# ジェイ・エス・ビー（3480） FY2025 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3480/filing/2025-h1 提出日: 2026-06-15 対象期間: 2025-11-01 〜 2026-10-31 企業ページ: https://komori.app/company/3480 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YBI3.pdf ## 要点 当中間連結会計期間では、学生マンション事業で物件管理戸数の増加や入居率高水準を背景に売上高が増加し、また中期経営計画に基づき自社所有物件の売却（4棟の売却完了）が進められました。なお、2026年6月にはUｒｓａ 4株式会社による当社株式等の公開買付けに対し、当社が賛同の意見表明と応募推奨を決議しています。 ## 事業 本中間連結会計期間において、当社グループは主力事業として不動産賃貸管理事業を営んでおり、事業は単一セグメントである。賃貸用不動産の管理・運営を通じた賃貸収入を主な売上源とし、都心エリア及び地方エリアの新規物件獲得を積極的に進め、環境配慮型木造学生マンション等の運営を受託している。中期経営計画のキャピタルアロケーション戦略の一環として、自社所有物件の売却を進め、得た資金を新たな物件開発に充当して資本効率の向上を図る循環を確立することを目的としている。物件管理戸数は前年同期比で増加し、入居率は高水準を維持している。連結売上高は45,837百万円、経常利益は8,507百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は6,654百万円であった。上期の不動産賃貸管理事業は季節変動の影響を受ける傾向があり、特に賃貸入居需要が繁忙期である第2四半期に売上高・営業利益が偏在する傾向がある。以下に、本報告書の該当項目をサマリーする。 ## 数字 - 設備投資: 76億円 - フリーキャッシュフロー: 53億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 沿革: 沿革と中期目標。 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 当中間期における自社物件開発・管理戸数の拡大（主要設備投資の完了・新規物件獲得の継続）が確認された。また、自社所有物件の売却を進め、売却資金を新規物件開発に再投資する「資本循環（4棟売却完了）」が明示されたため、新規に企業の戦略的賭けエントリを追加した。 - + 自社所有物件売却による資本循環 ### 外部エクスポージャー 本中間報告書で、URSA 4株式会社による当社株式の公開買付け（完全子会社化）および新規の学生マンション運営受託案件（事業主名が明示）が追加で記載されたため、新規エントリを追加した。 - + URSA 4完全子会社化 - + プライムグレーヌ横浜桐畑運営 - + UniTerrace金町運営受託 - + ルリエクラ大阪緑橋運営受託 ### 製品 提出書類（2026-06-15）では、不動産賃貸管理事業としての物件管理戸数増加・新規物件獲得が示されるとともに、学生マンション等の運営受託物件および完了済み設備投資対象物件として複数の新規物件名が具体的に挙げられたため、既存の事業カテゴリに言及を追記し、新規物件を10件追加する。 - + プライムグレーヌ横浜桐畑 - + 学生会館Uni Terrace金町 - + 学生会館ルリエクラ大阪緑橋 - + プレサージュ平尾 - + 学生会館Uni E'meal宇都宮 - + UniE'meal新潟大学前ANNEX - + UniE'meal桜杜テラス - + Uni E'meal大分大学前 - + UniE'terna新大中門前 - + UniE'meal島根大学北Ⅰ・Ⅱ ### 資本配分 本中間報告書（提出日2026-06-15）により、投資完了ベースの設備投資として「Uni E'meal」および「Uni E'terna」への継続投資が確認され、既存正準エントリを追記した。さらに「プレサージュ平尾」（完了年月2025年11月）の設備投資が新規に具体名で開示されたため新規追加した。加えて、資本循環として「自社所有物件の売却（4棟完了）」および固定資産等の売却益が具体的に示されたため新規追加し、株主還元（配当）のうち2025年12月18日付配当を既存の配当方針エントリに追記した。 - + プレサージュ平尾賃貸用不動産投資 - + 自社所有物件4棟の売却完了と売却益 ### ケイパビリティ構築 当該中間報告書（提出日2026-06-15）で、新たに複数の大学・鉄道事業者を事業主とする学生マンション/学生会館の運営受託（能力構築）と、自社所有物件売却を起点とした資本循環の継続が具体的に示されたため、既存正準リストにない取り組みを追加した。 - + 京浜急行電鉄学生会館運営 - + 大阪公立大学学生会館運営 - + 山口県立大学学生会館運営 - + 新潟大学学生会館運営 - + 島根大学学生会館運営 - + 大分大学学生会館運営 - + 物件売却再投資循環 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-06-15）に、新規の構造的ポジショニングとして「URSA 4株式会社による完全子会社化の公開買付け」および「BIP信託・ESOP信託の保有株式を株式指標算定で控除する取扱い」の記載があったため、新規追加エントリを作成する。既存13件については本提出書類での言及が確認できなかったため更新は行わない。 - + URSA4による完全子会社化公開買付け - + BIP・ESOP信託株式の期中控除 ## 会社自身の言葉 ### 学生マンション等の獲得・運営と市場状況 - 「都心エリア及び地方エリアの新規物件獲得を積極的に進め、環境配慮型木造学生マンション等の運営を受託している。」 — 都心・地方で新規物件を積極獲得し、環境配慮型学生マンション等の運営受託を行う旨。 - 「物件管理戸数（前年同期比増分を含む）: 103,040戸（前年同期比3,740戸増）」 — 物件管理戸数が前年同期比で増加した旨。 - 「京浜急行電鉄が事業主となり環境配慮型の木造学生マンション「プライムグレーヌ横浜桐畑」（横浜市神奈川区）」 — 京浜急行電鉄が事業主となる環境配慮型木造学生マンションの運営受託。 - 「超高速10Gインターネットとスカイラウンジを備えた「学生会館 Uni Terrace 金町」（東京都葛飾区）」 — 10Gインターネットとスカイラウンジを備えた学生会館の運営受託。 - 「大阪公立大学の新キャンパス対象の「学生会館 ルリエクラ大阪緑橋」（大阪市東成区）」 — 大阪公立大学新キャンパス対象の学生会館運営受託。 ### 自社所有物件の開発・設備投資（完了） - 「学生会館 Uni E'meal 宇都宮（栃木県宇都宮市）: 1,645,110千円、完了年月 2026年1月 - 学生会館 Uni E'meal 新潟大学前ANNEX（新潟市西区）: 1,297,257千円、完了年月 2026年2月 - 山口県立大学学生会館 Uni E'meal 桜杜テラス（山口県山口市）: 892,730千円、完了年月 2026年3月 - 学生会館 Uni E'meal 大分大学前（大分県大分市）: 1,910,991千円、完了年月 2026年3月 - 学生会館 Uni E'meal 島根大学北Ⅰ・Ⅱ（島根県松江市）: 1,319,458千円、完了年月 2026年3月」 — Uni E'meal 宇都宮の設備投資（完了年月・投資総額）。 - 「Uni E'terna 新大中門前（新潟市西区）: 680,306千円、完了年月 2026年3月」 — Uni E'terna 新大中門前の設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「学生会館 Uni E'meal 新潟大学前ANNEX（新潟市西区）」 — Uni E'meal 新潟大学前ANNEXの設備投資（所在地・案件名）。 - 「学生会館 Uni E'meal 島根大学北Ⅰ・Ⅱ（島根県松江市）」 — Uni E'meal 島根大学北Ⅰ・Ⅱの設備投資（案件名）。 - 「学生会館 Uni E'meal 宇都宮（栃木県宇都宮市）: 1,645,110千円、完了年月 2026年1月」 — Uni E'meal 宇都宮の設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「学生会館 Uni E'meal 新潟大学前ANNEX（新潟市西区）: 1,297,257千円、完了年月 2026年2月」 — Uni E'meal 新潟大学前ANNEXの設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「山口県立大学学生会館 Uni E'meal 桜杜テラス（山口県山口市）: 892,730千円、完了年月 2026年3月」 — Uni E'meal 桜杜テラスの設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「学生会館 Uni E'meal 大分大学前（大分県大分市）: 1,910,991千円、完了年月 2026年3月」 — Uni E'meal 大分大学前の設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「学生会館 Uni E'meal 島根大学北Ⅰ・Ⅱ（島根県松江市）: 1,319,458千円、完了年月 2026年3月」 — Uni E'meal 島根大学北Ⅰ・Ⅱの設備投資（投資総額・完了年月）。 ### キャピタルアロケーション（売却完了と資本循環）・売却益 - 「中期経営計画のキャピタルアロケーション戦略の一環として、自社所有物件の売却を進め、得た資金を新たな物件開発に充当して資本効率の向上を図る循環を確立することを目的としている。」 — 中期経営計画の資本アロケーション戦略として自社所有物件売却→新規開発への循環を確立する目的。 - 「中期経営計画のキャピタルアロケーション戦略の一環として、自社所有物件の売却を進め、得た資金を新たな物件開発に充当して資本効率の向上を図る循環を確立することを目的としている。自社所有物件の売却状況: 4棟の売却を完了」 — 自社所有物件の売却状況（4棟完了）および資本循環の推進。 - 「プレサージュ平尾（大阪府茨木市・賃貸用不動産管理事業）: 735,780千円、完了年月 2025年11月」 — プレサージュ平尾の設備投資（投資総額・完了年月）。 - 「学生会館 Uni E'meal 大分大学前（大分県大分市）」 — 自社所有物件の売却状況に関する言及（4棟完了の文脈に紐づく案件名）。 - 「自社所有物件の売却状況: 4棟の売却を完了 - 固定資産売却益: 800,228千円 - 投資有価証券売却益: 498,870千円 - ゴルフ会員権売却益: 439千円」 — 自社所有物件売却完了と、固定資産・投資有価証券・ゴルフ会員権の売却益の内訳。 ### 公開買付け（完全子会社化）と株主還元・株式指標の算定 - 「買付け等の概要 - 公開買付けの目的: 完全子会社化」 — 公開買付けの目的（完全子会社化）。 - 「URSA 4株式会社による当社株式に対する公開買付けの決議」 — URSA 4による公開買付けに関する決議（完全子会社化の文脈）。 - 「自己株式等を控除して算定される株式指標の扱い（役員報酬BIP信託及び株式付与ESOP信託の保有株式を期中平均株式数の計算において控除）」 — 自己株式等を控除して算定する株式指標の扱い（BIP信託・ESOP信託保有株式の控除）。 - 「2025年1月27日付 配当金総額 1,525,448千円、1株当たり配当額 72.00円 - 2025年12月18日付 配当金総額 2,221,786千円、1株当たり配当額 105.00円」 — 配当金（2025年1月27日および2025年12月18日）の金額と1株当たり配当額。