# 少子高齢化・国内人口減少による不動産余剰化｜デュアルタップ（3469）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「少子高齢化により、国内における人口は、現在の１億２千万人から、西暦2060年頃には８千６百万人に減少すると推定されております。このように今後人口が減少することで、国内不動産における余剰化が危惧されております。」 — 将来の人口減少を国内不動産の余剰化リスクとして数値・時点付きで説明している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2015-fy)
- FY2017 再定義 「一方で、東京都は人口と単身世帯の増加が続いており、株式会社東京カンテイの調べによると、東京23区では分譲マンションの年間平均賃料が2016年度まで４年連続で上昇しているとされております。」 — 国内人口減少による不動産余剰化という従来のリスクは本 filing で明示的に再掲されず、東京の人口・単身世帯増加と賃料上昇を賃貸需要の背景として示す framing に変わっている。 (https://komori.app/company/3469/filing/2016-fy)
- FY2021 再定義 「首都圏への人口流入、単身世帯増加や低金利の状況も継続すると予想され、首都圏における資産運用型マンションの購入需要は堅調に推移するものと考えております。」 — 国内人口減少による不動産余剰化ではなく、首都圏への人口流入・単身世帯増加・低金利を需要の下支えとして示す従来のフレーミングを継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2020-fy)
- FY2022-Q2 再掲 「当グループの属する資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策等による東京への人口流入の減少や給与所得の悪化による賃料上昇の鈍化等が懸念されますが、一方で、羽田空港関連の需要はエアラインの再開により復活の兆しが見え始めました。」 — 東京への人口流入減少や給与所得悪化による賃料上昇鈍化を懸念する需要面のリスクを、羽田空港関連需要の回復兆しと併記して引き続き記載している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2021-q3)
- FY2022-Q3 再掲 「当グループの属する資産運用型マンション市場では、感染症の拡大防止策等による東京への人口流入の減少や給与所得の悪化による賃料上昇の鈍化等が懸念されますが、一方で、東京23区では、賃料は緩やかに上昇し、入居率は高水準を維持しております。」 — 東京への人口流入減少や給与所得悪化による賃料上昇鈍化を懸念しつつ、東京23区では賃料上昇と高い入居率が続くとの見方を再確認している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2022-q1)
- FY2023-Q3 再掲 「当社グループの属する資産運用型マンション市場での動向は、４月24日発表の「全国主要都市の(賃貸マンション・アパート)募集家賃動向」（アットホーム株式会社）において、首都圏を含む７都市で募集家賃が上昇したと発表されております。東京23区では、人口が再び転入超過となっており、入居率は高水準を維持しております。今後も賃貸マンションの需給のバランスが急激に変化することは想定されず、賃料や入居率の大幅な変化はなく、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 人口減少による国内不動産余剰化ではなく、東京23区の人口転入超過、募集家賃上昇、高い入居率を賃貸需要の下支えとして示す従来の framing を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2023-q1)
- FY2024-Q1 再掲 「人口流入が回復し始めているように都内の賃貸物件は徐々に需要が上がってきており、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えてきました。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 人口流入の回復と賃貸需要・賃料の上昇の兆しを示し、賃貸マンションの需給バランスと資産性は維持されるとの見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 再掲 「当社グループが属する資産運用型マンション市場の動向において、2024年４月26日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2023年(令和５年)結果(移動率)」（総務省統計局）によると、東京都の人口は、2024年３月の転入者数は前期比0.5%増で東京都への移動の動きが活発になりつつあり、特に年代別では、20代の転入超過が最も多くなっております。人口流入が回復し始めているように都内の賃貸物件は徐々に需要が上がってきており、賃料も緩やかではありますが上昇の兆しが見えてきました。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 東京都への人口流入回復、20代の転入超過、賃貸需要・賃料の上昇の兆しを示し、賃貸マンションの需給バランスと資産性は維持されるとの見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2024-q1)
- FY2024 再掲 「東京都の人口は、2022年より転入超過が続いており、特に20代が増加してきております。今後シニアも含めた単身世帯の増加を考慮するとワンルームマンションのニーズは維持されると考えております。また、賃料も緩やかではありますが上昇し、今後も賃貸マンションの需給バランスは、急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 国内人口減少リスクを直接強める記載ではなく、東京都の転入超過、20代・単身世帯の増加、賃料上昇を需要と資産性の下支えとして示す従来の見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 再掲 「当社グループが属する資産運用型マンション市場の動向としては、東京都の人口は、2025年１月31日に公表された「住民基本台帳人口移動報告2024年(令和６年)結果」（総務省統計局）によると、2024年の転入者数は東京圏で前年に比べ4,793人の増加、2014年以降過去最大となりました。特に年代別では、20代の転入超過が最も多くなっております。人口流入が回復し始め、都内の賃貸物件は徐々に需要が上がってきており、賃料も緩やかではありますが上昇しはじめております。今後も、賃貸マンションの需給バランスは急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 東京圏の転入者数増加、20代の転入超過、賃貸需要・賃料の上昇を示し、賃貸マンションの需給バランスと資産性は維持されるとの見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2024-h1)
- FY2025 再掲 「東京都の人口は、2022年より転入超過が続いており、特に20代が増加してきております。今後シニアも含めた単身世帯の増加を考慮するとワンルームマンションのニーズは維持されると考えております。また、賃料も緩やかではありますが上昇し、今後も賃貸マンションの需給バランスは、急激に変化することは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 東京都の転入超過、20代及び単身世帯の増加、賃料上昇を賃貸需要と資産性の下支えとして示す見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 再掲 「当社グループが属する資産運用型マンション市場の動向としては、2026年２月３日に総務省統計局が公表した「住民基本台帳人口移動報告2025年(令和７年)結果」によれば、東京都の転入超過数は６万5,219人となっており、年代別では、20代が最も多くなっております。東京都への人口流入は引き続き堅調であり、都内の賃貸物件に対する需要も底堅く推移しております。これに伴い、賃料についても緩やかな上昇傾向がみられております。今後も、賃貸マンションの需給バランスが大きく崩れることは想定されず、マンションの資産性は維持されるものと考えられます。」 — 東京都の転入超過数6万5,219人、20代の転入超過、賃貸需要の底堅さ及び賃料の緩やかな上昇を示し、需給バランスとマンション資産性は維持されるとの見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/filing/2025-h1)
- 2026-08-14 再掲 「東京都への人口流入は引き続き堅調であり、都内の賃貸物件に対する需要は安定的に推移するとともに、賃料も上昇基調にあります。今後も賃貸マンションの需給バランスが大きく崩れる可能性は低く、マンションの資産性は引き続き維持されると考えております。」 — 東京都への人口流入、賃貸需要、賃料上昇及び資産性維持の見方を継続している。 (https://komori.app/company/3469/disclosure/20260813520127)