# 割安な中規模オフィスの取得・改修・リーシングによる付加価値向上｜ロードスターキャピタル（3482）の変遷

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## 経過

- FY2017 初出 「物件本来の価値よりも割安となっている中規模オフィスビルを取得し、適正なマネジメントを行うことで付加価値を高め売却するサービスを行っております。物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシングを行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。」 — 数億円から30億円程度の中規模オフィスを対象に、デューデリジェンス、改修、テナント誘致、管理コスト低減、適時売却を組み合わせる運用手法を説明している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2017-fy)
- FY2018 再掲 「物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシングを行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、付加価値を高めてまいります。」 — 割安な中規模オフィスを取得し、改修、リーシング、管理コスト低減によって付加価値を高める手法を引き続き説明している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2018-fy)
- FY2019 再掲 「当社ではそうした物件を取得し、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシングを行うことによる稼働率の上昇、及び、管理コストの低減等に努めることで、物件の付加価値を高め、更なる収益増加に積極的に努めてまいります。」 — 割安な物件を取得し、改修、リーシング、管理コスト低減によって付加価値を高める手法を再掲している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2019-fy)
- FY2021 引き上げ 「当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から50億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、借地権付建物、区分所有権者・共有者が多数のため権利関係が複雑な物件としております。」 — 従来の数億円から30億円程度という対象規模から、数億円から50億円程度へ投資対象の上限を拡大している。デューデリジェンス、改修、リーシング、管理コスト低減による付加価値向上の手法も詳述している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2021-fy)
- FY2022 再掲 「当社の主な投資対象は、東京23区内の数億円から50億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。情報を入手した物件については、不動産鑑定士や宅地建物取引士により構成される役職員がデューデリジェンスを行い、遵法性、投資対象不動産の状況や流動性を把握するほか、購入の可能性が高い物件については外部の不動産鑑定評価業者より不動産鑑定評価書を取得した上で、迅速な意思決定により物件を取得しております。」 — 東京23区の数億円から50億円程度の中規模オフィスを対象に、デューデリジェンス、鑑定評価、迅速な取得判断を行い、取得後は改修・リーシング・管理コスト低減で付加価値を高める従来の手法を維持している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2022-fy)
- FY2023 後退 「主な投資対象は、東京23区内の数億円から数十億円程度の中規模オフィスビル等のうち、稼働率が低い物件、管理が適切に行われていない物件、権利関係が複雑な物件等です。」 — 投資対象の上限について、前期までの「数億円から50億円程度」という具体的な表現から、「数億円から数十億円程度」へ変更され、上限の具体的な数値が示されなくなった。 (https://komori.app/company/3482/filing/2023-fy)
- FY2024 再掲 「物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。」 — 中規模オフィス等について、改修、リーシング、稼働率・収益率向上、管理コスト低減により付加価値を高める手法を継続している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2024-fy)
- FY2025 再掲 「物件の取得後においては、物件そのものの価値を高めるための改修工事、適切なリーシング(空室のある物件に対してテナントを誘致することや周辺賃料に比した適正賃料への契約改定を含む)を行うことによる稼働率及び収益率の向上に加え、管理コストの低減等に努めることで付加価値を高めてまいります。」 — 改修、リーシング、稼働率・収益率の向上、管理コスト低減により中規模オフィスの付加価値を高める手法を継続している。 (https://komori.app/company/3482/filing/2025-fy)
- 2026-03-26 前進 「引き続き不動産投資に関する知見と情報収集力、機動力、またマーケットにおける信頼関係といった強みを活かし、オフィスビルを中心に市場競争力の高い優良不動産の取得に鋭意取り組んでまいります。」 — 築浅の中規模オフィスである銀座 PREX Eastの取得完了と、オフィスビルを中心とした優良不動産取得の継続方針が示された。 (https://komori.app/company/3482/disclosure/20260326589674)
- 2026-04-30 再定義 「オフィスを中心に取得しつつ、10億円前後から100億円超まで、規模・物件種別を限定せず積極的に投資していく。」 — 中規模オフィス中心の従来の説明から、10億円前後から100億円超まで、ホテル・物流・商業ビルを含めて対象範囲を広げる表現に変わっている。 (https://komori.app/company/3482/disclosure/20260430515062)
- 2026-08-06 引き上げ 「オフィスを中心に、10億円前後から100億円超まで規模・物件種別を限定せず積極的に投資していく。」 — 従来の中規模オフィス中心の投資対象について、100億円超まで含め、規模・物件種別を限定しない積極投資へ範囲を広げている。 (https://komori.app/company/3482/disclosure/20260806512139)
- 2026-08-31 前進 「上記の恵まれた立地特性に加え、本物件では「BELS（※1）」の最高評価（5 つ星）、及び「ZEB Ready（※2）」認証も取得しております。脱炭素社会の実現に向け様々な省エネ技術が導入されていると同時に、エントランスカフェやセットアップオフィス、屋上テラス等、高い機能性と洗練されたデザインを兼ね備えた築浅物件であることから、本物件は希少性が大変高く、当社の成長を大きく牽引する重要な資産となると判断いたしました。」 — 中規模オフィスの取得に際し、立地、機能性、省エネ性能、認証等の物件特性を具体的に示し、取得対象の付加価値を説明した。 (https://komori.app/company/3482/disclosure/20260831528373)