# 長期・巨額の都市総合開発に伴う既存賃貸収益の一時減少リスク｜宮越ホールディングス（6620）の変遷

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## 経過

- FY2018 初出 「当社グループが進めている都市総合開発は、現時点において総建設費は約1,200億円で、全てが完成するまで約８年程度の建設期間を見込んでおり、建設予定地を分割して工期をずらすなどの方法により、リスクを分散する予定でおりますが、開発が進むにつれ、現有の賃貸建物物件を取り壊すため、一時的に営業収益が減少する可能性があります。」 — 約1,200億円、完成まで約8年の開発規模を前提に、既存賃貸建物の取壊しによる一時的な営業収益減少をリスクとして初めて明示している。工区分割によるリスク分散を予定しているが、当該減収が発生したとは記載していない。 (https://komori.app/company/6620/filing/2017-fy)
- FY2019 後退 「当社グループが進めている不動産再開発事業は、現時点において、総建設費は約1,150億円であり、全てが完成するまでに約8年程度の建設期間を見込んでおり、建設予定地を分割して工期をずらす、空地から優先して建設するなどの方法により、リスクを分散する予定でおりますが、開発が進むにつれ、現有の賃貸建物を取り壊すため、一時的に営業収益が減少する可能性があります。」 — 既存賃貸建物の取壊しによる一時的減収リスクと工期分割等によるリスク分散策を継続している。総建設費の記載は従来の約1,200億円から約1,150億円に変更されている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2018-fy)
- FY2021 対処 「大型案件であることを踏まえて、プロジェクトを４期に分けて実施するなどリスクを分散化させながら、営業収益の安定化と成長性を図ってまいります。」 — 大規模・長期の再開発に伴うリスクについて、プロジェクトを4期に分ける方法を明示し、リスク分散を図る方針を具体化している。 (https://komori.app/company/6620/filing/2020-fy)
- FY2022 顕在化 「この主な要因は、再開発の着工に備えた新規テナントの入居の見送りや契約満了による解約により賃料収入が減少したことによるものであります。」 — 再開発準備に伴う新規テナント受入れ見送りや契約満了による解約を通じて賃料収入が減少したと記載している。現有建物の取壊し自体による減収とは明示されていない。 (https://komori.app/company/6620/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 再掲 「このような状況下、当社グループは引き続き不動産賃貸管理事業の収益基盤の強化に取り組むとともに、再開発事業の着工に備えて、改装費用を伴う長期入居予定の新規テナントの入居の見送り、賃貸契約期限の到来するテナントに対しても再開発の状況を見据えて長期間の契約更新は避けるなどの施策を継続的に実施しております。」 — 再開発準備に伴う新規テナント受入れ見送り及び長期契約更新回避を継続しており、既存賃貸収益を抑制する運営措置が続いている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 再掲 「このような状況下、当社グループは引き続き不動産賃貸管理事業の収益基盤の強化に取り組むとともに、再開発事業の着工に備えて、改装費用を伴う長期入居予定の新規テナントの入居の見送り、賃貸契約期限の到来するテナントに対しても再開発の状況を見据えて長期間の契約更新は避けるなどの施策を継続的に実施しております。」 — 再開発準備に伴う新規テナントの入居見送り及び長期契約更新回避が継続しており、既存賃貸収益を抑制する運営措置が続いている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 再掲 「このような状況下、当社グループは引き続き不動産賃貸管理事業の収益基盤の強化に取り組むとともに、再開発事業の着工に備えて、改装費用を伴う長期入居予定の新規テナントの入居の見送り、賃貸契約期限の到来するテナントに対しても再開発の状況を見据えて長期間の契約更新は避けるなどの施策を継続的に実施しております。」 — 再開発準備に伴う新規テナントの入居見送り及び長期契約更新回避が継続しており、既存賃貸収益を抑制する運営措置が続いている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2022-q3)
- FY2023 顕在化 「この主な要因は、再開発の着工に備えた新規テナントの入居の見送りや契約満了による解約により賃料収入が減少したことによるものであります。」 — 再開発準備に伴う新規テナント受入れ見送り及び契約満了による解約が実際の賃料収入減少につながり、営業収益は前期比6.3％減となったと記載している。 (https://komori.app/company/6620/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 再掲 「このような状況下、当社グループは引き続き不動産賃貸管理事業の収益基盤の強化に取り組むとともに、再開発事業の着工に備えて、改装費用を伴う長期入居予定の新規テナントの入居の見送り、賃貸契約期限の到来するテナントに対しても再開発の状況を見据えて長期間の契約更新は避けるなどの施策を継続的に実施しております。」 — 再開発準備に伴う新規テナント受入れ見送り及び長期契約更新回避を継続している。今回、賃料収入は前年同期比で減少したが、その直接の原因として再開発準備を明示した記載ではない。 (https://komori.app/company/6620/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 再掲 「このような状況下、当社グループは引き続き不動産賃貸管理事業の収益基盤の強化に取り組むとともに、再開発事業の着工に備えて、改装費用を伴う長期入居予定の新規テナントの入居の見送り、賃貸契約期限の到来するテナントに対しても再開発の状況を見据えて長期間の契約更新は避けるなどの施策を継続的に実施しております。」 — 再開発準備に伴う新規テナントの入居見送り及び長期契約更新回避を継続しており、既存賃貸収益を抑制する運営措置が続いている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2023-q2)
- FY2024 顕在化 「営業収益は、前連結会計年度の1,319百万円と比較して182百万円減少し、1,137百万円（前期比△13.8%）となりました。この主な要因は、再開発の着工に備え新規テナントの入居や契約更新の見送り、契約満了による解約等により賃料収入が減少したことによるものであります。」 — 再開発準備に伴う新規テナントの受入れ・契約更新の見送り及び契約満了による解約が、賃料収入の減少と営業収益の前期比13.8％減として実際に現れている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2023-fy)
- FY2025 顕在化 「営業収益は、前連結会計年度の1,137百万円と比較して107百万円減少し（前期比△9.4%）、1,030百万円となりました。この主な要因は、再開発の着工に備えた新規テナントの入居の見送りや契約満了による解約により賃料収入が減少したことによるものであります。」 — 再開発準備に伴う新規テナント受入れ見送り及び契約満了による解約が、賃料収入の減少を通じて営業収益の前期比9.4％減として実際に現れている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 顕在化 「これを受けて、プロジェクトは来春の着工、2030年のグランドオープンを目指し、従来賃貸していた建物については契約更新を行っておりません。この結果、当中間連結会計期間における営業収益は304百万円（前年同期比46.7%減）」 — WICの着工・開業に向けて従来賃貸していた建物の契約更新を行わない運営が継続し、営業収益が前年同期比46.7％減少する形で既存賃貸収益の減少が実際に現れている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2025-h1)
- 2026-05-13 顕在化 「今後の業績見通しにつきましては、深圳プロジェクトの進捗に伴い、WICのグランドオープンまで賃料収入が見込めない一方で、イノベーション事業を新規に立ち上げ、中国企業からの半導体、電子部品等の輸入販売等の事業に参入いたします。」 — WICのグランドオープンまで賃料収入が見込めない状態を明記しており、既存賃貸収益の減少・停止リスクが今後の見通しとして示されている。 (https://komori.app/company/6620/disclosure/20260511523495)
- 2026-06-04 顕在化 「なお、WIC開発に伴うテナント退去及び建物解体工事の進行により、皇冠電子が保有する土地使用権は一旦返還し、先行している01-01区画について、新たに50年の土地使用権を取得することになります。」 — WIC開発に伴うテナント退去及び建物解体工事の進行と、既存土地使用権の一旦返還が具体的に記載されている。 (https://komori.app/company/6620/disclosure/20260602558919)
- FY2026 顕在化 「これを受けて、プロジェクトは来春の着工、2030年のグランドオープンを目指し、従来賃貸していた建物については契約更新を行っておりません。この結果、当中間連結会計期間における営業収益は304百万円（前年同期比46.7%減）」 — 本通期では既存建物の解体を進め、再開発に伴うテナント退去・契約更新停止による賃料収入の減少が、営業収益391百万円、前期比62.0％減として実際に現れている。 (https://komori.app/company/6620/filing/2025-fy)
- 2026-08-07 顕在化 「これに伴い、従来賃貸していた建物のテナント退去、建物及び構築物等の取り壊し作業を完了し、プロジェクトは建設フェーズに向けて前進しております。」 — 再開発に伴うテナント退去・建物解体が完了し、第1四半期の営業収益が0百万円となる形で既存賃貸収益の減少が実際に現れている。 (https://komori.app/company/6620/disclosure/20260806513133)