# クレディセゾン（8253） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/8253/filing/2025-fy-2 提出日: 2026-08-28 対象期間: 2025-06-13 〜 2026-05-31 企業ページ: https://komori.app/company/8253 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YZ8K.pdf ## 要点 本書類では、金銭信託として設定された「神楽坂・早稲田・西早稲田・巣鴨・大森・大森町」信託に関し、当期末（2026年5月31日）時点の信託財産（主に不動産受益権6物件）や収益・費用、リスク等を記載しています。あわせて、受益権の仕組みとしてSecuritize PF（Quorum）による管理や、劣後受益権による優先劣後構造、賃料固定型マスターリース等の前提を説明しています。 ## 事業 本信託は、金銭信託を通じて投資者に実質的に居住用不動産を信託財産とする本件不動産受益権への投資機会を提供することを目的とする信託です。初期信託財産は金銭4,100百万円とされ、不動産受益権3,657百万円（89.2％）と金銭443百万円（10.8％）の構成比となっています。信託設定日は2025年6月13日、信託設定日付で本件不動産受益権を取得しました。受託者はみずほ信託銀行株式会社、委託者は株式会社クレディセゾン、受益者代理人は弁護士 金山 藍子、アセット・マネージャーはトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社、プラットフォーム提供会社はSecuritize Japan株式会社、レンダーは株式会社みずほ銀行、不動産信託受託者は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社、レンダーは日本銀行口座のように資金の融資者として機能します。受益権取扱事務受託者は株式会社クレディセゾン、カストディアンはみずほ信託銀行株式会社、マスターリース会社はmatsuri technologies株式会社、マスターリース種別は賃料固定型、マスターリース契約の契約満了日および契約更改の方法は非開示です。 PM会社は株式会社TAKUTO、マスターリース種別は賃料固定型です。マスターリース契約の契約満了日、契約更改の方法は注記欄に記載されていません。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 118億円 - フリーキャッシュフロー: -3,535億円 - 従業員数: 6,346人 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で、当該信託の運用に関与する新規サービス提供者（TAKUTO、matsuri、VERED2、弁護士、クレディセゾンの受託事務）と、鑑定評価書作成の情報入力（中央日土地ソリューションズ）、および賃貸運用チャネルの具体（マスターリース賃料固定型）が新たに明示されたため追加。あわせて既存のSecuritize PF/Quorumおよび主要な受託・運用・レンダー/受託者については当該書類での言及を追記。 - + TAKUTOプロパティ管理 - + matsuriマスターリース - + VERED2受益権売買契約 - + 金山藍子受益者代理 - + クレディセゾン受益権事務 - + 中央日土地ソリ評価書 - + 居住用賃貸運用マスター ### 戦略的賭け 新規提出書類（2026-08-28）では、Securitize PF（プライベート型DLT）を用いた不動産受益権のデジタル管理に関する信託スキームが詳細に記載されたため、新規の企業の戦略的賭けエントリを追加する。 - + 不動産受益権トークン化DLT ### 外部エクスポージャー 提出書類において、本件不動産受益権を対象とした税制関連・法令変更リスク、地震PMLに基づく地震保険非付保方針、火災・地震等の災害リスクが明示されているため、既存の正準エントリにない個別項目として追加した。 - + 税制関連リスクと法令変更 - + 地震PMLと地震保険非付保 - + 火災等の災害毀損リスク ### 製品 本提出書類で、居住用不動産を裏付けとする本件不動産受益権への投資機会を提供する金銭信託（一般受益権・劣後受益権を含む信託商品）が新たに確認できるため、新規エントリを追加する。 - + 居住用不動産受益権信託 ### 技術 本提出書類（2026-08-28）では、Securitize PFに関する既存のDLTプラットフォーム／プライベート型DLT運用／Quorumの記載が確認できたため、既存エントリに言及追記する。あわせて、セキュリティ・トークンの管理・移転に関する技術手段（管理者鍵の保全、カストディアン役割、強制移転機能等）が新たに具体化して記載されているため、当該管理・移転技術として新規エントリを追加する。 - + 管理者鍵保全と強制移転 ### 資本配分 提出書類（2026-08-28）では、居住用不動産受益権を対象とする金銭信託（KISETSU物件群）について、(1)不動産受益権取得に伴う設備投資、(2)長期借入金および信託勘定借による資金調達、(3)劣後受益権の発行による優先順位・元本毀損リスク低減構造が新規に確認されたため、資本配分の新規正準エントリを追加する。既存正準エントリへの追記対象は確認できなかった。 - + KISETSU住宅信託の不動産受益権取得 - + 信託勘定借と長期借入金による資金調達 - + 劣後受益権発行によるリスク低減構造 ### ケイパビリティ構築 当該提出書類において、SecuritizeのDLTプラットフォームを用いた不動産受益権の運用基盤、当該基盤に用いられるQuorum、アセット・マネージャー業務委託契約、賃料固定型マスターリースの採用方針、および地震PMLに基づく地震保険非付保方針が新たに確認されたため、新規の能力構築エントリを追加する。 - + Securitize PFでの受益権管理 - + Quorum採用によるDLT基盤 - + トーセイのアセット運用委託 - + 賃料固定型マスターリース採用 - + 地震PML15%以下で非付保 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-08-28）において、Securitize PF/Quorumを用いた受益権のDLT管理、税制・法令変更による税負担増大のリスク、受益者代理人・精算受益者の指図に基づく信託運用（受託者裁量なし）、優先劣後構造による元本毀損リスク・配当優先順位の設定、賃料固定型マスターリースの採用が新たに確認されたため、新規エントリを追加する。 - + Securitize PFによる受益権管理 - + Quorum（DLT基盤）採用 - + 税制関連リスクと法令変更影響 - + 受託者裁量なしの信託運用指図 - + 劣後受益権による元本毀損リスク低減 - + 賃料固定型マスターリース ## 会社自身の言葉 ### DLTプラットフォームと技術要素（Securitize PF／プライベート型／管理者鍵等） - 「Securitize PFは分散型台帳技術（DLT）を用い、本受益権の発行・譲渡・償還の財産価値の記録・移転を管理。プラットフォームの構成技術として「プライベート型のDLT」を採用。」 — Securitize PFがDLTで本受益権の記録・移転等を管理し、プライベート型DLTを採用すること。 - 「Securitize PFは分散型台帳技術（DLT）を用い、本受益権の発行・譲渡・償還の財産価値の記録・移転を管理。」 — Securitize PFがDLTで本受益権の発行・譲渡・償還の財産価値の記録・移転を管理すること。 - 「Securitizeプラットフォーム（Securitize PF）」 — Securitize PF（Securitizeプラットフォーム）の記載。 - 「Securitize PFは分散型台帳技術（DLT）を用い、本受益権の発行・譲渡・償還の財産価値の記録・移転を管理。プラットフォームの構成技術として「プライベート型のDLT」を採用。プライベート型の特徴として、アクセス権の限定、承認ノードの限定、署名アドレスの紐付け等が挙げられる。」 — Securitize PFのプライベート型DLTの特徴（アクセス限定・承認ノード限定等）。 - 「Securitizeプラットフォーム（Securitize PF）：ディストリビューション・トークンの取得・譲渡・償還を管理するDLTプラットフォーム。Securitize PFの構成技術として「プライベート型」DLTを採用。管理者鍵はみずほ信託銀行株式会社が安全保全を担います。」 — Securitize PFで管理する仕組み、プライベート型DLT、管理者鍵の保全（みずほ信託銀行が担う）。 - 「Quorum：Securitize PFの基盤として採用されているDLT基盤。」 — QuorumがSecuritize PFの基盤として採用されていること。 - 「セキュリティ・トークンの管理・移転に関する技術的手段（管理者鍵の保全・保護預り契約に基づくカストディアンの役割、強制移転機能等）」 — セキュリティ・トークンの管理・移転に関する技術（管理者鍵の保全、保護預り契約下のカストディアン、強制移転機能等）。 ### DLT基盤（Quorum／Ethereum互換性等） - 「Quorum：Securitize PFの基盤として採用されているDLT基盤」 — QuorumがSecuritize PFの基盤として採用されていること。 - 「Quorum：Securitize PFの基盤として採用されているDLT基盤。Ethereumと互換性がある点、処理性能・整合性の担保、トランザクションの安定性を特徴とする。」 — Quorumの特徴（Ethereum互換性、処理性能・整合性の担保等）。 - 「DLT基盤「Quorum」：Securitize PFが採用するプライベート型DLT基盤。Ethereum互換性、処理性能・整合性を特徴とする。」 — DLT基盤Quorum（Ethereum互換性、処理性能・整合性等）。 ### スキーム関係者（受託者・アセットマネージャー・専門会社等） - 「レンダーは株式会社みずほ銀行」 — レンダーが株式会社みずほ銀行であること。 - 「信託の運用に関しては受益者代理人および精算受益者の指図に基づく運用であり、受託者の裁量による信託財産の運用は行われません。」 — 運用は受益者代理人および精算受益者の指図に基づき、受託者の裁量運用は行わないこと。 - 「みずほ信託銀行株式会社（カストディアン）」 — みずほ信託銀行株式会社がカストディアンであること。 - 「トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社（アセット・マネージャー）」 — トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社がアセット・マネージャーであること。 - 「不動産信託受託者は三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社」 — 不動産信託受託者が三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社であること。 - 「中央日土地ソリューションズ株式会社：不動産鑑定評価書」 — 中央日土地ソリューションズ株式会社が不動産鑑定評価書作成機関であること。 - 「受益権取扱事務受託者は株式会社クレディセゾン」 — 受益権取扱事務受託者が株式会社クレディセゾンであること。 - 「Securitize（プラットフォーム提供元）」 — Securitizeがプラットフォーム提供元であること。 - 「アセット・マネージャー契約：2025年4月24日付「アセット・マネジメント業務委託契約」締結。」 — アセット・マネージャー契約（2025年4月24日付アセット・マネジメント業務委託契約）の締結。 - 「付保方針として地震PMLが15％以下であることを踏まえ地震保険は付保しません。」 — 地震PMLに基づく地震保険の付保方針（15％以下なら付保しない）。 - 「VERED2合同会社（信託受益権売買契約関連事項の関係）」 — VERED2合同会社が信託受益権売買契約関連事項の関係者であること。 - 「信託財産の運用は、アセット・マネージャーと受託者の協力のもと、信託契約・保護預り契約・サービス利用規約等に従って行われます。委託者指図は書面または指図代理人を介して行われ、委託者が指図代理人を選任した場合には、受託者は委託者または指図代理人のみを相手方とします。」 — 信託財産の運用が信託契約・保護預り契約・サービス利用規約等に従い、委託者指図は書面等で行われること（指図代理人がいる場合の相手方限定）。 - 「PM会社は株式会社TAKUTO」 — PM会社が株式会社TAKUTOであること。 - 「受益者代理人は弁護士 金山 藍子」 — 受益者代理人が弁護士 金山 藍子であること。 ### 本信託の主な内容・投資対象不動産／契約条件／投資リスク - 「本信託の信託財産は、投資対象不動産の売却損失などのリスクを低減するため、劣後受益権を発行し、元本毀損リスクおよび配当の優先順位を設定しています。 信託設定時の総元本は一般受益権1,000,000千円、劣後受益権800,000千円。」 — 劣後受益権を発行し、元本毀損リスクと配当優先順位を設定すること。 - 「マスターリース種別は賃料固定型、マスターリース契約の契約満了日および契約更改の方法は非開示です。」 — マスターリース種別が賃料固定型で、満了日・更改方法が非開示であること。 - 「長期借入金: 2,300,000千円（2,300百万円）／予定返済日 2030年5月31日、最終返済期日 2031年5月31日、金利は円TIBORを基準とする変動金利。担保の設定として本件不動産受益権および投資対象不動産の抵当権等が設定され、必要に応じて金利キャップ契約を締結することがある。 信託勘定借: 687,707千円（期末）」 — 長期借入金の条件（額・返済期日・金利）と担保設定（抵当権等）および金利キャップ契約の可能性。 - 「本信託は、金銭信託を通じて投資者に実質的に居住用不動産を信託財産とする本件不動産受益権への投資機会を提供することを目的とする信託です。」 — 金銭信託を通じて居住用不動産を信託財産とする本件不動産受益権への投資機会を提供する目的。 - 「初期信託財産は金銭4,100百万円とされ、不動産受益権3,657百万円（89.2％）と金銭443百万円（10.8％）の構成比となっています。信託設定日は2025年6月13日、信託設定日付で本件不動産受益権を取得しました。」 — 初期信託財産の金銭・不動産受益権の構成比および信託設定日（2025年6月13日）と取得。 - 「地震リスク（地震PML値の開示、地震保険の付保方針に関する点） - KISETSU神楽坂、KISETSU早稲田Ⅰ、早稲田Ⅱ、巣鴨、大森Ⅰ、大森Ⅱの各物件について地震PML値が示されており、建物別に7.9%、8.4%、8.4%、9.8%等の値が開示されている。 - 地震PML値が15％以下であることを前提として地震保険は付保しない方針（付保方針の記載あり）。」 — 地震PML値の開示（各物件の数値）および地震保険を付保しない方針に関する点。 - 「マスターリース会社はmatsuri technologies株式会社」 — マスターリース会社がmatsuri technologies株式会社であること。 - 「マスターリース契約を用いた賃料固定型の賃貸運用が主体。」 — 賃料固定型の賃貸運用がマスターリース契約で行われること。 - 「税制関連リスクおよび法令等の変更に関する影響の検討が記載されている（投資リスクの節内に「税制関連リスク」および「法令・税・会計基準の変更等」記載あり）。法令・税・会計基準の変更によって本信託および本件不動産受益権の税負担が増大する可能性があるとされる。」 — 税制関連リスクおよび法令等の変更による税負担増大の可能性（投資リスク内の記載）。 - 「火災・地震・津波・暴風雨・洪水・落雷・竜巻・戦争・暴動・騒乱・テロ等の災害リスクの可能性が列挙されている（投資対象不動産の災害・毀損リスクの項）。」 — 災害リスク（火災・地震・津波・暴風雨等）の列挙による損失可能性（投資対象不動産の災害・毀損リスク）。 - 「マスターリース会社はmatsuri technologies株式会社、マスターリース種別は賃料固定型です。」 — マスターリース会社はmatsuri technologies株式会社、種別は賃料固定型であること。