# サブリース・運営ビジネスの拡大｜ｇｏｏｄｄａｙｓホールディングス（4437）の変遷 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/4437/threads/551e73056b98 企業ページ: https://komori.app/company/4437 ## 経過 - FY2019 初出 「運営ビジネスはリノベーションした物件を一括で借り上げ(サブリース)、運営までを行うビジネスであり、「継続ビジネス」とすることを期待しているものです。」 — 仲介に加えて物件を借り上げて運営することで、継続的な事業収入を得る方向。 (https://komori.app/company/4437/filing/2018-fy) - FY2020-Q1 前進 「運営ビジネスでは、新規のシェアオフィス及びサービスアパートメントを、薬院・呉服町・本町・有楽町・要町の５拠点で開設しております。」 — 運営ビジネスで5拠点を新規開設した。なお、当期から不動産仲介オペレーションビジネスを仲介ビジネスと運営ビジネスに分けている。 (https://komori.app/company/4437/filing/2019-q1) - FY2020-Q2 前進 「運営ビジネスでは、第１四半期連結会計期間に実施した薬院・呉服町・本町・有楽町・要町の５拠点でのシェアオフィス及びサービスアパートメント先行投資の影響がありましたが、当第２四半期連結会計期間では順次稼働が進捗し、売上を伸ばしております。」 — シェアオフィス及びサービスアパートメントの5拠点が順次稼働し、運営ビジネスの売上を伸ばしたという具体的な進展を記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2019-q2) - FY2020-Q3 前進 「運営ビジネスでは、第１四半期連結会計期間に実施した薬院（福岡）・呉服町（福岡）・本町（大阪）・有楽町（東京）・要町（東京）の５拠点でシェアオフィス及びサービスアパートメントへの先行投資をした結果、当第３四半期連結会計期間までに稼働し始め、売上につながって、先行投資のキャッチアップが進捗しております。」 — 運営ビジネスで先行投資した5拠点の稼働が進み、売上化と先行投資のキャッチアップが進捗したと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2019-q3) - FY2020 前進 「オペレーションビジネスでは、薬院（福岡）、呉服町（福岡）、本町（大阪）、有楽町（東京）、要町（東京）の５拠点をシェアオフィス及びサービスアパートメントへの先行投資として、当期に開設しております。尚、５拠点が当期間内に順次稼働し、更に稼働率の向上に伴い売上並びに利益に貢献し始めることで、先行投資のキャッチアップが進捗しております。」 — 5拠点を当期に開設し、順次稼働して売上・利益への貢献と先行投資のキャッチアップが進んだと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2019-fy) - FY2021-Q1 前進 「オペレーションビジネスでは、既存のシェアオフィスに加えて、当第１四半期連結累計期間に北品川と渋谷に新たなシェアオフィスを開設しましたが、新型コロナ問題により既存テナントの一部が退去し、稼働率が低下しました。」 — 運営ビジネスで北品川・渋谷の2拠点を新たに開設した。新型コロナ問題による既存テナント退去と稼働率低下も同時に発生している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2020-q1) - FY2021-Q2 再掲 「オペレーションビジネスでは、既存のシェアオフィスに加えて、第１四半期連結累計期間に品川と渋谷に新たなシェアオフィスを開設しました。新型コロナ問題により新規テナントの獲得に影響が出た一方、既存テナントの一部が退去するなど稼働率が低下しましたが当第２四半期連結会計期間を底に改善傾向となりました。」 — 品川・渋谷の新拠点開設後、新型コロナ問題で稼働率が低下したものの、第2四半期を底に改善傾向となったと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2020-q2) - FY2021-Q3 前進 「オペレーションビジネスでは、新型コロナ問題により引続きシェアオフィスの顧客獲得に大きな影響が出た一方、既存テナントの一部が退去するなど稼働率が低下しました。当第３四半期連結会計期間では縮小移転のニーズの取込み、稼働率の低い共用会議室のオフィスへの転用等、収益改善を目指し実施しました。」 — シェアオフィスの顧客獲得・稼働率への影響が続く中、縮小移転需要の取り込みや共用会議室のオフィス転用を実施した。 (https://komori.app/company/4437/filing/2020-q3) - FY2021 前進 「2021年３月31日時点で有楽町、日比谷、六本木、渋谷、品川（東京）、薬院（福岡）、呉服町（福岡）、本町（大阪）の８拠点でシェアオフィスをGOOD OFFICEとして提供しております。」 — 運営ビジネスのシェアオフィスを8拠点で提供し、サービスアパートメントも4拠点及び他6件が稼働していると記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2020-fy) - FY2022-Q1 前進 「オペレーションビジネスにおいては、空室率の上昇などに伴ないシェアオフィスにおいて稼働率の低下状態が継続しております。稼働率の低い共用会議室のオフィスへの転用、各種イベントスペースとしての活用、価格の見直しによる稼働率の向上など、収益対策を推進しております。2021年４月には新たなコンセプトモデルとして竹中工務店と共同で開発した「GOOD OFFICE新橋」（東京）を開設しました。」 — シェアオフィスの稼働率低下が続く中、共用会議室の転用、イベントスペース活用、価格見直しを進め、新たなコンセプトモデルを開設した。 (https://komori.app/company/4437/filing/2021-q1) - FY2022-Q2 前進 「オペレーションビジネスでは東京のビジネス地区の空室率の上昇などに伴い、一部のシェアオフィスにおいて稼働率低下の状況が継続しております。その収益対策として、共用会議室のオフィスへの転用、各種イベントスペースとしての活用、価格の見直しによる稼働率の向上などを推進しております。また、渋谷エリアに新たなシェアオフィスの開設準備を進めております。」 — シェアオフィスの稼働率低下が続く中、会議室のオフィス転用、イベントスペース活用、価格見直しを進め、渋谷の新拠点開設準備にも着手している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2021-q2) - FY2022-Q3 前進 「また、「goodoffice渋谷駅前」を開設し、増加するオフィス縮小移転のニーズに柔軟に対応しております。」 — シェアオフィスの収益対策を続ける中で、goodoffice渋谷駅前を開設し、オフィス縮小移転需要への対応を進めた。 (https://komori.app/company/4437/filing/2021-q3) - FY2022 前進 「オペレーションビジネスでは、当連結会計年度に新たに新橋（東京）、渋谷駅前（東京）の２拠点をシェアオフィスとして開設しました。「新型コロナ問題」により引続きシェアオフィスの顧客獲得への影響があり、既存テナントの一部が退去するなど稼働率が低下しましたが、第３四半期以降で共用会議室のレンタルオフィスへの転用や価格を含めた販売施策の見直しなどにより稼働率は大幅に改善し、売上は前年度同期比124.9％増となりました。」 — 新橋・渋谷駅前の2拠点を開設し、共用会議室の転用や価格を含む販売施策の見直しによって稼働率を大幅に改善したと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2021-fy) - FY2023-Q1 前進 「運営ビジネスでは、前年度第４四半期までに稼働率を改善できたことに加え、オフィス既存顧客の解約を最小限に抑えることができたため、稼働率を高い水準で維持しました。マンスリー物件についてもホテルパスを活用した集客の結果、前年より稼働率が改善しました。その結果、売上は前年同期比63.3％増となりました。」 — オフィスの稼働率を高水準で維持し、ホテルパスを活用したマンスリー物件の集客で稼働率を改善した結果、運営ビジネス売上が前年同期比63.3％増となった。 (https://komori.app/company/4437/filing/2022-q1) - FY2023-Q2 前進 「運営ビジネスでは、オフィス既存顧客の解約を最小限に抑えることができたため、稼働率を高い水準で維持しました。マンスリー物件についても継続してホテルパスを活用して集客を行っており、高い稼働率を維持しております。その結果、売上は前年同期比53.0％増となりました。」 — 既存顧客の解約抑制とホテルパスによる集客により、オフィス・マンスリー物件の高稼働率を維持し、運営ビジネス売上が前年同期比53.0％増となった。 (https://komori.app/company/4437/filing/2022-q2) - FY2023-Q3 前進 「運営ビジネスでは、オフィス既存顧客の解約を最小限に抑えることができ、稼働率を高い水準で維持したことに加え、新拠点の運営開始があり売上高が増大しました。またマンスリー物件についても継続してホテルパスを活用して集客を行っており、高い稼働率を維持しております。その結果、売上は前年同期比40.1％増となりました。」 — 既存顧客の解約抑制、高稼働率の維持、新拠点の運営開始、ホテルパスによる集客により、運営ビジネス売上が前年同期比40.1％増となった。 (https://komori.app/company/4437/filing/2022-q3) - FY2023 前進 「運営ビジネスにおきましては、新拠点の早期立ち上がり（収益化）および既存物件が高い稼働率で推移したことにより売上が増加しております。また、マンスリー物件においてホテルパスを活用した集客をおこなっており高い稼働率を維持しております。その結果、売上高は前年比34.1％増となりました。」 — 新拠点の早期収益化、既存物件の高稼働率、ホテルパスによる集客により、運営ビジネス売上が前年比34.1％増となったと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2022-fy) - FY2024-Q1 前進 「運営サービスビジネスにおきまして、新しい暮らし方の実現に向けて、従来のメディア名「hotelpass」を「goodroom」に変更しhotelpassだけでなくライフスタイルレジデンスにも適用しております。このための施設として、当第１四半期連結累計期間にライフスタイルレジデンス「TOMOS学芸大学」（29室）を開設しております。2023年７月には、満室稼働となり順調に推移しております。」 — 運営サービスの対象をライフスタイルレジデンスへ広げ、TOMOS学芸大学を29室で開設し、2023年7月に満室稼働となったと記載している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2023-q1) - FY2024-Q2 前進 「当第２四半期連結累計期間にライフスタイルレジデンス「TOMOS学芸大学」（全29戸）、「TOMOS保土ヶ谷」（全55戸）を開設しており高い稼働率にて順調に推移しております。一方、新しい暮らし方と働き方の連携を図ることを目的としてgoodoffice（シェアオフィス、ワークラウンジ等）においても「学芸大学」、「汐留」、「保土ケ谷」、及び当社グループ運営拠点では最大規模となる「東陽町（10月開設）」を開設しております。今後も数拠点の受注を目指しております（１拠点受注済）。」 — ライフスタイルレジデンス2施設とgoodofficeの複数拠点を開設し、運営施設の拡大を進めた。TOMOS学芸大学29戸、TOMOS保土ヶ谷55戸はいずれも高稼働率で推移し、さらに1拠点を受注済みとしている。 (https://komori.app/company/4437/filing/2023-q2) - FY2024-Q3 前進 「運営サービスビジネスにおきまして、新しい暮らし方の実現に向けて運営施設の増設を進めております。当第３四半期連結累計期間にgoodroom residence「学芸大学」（全29戸）、「保土ヶ谷」（全55戸）を開設しており高い稼働率にて順調に推移しております。また、goodroom residenceでは過去最大規模となる「調布国領」（全70戸）の開設を2024年春に予定しております。」「一方、新しい暮らし方と働き方の連携を図ることを目的としてgoodoffice（シェアオフィス、ワークラウンジ等）においても「学芸大学」、「汐留」、「保土ケ谷」、「東陽町」を開設しております。」 — 運営施設の拡大について、goodroom residenceの2施設を開設し、70戸の調布国領を次の拠点として計画している。goodofficeも学芸大学、汐留、保土ヶ谷、東陽町へ拡大し、運営サービスビジネスのストック化を進めている。 (https://komori.app/company/4437/filing/2023-q3) - FY2024 前進 「当連結会計年度にgoodroom residence「学芸大学（全29室）」、「保土ヶ谷（全55室）」、「調布国領（全70室）」を開設し高い稼働率にて順調に推移しております。goodroom residenceは2024年３月期迄で累計約200室が稼働しています。一方、新しい暮らし方と働き方の連携を図ることを目的としてgoodoffice（シェアオフィス、ワークラウンジ等）においても「学芸大学」、「汐留」、「保土ケ谷」、「東陽町」を開設しました。運営施設の増設及び好調な稼働率により、売上は前年同期比29.8％増となりました。」 — goodroom residenceを3拠点・計154室開設し、累計約200室の稼働に到達した。goodofficeも4拠点を開設し、運営サービス売上が29.8％増となった。 (https://komori.app/company/4437/filing/2023-fy) - FY2025-H1 前進 「2024年９月及び10月に株式会社竹中工務店所有の不動産物件３棟（中浦和、ときわ台、越谷）のリノベーション開発およびマスターリースに基づく運営を開始しております。」 — 運営サービスについて、竹中工務店所有の3物件でリノベーション開発とマスターリースに基づく運営を開始した。 (https://komori.app/company/4437/filing/2024-h1) - FY2025 前進 「2024年３月期までにおけるgoodroom residence約200室に加え、約500室（累計700室）の稼働となり、2027年３月期で2,000室の稼働に向けて順調に進捗しております。」 — goodroom residenceは累計約700室の稼働に到達し、2027年3月期の2,000室稼働に向けた拡大を進めている。goodcoffeeやグッドサウナの併設、goodroomメディア強化も運営モデルに組み込んでいる。 (https://komori.app/company/4437/filing/2024-fy) - FY2026-H1 前進 「当中間連結会計期間では、goodroom residence 品川高輪を開業いたしました(注)２。築60年以上の旧社員寮をリノベーションした本施設は、世界７都市を巡る全寮制の難関大学「ミネルバ大学」の国際的な学びと地域交流を育む日本初の拠点として新たに生まれ変わりました。」 — 運営ビジネスについて、築60年以上の旧社員寮を活用したgoodroom residence品川高輪を開業した。2026年３月期に約300室を追加し累計1,000室、2,000室稼働へ進める計画も示している。 (https://komori.app/company/4437/filing/2025-h1) - 2026-05-14 前進 「また、竹中工務店が所有する旧社員寮３物件をリノベーションする等、2026年３月期には約800室を稼働、累計で約1,300室の稼働に至りました。2,000室の稼働に向けて順調に進捗しております。」 — goodroom residence等の運営規模について、累計約1,000室予定から約1,300室稼働へ進展し、2,000室目標に向けた進捗を示している。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260512527262) - 2026-05-14 前進 「現在、約1,300室の goodroom residence を運営」 — goodroom residenceの運営室数を累計約1,300室まで拡大し、従来の累計約1,000室予定から実績を積み上げている。goodsauna＆spa SAPPOROの開業も含め、運営サービスの施設展開を具体化している。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260512527272) - 2026-06-04 前進 「2026年３月期には約800室を稼働、累計で約1,300室の稼働に至りました。2,000室の稼働に向けて順調に進捗しております。」 — goodroom residence等について、累計稼働室数を約1,300室へ更新し、2,000室目標への進捗を記載している。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260602559295) - 2026-06-23 前進 「現在、約1,300室の goodroom residence を運営」 — goodroom residenceの運営規模を累計約1,300室へ更新し、2,000室の達成に向けた進捗を示している。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260623576713) - FY2026 前進 「2025年９月に世界７都市を巡る全寮制の難関大学「ミネルバ大学」の国際的な学びと地域交流を育む日本初の拠点として、築60年以上の旧社員寮をリノベーションしたgoodroom residence 品川高輪を開業しました。また、竹中工務店が所有する旧社員寮３物件をリノベーションする等、2026年３月期には約800室を稼働、累計で約1,300室の稼働に至りました。2,000室の稼働に向けて順調に進捗しております。」 — goodroom residenceの新拠点開業、旧社員寮3物件のリノベーション、年間約800室・累計約1,300室の稼働まで運営ビジネスを拡大した。 (https://komori.app/company/4437/filing/2025-fy) - 2026-08-14 前進 「また、竹中工務店が所有する旧社員寮等をリノベーションし、2026年３月期に約800室を稼働、累計で約1,300室を稼働したことが、当第１四半期連結累計期間の売上増につながっております。」 — goodroom residence等の運営について、2026年3月期の約800室稼働と累計約1,300室稼働を実績として示している。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260810516904) - 2026-08-14 前進 「Co-Living（goodroom residence, goodoffice, goodroomラウンジおよび付帯サービス）の標準化を拡大」 — 拠点運営ビジネスの標準化対象をgoodroom residenceだけでなく、goodoffice、goodroomラウンジおよび付帯サービスまで含むCo-Living全体へ広げている。 (https://komori.app/company/4437/disclosure/20260810516907)