# 三井不動産（8801） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8801/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-24 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/8801 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YHUO.pdf ## 要点 2026年3月期の有価証券報告書が提出され、連結の売上高・事業利益・親会社株主に帰属する当期純利益が記載されています。特に、グループ長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」において2026年度の定量目標（利益目標等）を1年前倒しで達成した旨や、サステナビリティ関連の方針・KPIが更新されています。 ## 事業 当社グループは、主として不動産の賃貸・分譲・管理・運営等を事業の中心に展開し、海外を含む広範なポートフォリオを有する。賃貸事業（オフィス・商業施設・住宅等の賃貸運用・管理）、分譲事業（業務施設・住宅の分譲・投資家向け分譲等）、マネジメント事業（プロパティマネジメント、仲介・アセットマネジメント等）、施設営業事業（ホテル・リゾート、スポーツ・エンタテインメント等）、その他事業（新築請負・リフォーム等）を複合的に組み合わせ、国内外で展開している。454社の関係会社のうち連結子会社346社、持分法適用関連会社108社を含む。国内外の主要拠点として、表参道Grid Tower、LaLa arena TOKYO-BAY、三井アウトレットパーク木更津、ららぽーと安城、五反田・大崎周辺のオフィスビル群、ホテル・リゾート、スポーツ施設等を運用・開発している。長期戦略として「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後のありたい姿を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」と位置づけ、「三本の道」を通じた成長と「成長・効率・還元」を三位一体で推進する方針を取っている。2025年度決算実績は2026年度予想を上回り、2026年度は事業利益4,451億円、親会社株主に帰属する当期純利益2,786億円を達成、2026年度の定量目標の一部を1年前倒しで達成している。サステナビリティ面ではTCFDの推奨に賛同し、RE100加盟、2019年度比で2030年度40%削減（2019年度比）、2050年度ネットゼロを目標とする。グループは、人材・ESGを戦略のインフラとして位置づけ、脱炭素社会の実現と事業競争力の両立を推進している。 ## 数字 - 設備投資: 2,463億円 - フリーキャッシュフロー: 3,530億円 - 従業員数: 1,981人 ## セグメント - 賃貸 / 売上高 9,366億円 / 営業利益 1,770億円 - 分譲 / 売上高 7,293億円 / 営業利益 1,932億円 - マネジメント / 売上高 5,115億円 / 営業利益 809億円 - 施設営業 / 売上高 2,441億円 / 営業利益 463億円 - その他 / 売上高 2,883億円 / 営業利益 102億円 ## 地域別 - 日本 / 売上高 2.3兆円 - その他 / 売上高 3,189億円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で海外拠点（海外販売子会社）の名称が明示されたため、既存の北米/アジア/欧州拠点エントリに言及を追記し、台湾現地法人拠点を新規追加。 - + 台湾三井不動産拠点 ### 戦略的賭け 提出書類（2026-06-24）により、既存の「＆ INNOVATION 2030」「三本の道（事業戦略）」へ追記を行い、新規に複数の開発投資案件、三井倉庫ホールディングス株式の追加取得、資本コスト・資金調達・流動性の方針、社内公募型事業提案制度を追加した。 - + 表参道Grid Tower - + LaLa arena TOKYO-BAY - + ららぽーと安城 - + 三井アウトレットパーク木更津 - + ららテラス川口 - + ららぽーと北綾瀬 - + ららぽーとTOKYO-BAY北館建替え - + ららぽーと台北南港 - + ホテル・ザ・三井箱根 - + 三井倉庫株追加取得 - + 資本コスト適正化と流動性確保 - + 社内公募型事業提案制度 ### 外部エクスポージャー 本提出書類（提出日2026-06-24）において、既存の地政学リスク、エネルギー・原材料高騰リスク、為替ヘッジ方針とヘッジ手段、法令・税制変更リスクと遵守強化が再言及された。さらに、景気循環・技術代替によるマクロ需要変動、感染症リスクとBCP、自然災害リスクとBCP、脱炭素・環境対策の影響、人口動態の影響が外部エクスポージャーとして新規に明示されたため、該当項目を追加した。 - + 景気循環と技術代替リスク - + 感染症リスクとBCP - + 自然災害リスクとBCP - + 脱炭素・環境対策の影響 - + 人口動態変化の影響 ### 製品 提出書類（2026-06-24）で、主要新規・通期稼働物件および新規投資対象として複数の不動産物件名が新たに具体名で列挙されたため、新規エントリを追加する。同時に既存の「LaLa arena TOKYO-BAY」についても当該物件名が再言及されたため追記する。 - + 表参道Gridタワー - + ららぽーと台北南港 - + ららぽーと安城 - + ららテラス川口 - + 三井アウトレットパーク木更津 - + ららぽーと北綾瀬 - + ららぽーと東京ベイ北館 - + 岡崎ららぽーと - + ホテルザミツイ箱根 - + 三井リンクラボ柏の葉2 ### 技術 本提出書類では研究開発投資の重点分野として「全館空調」「高遮音性住宅」「木造建築の耐震・耐災対策」が明示されたため、新規技術エントリを追加する。既存技術の固有名称に関する新規言及は確認できない。 - + 全館空調技術 - + 高遮音性住宅 - + 木造耐震耐災対策 ### 資本配分 2026年6月24日提出書類に基づき、研究開発投資・総還元性向目標方針・自己株式取得の方針・補助金助成金の受領の記載を既存エントリへ追記しました。あわせて「ららぽーと安城」が通期稼働物件として再言及され成熟度を更新しました。加えて、新規投資案件（複数の商業施設/オフィス/ホテル等）および三井倉庫ホールディングス株式の追加取得、2026年3月期の年間配当、2024年4月の株式分割が新規に登場したため追加しました。 - + ららぽーとTOKYO-BAY新規投資 - + ららぽーとTOKYO-BAY北館建替え1期 - + 表参道Grid Tower - + LaLa arena TOKYO-BAY - + 三井アウトレットパーク木更津 - + ららテラス川口 - + ららぽーと北綾瀬 - + ららぽーと台北南港 - + HOTEL THE MITSUI HAKONE - + 三井倉庫ホールディングス追加取得 - + 2026年3月期年間配当35円/株 - + 2024年4月株式分割1株→3株 ### ケイパビリティ構築 本提出書類で女性活躍推進ロードマップ（Three Pillars・女性活躍KPI）の更新情報（2026年4月時点KPI）が再言及されたほか、三井倉庫ホールディングス株式の追加取得（資本業務提携の一環）が新たに明記されたため、新規エントリを追加した。 - + 三井倉庫株式追加取得 ### 規制ポジショニング 2026-06-24提出書類で、規制対応方針・指名／報酬諮問委員会を含むガバナンスおよびTCFD/RE100/脱炭素目標・D&Iの再言及があった。加えて、ESG推進の組織体制、サプライチェーン人権デューデリジェンス、脱炭素グループ行動計画が新規に明示された。 - + ESG推進委員会と部会運営 - + サプライチェーン人権デューデリジェンス - + 脱炭素グループ行動計画 ## 会社自身の言葉 ### 長期戦略・財務方針（「＆ INNOVATION 2030」「三本の道」「成長・効率・還元」など） - 「「＆ INNOVATION 2030」に基づき、2024年度–2026年度は安定的な増配（累進配当）と自己株式取得を継続。総還元性向は毎期50%以上、配当性向は毎期約35%程度。」 — 「＆ INNOVATION 2030」基づき、2024–2026年度の安定的な増配（累進配当）と自己株式取得の継続、総還元性向等を示す。 - 「長期戦略として「＆ INNOVATION 2030」を策定し、2030年度前後のありたい姿を「産業デベロッパーとして、社会の付加価値の創出に貢献」と位置づけ、「三本の道」を通じた成長と「成長・効率・還元」を三位一体で推進する方針を取っている。」 — 長期戦略「＆ INNOVATION 2030」のありたい姿と、三本の道／成長・効率・還元の方針を示す。 - 「「三本の道」を通じた成長と「成長・効率・還元」を三位一体で推進する方針を取っている。」 — 「三本の道」による成長と「成長・効率・還元」の三位一体推進を明記している。 - 「自己株式の取得・消却: 期中の自己株式取得・消却の実施状況あり（複数回の取得・消却を実施、最終的に2016年～2026年にわたり消却を実施）。」 — 自己株式の取得・消却の実施（取得・消却を複数回実施し消却を継続）を述べる。 - 「財務戦略として「成長・効率・還元」を三位一体で推進。資本コストの適正化、資金調達の多様化、流動性の確保を実施。」 — 財務戦略として「成長・効率・還元」を三位一体で推進し、資本コスト・資金調達・流動性を扱う。 - 「2024年4月には株式分割（普通株式1株を3株に分割）を実施。」 — 2024年4月に株式分割（普通株式1株を3株に分割）を実施したことを示す。 ### ESG・脱炭素／人権・ダイバーシティ（TCFD/RE100/削減目標、女性活躍等） - 「TCFD対応、RE100加盟、温室効果ガス削減目標（2030年度40%、2050年ネットゼロ）、1.5℃目標の認定、脱炭素グループ行動計画の策定、サプライチェーンの人権デューデリジェンスの実施、女性活躍推進、D&I推進、グループの環境方針の遵守等を推進。」 — TCFD対応、RE100加盟、温室効果ガス削減目標、脱炭素行動計画、人権デューデリジェンス、女性活躍推進、D&I等を推進する。 - 「温室効果ガス削減目標（2030年度40%、2050年ネットゼロ）」 — CO2などの温室効果ガス削減目標（2030年度40%、2050年ネットゼロ）を示す。 - 「サプライチェーンの人権デューデリジェンスの実施」 — サプライチェーンにおける人権デューデリジェンスの実施を述べる。 - 「女性活躍推進のKPIとして、2026年4月時点の女性管理職比率11.1%、女性係長相当職の女性比率27.5%、女性採用比率61–62%程度、賃金の男女格差縮小等を掲げる。」 — 女性活躍のKPI（女性管理職比率、女性係長相当職の比率、女性採用比率、賃金格差縮小等）を掲げる。 - 「女性活躍推進、D&I推進」 — 女性活躍推進およびD&I推進の取り組みを示す。 - 「脱炭素グループ行動計画の策定」 — 脱炭素グループ行動計画の策定を示す。 - 「ESG推進は「ESG推進委員会」「ESG推進部会」等の組織体制で実施。」 — ESG推進委員会・ESG推進部会などの体制でESGを推進する。 - 「RE100加盟」 — RE100加盟を明示する。 - 「1.5℃目標の認定」 — 1.5℃目標の認定（SBTイニシアティブ等の文脈）を示す。 ### 事業・投資（新規稼働物件、研究開発、設備投資、対象プロジェクト等） - 「表参道Grid Tower、LaLa arena TOKYO-BAY、ららぽーと安城、三井アウトレットパーク木更津、ららテラス川口、ららぽーと北綾瀬、ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）、岡崎ららぽーと等」 — 複数の主要物件名として、表参道Grid Tower等や商業・アリーナ施設を列挙する。 - 「研究開発投資額: 562百万円。」 — 研究開発投資額（562百万円）を示す。 - 「MITSUI FUDOSAN (ASIA) PTE.LTD.」 — MITSUI FUDOSAN (ASIA) PTE.LTD.（関連拠点／会社名）を示す。 - 「MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.」 — MITSUI FUDOSAN AMERICA, INC.（関連拠点／会社名）を示す。 - 「MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.」 — MITSUI FUDOSAN (U.K.) LTD.（関連拠点／会社名）を示す。 - 「台湾三井不動産股份有限公司」 — 台湾三井不動産股份有限公司（会社名）を示す。 - 「主な投資対象は「ららぽーとTOKYO-BAY」「HOTEL THE MITSUI HAKONE」などの新規投資。ステージは実行中。」 — 主な投資対象とステージ（実行中）を示す。 - 「表参道Grid Tower、LaLa arena TOKYO-BAY、ららぽーと安城、三井アウトレットパーク木更津、ららテラス川口、ららぽーと北綾瀬、ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）、岡崎らららぽーと等」 — 主要物件（表参道Grid Tower、LaLa arena TOKYO-BAY、ららぽーと安城等）の具体名を示す。 - 「期中の新規稼働物件・通期稼働物件として、ららぽーと台北南港、ららぽーと安城、ららテラス川口、三井アウトレットパーク 木更津、表参道Grid Tower などが含まれる。」 — 期中の新規稼働物件・通期稼働物件として、ららぽーと台北南港等を含む。 - 「MFHK INVESTMENT LIMITED」 — MFHK INVESTMENT LIMITED（会社名）を示す。 - 「設備投資総額は2,463億円（増減：前年度との差額が▲116,384百万円）で、新設・増設・更新を含む。対象拠点例として「ららぽーとTOKYO-BAY」等の新規投資が挙げられる。」 — 設備投資の総額・範囲（新設・増設・更新）と対象拠点例を示す。 - 「設備投資額: 2,463億円（256,? 百万円換算で246,300百万円相当）。主な投資対象は「ららぽーとTOKYO-BAY」「HOTEL THE MITSUI HAKONE」などの新規投資。ステージは実行中。」 — 設備投資額（2,463億円）と主な投資対象（ららぽーとTOKYO-BAY等）を示し、ステージが実行中である旨を述べる。 - 「期末主要新規・通期稼働物件等（抜粋） - 表参道Grid Tower、LaLa arena TOKYO-BAY、ららぽーと安城、三井アウトレットパーク木更津、ららテラス川口、ららぽーと北綾瀬、ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）、岡崎ららぽーと等」 — 期末の主要新規・通期稼働物件（抜粋）として主要物件名を示す。 - 「主な投資対象は「ららぽーとTOKYO-BAY」「HOTEL THE MITSUI HAKONE」などの新規投資。」 — 研究開発・投資文脈で、主な投資対象（ららぽーとTOKYO-BAY、HOTEL THE MITSUI HAKONE等）を示す。 - 「社内公募型事業提案制度などを通じて、新規サービス・不動産イノベーションの研究開発を推進。」 — 社内公募型事業提案制度などを通じた新規サービス・不動産イノベーションの研究開発を述べる。 - 「2023–2026年にかけての新設計画には、三井リンクラボ柏の葉2ほか複数件が含まれる。」 — 2023–2026年の新設計画に含まれる例（複数件、三井リンクラボ柏の葉2等）を示す。 - 「重点分野は住宅部資材・設備・工法・性能、全館空調・高遮音性住宅、木造建築の耐震・耐災対策等の基礎研究・応用開発。」 — 研究開発の重点分野（全館空調、高遮音性住宅、耐震・耐災対策等）を示す。 - 「ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）」 — ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）を示す（施設名）。 - 「国内外の法規制動向の変化に対して、経営会議・リスクマネジメント委員会・内部監査部門で対策を検討。」 — 法規制動向の変化に対して、経営会議・リスクマネジメント委員会・内部監査部門で対策を検討する。 - 「三井アウトレットパーク木更津」 — 三井アウトレットパーク木更津を示す（施設名）。 - 「ららぽーと安城、三井アウトレットパーク木更津、ららテラス川口、ららぽーと北綾瀬、ららぽーとTOKYO-BAY 北館（建替え1期）」 — ららぽーと安城等の一連の物件名として具体例を挙げる。 - 「表参道Grid Tower」 — 表参道Grid Towerを示す（施設名）。 - 「LaLa arena TOKYO-BAY」 — LaLa arena TOKYO-BAYを示す（施設名）。 - 「ららテラス川口」 — ららテラス川口を示す（施設名）。 - 「ららぽーと北綾瀬」 — ららぽーと北綾瀬を示す（施設名）。 - 「ららぽーと台北南港」 — ららぽーと台北南港を示す（施設名）。 - 「マクロ需要の変動・景気循環、技術代替の影響を認識。賃貸・分譲市場の需給環境の変動が業績に影響する可能性を記載。」 — マクロ需要の変動や技術代替等を事業リスクとして認識している。 - 「感染症リスク、自然災害リスク（地震・台風・洪水・火災等）と、それに伴うBCPの整備・訓練の推進を記載。」 — 感染症・自然災害リスクとBCP整備・訓練の推進を示す。 - 「建設費の高騰・資材価格の上昇をリスク要因として認識。代替対策として資材調達・多様化・ポートフォリオ分散を実施。」 — 建設費高騰・資材価格上昇をリスク要因として認識し、調達・多様化・ポートフォリオ分散などで対処する。 ### ガバナンス・配当政策・資本政策／リスク等の枠組み - 「2026年3月期の年間配当は35円/株（中間17円、期末18円）と設定。」 — 2026年3月期の年間配当（1株35円、内訳：中間17円・期末18円）を示す。 - 「コーポレート・ガバナンスの基本方針を明示。取締役会、報酬諮問委員会、指名諮問委員会を設置。」 — コーポレート・ガバナンスの基本方針と、取締役会・報酬諮問委員会・指名諮問委員会の設置を示す。 - 「資本提携として三井倉庫ホールディングス株式の追加取得（188億円相当）を実施。」 — 三井倉庫ホールディングス株式の追加取得（資本業務提携等の資本提携）を実施したことを示す。 - 「M&A・資本提携の強化。資本提携として三井倉庫ホールディングス株式の追加取得（188億円相当）を実施。長期経営方針「＆ INNOVATION 2030」に基づく資本政策の推進。」 — M&A・資本提携強化として三井倉庫ホールディングス株式の追加取得を述べ、長期経営方針に基づく資本政策を示す。 - 「国内外の法規制動向の変化に対応。グローバル規制・財務規制・建築・不動産関連法規の変化に対して、経営会議・リスクマネジメント委員会・内部監査部門で対策を検討。」 — 国内外の法規制動向の変化への対応を、複数の会議体や内部監査部門で検討すると述べる。 - 「地政学リスクを認識。ウクライナ情勢・中東情勢などの地政学リスクや、国・地域間の緊張の高まりが事業に影響を及ぼす可能性を指摘。」 — 地政学的リスク（ウクライナ・中東等）と緊張の高まりが事業に影響し得る旨を述べる。 - 「為替変動リスクを認識。現地通貨建て資金調達、海外拠点の分散、ヘッジ手段の活用等を通じて影響を抑制。」 — 為替変動リスクを認識し、通貨建ての調達・拠点分散・ヘッジ手段で影響を抑える。 - 「法令・規制の変更・新規制の導入による影響を指摘。国内外の法令・規制動向の把握と対応を継続。」 — 法令・規制の変更や新規制導入による影響を指摘し、動向把握と対応継続を述べる。 - 「脱炭素・環境対策、人口動態の影響にも留意。」 — 脱炭素・環境対策や人口動態の影響にも留意する。 - 「人口動態の影響にも留意。」 — 人口動態の影響に関する留意を示す。