# オペレーター賃貸借と早期販売による収益不動産の収益改善・保有期間短縮｜霞ヶ関キャピタル（3498）の変遷

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## 経過

- FY2020 初出 「物件については、テナント運営会社（オペレーター）と賃貸借契約を締結することにより、安定した収益を享受できる物件の開発を行っています。」「物件購入後は、速やかにプランの実行を行うことで、販売用不動産の保有期間の短縮化を図っております。」 — 収益不動産について、オペレーターとの賃貸借契約による安定収益の確保と、購入後の迅速なプラン実行による保有期間短縮を、具体的な事業運営手段として初めて独立して記載している。 (https://komori.app/company/3498/filing/2019-fy)
- FY2023-Q2 前進 「当社グループで保有している「FAV HOTEL 高山」について、2023年１月27日開催の経営会議において、保有目的変更に関する決議をしたことに伴い、該当する有形固定資産878,761千円（建物及び構築物（純額）525,925千円、工具、器具及び備品（純額）4,359千円、土地348,476千円）、無形固定資産3,706千円（その他3,706千円）を販売用不動産に振替えております。なお、当該資産は当第２四半期連結会計期間において全て売却し、売上原価に計上しております。」 — 保有ホテルの保有目的を販売用不動産へ変更し、FAV HOTEL高山の関連資産を全て売却した。収益不動産の早期販売・保有期間短縮モデルが具体的な売却実績として進展した。 (https://komori.app/company/3498/filing/2022-q3)
- FY2024-Q1 前進 「また、ホテル開発用地１件を新規に取得、開発用地１件を開発フェーズに移行、ホテル１件を売却するなど順調に事業を進捗させております。」 — ホテル開発について、用地1件の取得、1件の開発フェーズ移行、ホテル1件の売却を実施し、収益不動産の取得・開発・売却モデルが進展した。 (https://komori.app/company/3498/filing/2023-q2)
- 2026-03-16 前進 「また、当社は本件開発に係るプロジェクトマネジメント業務を受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 開発用地の売却後もプロジェクトマネジメント業務を受託し、開発に継続関与する形で、取得・開発・売却後の収益関与モデルが具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260316582602)
- FY2026-H1 前進 「当中間連結会計期間においては、『edit x seven 富士御殿場』が2025年9月に開業を迎えるとともに、開発用地の取得6件、開発フェーズへの移行4件、リノベーション案件の土地売却1件、運用フェーズへの移行1件を進めるなど、順調に事業を進捗させております。」 — ホテル事業で土地取得、開発フェーズ移行、リノベーション案件の土地売却、運用フェーズ移行を進め、取得・開発・売却・運用を組み合わせる収益不動産モデルが具体的に進展した。 (https://komori.app/company/3498/filing/2025-h1)
- 2026-04-15 前進 「このたび、当社グループの多人数向けホテルブランドの開発用地を新たに販売用不動産として取得いたしました。」 — ホテル開発用地の取得により、販売用不動産としての取得・開発を進める収益不動産モデルが具体化した。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260415504808)
- 2026-04-28 前進 「あわせて当社は、本件の開発に係るプロジェクトマネジメント業務を清水総合開発より受託しており、引き続き本件開発に携わってまいります。」 — 物流施設の開発用地を売却しつつ、プロジェクトマネジメント業務を継続する取得・開発・売却後の関与が具体化している。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260428512719)
- 2026-07-16 前進 「本日愛知県名古屋市中区のホテル開発用地を取得決済するとともに、同日付で本土地を売却決済し、開発フェーズに移行しました」 — ホテル開発用地の取得、同日売却、開発フェーズ移行が一件の取引として具体化した。売却時点で売上を計上する収益不動産モデルの実績が追加された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260716595171)
- 2026-08-27 達成 「販売用不動産の売却決済いたしましたことを、下記のとおりお知らせいたします。なお、本プロジェクト資産の外部売却に伴い、本リブランドプロジェクトはパイプラインから外れることとなります。」 — 名古屋市中区リブランドプロジェクトⅡの外部売却決済が完了し、早期販売・保有期間短縮モデルにおける個別案件の売却が実現した。一方、本プロジェクトはパイプラインから外れた。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260827527201)
- 2026-08-31 前進 「このたび、当社グループの多人数向けホテルブランドの開発用地を新たに販売用不動産として取得いたしました。」 — 沖縄県恩納村のホテル開発用地取得により、ホテル開発案件の取得段階が新たに実行された。 (https://komori.app/news/99716a04a936f8f5)
- 2026-09-17 前進 「主にホテル事業において案件収益の拡大や売却の早期化など開発案件が順調に推移したことから、2025 年 10 月 2 日に公表した売上高および利益の見通しを上回る見込みとなりました。」 — ホテル開発案件の売却早期化が、連結業績予想の上方修正要因として具体的に示された。 (https://komori.app/company/3498/disclosure/20260917538054)
- 2026-09-18 前進 「主にホテル事業において、案件収益の拡大や売却の早期化など開発案件が想定以上に順調に推移しているもよう。」 — ホテル開発案件の売却早期化と収益拡大が、業績予想の上方修正に結び付いたと報じられた。記事中のホテル事業への帰属は「もよう」とする報道である。 (https://komori.app/news/deb9032a7ff4ca4f)
- 2026-09-21 前進 「主にホテル事業において案件収益の拡大や売却の早期化など開発案件が順調に推移した。」 — ホテル事業の開発案件で収益拡大と売却早期化が進み、2026年8月期の営業利益予想が265億円から276億円へ引き上げられた。 (https://komori.app/news/4620a5aac8dcccbc)
- 2026-09-23 前進 「ホテル事業において、案件収益拡大や売却早期化など開発案件が順調に推移したことを織り込んだ。」 — ホテル開発案件の売却早期化が実際の業績予想に反映されたと報じられ、取得・開発・売却モデルの進展が具体化した。 (https://komori.app/news/985dd9161a15f1ce)
- 2026-10-02 前進 「当期間においては、ホテル開発用地3件を取得いたしました。」 — ホテル開発用地3件の取得により、収益不動産モデルの取得・開発段階が進展した。 (https://komori.app/news/641d19a586edf927)