# 土地売却・PJM・成功報酬・AM報酬の4収益ポイントとステージ別リスク分担｜霞ヶ関キャピタル（3498）の変遷

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## 経過

- FY2023 初出 「不動産コンサルティング事業のビジネスモデルには、大きく４つの収益ポイントがあり、仕入れた用地に対して開発企画を行うことで付加価値を生み出し、そのプラン付きの用地を開発投資家へ売却した際の収益（①土地売却益）、開発投資家がオーナーとして取り組む不動産開発に対するプロジェクト管理報酬（②PJM報酬）、開発投資家から不動産投資家への売却益が開発投資家の目標利益を超過した際に受領する報酬（③成功報酬）、不動産投資家に対して行うアセットマネジメント報酬（④AM報酬）となっております。」 — 土地売却益、PJM報酬、成功報酬、AM報酬の4収益ポイントを明示し、開発ステージごとに開発投資家・不動産投資家へリスクを移転するビジネスモデルを体系的に説明している。 (https://komori.app/company/3498/filing/2022-fy)
- FY2025-H1 その他 「不動産販売（注1）
9,059
22,133
不動産コンサルティング（注2）
1,088
1,438
その他（注3）
444
1,374
顧客との契約から生じる収益（注3）
10,592
24,946
その他の収益（注3）（注4）
10,225
8,803」 — 中間期の収益認識開示で、不動産販売22,133百万円、不動産コンサルティング1,438百万円、その他1,374百万円、その他の収益8,803百万円を示し、土地売却・コンサルティング等を含む収益構成の実績が更新された。 (https://komori.app/company/3498/filing/2024-h1)
- 2026-03-31 前進 「本ファンド組成に係る取引の売上は、ファンドセットアップ報酬、アセットマネジメント報酬等がございますが、2026 年 8 月期連結業績予想に織り込み済みです。」 — ファンドセットアップ報酬およびアセットマネジメント報酬を伴うファンド組成を実行し、収益ポイントとしての実績が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260331594316)
- 2026-04-03 初出 「資本・拡張・需要を回すプラットフォーム／保有ではなく、構造で伸ばす」 — 金融×不動産、テクノロジー×フランチャイズ、クリエイティブ×パートナーシップを組み合わせた全体モデルを、プラットフォームとして新たに表現した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260403598379)
- FY2026-H1 その他 「不動産販売（注1）
32,119
不動産コンサルティング（注2）
2,714
その他
3,524
顧客との契約から生じる収益
38,359
その他の収益（注3）（注4）
22,756
外部顧客への売上高
61,116」 — 第15期中間期の収益認識開示に更新され、不動産販売32,119百万円、不動産コンサルティング2,714百万円、その他3,524百万円、その他の収益22,756百万円を計上した。不動産コンサルティングは主にAM・PJMフィー収入と説明している。 (https://komori.app/company/3498/filing/2025-h1)
- 2026-04-28 実績引用 「当社が開発用地のソーシングおよび企画立案をおこなった神奈川県綾瀬市の物件につきまして、本日、清水総合開発株式会社に売却いたしました。あわせて当社は、本件の開発に係るプロジェクトマネジメント業務を清水総合開発より受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 土地のソーシング・企画立案から売却、プロジェクトマネジメント受託へつなげる収益モデルの実績として引用されている。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260428512719)
- 2026-04-30 前進 「本プロジェクトに係る取引の売上は、セットアップ報酬、アセットマネジメント報酬等がございますが、2026年8月期連結業績予想に織り込み済みです。」 — 物流施設の取得・バリューアップを通じて、セットアップ報酬およびアセットマネジメント報酬を得るプラットフォームの収益化が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260430514949)
- 2026-07-03 前進 「このたび当社は、UMITO 社との関係強化を通じて、双方の事業基盤およびネットワークを活用した事業機会の拡大を図ることを目的として、同社株式を取得することといたしました。」 — 株式取得により、事業基盤・ネットワーク・顧客基盤を活用したプラットフォーム拡張の具体的な関係構築が進んだ。ただし、共同開発、販売協力、関係先紹介、顧客基盤の相互活用は協議予定であり、具体的な業務提携契約や施策は未決定である。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260703587559)
- 2026-07-03 前進 「M&A の活用による新たな利益創出エンジンの実装、高回転ビジネスモデルの新規アセットへの拡大、そしてこれらを牽引する高付加価値人材への投資により、成長を加速してまいります。」 — 従来のプラットフォーム構想に、M&Aによる利益創出エンジン、新規アセットへの展開、高付加価値人材への投資が具体的な成長施策として加わった。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260703587603)
- 2026-07-06 実績引用 「また、当社は 2025 年 8 月期に国内の全アセットタイプ（ホテル、物流施設、ヘルスケア施設）において REIT または長期運用ファンドを組成し、開発から運用までを一気通貫で行うビジネスモデルを完遂いたしました。」 — プラットフォームの説明において、国内全アセットタイプでの開発から運用までの一貫モデル完遂実績が引用された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260706587998)
- 2026-07-10 前進 「本日、当該株式取得を実行し、UMITO 社を当社の持分法適用関連会社としましたので、お知らせいたします。」 — UMITOの株式取得が実行され、持分法適用関連会社化まで進展した。一方、ホテル案件の共同開発・販売協力等については、引き続き協議段階であり、具体的な業務提携契約や施策は決定されていない。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260710590961)
- 2026-07-15 前進 「また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — ホテル開発案件について、売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託し、継続関与する形が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260715594370)
- 2026-07-22 前進 「当社は、株式取得を通じて花屋敷浮舟園が保有する不動産を取得し、京都府宇治市に位置する「花やしき浮舟園」のリノベーションおよびリブランディングをおこなってまいります。」 — 株式取得による子会社化と不動産取得を通じ、M&Aを起点とした新たな宿泊アセットへの展開が具体的なプロジェクトとして進展した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260722597344)
- 2026-07-31 前進 「また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — ホテル開発用地の売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託し、開発に継続関与する形が宮崎青島ホテルプロジェクトで具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260731505210)
- 2026-07-31 前進 「このたび、当社グループの多人数向けホテルブランドの開発用地を新たに販売用不動産として取得いたしました。」 — 木更津ホテルプロジェクトおよび日暮里ホテルプロジェクトの開発用地取得により、M&A・不動産取得・ホテル開発を通じた宿泊アセット展開と、開発後も継続関与するプラットフォームの案件蓄積が進んだ。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260731505408)
- 2026-08-07 前進 「また当社は、合同会社 LOGI FLAG 14 号とアセットマネジメント契約を締結し、物流施設開発（開発、運用、売却等）に係るマネジメント業務を受託いたします。あわせて、本件の開発期間中におけるサブアセットマネジメント業務につきましては、当社子会社であるロジフラッグ・デベロプメント株式会社が受託し、当社と連携して物流施設の開発を進めてまいります。」 — 物流施設開発用地の売却後も、当社と子会社がそれぞれアセットマネジメント業務およびサブアセットマネジメント業務を受託し、開発に継続関与するプラットフォームの案件蓄積が進んだ。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260807514907)
- 2026-08-21 前進 「このたび当社は、株式取得を通じて、和歌山マリーナシティ社が保有する不動産を取得するとともに、同社が長年にわたり培ってきた地域とのつながりや集客基盤を継承しつつ、当社の企画・開発・運営に関するノウハウを活用することで、新たな価値創出に取り組んでまいります。」 — M&Aによる不動産取得に加え、地域とのつながり・集客基盤を引き継ぎ、取得後の企画・開発・運営にも関与する宿泊アセット展開が進展した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260821524273)
- 2026-08-25 前進 「また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 博多駅南ホテルプロジェクトでホテル開発用地の売却決済と開発フェーズへの移行が実現し、売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託して開発に継続関与する形が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260825525602)
- 2026-08-26 前進 「当社は、海外事業において、日本国内の投資家や資金を海外の不動産市場へとつなぐ「水先案内人」となることを掲げており、本件はその役割を具体化したプロジェクトでもあります。」 — マイアミのホテル・レジデンス複合開発用地の売却契約を締結し、日本の投資家および国内メガバンクの資金を海外不動産市場へつなぐプラットフォームの展開が米国でも具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260826526563)
- 2026-08-27 前進 「当社は、当社がソーシングおよび企画立案をおこなった沖縄県那覇市のホテル開発用地につきまして、本日売却決済し、開発フェーズに移行しましたことを下記のとおりお知らせいたします。また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 那覇樋川ホテルプロジェクトで、開発用地の売却後もプロジェクトマネジメント業務を通じて開発に継続関与するプラットフォームが具体化した。匿名組合出資者である日本航空株式会社とのマイルプログラム連携予定も示された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260827526809)
- 2026-08-27 再定義 「今回の社名変更は、当社が展開する「FHG hotels」と社名を統一することで、対外的な認知の一貫性を高めるとともに、複数のホテルブランドを傘下に持つ運営会社としての位置づけをより明確にすることを目的としています。
また、今後の新たなブランド展開や M&A による事業拡大を見据え、特定の個別ブランドである「fav」に依存しない社名体系へ移行することで、多様なブランドを展開・成長させていく企業として、さらなる事業基盤の強化を目指してまいります。」 — ホテル運営会社の商号を「FHG hotels」へ変更し、単一ブランド中心の位置づけから、複数ブランドの展開・成長とM&Aを見据えた運営プラットフォームへ再整理している。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260827527281)
- 2026-08-28 前進 「なお、本件の売却先である BCE MIAMI PROPERTY LLC は、株式会社みずほ銀行から融資を受けるとともに、複数の国内投資家より間接的に出資を受けております。」 — 国内金融機関の融資と複数の国内投資家の出資を受ける売却先への取引完了により、日本の資金を海外不動産市場につなぐプラットフォームの実績が進展した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260706587997)
- 2026-08-28 前進 「また、本プロジェクトは当社初のドライ自動倉庫開発プロジェクトであり、当社は本ファンドよりプロジェクトマネジメント業務およびアセットマネジメント業務を受託し、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 物流施設開発用地を売却した後も、プロジェクトマネジメント業務およびアセットマネジメント業務を受託して開発に継続関与する形で、資産売却と継続的な収益機会を組み合わせるプラットフォームが進展した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260828527809)
- 2026-08-28 前進 「当社がソーシングおよび企画立案をおこなった長野県松本市浅間温泉のホテル開発用地につきまして、本日売却決済し、開発フェーズに移行しましたことを下記のとおりお知らせいたします。また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 松本浅間温泉ホテルプロジェクトについて、開発用地の売却決済と開発フェーズへの移行が実現し、売却後もプロジェクトマネジメント業務を通じて継続関与する形が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260828527822)
- 2026-08-28 前進 「また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、本件売却先である開発投資家および当初用地の開発投資家の 2 社とともに、一体的な開発として本プロジェクトを推進してまいります。」 — 銀座 EAST ホテルプロジェクトで、開発用地の売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託し、複数の開発投資家と一体的に開発を推進する形が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260828527824)
- 2026-08-31 前進 「当社は本ファンドよりプロジェクトマネジメント業務およびアセットマネジメント業務を受託しており、本プロジェクトを推進してまいります。」 — 静岡県袋井市の開発用地をファンドへ売却した後も、プロジェクトマネジメント業務およびアセットマネジメント業務を受託して継続関与する形が新たに具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260831528778)
- 2026-08-31 前進 「当社がプロジェクトマネジメント業務を受託している千葉県習志野市の物流施設『LOGI FLAG COLD 習志野Ｉ』が竣工し、本日引き渡しが完了いたしましたことをお知らせいたします。」 — 物流施設の開発用地売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託して継続関与する形について、竣工・引渡しまで至った実績が追加された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260831528791)
- 2026-08-31 前進 — 中継輸送拠点の開発に向けたファンド組成が新たに発表された。 (https://komori.app/news/23c582889e95ce5c)
- 2026-09-01 前進 「なお、建物は FHG が保有し、今後コンバージョン（※）をおこなう予定です。」 — 取得・売却後もFHGが建物を保有し、コンバージョンを進める継続関与型のプロジェクトが追加された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260901529818)
- 2026-09-26 前進 「X NETWORKは、各地の物流施設をネットワークで結ぶことで、複数の倉庫や設備を一つの施設のように使うことのできる「物流OS構想」を掲げており、冷凍幹線輸送の定期便運行は構想実現に向けた施策の一環としての役割も担う。」 — 物流施設をネットワークで一体利用する構想について、需要連動型の冷凍幹線輸送と予約プラットフォームを実際の施策として開始する段階に進んだと報じられた。 (https://komori.app/news/afac5636bb8e8120)
- 2026-10-06 前進 「「資本」を増幅させる装置
金融×不動産
・REITで循環を確立
・アセットライトで高回転化

再現性で「拡張」する仕組み
テクノロジー×フランチャイズ
・オペレーションをプロダクト化
・属人性ではなく、仕組みでスケール」 — 資本、拡張、需要を循環させるプラットフォームについて、REIT、アセットライト、テクノロジー、フランチャイズを組み合わせる構造を明示した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20261006546850)
- 2026-10-08 前進 「当社のビジネスモデルは、取得した開発用地を概ね半年程度で開発ファンドへ売却し、そこで回収した資金を次の用地取得に再投資することで、資金を効率的に回転させるものです。そのため、棚卸資産は年間で概ね 2 回転する想定です。」 — 開発用地を概ね半年で売却し、回収資金を次の取得に再投資する資産回転モデルと、年間概ね2回転の想定を具体化している。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20261008547918)
- 2026-10-13 実績引用 「AUMならびにパイプラインの総額は、この1年間で5,544億円増加し、1兆2,000億円まで積み上がりました。」 — 土地売却・開発ファンド組成を含む収益モデルについて、AUMとパイプラインが1兆2,000億円まで拡大した実績が示された。 (https://komori.app/news/47fbb621886e5e2f)
- 2026-10-13 前進 「2026年8月期は用地仕込みおよび開発ファンドの組成が、これまで以上に順調に拡大しました。」 — 資本を用地取得・開発ファンド組成へ回して事業を拡大するプラットフォームについて、2026年8月期の組成・用地仕込みの拡大実績が報じられた。 (https://komori.app/news/47fbb621886e5e2f)
- 2026-10-15 前進 「両社は本合弁会社を通じて、投資事業有限責任組合（LPS）の組成・運営を行い、企業が抱える多様な経営課題の解決と不動産資産の有効活用を一体的に支援してまいります。」 — 資本・拡張・需要を循環させるプラットフォームに、事業承継・企業保有不動産の有効活用を起点とする合弁会社およびLPS組成・運営が加わり、ファンド組成の対象領域とパートナー連携が具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20261015551298)