# 遊休不動産活用と持たざる経営｜ＴＫＰ（3479）の変遷

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3479/threads/5c827dd6cc75
企業ページ: https://komori.app/company/3479

## 経過

- FY2017 初出 「当社グループの強みは、物件の所有権を取得しない持たざる経営による機動的な出店戦略にあります。」 — 不動産を原則として所有せず、遊休・低稼働物件を活用する方針を示している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2016-fy)
- FY2018 再掲 「当社グループの強みは、物件の所有権を取得しない持たざる経営による機動的な出店戦略にあります。」 — 物件を所有せず、賃貸借契約・運営受託契約などを使い分ける持たざる経営を再確認している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 後退 「また、平成30年４月には湘南国際村の約１万２千坪の敷地に研修室22室と客室160室を備えるＩＰＣ生産性国際交流センターを取得し、当社グループの企業向け宿泊研修ブランドである「レクトーレ」として、「レクトーレ葉山　湘南国際村」の運営を開始いたしました。」 — 従来の物件所有を避ける方針に対し、約１万２千坪の敷地と施設を取得して運営を開始した事例が記載された。持たざる経営の全面撤回とは記載されていないため、方針の適用範囲が軟化したと整理した。 (https://komori.app/company/3479/filing/2018-q1)
- FY2020 再定義 「オフィスビル等の不動産に関しては、土地・建物を直接保有せず、不動産賃貸借契約を締結する等、設備投資を抑制する運営を行っております。周辺事業の一つとして取り組んでいる宿泊施設に関しても、原則として、貸会議室と立地上近接した物件を賃貸借契約にて運営する事としております。しかしながら、ホテルの賃貸借物件が殆ど無い事から、現時点では、戦略的に土地・建物を直接保有することとしており、旺盛な設備投資資金需要を有しております。」 — オフィスは直接保有せず、ホテルは賃貸物件の不足を理由に戦略的に保有するという、資産保有方針の適用範囲を事業別に整理した。 (https://komori.app/company/3479/filing/2019-fy)
- FY2021 再定義 「各物件については宿泊施設の規模、経済合理性を勘案し、賃借、当社所有、当社連結子会社である特別目的事業体（ＳＰＶ：Special Purpose Vehicle）による所有を行っております。」 — 宿泊施設について、賃借・直接所有・SPV所有を経済合理性に応じて使い分ける資産保有方針を明示し、事業別の持たざる経営の適用範囲を整理している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2020-fy)
- FY2022 再掲 「当社グループは、不動産の仕入を行うにあたり、物件オーナーとの契約形態として、通常の固定賃料による賃貸借契約・定期賃貸借契約の他、運営受託契約として変動賃料による契約など、賃料水準等の状況に応じてリスクの低減を図りつつも、オーナー側にもメリットが生まれるような賃借条件を提案しております。」 — 不動産を直接保有せず、固定賃料契約、定期賃貸借契約、変動賃料による運営受託契約を使い分ける方針を再確認している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 再掲 「また、財務面においても、歩合賃料を初めとした固定費/出店費を抑える柔軟なスキームでの不動産開発や、取引先銀行とのシンジケートローン契約及びコミットメントライン契約の締結を実施し、安定した財務基盤を築いております。」 — 固定費・出店費を抑える歩合賃料等の柔軟な不動産開発スキームと、物件を直接保有しない運営による財務負担抑制の方針を再確認している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 再定義 「経営資源の効率的活用及び財務体質の強化を目的としております。なお、現在宿泊研修施設として営業しております当施設は、普通建物賃貸借契約を締結し、引き続きこれまで同様営業いたします。」 — 所有していた宿泊研修施設を譲渡し、普通建物賃貸借契約により営業を継続する方針を示した。ホテル・宿泊施設についても、所有から賃借へ移行する資産保有方法が具体化している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 再定義 「アフターコロナを見据え、アセットライトかつ汎用性の高いＴＫＰの事業基盤をさらに進化させるために経営資源を集中投下し、今後の企業価値の向上・最大化を図ってまいります。」 — 持たざる経営の説明が、単なる不動産契約形態の使い分けにとどまらず、資本的支出の大きいリージャス事業を譲渡し、アセットライトなTKPへ資源を集中するポートフォリオ方針として具体化している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2022-q3)
- FY2023 再掲 「当社グループの事業の強みは、遊休不動産を保有せずに賃貸契約により確保する不動産開発であります。」 — 遊休不動産を直接保有せず、賃貸契約により確保する持たざる経営を事業上の強みとして再確認している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2022-fy)
- FY2024 再掲 「空間再生流通事業を推進するにあたって、オフィスビル等の不動産に関しては賃貸借契約を締結し、土地・建物を直接保有しないことで設備投資を抑制する運営を行っております。」 — オフィスビル等を直接保有せず、賃貸借契約等により遊休不動産を確保する持たざる経営を再確認している。宿泊施設については、規模と経済合理性に応じて賃借・直接所有・SPV所有を使い分けている。 (https://komori.app/company/3479/filing/2023-fy)
- FY2025-Q1 再掲 「当社は「持たざる経営」「強固な事業基盤」「サービスの汎用性」「ブランド力」を事業戦略の強みに、ＤＸ戦略や空間サービスコンテンツの拡充等により既存事業のさらなる強化を図りながら、「再生」をテーマに新規事業を推進しております。」 — ノバレーゼとの資本業務提携の説明において、「持たざる経営」を事業戦略上の強みとして再確認している。 (https://komori.app/company/3479/filing/2024-q1)
- 2026-04-14 前進 「TKPが保有・運営しているアパホテル〈TKP日暮里駅前〉の流動化を実⾏し、資本効率の向上とM&Aを念頭とした機動的な成⻑投資資金の確保を実現。今後も本手法の活用を検討していく」 — 保有ホテルの流動化とセール・アンド・リースバックを実行し、資本効率の向上とM&Aを含む成長投資資金の確保を具体化した。 (https://komori.app/company/3479/disclosure/20260414503943)
- FY2026 再定義 「当社は信託受益権の譲渡後も引き続きアパホテル〈TKP日暮里駅前〉においてホテル事業を運営する予定であり、当社は信託受益権の受託者との間で10年間の変動リース料による定期建物賃貸借契約を締結しております。」 — 日暮里駅前のホテルを信託受益権の譲渡後に10年間の変動リース料契約で運営継続するセール・アンド・リースバックを実施し、資産保有から賃借運営への整理を具体化した。 (https://komori.app/company/3479/filing/2025-fy)
- 2026-05-29 再掲 「不動産を保有せずに賃貸借・業務委託等の契約で確保し、小分けして周辺サービスを付加することで、ワンストップで総合的な空間サービスを提供する」 — 一部ホテルは所有するとの留保を付しつつ、賃貸借・業務委託等を活用する事業モデルを再確認している。 (https://komori.app/company/3479/disclosure/20260529554927)
- 2026-09-16 再定義 「株式会社ＴＫＰＳＰＶ-１号はホテル用不動産の取得、建設、および賃貸借等を主軸に事業を展開しておりますが、この度、経営資源の集約、経営効率化を目的として、同社を吸収合併することといたしました。」 — ホテル用不動産の取得・建設・賃貸借等を担う完全子会社を吸収合併し、2026年11月1日予定で親会社に機能を集約する計画を示した。宿泊施設におけるSPV活用の法的な担い手が整理される一方、合併後の事業内容等に変更はないと説明している。 (https://komori.app/company/3479/disclosure/20260916537205)
- 2026-10-15 再掲 「不動産を保有せずに賃貸借・業務委託等の契約で確保し、小分けして周辺サービスを付加することで、ワンストップで総合的な空間サービスを提供する」 — 事業モデルの説明において、不動産を保有せず契約で空間を確保し、周辺サービスを付加する方針を再掲している。 (https://komori.app/company/3479/disclosure/20261015551388)