「2022年12月期第2四半期」「2Q実績」となっている。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「決算サマリーには「増収増益」と記載されているが、「過去最高」の記載はない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「通期業績予想を修正」「営業収益が減少するものの、各利益項目は増加する見通し」「年間配当予想59円から3円増額となる62円に修正」。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「ビル事業で「新規+0、通期+9、売却・建替え等▲10、既存+17」、投資家向け物件売却で「+244」などが記載されている。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 数量・需要（原文: 「「分譲マンションおよび投資家向け物件売却による売上・粗利益の増加」「分譲マンションの販売が好調」。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「ビル、住宅、アセットサービス、その他について、営業収益と事業利益の2Q実績が記載されている。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: なし（原文: 「損益計算書には営業外費用や支払利息はあるが、売上原価・販管費の内訳表はない。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「営業収益の通期予想は3,600億円から3,550億円へ▲50億円。「投資家向け物件売却の対象物件見直し等により、減少」と説明されている。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「建築費やエネルギーコストの上昇」「金利は上昇傾向」「空室率は引き続き悪化傾向」と記載されている。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「建築費・エネルギーコスト上昇やコロナ再拡大による影響について「軽微の見通し」などと記載されているが、金額はない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「「通期では、オフィスビル賃貸は引き続き堅調に推移すると見込まれるものの」と記載されている。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「2024年12月期の事業利益目標750億円」と記載され、2022年12月期予想は事業利益645億円、当期純利益415億円、2024年予想は450億円と示されている。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「八日京エリア内に有望なスタートアップを誘致」「京橋三丁目東地区市街地再開発事業」「新しい商品企画を推進」。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「平均賃料30,896円/坪、稼働率97.1%、保有オフィスビル45棟、ランドバンク約8,700戸など。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「「販売用不動産残高は2021年末より241億円増加」「総投資額ベースでは約150億円増加」「ランドバンクを順調に積み増し」。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: なし（原文: 「「平均賃料は30,896円/坪、稼働率は97.1%」と記載されている。」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: なし（原文: 「本文中に従業員数・採用に関する数値の記載はない。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「大規模オフィス賃料相場は八重洲・日本橋・京橋34,375円/坪、丸の内・大手町39,632円/坪。路線価も比較されている。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「中期経営計画期間（2020～2024年度）では連結配当性向30％以上の配当を基本」。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します」。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「2024年12月期のDEレシオ「2.4倍程度」、有利子負債/EBITDA倍率「12倍程度」。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「進行中の再開発プロジェクトについて「想定投資額2,300億円程度」「3,300億円程度」、投資活動によるキャッシュフロー通期予想は▲500億円。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2022年12月期第2四半期 決算説明資料」で、目次に決算サマリー、損益計算書、セグメント別概況などがある。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「目次に「ESG関連の取り組み」「長期ビジョン・中期経営計画の概要」「事業データ」などがある。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」などの記載はない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「増収増益」と断定する一方、「減収減益となる見通し」「影響が継続することが見込まれる」「低下する可能性がある」と記載されている。」）