# 東京建物（8804） 2021年12月期　決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8804/disclosure/20220214590110
種別: 決算説明資料
開示日: 2022-02-14
Komoriの読み（0-100）: 68
企業ページ: https://komori.app/company/8804

## 何が変わったか

2021年12月期は、分譲マンションの売上・粗利益と投資家向け物件売却の粗利益が増え、営業収益と営業利益が増加した。一方、海外事業の持分法投資損失により事業利益と経常利益は減少したが、特別利益の増加で純利益は増加した。

## 会社が挙げた理由

分譲マンションの売上・粗利益や投資家向け物件売却の粗利益が増加した一方、海外事業で持分法による投資損失111億円を計上した。純利益は投資有価証券売却益や海外事業にかかる出資金売却益・清算益など、特別利益の増加等により増加した。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2021年12月期
- 売上高: {"value":3404,"unit":"億円","yoy_pct":1.6}
- 営業利益: {"value":587,"unit":"億円","yoy_pct":18.3}
- 経常利益: {"value":462,"unit":"億円","yoy_pct":-1.7}
- 純利益: {"value":349,"unit":"億円","yoy_pct":10.1}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"営業収益":{"value":3600,"unit":"億円"},"営業利益":{"value":600,"unit":"億円"},"事業利益":{"value":630,"unit":"億円"},"経常利益":{"value":600,"unit":"億円"},"税引前利益":{"value":600,"unit":"億円"},"親会社株主に帰属する当期純利益":{"value":400,"unit":"億円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"営業収益":"96%","営業利益":"109%","事業利益":"91%","経常利益":"96%","親会社株主に帰属する当期純利益":"106%","セグメント別":{"ビル営業収益":"93%","住宅営業収益":"100%","アセットサービス営業収益":"93%","その他営業収益":"98%","ビル営業利益":"99%","住宅事業利益":"110%","アセットサービス事業利益":"144%"}}
- 計画に対する自己評価: mixed
- セグメント別実績: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: not_disclosed
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"期間":"2020～2024年","グロス投資額":{"value":14000,"unit":"億円"},"ネット投資額":{"value":5000,"unit":"億円"},"2024年12月期事業利益":{"value":750,"unit":"億円"},"2024年12月期営業利益":{"value":700,"unit":"億円"},"2024年12月期当期純利益":{"value":450,"unit":"億円"},"2021年投資実績":{"value":1288,"unit":"億円（グロス投資額）"},"新規投資確定済み":"想定額の約45%"}
- 財務目標: {"DEレシオ":{"2021年12月末実績":2.3,"unit":"倍","2024年目標":"2.4倍程度"},"有利子負債/EBITDA倍率":{"2021年12月末実績":13.3,"unit":"倍","2024年目標":"12倍程度"},"ROE":{"2021年12月期実績":8.7,"unit":"%"},"自己資本比率":{"2021年12月末実績":25.3,"unit":"%"}}
- 年間配当: {"2021年12月期":{"年間":51,"unit":"円/株","中間":"24.0円/株","期末":"27.0円/株"},"2022年12月期予想":{"年間":59,"unit":"円/株","中間":"29.0円/株","期末":"30.0円/株"}}
- 配当性向: {"2021年12月期":30.5,"2022年12月期予想":30.8,"unit":"%","方針":"2020～2024年度は連結配当性向30%以上を基本"}
- 自己株式取得: 自己株式取得は事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討すると記載。取得枠・株数・期間はnot_disclosed
- 設備投資額: {"value":211,"unit":"億円（2021年の投資計画内訳・その他）"}
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: {"八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料相場":"34,375円/坪","丸の内・大手町の大規模オフィス賃料相場":"39,632円/坪","八重洲・日本橋・京橋の路線価":"18,800千円/㎡","丸の内・大手町の路線価":"25,520千円/㎡"}
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: セットアップオフィスの展開、Brillia city 西早稲田で在宅勤務・テレワーク対応の商品企画、八日京エリアでのイノベーション・エコシステム形成、都立明治公園のPark-PFI事業、物流施設・中規模オフィス等の新規プロジェクト確保

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「営業収益の達成率はビル93%、住宅100%、アセットサービス93%、その他98%。事業利益は住宅110%、アセットサービス144%。」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「営業利益の達成率109%、純利益106%に対し、営業収益96%、事業利益91%、経常利益96%。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「損益計算書は2020/12実績、2021/12実績、2021/12通期予想の表示。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: あり（原文: 「営業収益は5期連続で過去最高を更新。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: なし（原文: 「1株当たり配当金は期首予想48.0円から51.0円へ増配と記載。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「持分法投資損益は前期比▲110億円、特別利益は前期比＋59億円。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「分譲マンションの売上・粗利益や投資家向け物件売却の粗利益が増加。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「ビル、住宅、アセットサービス、その他について営業収益と事業利益を掲載。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: なし（原文: 「損益表には営業収益、営業利益、営業外収益・費用等が示されているが、販管費の内訳表はない。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「海外事業において持分法による投資損失111億円を計上。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 複数の前提を数値で開示（原文: 「想定売却額740億円、同粗利益180億円、グロス投資額2,900億円を記載。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「ラグジュアリーホテル等は2021年と同程度の影響が残ると想定。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「駐車場事業は今年度後半には概ね例年並みの水準に戻ることを想定。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「5年間グロス投資額14,000億円、2021年実績1,288億円、既存投資の投資実績27%、新規投資18%。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「什器や会議室など内装工事済みで貸し出す「セットアップオフィス」を展開。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「保有オフィスビル47棟、平均賃料30,954円/坪、稼働率96.8%、ランドバンク約7,800戸。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「投資家向け売却物件の総投資額は2020年末比＋450億円、ランドバンクは約7,800戸。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: なし（原文: 「平均賃料30,954円/坪、保有オフィスビル47棟、賃貸面積513,757㎡を記載。」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: なし（原文: 「本文中に従業員数・採用計画の数値記載なし。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「八重洲・日本橋・京橋の大規模オフィス賃料相場34,375円/坪、丸の内・大手町39,632円/坪。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「中期経営計画期間では連結配当性向30%以上の配当を基本とする。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「自己株式の取得は、事業環境や財務状況等を踏まえて実施の是非を検討します。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「2024年12月期のDEレシオは2.4倍程度、有利子負債/EBITDA倍率は12倍程度を目標。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「2022年12月期はグロス投資額2,900億円の投資を予定。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題は「2021年12月期 決算説明資料」。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「目次には決算概要、損益計算書、通期業績予想、セグメント別概況が主要項目として並ぶ。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」などの開示見送り表現は確認できない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「増益となる見通し」「影響が徐々に縮小されることを前提に」「想定売却額」と記載。」）