# セレコーポレーション（5078） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/5078/filing/2026-h1 提出日: 2026-10-15 対象期間: 2026-03-01 〜 2027-02-28 企業ページ: https://komori.app/company/5078 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Z7NE.pdf ## 要点 当中間連結会計期間（2026年3月1日〜2026年8月31日）において、賃貸住宅市場の新設貸家着工戸数は建築物省エネ法の改正に伴う駆け込み需要の一巡等の影響を受けつつ、当社グループは各事業を推進しました。一方で、前期に販売商品を戦略的に絞り込んだ影響などにより賃貸住宅事業の着工・引渡し棟数が減少し、売上高や利益が前年同期比で減少する結果となりました。 ## 事業 セレコーポレーションは、賃貸住宅事業を核とし、土地の有効活用から自社開発物件の企画・設計・自社工場での構造部材製造・自社建築・入居者募集・建物の維持管理・リフォーム・リノベーション・建替えまでを一貫して提供する「自社一貫生産体制」を推進するニッチ戦略のもと、東京圏を中心に賃貸住宅市場へ深く関与しています。長期経営ビジョン「ビジョン2030」を2024年4月に策定し、2027年2月期で折り返し地点を迎えるにあたり、時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10%、ROE9%、PBR1倍、平均年収900万円を目標としています。旗艦ブランドは「My Style vintage」で、賃貸経営のワンストップ体制を強化することで、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件の組成、建物企画・設計、千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、自社建築、入居者募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等を一体で提供します。2026年7月1日付で新規設立した連結子会社の「株式会社セレ工務店」は、大工育成と確かな施工品質の確保を目的としています。事業は賃貸住宅事業・賃貸開発事業・賃貸経営事業の三本柱を中心に展開しており、賃貸住宅分野ではウェブサイトを活用した集客、顧客獲得のための士業連携、セレエキスパートナーズ＋等の情報源開拓、旗艦ブランドの発信、東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案を積極的に行っています。研究開発活動としては、Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良、遮音性・省エネ・断熱性能の向上、産学連携による共同研究（共立女子大学「カリクラ プロジェクト～これからの借りる暮らしのデザイン～」、千葉工業大学、東京理科大学との遮音性能向上の共同研究）を継続しています。環境配慮型設計仕様の採用・普及にも注力しています。なお、前期に販売商品を絞り込んだ影響により、当中間連結会計期間の物件着工・引渡し棟数が減少したことが売上高・利益に影響しています。 ## 数字 - 研究開発費: 48百万円 - 設備投資: 5億円 - フリーキャッシュフロー: 15億円 ## セグメント - 賃貸住宅事業 / 売上高 40億円 / 営業利益 3億円 - 賃貸開発事業 / 売上高 15億円 / 営業利益 1億円 - 賃貸経営事業 / 売上高 55億円 / 営業利益 7億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 提出書類（2026-10-15）で新規に言及されたデジタル化（施工管理システム等）、新設連結子会社（セレ工務店）、追加の外部パートナー組織（セレエキスパートナーズ＋、各パートナーズの社数更新）、および太陽光関連提案（太陽光パネル/屋根構造）等を反映し、既存エントリ（ISO9001、千葉工場、各協力組織、研究・システム、My Style vintage等）には言及追記を行う。 - + 施工管理システム - + セレエキスパートナーズ＋ - + 太陽光パネル - + 太陽光屋根構造材 - + セレ工務店 - + 期中レビュー（EY） ### 戦略的賭け 2026年10月15日提出書類では、既存の戦略的取り組み（My Style vintage、Z構法セレZ、大学共同研究、東京ゼロエミ住宅仕様、現場DXの一部としてグリーンサイト/顔認証/Webカメラ、千葉工場を軸にした一貫体制、ビジョン2030）に言及があり、加えて新規に「株式会社セレ工務店」設立、「設計カンパニー」新設、「施工管理システム」、「ウェブサイト活用と士業連携等による集客」を追加で特定できる。 - + 株式会社セレ工務店の新規設立 - + 設計カンパニーの新設 - + 施工管理システムの導入 - + ウェブ集客と士業連携による顧客獲得 ### 外部エクスポージャー 2026年10月15日提出書類において、地政学（中東情勢）、商品価格（原油・建築資材価格等）、規制（建築物省エネ法改正とISO9001運用）、需要マクロ（賃貸住宅市場の堅調性・着工動向）、共同研究パートナー（共立女子大・千葉工大・東京理科大）の言及が確認された。また、「建築物省エネ法の改正に伴う駆け込み需要の一巡と需給・価格動向の影響」が既存エントリにないため新規追加する。 - + 建築物省エネ法改正の影響 ### 製品 本提出書類で、旗艦ブランド「My Style vintage」、東京ゼロエミ住宅仕様、賃貸管理関連サービス、協力業者ネットワーク（セレパートナーズ倶楽部／セレメンテナンスパートナーズ／セレリーシングパートナーズ）およびZ構法（セレZ）に関する研究開発の記載が確認された。さらに、遮音性能向上に関する共同研究の継続言及が再出現し、該当エントリの成熟度を引き上げるのが妥当と判断した。加えて、2026年7月1日付で新設した連結子会社「株式会社セレ工務店」による施工品質体制が明示されたため新規エントリを追加する。 - + セレ工務店による施工品質体制 ### 技術 本提出書類で新たに「施工管理システム」「ZEH仕様」「太陽光パネル設置に適する屋根構造」が技術として明示されたため追加。既存のZ構法セレZ、遮音・断熱・省エネ性能向上、東京ゼロエミ住宅仕様、品質管理（ISO9001）、現場安全管理DX（グリーンサイト/顔認証/Webカメラ）については、継続実施の記載があるため言及を追記。 - + 施工管理システム - + ZEH仕様の提案 - + 太陽光対応屋根構造 ### 資本配分 提出書類（2026-10-15）では、研究開発費と設備投資総額の開示が更新されたほか、当中間期間の配当金、自己株式の取得、短期借入金の増減、ならびに2026年7月1日付の連結子会社新規設立（株式会社セレ工務店）が新たに資本配分項目として登場した。 - + 配当金支払 2026年5月11日 - + 自己株式取得 当中間 - + 短期借入金増減 当中間 - + セレ工務店の新規設立 ### ケイパビリティ構築 本提出書類（2026-10-15）では、産学共同研究（共立女子大学、千葉工業大学、東京理科大学）の継続、協力会社ネットワーク（セレパートナーズ倶楽部、セレメンテナンスパートナーズ、セレリーシングパートナーズ）の明示、カンパニー制のうち設計カンパニー新設が確認できた。加えて、2026年7月に設立した連結子会社「株式会社セレ工務店」、品質管理のISO9001運用、Z構法の改良、現場安全・施工管理のデジタル/監視システム（グリーンサイト、顔認証、施工管理、Webカメラ）、東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様提案、セレエキスパートナーズ＋連携が新たに能力構築要素として追加された。 - + 株式会社セレ工務店設立 - + 千葉工場ISO9001認証 - + Z構法セレZ耐震改良 - + グリーンサイトシステム - + 顔認証システム - + 施工管理システム - + Webカメラ安全管理 - + 東京ゼロエミ住宅提案 - + セレエキスパートナーズ＋連携 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-10-15）では、①建築物省エネ法改正に伴う需要・需給影響の記載、②連結子会社「株式会社セレ工務店」の新規設立、③設計カンパニー新設、が新たに明示された。一方で既存のISO9001認証（千葉工場）・東京ゼロエミ住宅仕様の採用・ガバナンス構成（女性比率等）は継続言及があり、既存エントリへ出現記録を追記した。 - + 建築物省エネ法改正への対応影響 - + 株式会社セレ工務店の新規設立 - + 設計カンパニーの新設（2026年3月1日） ## 会社自身の言葉 ### 経営ビジョン・事業戦略（ニッチ戦略／目標／提供価値） - 「長期経営ビジョン「ビジョン2030」を2024年4月に策定し、2027年2月期で折り返し地点を迎えるにあたり、時価総額250億円、売上高300億円、営業利益30億円、営業利益率10%、ROE9%、PBR1倍、平均年収900万円を目標としています。」 — 長期経営ビジョン「ビジョン2030」と数値目標の説明。 - 「旗艦ブランドは「My Style vintage」で、賃貸経営のワンストップ体制を強化することで、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件の組成、建物企画・設計、千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、自社建築、入居者募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等を一体で提供します。」 — 旗艦ブランドを軸にした自社一貫生産体制による提供範囲の説明。 - 「建築物省エネ法の改正に伴う駆け込み需要の一巡と、それに伴う需給・価格動向の影響」 — 建築物省エネ法改正に伴う駆け込み需要の一巡と需給・価格動向への言及。 - 「賃貸経営のワンストップ体制を強化することで、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件の組成、建物企画・設計、千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、自社建築、入居者募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等を一体で提供します。」 — 賃貸開発・経営のワンストップ体制と提供内容の具体化。 - 「日本経済は雇用の安定化・賃上げによる所得環境の改善で緩やかな回復基調 賃貸住宅市場は資源高・建築資材価格の上昇等の影響を受けつつ、東京都を中心としたエリアで一定の堅調性 新設貸家着工戸数は全国で増減を繰り返しつつ月次で回復傾向（上記の着工戸数データ参照）」 — 国内外の景気・建築需要など外部環境の概況。 - 「旗艦ブランドは「My Style vintage」で、賃貸経営のワンストップ体制を強化することで、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件の組成、建物企画・設計、千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、自社建築、入居者募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等を一体で提供します。2026年7月1日付で新規設立した連結子会社の「株式会社セレ工務店」は、大工育成と確かな施工品質の確保を目的としています。」 — 同体制（My Style vintage／セレ工務店設立含む）の再掲・具体化。 ### ブランド・集客・協力組織（士業連携／パートナーズ等） - 「賃貸住宅分野ではウェブサイトを活用した集客、顧客獲得のための士業連携、セレエキスパートナーズ＋等の情報源開拓、旗艦ブランドの発信、東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案を積極的に行っています。」 — ウェブ活用・士業連携・情報源開拓・ブランド発信・ゼロエミ/ZEH提案の取組。 - 「セレリーシングパートナーズ（17社、2026年8月末時点）」 — セレリーシングパートナーズ（17社）の説明。 - 「士業連携、セレエキスパートナーズ＋等の情報源開拓」 — 士業連携や情報源開拓（セレエキスパートナーズ＋等）の説明。 - 「自社ウェブサイトを活用した集客・情報発信」 — 自社ウェブサイトを使った集客・情報発信。 - 「セレメンテナンスパートナーズ（10社）」 — セレメンテナンスパートナーズ（10社）の説明。 - 「顧客獲得のための士業連携、セレエキスパートナーズ＋等の情報源開拓、」 — 顧客獲得のための士業連携・情報源開拓の言及。 - 「セレパートナーズ倶楽部等の会員組織によるサポートサービス」 — セレパートナーズ倶楽部等のサポートサービス。 ### 体制整備・研究開発（子会社設立／カンパニー新設／共同研究） - 「2026年7月1日付で新規設立した連結子会社の「株式会社セレ工務店」は、大工育成と確かな施工品質の確保を目的としています。」 — 連結子会社「株式会社セレ工務店」設立の目的（大工育成・施工品質確保）。 - 「2026年7月1日付で新規設立した連結子会社の「株式会社セレ工務店」」 — 「株式会社セレ工務店」の連結子会社設立（2026年7月1日付）。 - 「2026年3月1日付で設計カンパニー新設（従来の建設カンパニーから設計機能を分離）」 — 設計カンパニー新設（建設カンパニーからの分離）の説明。 - 「産学連携による共同研究（共立女子大学「カリクラ プロジェクト～これからの借りる暮らしのデザイン～」、千葉工業大学、東京理科大学との遮音性能向上の共同研究）を継続しています。」 — 産学連携共同研究（共立女子大・千葉工大・東京理科大）継続の説明。 - 「研究開発活動としては、Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良、遮音性・省エネ・断熱性能の向上、産学連携による共同研究（共立女子大学「カリクラ プロジェクト～これからの借りる暮らしのデザイン～」、千葉工業大学、東京理科大学との遮音性能向上の共同研究）を継続しています。」 — R&DとしてセレZ耐震・遮音/省エネ/断熱向上や共同研究継続の説明。 - 「研究開発活動としては、Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良、遮音性・省エネ・断熱性能の向上、」 — R&Dの対象（セレZ耐震・遮音/省エネ/断熱向上）に関する言及。 - 「設計カンパニーの新設（2026年3月1日付）」 — 設計カンパニーの新設（2026年3月1日付）。 - 「R&D費（円単位） - 研究開発費：48百万円 → 48,000,000円」 — 研究開発費（48百万円＝48,000,000円）の数値。 - 「共立女子大学「カリクラ プロジェクト～これからの借りる暮らしのデザイン～」」 — 共立女子大学「カリクラ プロジェクト」への言及。 - 「千葉工業大学・東京理科大学との遮音性能向上の共同研究」 — 千葉工業大学・東京理科大学との遮音性能向上の共同研究。 - 「千葉工業大学、東京理科大学との遮音性能向上の共同研究）を継続しています。」 — 遮音性能向上の共同研究を継続している旨の言及。 ### 技術・品質・安全（ISO／現場DX／省エネ／断熱・屋根等） - 「Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良」 — Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良。 - 「Z構法（セレZ）の耐震性強化・型式改良、」 — セレZ（Z構法）の耐震性強化・型式改良の再掲。 - 「東京ゼロエミ住宅等の省エネ・環境配慮型設計の推進」 — 東京ゼロエミ住宅等の省エネ・環境配慮型設計の推進。 - 「千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、ISO9001認証取得等の品質管理体制の強化」 — 千葉工場カンパニーの品質管理強化（ISO9001等）。 - 「千葉工場カンパニーにおけるISO9001認証の取得」 — ISO9001認証取得（千葉工場カンパニー）。 - 「千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工」 — 千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工。 - 「グリーンサイトシステム（施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理）」 — グリーンサイトシステムによる労務・安全衛生情報の一元管理。 - 「施工管理システム（現場情報のリアルタイム共有）」 — 施工管理システムによる現場情報のリアルタイム共有。 - 「太陽光パネル設置に適する屋根構造」 — 太陽光パネル設置に適する屋根構造。 - 「顔認証システム（現場の入退場管理・安全確保）」 — 顔認証システムによる入退場管理・安全確保。 - 「賃貸住宅分野では（中略）東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案を積極的に行っています。」 — 東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様提案を積極的に行う旨。 - 「東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案を積極的に行っています。」 — 東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様提案の再掲。 - 「ISO9001認証を取得している千葉工場カンパニー」 — ISO9001認証を取得している千葉工場カンパニー。 - 「遮音性・省エネ・断熱性能の向上」 — 遮音性・省エネ・断熱性能の向上。 - 「Webカメラの設置による安全管理強化」 — Webカメラ設置による安全管理強化。 - 「Webカメラの設置による現場安全管理の強化」 — Webカメラ設置による現場安全管理の強化。 - 「ISO9001認証の取得・運用など品質・規制適合の継続的対応」 — ISO9001認証の取得・運用等による品質/規制適合の継続対応。 - 「東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案を積極的に行っています」 — 東京ゼロエミ住宅・ZEH仕様の提案推進。 - 「グリーンサイトシステム、顔認証システム、施工管理システム、Webカメラ設置による現場安全管理の強化」 — グリーンサイト/顔認証/施工管理/ Webカメラによる現場安全管理の強化。 - 「千葉工場カンパニーによる構造部材の製造・加工、自社建築、入居者募集、建物のメンテナンス、リフォーム、リノベーション、建替え等を一体で提供します。」 — 構造部材製造、建築、入居者募集、メンテ/リフォーム等を一体提供する旨。 - 「高性能断熱材」 — 高性能断熱材。 - 「施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理」 — 施工協力業者の労務・安全衛生情報の一元管理。 ### 株主還元・資金配分・リスク・会計に関する記載 - 「配当金支払額（当中間期間）: 468,006千円、1株当たり 135円、基準日 2026年2月28日、効力発生日 2026年5月11日」 — 当中間期間の配当（総額、1株当たり、基準日、効力発生日）の説明。 - 「自己株式の取得による支出: 523,915千円」 — 自己株式の取得による支出（523,915千円）。 - 「原油・関連商品の価格高騰 - 建築資材価格の高騰 - 資源高・エネルギー価格変動の影響」 — 原油・建築資材価格高騰、資源高・エネルギー価格変動の影響。 - 「設備投資（円単位） - 有形固定資産の取得による支出：84,247千円 - 無形固定資産の取得による支出：30,900千円 - 投資有価証券の取得による支出：403,226千円 - 合計設備投資（概算：有形+無形+投資有価証券の取得支出）: 84,247千円 + 30,900千円 + 403,226千円 = 518,373千円 - 円換算: 518,373,000円」 — 設備投資の内訳と合計（518,373千円＝518,373,000円換算）の説明。 - 「設計カンパニーの新設（2026年3月1日付）、」 — 設計カンパニー新設（2026年3月1日付）に関する言及。 - 「短期借入金の増減額: 当中間連結会計期間 136,500千円」 — 短期借入金の増減額（136,500千円）。 - 「EY新日本有限責任監査法人による期中レビュー」 — EY新日本有限責任監査法人による期中レビューの記載。 - 「中東情勢は依然として不安定。原油や関連商品の価格高騰および物資不足への懸念、金利上昇など不透明感が継続。」 — 中東情勢や原油価格、金利上昇などの不透明感への言及。 - 「共立女子大学「カリクラ プロジェクト～これからの借りる暮らしのデザイン～」、」 — 共同研究（共立女子大・千葉工大・東京理科大）継続の言及。 - 「男性10名・女性3名の割合（23%）」 — 役員の男女別人数と女性比率（23%）の記載。