# グッドコムアセット（3475） FY2025 H1 半期報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3475/filing/2025-h1
提出日: 2026-06-12
対象期間: 2025-11-01 〜 2026-10-31
企業ページ: https://komori.app/company/3475
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YAYG.pdf

## 要点

当中間連結会計期間は、東京23区中心の「GENOVIA」新築マンションの企画・開発・販売等により売上が増加し、営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する中間純利益も前年同期比で増加しました。また、ルームバンクインシュアの初回保証料の収益認識方法を契約期間にわたって認識する方法へ変更した旨が記載されています。

## 事業

本報告書に記載された事業は、不動産開発・販売・管理を中心とするグループ事業であり、東京23区を中心に自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」シリーズの新築マンションの企画・開発・販売を展開しています。中期中間連結期間中は、投資用マンションの販売を中心に事業を拡大し、Livenup Groupおよびその子会社による収益用不動産の販売、戸建住宅および土地の販売も実施しています。仕入は自社で実施した案件があり、仕入棟数は計15棟、全1,252戸となっています。GENOVIAシリーズの主力新築マンションとして「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発・販売を拡大しています。期中の投資用マンション販売戸数は20棟、全793戸、Livenup Groupおよびその子会社による収益用不動産3件、戸建住宅13件、土地7件を販売しました。主要なセグメントとしてホールセール、リテールセールス、リアルエステートマネジメント、Livenup Group、その他の区分を含むセグメント別の売上・利益を公表しています。

## 数字

- 設備投資: -122億円
- フリーキャッシュフロー: -105億円

## セグメント

- ホールセール / 売上高 133億円 / 営業利益 15億円
- リテールセールス / 売上高 48億円 / 営業利益 -2億円
- リアルエステート / 売上高 11億円 / 営業利益 3億円
- マネジメント
- Livenup Group / 売上高 2百万円
- その他 / 売上高 192億円 / 営業利益 -43百万円
- 前期合計 / 売上高 192億円 / 営業利益 16億円
- 当期合計 / 売上高 295億円 / 営業利益 25億円

## 有価証券報告書にだけ載る項目

- 大株主: 保有比率と、その変動。
- 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。
- 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。
- 沿革: 沿革と中期目標。

## 前回からの変化

### 戦略的賭け

本提出書類（2026-06-12）では、GENOVIAシリーズ新築マンションの具体的な商品名拡大・販売実績、Livenup Groupの連結子会社化後の事業状況（収益用不動産販売等）、および三喜商事株式会社の株式取得・連結子会社化の会計処理確定が記載された。加えて、Good Com Fundおよび不動産ファンド事業の存在、並びに上場後IR・資本政策に関するコンサルティングが商品として言及された。

- + 三喜商事の連結子会社化
- + 上場後IR・資本政策コンサル

### 外部エクスポージャー

本提出書類で新たに中東情勢（地政学）、不動産市場の先行き不透明感（需要不確実性）、三喜商事株式会社の企業結合（カウンターパーティー）、株式会社リバティの損害賠償請求訴訟（係争）に関する外部エクスポージャーが追加開示された。併せて、ウクライナ情勢および建設資材・エネルギー価格動向に関する既存エントリが本期でも再言及されている。

- + 中東情勢の緊迫化
- + 不動産市場の先行き不透明感
- + 三喜商事株式会社の企業結合
- + 株式会社リバティ損害賠償訴訟

### 製品

提出書類（2026-06-12）で、GENOVIAシリーズ新築マンション（green veil／skygarden／skyrunおよびシリーズ全体）に加え、Livenup Groupによる収益用不動産販売、戸建住宅・土地販売、Good Com Fund、不動産ファンド事業、新規上場・上場後IR・資本政策コンサルが言及された。既存エントリはmention追記し、未保有の販売商材（Livenup収益用不動産、戸建、土地）を新規追加する。

- + Livenup Group収益用不動産販売
- + 戸建住宅の販売
- + 土地の販売

### 資本配分

本提出書類（2026-06-12）では、三喜商事株式会社の連結子会社化（負ののれん発生益の計上）、有形固定資産取得による支出（設備投資額）の開示、配当金支払額（Ⅰ期・Ⅱ期）の開示、借入金残高（中間期末）の開示が新たに確認できるため、資本配分正準エントリへ追加・更新を行った。あわせて、既存のLivenup Group関連M&Aおよび自己株式取得に関する再記載を捕捉した。

- + 三喜商事連結子会社化
- + 配当金支払額I期II期
- + 借入金残高中間期末

### 規制ポジショニング

本提出書類（2026-06-12）で、(1) 株式会社リバティからの不動産売買に関する損害賠償請求訴訟（係争中）、(2) 収益認識方針の変更に伴うセグメント影響（リアルエステートマネジメントの売上高・セグメント利益減少等）、(3) 三喜商事株式会社の株式取得・連結子会社化に関する開示が新たに確認できたため、関連する正準エントリを追加する。

- + 株式会社リバティ訴訟
- + 収益認識方針の変更
- + 三喜商事の連結子会社化

## 会社自身の言葉

### 不動産開発・販売（GENOVIA）と関連販売形態

- 「GENOVIAシリーズの新築マンションの主力新築マンションとして「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」、「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」及び「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」の企画・開発・販売を拡大しています。」 — GENOVIAシリーズ新築マンションの主力商品としての拡大方針
- 「GENOVIAシリーズのワンルーム及びファミリータイプの新築マンション」 — GENOVIAシリーズのワンルーム・ファミリータイプ（新築マンション販売）
- 「GENOVIA green veil（ジェノヴィア グリーンヴェール）」 — GENOVIA green veilの名称
- 「GENOVIA skygarden（ジェノヴィア スカイガーデン）」 — GENOVIA skygardenの名称
- 「GENOVIA skyrun（ジェノヴィア スカイラン）」 — GENOVIA skyrunの名称
- 「国内直販（東京23区中心・GENOVIAシリーズの新築マンションの企画・開発・販売）」 — 東京23区中心の国内直販（GENOVIAシリーズの企画・開発・販売）

### Livenup Group等による収益用不動産・戸建・土地の販売

- 「2025年6月5日付でLivenup Groupと三喜商事株式会社の株式を取得・連結子会社化（暫定的な会計処理の確定あり）」 — Livenup Groupと三喜商事の株式取得・連結子会社化（暫定処理確定を含む）
- 「買収先: 三喜商事株式会社（2025年6月5日付の企業結合）／連結子会社化に伴う負ののれん発生益58,900千円を計上。なお、買収対価の金額は開示されていません。」 — 三喜商事の買収（連結子会社化）に伴う負ののれん発生益の計上、買収対価は未開示
- 「戸建住宅13件」 — 戸建住宅の販売件数
- 「土地7件」 — 土地の販売件数
- 「株式会社Livenup Groupとの企業結合（対象はLivenup Group、当該結合に関連する財務処理の確定は本中間連結会計期間に実施）」 — Livenup Groupとの企業結合により財務処理を確定した旨
- 「Livenup Groupおよびその子会社による収益用不動産の販売」 — Livenup Groupおよび子会社による収益用不動産の販売
- 「Good Com Fund（不動産ファンド商品）」 — Good Com Fund（不動産ファンド商品）
- 「新規上場及び上場後IR・資本政策に関するコンサルティング」 — 上場後IR・資本政策に関するコンサルティング（サービス提供領域）
- 「不動産ファンド事業」 — 不動産ファンド事業

### 会計方針変更・そのセグメント影響（リアルエステートマネジメント）

- 「収益認識方針の変更により、前中間連結会計期間の「リアルエステートマネジメント」セグメントの売上高・セグメント利益が47,505千円減少」 — 収益認識方針変更によりリアルエステートマネジメントの売上高・利益が減少
- 「ルームバンクインシュアの家賃債務保証事業の会計処理変更に伴う影響として、前中間連結会計期間の売上高・利益に47,505千円の減少等の影響が生じた旨の説明あり」 — 家賃債務保証事業に関する会計処理変更により売上高・利益が減少した旨
- 「前中間連結会計期間の「リアルエステートマネジメント」セグメントの売上高・セグメント利益が47,505千円減少」 — リアルエステートマネジメントの売上高・セグメント利益が47,505千円減少（再掲）

### 外部環境・資金調達・株主還元・契約・訴訟など

- 「配当金支払額（Ⅰ期）: 普通株式 1,181,298千円（基準日2024年10月31日、効力発生日2025年1月31）」 — 配当金支払額（Ⅰ期）の金額・基準日・効力発生日
- 「訴訟: 株式会社リバティから、不動産売買に関する取引について損害賠償請求の訴訟を提起されている。原告の主張する法的責任を認めず、本訴訟は全面的な棄却を求めて係争中。」 — リバティによる損害賠償請求訴訟（全面的棄却を求め係争中）
- 「有形固定資産の取得による支出: 12,153千円（2025年11月1日から2026年4月30日）」 — 有形固定資産の取得による支出（当該期間の金額）
- 「不動産市場の先行き不透明感（建設資材価格の上昇・工期遅延・金利上昇等）」 — 建設資材価格上昇・工期遅延・金利上昇等による不動産市場の先行き不透明感
- 「エネルギー価格動向、資材価格動向の影響」 — エネルギー・資材価格等の動向が影響する旨
- 「短期借入金: 8,327,300千円（中間期末）
長期借入金: 25,527,503千円（中間期末）
1年内償還予定の社債: 48,000千円（中間期末）
社債: 0千円（中間期末）」 — 中間期末の短期借入金・長期借入金・社債（残高の言及）
- 「2024年9月12日開催の取締役会決議に基づく自己株式の取得: 549,900株、自己株式総額増加 462,683千円」 — 取締役会決議に基づく自己株式取得（取得株数・金額増加の言及）
- 「長期化するウクライナ情勢」 — 長期化するウクライナ情勢
- 「中東情勢の緊迫化」 — 中東情勢の緊迫化