# セレコーポレーション（5078） FY2025 有価証券報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/5078/filing/2025-fy
提出日: 2026-05-22
対象期間: 2025-03-01 〜 2026-02-28
企業ページ: https://komori.app/company/5078
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Y5GZ.pdf

## 要点

当連結会計年度は、売上高・利益ともに前期比で減少し、千葉工場の自動溶接システム関連で減損損失を計上しました。また、賃貸経営事業では管理戸数の増加や入居率の維持などの運営面の実績が示されています。

## 事業

セレコーポレーション（コード5078）は、グループ全体で「賃貸住宅事業」「賃貸開発事業」「賃貸経営事業」の3事業を東京都心部を含む1都3県（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）を主な市場として展開。決算期は2026年2月28日、売上高は20,190,480千円、経常利益は1,702,869千円、親会社株主に帰属する当期純利益は1,147,664千円、純資産額は21,116,453千円、総資産額は24,579,503千円。従業員数は198名。長期経営ビジョンVision2030の目標値として時価総額250億円・売上高300億円・営業利益30億円・ROE9％・PBR1倍・平均年収900万円を掲げている。旗艦ブランド「My Style vintage」を核に賃貸開発・賃貸経営と一体で高付加価値化を推進。千葉工場を自社製造拠点として保有、ISO9001認証を取得済み（2022年11月）。2026年5月28日定時株主総会後の体制変更を予定。

## 数字

- 設備投資: 3億円
- フリーキャッシュフロー: 15億円
- 従業員数: 198人

## セグメント

- 賃貸住宅事業 / 売上高 84億円 / 営業利益 11億円
- 賃貸開発事業 / 売上高 13億円 / 営業利益 1億円
- 賃貸経営事業 / 売上高 105億円 / 営業利益 1百万円

## 前回からの変化

### サプライチェーン

提出書類(2026-05-22)で既存エントリへの言及がありつつ、新たに型式部材等製造者認証、複数の現場IT/安全管理システム、賃貸管理システム刷新、第三者品質検査/施工協力業者の現場運営、大学共同研究、建設カンパニーが供給網として明示されたため、差分更新・追加を実施。

- + 型式部材等認証（千葉）
- + グリーンサイトシステム
- + 顔認証システム
- + Webカメラ現場管理
- + 賃貸管理システム刷新
- + 第三者品質検査（建築）
- + 施工協力業者の現場運営
- + 共立女子大カリクラPJ
- + 遮音性能共同研究
- + 建設カンパニー

### 戦略的賭け

提出書類（2026-05-22）では、既存11件について複数の言及がありました。特に「賃貸管理システムの刷新」は着手時期（2025年7月）と完了予定（2027年6月）が明記され、実行段階に進んだことが読み取れます。一方で「千葉工場の自動溶接ロボット導入計画」は導入中止に伴う減損計上が記載され、結論として撤回（クローズ）方向の事実が確認できました。さらに「セレアカデミー等の人材施策」「グリーンサイトシステム」「Webカメラ現場管理」「千葉工場カンパニー独立」「ショールーム改修・体感展示」「Fwin suite導入」など、新規追跡対象を追加しました。

- + セレアカデミーとジョブ型人事
- + グリーンサイトシステムの活用
- + Webカメラによる現場管理
- + 千葉工場カンパニーの独立
- + 本社ショールーム改修による体感強化
- + Fwin suite新空間設計導入
- − 千葉工場の自動溶接ロボット導入計画
- − 千葉工場の自動溶接ロボット導入計画

### 外部エクスポージャー

提出書類（2026-05-22）では、地政学（ウクライナ・中東・米国関税）、資材価格高騰、賃貸市場の需要動向、為替影響の限定性、人口動態・労働市場変化、パンデミックへの言及、および阪和興業と大学共同研究（共立女子大・千葉工大・東京理科大）の外部要因が再言及された。一方で、新たにリース会計基準（IFRS第16号）導入準備と防衛特別法人税、外部の建築品質検査専門会社による第三者検査、施工協力業者を含む外部委託構造が具体的に記載された。

- + IFRS第16号導入準備
- + 防衛特別法人税の影響
- + 外部品質検査専門会社
- + 施工協力業者の外部委託

### 製品

2026年2月期の提出書類で、主力ブランド（My Style vintage、Feel、Feel＋1、Fwin）および「東京ゼロエミ住宅仕様」、展示体験関連の「Fwin suite」、IoTスマートアパートの高付加価値化が再言及された。さらに、賃貸経営事業の運営に関わる協力組織（セレリーシングパートナーズ、セレパートナーズ倶楽部、セレメンテナンスパートナーズ）と、派生ビジネス（保険代理店業務、賃貸保証、建物延長保証制度）が言及された。加えて「賃貸管理システムの刷新」の開発計画が明記された。

- + セレリーシングパートナーズ
- + 建物延長保証制度
- + 賃貸管理システムの刷新

### 技術

2026-05-22提出書類で既存技術（セレZ、遮音・耐震等級3、省エネ/断熱、IoTスマートアパート、ISO9001、DX/ロボット）の再言及が確認された。また、現場管理のIT基盤（グリーンサイトシステム、顔認証、Webカメラ）、ショールーム体感エリア（Fwin suite）、賃貸管理システム刷新、BI・ERP導入更新計画、さらに柱・金物工程自動溶接ロボットの導入中止に関する項目が新規に確認された。

- + グリーンサイトシステム
- + 顔認証システム
- + Webカメラ現場管理技術
- + Fwin suite体感エリア
- + 賃貸管理システム刷新
- + 柱・金物工程自動溶接ロボット
- + BI・ERP導入更新計画

### 資本配分

提出書類（2026-05-22）では、(1)千葉工場の柱・金物工程自動溶接ロボットの導入中止と減損計上、(2)設備投資総額および内訳（電着・冷却設備、ソフト改修、工場設備拡充、東京本社ショールーム改修、工具器具備品等）の追加開示、(3)賃貸管理システム刷新の多年度計画（着手2025年7月・完了2027年6月、総額100,000千円）の明確化、(4)配当方針の配当性向基準が40%へ変更、(5)研究開発費（88百万円）の再掲、の更新があった。

- + 千葉工場の電着・冷却設備
- + 千葉工場ソフト取得改修
- + 工場設備拡充（千葉工場）
- + 全社業務効率化ソフト改修更新
- + 東京本社ショールーム改修工事
- + 工具器具備品の新規取得
- − 千葉工場の自動溶接ロボット導入
- − 千葉工場の自動溶接ロボット導入

### ケイパビリティ構築

2026-05-22提出書類で、人材育成（セレアカデミー、eラーニング、ジョブ型人事制度）と大学共同研究（共立女子大学、千葉工業大学、東京理科大学）、および協力組織（セレパートナーズ倶楽部、セレリーシングパートナーズ、セレメンテナンスパートナーズ）の記載が継続・具体化された。また「千葉工場カンパニー独立」（2025年3月1日付）の言及により、組織運営能力の再編が確認できた。

- + セレアカデミー
- + ジョブ型人事制度

### 規制ポジショニング

本提出書類（提出日2026-05-22）により、既存エントリ8件は本文中で再言及され更新しました。また、新たに①型式部材等製造者認証（千葉工場、国土交通大臣）の保有、②リース会計基準（IFRS第16号）導入準備、③防衛特別法人税の課税開始見込みに伴う法定実効税率見直し、の3件が明示されたため新規追加しました。あわせて、取締役会・監査役構成の見直し（2026-05-28後の予定）と、指名報酬諮問委員会の開催実績（10回）の定量情報が更新されました。

- + 型式部材製造者認証（千葉工場）
- + IFRS第16号のリース会計導入準備
- + 防衛特別法人税の影響見込み

## 会社自身の言葉

### 設備投資・減損・重要な設備計画

- 「・総額318百万円。賃貸住宅事業へ209百万円の設備投資。内訳は千葉工場の柱・金物工程自動溶接ロボットシステム166百万円、電着・冷却設備工事13百万円、ソフトウェア取得・改修11百万円、工場設備拡充10百万円。
・全社共通 107百万円（ソフトウェア改修54百万円、東京本社ショールーム改修27百万円、工具器具備品新規取得14百万円等）。」 — 設備投資の総額・内訳（賃貸住宅事業／全社共通）
- 「重要な新設設備計画：提出会社本社の賃貸経営事業「賃貸管理システムの刷新」100,000千円、資金調達1,500千円、着手2025年7月・完了2027年6月、総額100,000千円・既支払額1,500千円。」 — 重要な新設設備計画（賃貸管理システムの刷新：金額・資金調達・期間）
- 「提出会社本社の賃貸経営事業「賃貸管理システムの刷新」100,000千円、資金調達1,500千円、着手2025年7月・完了2027年6月、総額100,000千円・既支払額1,500千円。」 — 賃貸管理システムの刷新（同計画の別記述）
- 「重要な設備の除却等として柱・金物工程自動溶接ロボットの導入中止に伴う166,580千円の減損を計上」 — 柱・金物工程自動溶接ロボットの導入中止に伴う減損計上
- 「提出会社本社の賃貸経営事業「賃貸管理システムの刷新」100,000千円」 — 賃貸管理システムの刷新（100,000千円）
- 「・総額318百万円。賃貸住宅事業へ209百万円の設備投資。内訳は千葉工場の柱・金物工程自動溶接ロボットシステム166百万円、電着・冷却設備工事13百万円、ソフトウェア取得・改修11百万円、工場設備拡充10百万円。」 — 設備投資（総額318百万円、賃貸住宅事業209百万円、内訳）
- 「・全社共通 107百万円
    - 業務効率化ソフトウェア改修更新54百万円」 — 全社共通107百万円（業務効率化ソフト改修54百万円等）の内訳
- 「本社ショールーム改修・更新（54百万円相当を含むソフトウェア改修、27百万円のショールーム改修など）。」 — 本社ショールーム改修・更新（ソフト改修・ショールーム改修等）
- 「千葉工場カンパニーの組織強化を実施（2025年3月1日付けで千葉工場カンパニー独立）。」 — 千葉工場カンパニーの組織強化（独立・体制強化）
- 「・全社共通 107百万円
    - 東京本社ショールーム改修工事27百万円」 — 全社共通107百万円のうち東京本社ショールーム改修27百万円

### デジタル／現場管理・研究開発・品質・技術基盤

- 「グリーンサイトシステム（施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理するIT基盤）。」 — グリーンサイトシステム（施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理）
- 「研究開発は「Z構法：セレZ」の耐震性強化・型式改良・遮音・省エネ・断熱性能の向上を追求。」 — 研究開発（Z構法：セレZの耐震性強化等）
- 「デジタル化の推進、工期短縮、IT導入による安全性確保・効率化の推進、共通部材の活用による生産性向上、原価低減、施工品質の均一化を推進。グリーンサイトシステム・顔認証・Webカメラ等の導入による現場管理の効率化。」 — デジタル化・工期短縮・IT導入による安全/効率化、現場管理の効率化
- 「・ISO9001（千葉工場）認証を取得（2022年11月）。」 — ISO9001認証の取得（千葉工場、取得時期）
- 「外部の建築品質検査専門会社による第三者検査を実施。」 — 外部の建築品質検査専門会社による第三者検査
- 「顔認証システム（建築現場の安全確保・出入口管理）。」 — 顔認証システム（建築現場の出入口・安全確保）
- 「千葉工業大学・東京理科大学との遮音性能向上に関する共同研究、SDGs観点での省エネ性能向上の研究などを実施。」 — 産学連携（遮音性能向上の共同研究等）
- 「新空間設計「Fwin suite（ファイン スイート）」の導入、体感エリア併設型ショールームのリニューアル（2025年7月実施予定）」 — Fwin suite導入・体感エリア併設型ショールームのリニューアル予定
- 「・研究開発費は88百万円。重点分野は耐震・遮音・省エネ・断熱性能の向上等。」 — 研究開発費（88百万円）と重点分野（耐震・遮音・省エネ・断熱等）
- 「Webカメラを用いた現場管理・保全向上の取り組み。」 — Webカメラを用いた現場管理・保全向上の取り組み
- 「共立女子大学との「カリクラ プロジェクト ～これからの借りる暮らしのデザイン～」、千葉工業大学・東京理科大学との遮音性能向上に関する共同研究、SDGs観点での省エネ性能向上の研究などを実施。」 — 大学との共同研究（カリクラ等）やSDGs観点の省エネ研究
- 「ISO9001認証取得（千葉工場）や型式適合認証を含む。」 — 型式適合認証等を含む品質・認証の言及（ISO9001等）
- 「賃貸経営事業におけるセレリーシングパートナーズ（賃貸管理・仲介協力）、セレメンテナンスパートナーズ（修繕・メンテナンス協力）等の協力組織を介した流通・提供体制。」 — 賃貸経営での協力組織（セレリーシング／セレメンテナンス等）による提供体制
- 「・為替の影響は、海外関連材料・外部事業の取引に影響。報告書上、主な影響は限定的と記述。」 — 為替影響の考え方（海外関連材料等への影響・限定的との記述）
- 「IoTスマートアパート、断熱性能向上、太陽光対応等の高付加価値化を推進。」 — IoTスマートアパート・断熱性能向上・太陽光対応等の高付加価値化
- 「・グリーンサイトシステム（施工協力業者の労務・安全衛生情報を一元管理するIT基盤）。
・顔認証システム（建築現場の安全確保・出入口管理）。」 — グリーンサイトシステム／顔認証の関連記述
- 「品質管理手法（ISO9001の適用・品質マネジメント）、デジタル化（BI・ERP関連の導入・更新計画含む）・建設現場のIT導入による安全性・生産性向上施策。」 — 品質管理・デジタル化（BI/ERP等）・現場IT導入による安全/生産性向上
- 「千葉工場でISO9001を取得済み（2022年11月）。」 — 千葉工場でのISO9001取得済み
- 「共同研究・技術開発におけるプラットフォームとして、千葉工場カンパニー、技術開発室/部門と連携。」 — 共同研究・技術開発の連携体制（千葉工場カンパニー、技術開発室/部門）

### 商品・ブランド・サービス内容（付加価値・省エネ/耐震等）

- 「・長期経営ビジョン「ビジョン2030」では時価総額250億円・売上高300億円・営業利益30億円・営業利益率10％・ROE9％・PBR1倍・平均年収900万円を目標値として掲げています。」 — ビジョン2030の重要指標目標（時価総額等）
- 「「東京ゼロエミ住宅」等の省エネ・高性能化商品を中心に、資産価値の維持・向上を図るとともに、耐震等級3の適合を条件付きで可能とする取り組みを進める。」 — 東京ゼロエミ住宅等による省エネ・高性能化と耐震等級3の条件付き対応
- 「・資材価格の高止まり・原材料の価格上昇により建設コストが高止まり。原価変動に対する転嫁戦略を採用。」 — 資材価格・原材料価格の高止まりと原価変動に対する転嫁戦略
- 「賃貸住宅事業を中心に、旗艦ブランド「My Style vintage」を活用し、アパートの企画・設計・施工を一貫して提供。」 — 旗艦ブランド「My Style vintage」を中核とする一貫提供
- 「建設カンパニー（アパートの企画・設計・自社施工・監理）」 — 建設カンパニーの役割（企画・設計・自社施工・監理）
- 「賃貸住宅事業はMy Style vintageを柱に、アパート経営の企画・設計・施工・監理を一貫して提供。」 — 賃貸住宅事業の提供内容（My Style vintageを柱に一貫対応）
- 「・マクロ経済の需要動向、賃貸市場の動向、人口動態の影響、金利動向等が業績に影響。2024年4月以降のビジョン2030の進捗に影響する。」 — マクロ・市場・人口等の経営影響（ビジョン2030の進捗への影響）
- 「賃貸開発事業では、城南エリア（品川区・目黒区・港区・大田区）および城西エリア（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）を中心に、「Feel」「Feel＋1」「Fwin」等の設計・開発・販売を実施。」 — 賃貸開発事業のエリア（城南・城西）と商品群（Feel/Feel＋1/Fwin等）
- 「・「東京ゼロエミ住宅」等の省エネ・高性能化商品を中心に、資産価値の維持・向上を図るとともに、耐震等級3の適合を条件付きで可能とする取り組みを進める。」 — 省エネ・高性能化商品で資産価値維持向上、耐震等級3適合を条件付きで可能にする取り組み
- 「賃貸住宅事業はMy Style vintageを柱に、アパート経営の企画・設計・施工・監理を一貫して提供。IoTスマートアパート、断熱性能向上、太陽光対応等の高付加価値化を推進。」 — 高付加価値化（IoTスマートアパート等）と一貫提供内容
- 「賃貸開発事業では、城南エリア（品川区・目黒区・港区・大田区）および城西エリア（渋谷区・新宿区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区）を中心に、「Feel」「Feel＋1」「Fwin」等の設計・開発・販売を実施。
賃貸経営事業では、賃貸管理・運用を一体化したプロパティマネジメントを提供。」 — 賃貸開発：城南・城西中心に商品提供／賃貸経営：プロパティマネジメント提供
- 「旗艦ブランド「My Style vintage」を活用」 — 旗艦ブランド「My Style vintage」の活用

### ガバナンス・組織体制・委員会・反社対応

- 「・2026年5月28日定時株主総会後は取締役10名・社外取扱い4名、監査役3名体制を想定。」 — 株主総会後の取締役・社外取締役・監査役の想定体制
- 「・取締役9名（社外取締役3名）・監査役3名を構成。未来戦略会議・経営会議・各種委員会を設置。2026年5月28日定時株主総会後は取締役10名・社外取扱い4名、監査役3名体制を想定。内部統制室・リスクマネジメント室・三線モデルの運用。」 — 取締役・監査役の構成、会議体（未来戦略会議等）や内部統制・三線モデルの運用
- 「内部組織としてセレアカデミーを活用した人材育成、ジョブ型人事制度の活用、デジタル化推進を推進。」 — 人材育成・ジョブ型人事制度・デジタル化推進
- 「・2026年2月期は指名報酬諮問委員会を10回開催」 — 指名報酬諮問委員会の開催回数（2026年2月期：10回）
- 「・反社会的勢力排除に関する規程・体制を整備。内部統制室・リスクマネジメント室を介した法令遵守体制を充実。」 — 反社会的勢力排除に関する規程・体制
- 「産学連携・コンソーシアム参加・業界団体活動・オープンイノベーション・大学連携等を含む。」 — 産学連携等の活動（コンソーシアム参加等）

### 外部要因・規制/認証・協力組織・取引先・制度（税・会計基準等）

- 「阪和興業株式会社（鉄骨材の最大の供給元）。」 — 阪和興業（鉄骨材の最大の供給元）
- 「国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得（2020年10月付与）。」 — 型式部材等製造者認証を千葉工場で取得（付与時期）
- 「賃貸経営事業では、賃貸管理・運用を一体化したプロパティマネジメントを提供。セレパートナーズ倶楽部、セレリーシングパートナーズ、セレメンテナンスパートナーズ等の協力組織と連携して入居率の維持・向上を図る。」 — 賃貸経営事業の協力組織（セレパートナーズ倶楽部等）と入居率維持
- 「千葉工場カンパニーの組織強化を実施（2025年3月1日付）」 — 千葉工場カンパニーの組織強化（独立・体制強化）
- 「・「リース会計基準」の適用、IFRS第16号の導入準備。適用開始は2029年2月期の期首。影響額は現時点で評価中。」 — リース会計基準/IFRS第16号の導入準備（適用開始時期等）
- 「・防衛特別法人税の課税開始に伴う将来差異の影響を見込み、法定実効税率を30.62％から31.52％へ変更して計算（2027年開始見込）。」 — 防衛特別法人税の課税開始に伴う法定実効税率の変更
- 「セレリーシングパートナーズ（賃貸管理・仲介協力）」 — セレリーシングパートナーズ（賃貸管理・仲介協力）
- 「セレメンテナンスパートナーズ（修繕・メンテナンス協力）」 — セレメンテナンスパートナーズ（修繕・メンテナンス協力）
- 「アセットマネジメントカンパニー（賃貸住宅事業の受注活動・賃貸管理受託の営業）」 — アセットマネジメントカンパニー（受注活動・賃貸管理受託の営業）
- 「・ウクライナ情勢・中東情勢の地政学的リスクに起因する原油価格の高騰など、世界経済の不確実性が継続。米国の関税政策の影響も想定。」 — 地政学リスク等による世界経済不確実性の継続
- 「・東京都圏の人口流動は転入超過が継続している。新設貸家着工戸数は全国で前年比低下傾向だが、東京圏では回復がみられるとの国土交通省データを引用。」 — 東京都圏の人口流動（転入超過継続）と新設貸家着工戸数の回復状況
- 「・建設・不動産事業に関する法規制の変更・新規規制への対応。リース会計基準の導入・適用範囲の変化等の影響を見極めつつ対応。」 — リース会計基準導入・法規制対応等の見極めと対応
- 「・国土交通大臣より型式部材等製造者認証を千葉工場で取得（2020年10月付与）。」 — 型式部材等製造者認証（千葉工場、付与時期）の再掲
- 「施工協力業者を含む現場運営の外部委託構造。」 — 施工協力業者を含む現場運営の外部委託構造
- 「セレパートナーズ倶楽部、セレリーシングパートナーズ、セレメンテナンスパートナーズ等の協力組織と連携して入居率の維持・向上を図る。」 — 協力組織と連携した入居率維持・向上
- 「賃貸経営事業の管理・派生ビジネス（保険代理店業務・賃貸保証等）・建物延長保証制度。」 — 賃貸経営での派生ビジネス（保険代理店、賃貸保証、建物延長保証制度）
- 「・気候変動・パンデミック・人口動態・労働市場の変化、技術代替の進展等の外部要因に留意。」 — 気候変動・パンデミック等の外部要因に留意
- 「賃貸経営事業におけるセレリーングパートナーズ（賃貸管理・仲介協力）」 — 賃貸経営事業におけるセレリーングパートナーズ（協力組織）